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DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 26 marzo 2009 CLASE 3MERCADO INMOBILIARIO LA OFERTA
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VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO Variables Endógenas –Definición Producto Definición de concepto producto –Estudio de mercado –Detección de necesidades del cliente Desarrollo Arquitectónico Rendimiento Arquitectónico –Costos asociados al proyecto –Precios y condiciones de venta –Promoción y marketing –Gestión del proyecto Administración Control de la ejecución
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VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO Variables Exógenas –Comportamiento de la economía. Crecimiento de la economía Administración financiera del país Crecimiento del Ingreso de las personas Distribución del Ingreso El riesgo país La tasa de Interés –Variables relacionadas con la Administración Administración de las ciudades Políticas urbanas, culturales y sociales. –Variables relacionadas con el Mercado La Competencia Los Precios Los Productos El Cliente
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DEMANDA Hogares La demanda de viviendas nuevas se genera por: - Nuevos hogares - Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje Propietarios Arrendatarios Inversionistas Inmobiliarios OFERTA La oferta está constituida por: - Stock de viviendas - Viviendas construidas en el período Desarrolladores Gestores inmobiliarios Empresas Constructoras Profesionales Terreno Sub contratos Mano de obra Materiales Y equipos PRODUCCION DE VIVIENDAS CADENA DE VALOR AGREGADO
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EQUILIBRIO DE UN MERCADO CUALQUIERA, EN RÉGIMEN DE COMPETENCIA. Si la cantidad demandada de un bien es igual a la ofrecida estamos en un mercado en equilibrio. A. Si el precio cae a un nivel inferior al de equilibrio hay un exceso de demanda, que produce escasez ya que los consumidores están dispuestos a comprar más de lo que los productores están dispuestos a vender al precio de equilibrio; la oferta disminuye hasta el nuevo punto de equilibrio d desplazando la curva de oferta hacia abajo. La escasez hace subir los precios produciendo dos efectos: 1. El mercado se desplaza en sentido ascendente a lo largo de la curva de demanda reduciendo la cantidad demandada. 2. El mercado se desplaza, por la entrada de nuevos oferentes atraidos por el mayor precio, en sentido ascendente a lo largo de la curva de oferta aumentando la cantidad ofrecida.
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La cantidad demandada disminuye y la ofrecida aumenta, reduciendo la diferencia entre demanda y oferta; el precio sigue subiendo hasta que desaparece el exceso de demanda, restableciéndose el equilibrio del mercado B. Si el precio es superior al precio de equilibrio se produce un exceso de oferta, es decir, los productores están dispuestos a vender más de lo que los compradores están dispuestos a comprar; este excedente provoca la baja del precio, ocurriendo: 1. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de demanda, aumentado la cantidad demandada. 2. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de oferta reduciendo la cantidad ofrecida. Si la cantidad demandada aumenta y la ofrecida disminuye, la diferencia entre oferta y demanda disminuye y el precio baja hasta que desaparece el exceso de oferta, restableciéndose el equilibrio del mercado.
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ESTUDIO DE LA OFERTA Inversionistas Inmobiliarios OFERTA La oferta está constituida por: - Stock de viviendas - Viviendas construidas en el período COMPOSICION DE LA OFERTA STOCK DE VIVIENDAS: Viviendas existentes al corte temporal del estudio. VIVIENDAS CONSTRUIDAS: Viviendas ingresadas a la oferta en el período estudiado COMPOSICION DE LA OFERTA: Por tipología. Por segmento de precio. Por localización. Por características del programa.
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Modelo microeconómico del mercado de viviendas nuevas. Para aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas deberían darse los siguientes requisitos: 1. Que las unidades transadas fueran homogéneas. 2. Que se determine el período de tiempo en que se cuentan las transacciones (flujos) 3. Que exista contemporaneidad en las transacciones entre Oferta y Demanda. No es posible aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas nuevas ya que no se cumple la condición de contemporaneidad dado su ciclo de producción, y porque la demanda está fuertemente ligada a factores macroeconómicos. Estas condiciones se dan sólo en el mercado de arrendamiento. Lo que se puede estudiar es sólo la oferta, ya que la demanda es un precio cuyas fluctuaciones dependen de la tasa de interés (variable macroeconómica) El tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios es el desplazamiento de la curva de demanda a un año plazo. aumento tasa de interés disminución tasa de interés tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios
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La demanda de viviendas nuevas es muy elástica (tiene fluctuaciones muy próximas a la horizontal). Esta demanda es generada por: 1. Crecimiento de los hogares, ya sea por crecimiento demográfico o por disminución del tamaño de los mismos. 2. Por retiro de stock, provocado por siniestralidad, obsolescencia y reciclaje de terrenos. Esto hace que la demanda sea muy estable en el tiempo, y variará de acuerdo suba o baje la tasa de interés (disminución o aumento de la demanda respectivamente) En el mercado inmobiliario de viviendas nuevas, la demanda es la capacidad del mercado de absorber unidades en un período de tiempo, de deshacer stock; y oferta, el flujo de unidades incorporadas en el mismo período de tiempo más el stock acumulado.
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OFERTA INMOBILIARIA EN EL GRAN CONCEPCION SEGUN INVERSION TOTAL (UF) Abril 2006 TOTAL CASAS DEPARTAMENTOS
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COMPOSICION DE LA OFERTA SEGUN TIPOLOGIA. Abril 2006. OFERTA DEMANDA STOCK (-) (=)
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COMPOSICION DE LA OFERTA SEGÚN TIPOLOGIA Y LOCALIZACION. Abril 2006.
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COMPOSICION DE LA OFERTA SEGÚN LOCALIZACION. Abril 2006.
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COMPOSICION DE LA OFERTA SEGUN SEGMENTO DE PRECIOS. ABRIL 2006.
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OFERTA INMOBILIARIA SEGÚN PROGRAMA
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