 Los estudiantes no pueden dar asesoramiento legal... sólo información legal  Impartido por estudiantes bajo la supervisión del abogado  Los formularios.

Presentación del tema: " Los estudiantes no pueden dar asesoramiento legal... sólo información legal  Impartido por estudiantes bajo la supervisión del abogado  Los formularios."— Transcripción de la presentación:

1

2  Los estudiantes no pueden dar asesoramiento legal... sólo información legal  Impartido por estudiantes bajo la supervisión del abogado  Los formularios e información adicional está disponible en el sitio web de Autoayuda en Derecho Civil:  http://www.civillawselfhelpcenter.org/http://www.civillawselfhelpcenter.org/

3  Nevada Legal Services es una firma sin fines de lucro en todo el estado que proporciona asistencia legal a personas de bajos ingresos que califiquen para los servicios.  530 S. 6 th St. (esquina de Bonneville & 6 th )  Con oficinas en Elko, Reno, and Carson City  También asistimos a Pahrump, Laughlin & Mesquite  ‘Legal Aid’ – Oficina de asesoramiento legal  NO hat tarifas & DEBE calificar  De lunes – viernes de 8:30am a 5pm

4 Parte I: Cuando se aplica 118A Problemas de Habitabilidad y Recursos de Depósitos de Seguridad y Bienes Personales Parte II: Proceso de Desalojo Opciones posteriores al fallo

5  El capítulo NRS 118A gobierna las leyes del inquilino y se aplica a los contratos de arrendamiento (orales y escritos) excepto:  Dueños de casa móvil/trailas  Residentes de Viviendas Públicas  Residentes de hotel por menos de 30 días A MENOS QUE hay intención de permanecer más tiempo  Ocupación condicionada únicamente por empleo  Etc.

6  Depende de:  Acuerdo del LL para permitir al T ocupar el espacio a las exclusiones de otros  Si su invitado tiene la intención de permanecer indefinidamente o más de 30 días  El intercambio de consideración

7

8 En NV la ley requiere que él LL mantenga una unidad de vivienda habitable. “Habitable” significa capaz de permitir que una persona promedio pueda utilizar y disfrutar de la vivienda y vivir libre de defectos que afectan a la salud o seguridad. La vivienda debe cumplir con los códigos salubridad y vivienda, y tener: (1) Agua corriente/potable caliente y fría; (2) Pisos y paredes que proporcionen protección adecuada contra la intemperie y sin goteos; (3) Un escusado que funcione; (4) Puertas y ventanas que se pueden abrir, cerrar y se ajusten apropiadamente; (5) Cableado y tomas de corriente que operan con seguridad; (6) Un edificio y terreno libre de basura, roedores, insectos y bichos; (7) Calefacción adecuada; (8) Otros servicios, como ventilación, aire acondicionado, elevadores, artefactos, SI provistos por él LL cuando se mudó o requeridas en el contrato.

9 NRS 118A.350, 118A.355, 118A.360, y 118A.380 Contiene sus remedios si él LL no ha podido mantener una vivienda habitable. Estas leyes tienen diferentes requerimientos:  NRS 118A.355 cubre las violaciones de la habitabilidad (conforme a NRS 118A.290)  NRS 118A.350 cubre las violaciones del contrato de arrendamiento.  NRS 118A.360 cubre las violaciones del contrato de arrendamiento y habitabilidad.  NRS 118A.380 solamente cubre los servicios esenciales.

10 PASO 1: ¿Cual es el Problema?  Problema de habitabilidad, Violación de contrato de arrendamiento o Servicios esenciales PASO 2: ¿Quien es responsible?  Si es el huésped del inquilino o él inquilino quien causó el problema por un medio de acto deliberado o negligente él LL NO ES responsable (se aplica NRS118A.350,.355,.360, y.380) PASO 3: ¿El LL a hecho un intento razonable para corregir la infracción?  Si ha sido arreglado, el inquilino no puede proceder PASO 4: ¿Qué quiere hacer?  Retener la renta/el dinero del alquiler  Finalizar el contrato  Restaurar los servicios esenciales  Abandono de la propiedad  Demandar por daños y perjuicios

11

12 Si su problema CUMPLE CON LA DIFINICION de ‘habitabilidad ’ utilice la Sección 118A.355 NRS 118.290 dice... él LL deberá mantener una unidad de vivienda habitable. “Habitable” significa capaz de permitir que una persona promedio use y disfrute la vivienda y viva libre de defectos que afectan a la salud o seguridad. La vivienda debe cumplir con los códigos de salubridad y vivienda, y tener: (1) Agua corriente/potable caliente y fría; (2) Pisos y paredes que proporcionen protección contra la intemperie adecuada y sin goteos; (3) Un excusado que funcione; (4) Puertas y ventanas que se pueden abrir, cerrar y se ajusten apropiadamente; (5) Cableado y tomas de corriente que operan con seguridad; (6) Un edificio y terreno libre de basura, roedores, insectos y bichos; (7) Calefacción adecuada; (8) Otros servicios, como ventilación, aire acondicionado, elevadores, aparatos, SI provistos por el LL cuando se mudó o requeridas en el contrato.

13  Envié un aviso por escrito al LL especificando cada condición y solicitando que él LL arregle las condiciones.  Dele al LL 14 días después de recibir el aviso para que realice las reparaciones ó haga su mejor esfuerzo para hacer las reparaciones.  Si él LL repara el problema, el T no puede proceder  Si el LL NO realiza las reparaciones, ó no hace un esfuerzo razonable para reparar dentro de los 14 días, él T puede proceder. El inquilino (T) puede: Terminar inmediatamente el contrato de arrendamiento ó Recuperar los daños reales ó Retener la renta/dinero por el alquiler

14 Tenga en cuenta que la definición de habitabilidad establece que una vivienda debe de tener "otros servicios, como aire acondicionado, ascensores, ventilación, artefactos, si es suministra por él LL cuando se mudó ó requeridas en el contrato de arrendamiento“. Asegurarse de que el aire acondicionado sea provisto en su contrato de arrendamiento o asegúrese de que funcione cuando muda

15 Si él LL falla en reparar el problema de habitabilidad después de los 14 días, usted puede retener la renta/alquiler PERO...  Usted NO PUEDE retener la renta/alquiler si usted le debe renta al LL.  Si usted retiene la renta/alquiler, debe depositar su renta en una cuenta de fideicomiso con la corte de justicia. Si no deposita el alquiler con la corte, usted no tendrá una defensa para un desalojo subsecuente/posterior.

16

17 Si su problema no cumple con la definición de 'habitabilidad' pero es una violación del contrato de arrendamiento utilice Sección 118A.350  Muchas cosas pueden constituir violaciones de su contrato de arrendamiento: electrodomésticos, jardinería, tratamientos de ventana, etc...verifique su contrato de arrendamiento  Usted NO PUEDE retener el alquiler bajo NRS 118A.350

18  Envié un aviso por escrito al LL indicando como violó el contrato de arrendamiento é indique lo que planea hacer (es decir, rescindir el contrato de arrendamiento)  Dele al LL 14 días después de recibir el aviso para hacer las reparaciones ó haga su mejor esfuerzo para realizar las reparaciones.  Si él LL repara el problema, T no puede proceder  Si él LL NO realiza las reparaciones, ó no hace un esfuerzo razonable para reparar dentro de los 14 días, T puede proceder El inquilino (T) puede:  (a) Terminar inmediatamente el contrato de arrendamiento  (b) Recuperar los daño reales

19  Si usted opta por demandar al LL por dinero conforme a NRS 118A.350 ó.355, no necesita emitir un aviso por escrito si….él LL admite en los tribunales de conocer sobre el problema (raro) ó él LL ya recibió previo aviso de cumplimiento del Código de Ordenanzas ó de otra agencia del gobierno.

20

21 Si usted tiene un problema de habitabilidad ó una violación de contrato de arrendamiento puede utilizar 118A.360 que autoriza un remedio diferente...permite al inquilino a Reparación y Deducción  Debe dar aviso de 14 días al LL que indica cómo el problema infringe su contrato de arrendamiento ó es una violación de habitabilidad  Si él LL no realiza la reparación, puede solucionar el problema usted mismo y deducir el costo del alquiler del mes próximo.

22  Las reparaciones NO PUEDEN costar más de un mes de renta/alquiler  Solo puede reparar y deducir el total de un (1) mes de renta/alquiler cada doce (12) meses. El contrato puede especificar que usted debe realizar el trabajo. Por lo tanto, revise su contrato de arrendamiento antes de llamar a alguien para reparar el problema

23

24 Si le falta un servicio esencial como resultado de un acto intencional ó negligente de su LL puede utilizar 118A.380  Servicios Esenciales = calefacción, A/C, agua corriente caliente y fría, electricidad, gas, una cerradura de puerta que funcione u otro artículo esencial o servicio.  El A/C es, solamente un servicio esencial si requerido en su contrato de arrendamiento ó si el servicio funcionaba cuando se mudo a la propiedad. En el Sur de Nevada, muchos de los edificios tienen A/C...PERO asegúrese de que el A/C funcione antes de mudarse.

25  Debe ser el resultado de acciones ó inacciones voluntariosas ó negligentes parte del LL  Si procede conforme a NRS 118A.380, NO puede utilizar los recursos de NRS 118A.350 y 118A.360  Si el problema de servicio esencial NO es el resultado de acciones intencionales ó negligentes del LL, entonces puede proceder como una violación del contrato de arrendamiento ó habitalidad.

26  Envié un aviso por escrito al LL especifique las condiciones y solicitud de que él LL solucione el problema en 48 horas  Dele al LL 48 horas depués de recibir el aviso para que realice las reparaciones ó haga su mejor esfuerzo para hacer las reparaciones.  Si él LL repara el problema, el T no puede proceder  Si él L NO realiza las reparaciones, ó no hace un resfuerzo razonable para reparar dentro de las 48 horas, él T puede proceder... *48 horas no incluye los fines de semana & feriados

27 Si él LL no hace las reparaciones, él T puede proceder... 1) Reparación y Deducción 2) Demandar al LL por daños reales 3) Retener la renta que se deba. 4) Obtener vivienda comparable sustituta mientras no esté funcionando los servicios esenciales. Mientras alquila la vivienda sustituta, no le debe a su LL renta alguna. Si la vivienda sustituta cuesta más que el alquiler que le paga al LL, usted puede recuperar la diferencia de costo.

28  Si él LL completa las reparaciones ó se han restaurados sus servicios esnciales, inmediatamente debe pagarle al LL cualquier renta que ha retenido legalmente.  Usted puede retenr el alquiler SOLO SI el alquiler está vigente en el momento que dio el Aviso PERO NO NECESITA depositar su renta en la cuenta de fidecomiso con la corte.

29 Cuando se trata de notificación...le recomendamos:  Siempre envié un aviso  Guarde una copia de todo  Espere los 14 días para que él LL arregle el problema. Puede que necesite prueba de que cumplió con la ley de NV si decide demandar a su LL ó como defensa si su LL intenta desalojarlo.

30

31  El depósito no puede superar los 3 meses de renta/alquiler  Ningún “Depósito de Seguridad” puede ser no reembolsable, excepto “gastos de limpieza”  Después de que deja el inmueble, él LL debe devolver el depósito dentro de los 30 días ó proporcionar un registro detallado.  Deducciones legales incluyen daños MAS ALLA del desgaste normal, limpieza de honorarios é alquiler no pagado.

32  118A.460-índica que él Propietario debe guardar y mantener a resguardo los bienes por 30 días.  Él LL puede cobrar por el almacenamiento, inventario y costos de mudanza antes de devolver los bienes.  Él LL no puede cobrar el alquiler adeudado (118A.520) y es responsable por una reclamación de hasta $2,500 si él LL infringe 118A.520.  Él LL puede disponer de la propiedad después de los 30 días, si ha dado aviso a los inquilinos y han transcurrido 14 días.  Él inquilino puede presentar una “Motion to Contest Property Lien” (Recurso para Inpugnar la Retención de Bienes)” si él LL infringe NRS 118A.460.

33

34 No existe un Desalojo de “Auto-ayuda” NO...el Propietario no puede clausurar la puerta. NRS 118A.480 requiere un proceso de la corte, a menos que el inquilino entrega ó abandona la propiedad. El proceso requiere: 1.Aviso 2.La oportunidad de responder 3.Una orden del juez

35 Proceso de Sumario de Desalojo Tiene que ver con la “POSESION” El argumento en una audiencia de desalojo es si el inquilino ha planteado una “defensa legal” No es un Juicio con Jurado...es una audiencia pero puede traer testigos/documentos. Si reúne una defensa legal, el Tribunal debe denegar el sumario de desalojo Véase NRS 40.253-40.254

36  Paso 1: ¿Recibió un aviso?  Paso 2: ¿Presentó usted una declaración jurada de arrendatario?  Paso 3: ¿Cuál es su defensa?  Paso 4: ¿El Propietario presento una querella/queja?  Paso 5: ¿Usted tiene una audiencia?

37  Diferentes tipos de avisos.......  5-Day Pay Rent or Quit (5-Días para pagar la renta ó salirse)  3-Day Nuisance + 5 Day U.D. (3-Días Molestia + 5 Días U.D.)  5-Day Lease Violation + 5 Day U.D. (5-Días Violación de Contrato + 5 Días U.D.)  30/7- Day No Cause Notice + 5 Day U.D. (30/7- Días Aviso Sin Causa + 5 Días U.D.)  5- Day Unlawful Detainer (U.D.) (5-Días Retención Illegal (U.D.))

38  5 Day Pay Rent or Quit (5 Días para pagar ó salirse)  Sin aviso previo  5 Day Unlawful Detainer Notice (5 Días Aviso de Retención Illegal)  Debe ser precedido por  3 Day Nuisance (3 Días Molestia)  5 Day Lease Violation (5 Días Violación de Contrato)  30/7 Day No Cause Notice (30/7 Días Aviso Sin Causa)  3day, 5 day, 30 day es la ‘razón’ del Desalojo.... Cominezan los 5 días del reloj para archivar la Declaración Jurada del Arrendatario

39  Usted DEBE presentar su declaración jurada de arrendatario dentro de los 5 días judiciales luego de recibir el 5 day Notice.  Los formularios están disponibles online y en el Palacio de Justicia  El Propietario no puede presentar la querella/quelja antes de que caduque el día 5  La presentación de la declaración jurada del arrendatario conserva su derecho a una audiencia.  Puede presentar Fee Waiver “exención” (Aplicación para proceder In Forma Pauperis)

40  Mire la fecha del aviso  NO cuentan el día que le sirven el aviso  NO cuentan los fines de semana, vacaciones o días en cual la corte está cerrada  EXCEPTO: 30 Day Notice (Aviso de 30 Días) significa 30 días consecutivos comenzando el día después de recibir el aviso

41 SunMonTuesWedThursFriSat 1234567 891011121314 15161718192021 22232425262728 2930311234 567891011 Recibió 5 day Notice el lunes, 2 La Declaración Jurada del Arrendatario debe presentarse el lunes, 9 A menos que el Tribunal está cerrado los viernes(Corte de Henderson o Feriado) entonces la Declaración Jurada del Arrendatario debe presentarse el martes, 10

42  El inquilino debe elevara una “defensa legal” que prevalezca en una audiencia de desalojo  La defensa depende de la ‘razón’ del desalojo; él LL debe proveer adecuado aviso alegando que la razón por cual está siendo desalojado  Algunos argumentos técnicos legales se aplican a TODOS los avisos, como...  Servicio invalido (NRS 40.280)  Falta de jurisdicción ( ej.: no existe relación propietario-arrendador ó es la corte equivocada).

43 Tipo de Avisos:  5 day Pay Rent or Quit  3 Day Nuisance Notice +5 Day Unlawful Detainer  5 Day Lease Violation +5 Day Unlawful Detainer  30/7 Day No Cause notice +5 Day Unlawful Detainer

44  Pagué el alquiler en su totalidad  Ofrecí pagar la renta en su totalidad pero él LL se negó  Conforme a NRS 118A.355 ó 118A.380 retuve la renta/alquiler  Él LL acepto pago parcial  El Aviso “5 day Notice” incluye un monto que no es “renta/alquiler”  Renta/alquiler = todos los pagos periódicos hechos al LL para la ocupación de una unidad, incluyendo los recargos razonables y reales por arrendamiento.  5 Day no puede basarse en la falta de pago de honorarios de collección, honorarios de abogado u “otros gastos” no incluidos conforme NRS 40.253(9) (cheque deshonrado y depósito de seguridad).

45  Molestia eliminada  Denuncias no cumplen con la definición legal de “molestia"  La denuncia es falsa

46 ¿Qué es “Nuisance/molestia”? Una molestia es algo que: –Consiste en la conducta ó una afección continua que constituye un obstáculo irrazonable al uso libre de la propiedad y –Causa lesiones ó daños a otros inquilinos u ocupantes de esa propiedad ó edificios adyacentes ó estructuras. NRS 40.2514 Y –Es perjudicial para la salud, ó indecente y ofensivo a los sentidos, ó un obstáculo para el libre uso de la propiedad, con el fin de interferir con el disfrute cómodo de la vida ó propiedad. NRS 40.140

47  La violación al contrato de arrendamiento fue curada  La violación del contrato de arrendamiento no es material  La violación del contrato de arrendamiento no es cierto

48  El contrato de arrendamiento no ha caducado (NRS 40.251(b))  El Propietario esta vengandose (NRS 118A.510)  El Propietario me esta descriminando (FHA, NRS 118)

49 1. Se quejó de un problema de habitabilidad con una agencia de gobierno ó con él LL 2. Se quejaron de un delito a las autoridades ó con él LL 3. Organizó/se convirtió en miembro de la Unión de arrendatario 4. Parte en un proceso judicial donde se elevo habitabilidad 5. Se reusó al acuerdo de una regla adopta por él LL que requiere que el LL espere 6. Se quejaron de discriminación al LL, ó ante una agencia de gobierno... 7. El inquilino fue víctima de violencia doméstica 1. Cancelar ó negarse a renovar el arrendamiento 2. Aumento la renta/alquiler 3. Bajo los Servicios Esenciales 4. Traer ó amenazan con llevar el desalojo, a menos que el propietario tiene una causa (como falta de pago de alquiler)

50 30-Day No Cause Defense/Defensa Sin Causa Discriminación Federal Fair Housing Act y NV’s Fair Housing Act prohíbe el desalojo basado en la discriminación Fair Housing Act: prohíbe la discriminación basada en raza, color religión, sexo, estado familiar, u origen nacional y discapacidad. 42 U.S.C. § 3601 NV Fair Housing: incluye la identidad de género y orientación sexual como clase adicionales prohibidos. NRS 118.010 to 118.120 Ambas leyes incluyen falta de adaptación

51 30-Day No Cause Notice/Sin Causa Tiempo Adicional para Ancianos y Discapacitados Si el inquilino tiene 60 años ó más ó tiene una discapacidad física ó mental, el inquilino puede pedir permanecer en posesión de la propiedad alquilada por 30 días más Requisitos: –El pedido debe ser por escrito –El inquilino debe proveer comprobante de edad ó discapacidad Todos los avisos “sin causa” debe advertir al inquilino de este derecho

52 ¿Qué pasa si él LL rechaza mi solicitud para tiempo adicional? El inquilino puede presentar “Motion to Continue in Possession” (Escrito para permanecer en posesión) por los 30 días adicionales. Si el Tribunal deniega la petición, el inquilino debe continuar en posesión por los 5 días siguientes a la fecha de entrada de la orden negando la petición.

53  Después de vencido el plazo de 5 días, él LL DEBE presentar una queja/querella para obtener el desalojo Si él LL presenta la queja…  Declaración Jurada presentada por inquilino = audiencia  Declaración Jurada de los inquilinos no presentada = NO audiencia  Si el propietario falla en presentar la queja dentro de 30 días de vencimiento de la notificación, la notificación es nula y tiene que volver a empezar

54  LLEGUE A TIEMPO…Si pierde su llamado se otorgará el desalojo  Si no se presenta él LL, será desestimado el desalojo  Traer copias de sus documentos importantes que ayudan a establecer su defensa, es decir, recibos de arrendamiento, testigos, informe de la policía, etc..  Vista apropiadamente  No interrumpa al juez

55 ¿Qué ocurre si se concede la orden? Existen dos formas de orden que se concederá: 1)No presentó la Declaración Jurada del Arrendatario 2)El LL presentó la denuncia, asistió a la audiencia pero perdió La 'Orden de desalojo ' es enviada a la oficina del Aguacil El LL deberá completar el papeleo y pagar por el servicio antes de que el Aguacil ejecute la orden El Aguacil servirá la orden de desalojo conocida también como “Aviso de 24 Horas,”publicandola en su puerta El inquilino tiene 24 horas para salir El Alguacil regresará el 'date return/fecha de regreso‘ para efectuar un cierre patronal.

56 El inquilino puede permanecer en la unidad hasta que se ejecuta la orden El LL puede rescindir la orden antes de que el Aguacil ejecute la Orden Si usted piensa que usted puede negociar con él LL, LL puede pedir que se revoque la orden; usted debe solicitar que él LL presente una ‘Rescisión' en la corte El inquilino puede someter 1) Motion to Stay (Petición de Suspensión), ó 2) Motion to Set Aside (Petición para Revocar), ó 3) Apelara al Tribunal del Distrito

57 Opciones posteriores a la sentencia... La Petición de Suspensión y la Petición para Revocar generalmente se presentan cuando NO hubo audiencia. Petición de Suspensión – Solicita más tiempo; el juez no puede otorgar más de 10 días, y puede conceder menos de 10 días Petición para Revocar - si usted puede demostrar que fallo en responder/compadecer debido a un error, inadvertencia, sorpresa, negligencia excusable, o por fraude, tergiversación o mala conducta del LL usted debe indicar que tenía defensa subyacente al desalojo El juez podrá negar la moción sin audiencia Si se concede audiencia, recibirá notificación de fecha y hora

58  Puede presentar una apelación ante Tribunal de Distrito. Una apelación debe ser presentada dentro de los 10 días "a partir de cuándo se dictó sentencia“ NRS 40.380  Debe pagar $250 para cubrir los gastos de apelación, y la suspensión del desalojo. NRS 40.385  Debe archivar  Notice of Appeal (Escrito de Recurso)  Notice of Bond (Escrito de Depósito)  Statement of Law & Facts (Estado de derecho y hechos)  JCRCP 72-76B regula el procedimiento después  Debe establecer el juez cometió errores legales

59