COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA Diplomado en Derecho Registral, Predial e Inmobiliario “LOS DERECHOS REALES EN EL REGISTRO DE PREDIOS” Marleny Karina Llajaruna.

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1 COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA Diplomado en Derecho Registral, Predial e Inmobiliario “LOS DERECHOS REALES EN EL REGISTRO DE PREDIOS” Marleny Karina Llajaruna Aguado Registrador Público del Registro de Predios de Lima - Sunarp Lima, 03 de mayo de 2014

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3 Índice 1.-Normativa aplicable 2.-Los derechos reales y su inscripción
Hipoteca Anticresis Derecho de usufructo Derecho de uso y habitación Derecho de Servidumbre Derecho de Superficie 3.-Resoluciones del Tribunal Registral

4 1.-Normativa aplicable

5 1.1.Normas generales Constitución Política del Perú Código Civil
Código Procesal Civil Ley Nº26639 Ley Nº29151 y su reglamento.

6 1.2.Normas registrales T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos: Resolución Nº SUNARP/SN (EP, 19/05/2012, texto completo pub. el 22/05/2012). Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución Nº SUNARP/SN (EP, 04/05/2013, vigente:17/06/2013).

7 2.-Los derechos reales y su inscripción

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9 2.1.La Hipoteca 2.1.1. Nociones conceptuales
La constitución de la hipoteca es un acto de disposición sobre el inmueble gravado. El acuerdo y la inscripción hacen que el derecho nazca como deuda inmobiliaria de propietario. La inscripción en el Registro debe caracterizar el derecho como hipoteca, con la necesaria determinación de la identidad del acreedor y del crédito, y de la cuantía de este último. (Westermann, Harry y otros, Derechos Reales, Fundación Cultural del Notariado, Madrid, 7ªedición, 1998, pág.1155)

10 Objeto de responsabilidad es el inmueble, que será tratado como una unidad de aprovechamiento. Por ello, son también objeto de responsabilidad: las partes integrantes separadas, los frutos, las pertenencias, los derechos sobre prestaciones periódicas derivados de derechos reales, de arrendamientos del inmuebles. La responsabilidad entraña un derecho a la realización, pero no una prohibición de disponer. (Westermann, Harry y otros, Derechos Reales, Fundación Cultural del Notariado, Madrid, 7ªedición, 1998, pág.1167)

11 2.1.2. La Hipoteca en el Registro de Predios
Artículo Inscripción de hipoteca En el asiento de inscripción de la hipoteca se consignará: a) El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinación; b) La constancia de que la obligación que garantiza es determinada o determinable; y, c) La fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en el título.

12 En los casos de constitución de hipoteca de predio cuya edificación no se encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la edificación también es objeto de la hipoteca.

13 Artículo 118.- Cancelación del asiento de hipoteca
Para extender el asiento de cancelación de una hipoteca será suficiente presentar la escritura pública o, en su caso, el formulario registral que contenga la declaración unilateral del acreedor levantando la hipoteca o indicando que la obligación garantizada se ha extinguido.

14 En ningún caso la declaración unilateral del constituyente dará mérito para cancelar el asiento de una hipoteca, salvo el caso en que se haya registrado la constitución de una hipoteca unilateral y no conste en la partida del predio su aceptación por el acreedor. Estas disposiciones no rigen para las hipotecas unilaterales reguladas por leyes especiales.

15 Procede la inscripción del levantamiento de la hipoteca otorgada por sólo uno de los cónyuges, cuando aquella se inscribió a favor de dicha persona, consignando su estado civil de casado, sin haber señalado el nombre del otro cónyuge.

16 Caducidad de Hipotecas Ley Nº26639
Artículo Caducidad de la inscripción de los gravámenes La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº caduca a los 10 años de la fecha del asiento de presentación del título que los originó. Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en éstas deberá entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil.

17 En el caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, la inscripción caduca a los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre que éste pueda determinarse del contenido del asiento o del título.

18 Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en el Registro, así como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que por su naturaleza o por la circunstancias que consten en el título no estén concebidas para asegurar operaciones múltiples, sólo caducarán si se acredita fehacientemente con instrumento público el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo que señala este párrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.

19 Muy importante: Lo dispuesto por el artículo 3 de la Ley Nº no es de aplicación para los gravámenes constituidos en favor de las empresas del sistema financiero.

20 Artículo 117.- Ampliación del asiento de hipoteca
Artículo Ampliación del asiento de hipoteca Para efectos de la aplicación del plazo de caducidad a que se refiere el artículo 120, podrá ampliarse el asiento de inscripción de la hipoteca haciendo constar el nacimiento de la obligación garantizada por la hipoteca o el plazo de vencimiento de la dicha obligación. La ampliación se realizará en mérito a instrumento público que acredite fehacientemente cualquiera de dichas circunstancias.

21 Artículo 121.- Título que da mérito a la cancelación por caducidad
El asiento de cancelación por caducidad de la inscripción de un gravamen se extenderá a solicitud de parte, en mérito de su declaración jurada con firma certificada por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentación que originó la inscripción y el tiempo transcurrido. El registrador cancelará el respectivo asiento con la sola verificación del tiempo transcurrido, siempre que de los actos inscritos en la partida no se desprenda la actividad del acreedor o del deudor que desvirtúe la caducidad invocada.

22 LIQUIDACIÓN DE DERECHOS REGISTRALES
Artículo Liquidación de derechos por cancelación de hipoteca trasladada a partidas independizadas El acto por el que se declara la cancelación de la hipoteca inscrita en una partida matriz, dará lugar, a la cancelación de los asientos de traslado de hipoteca extendidos en las partidas individuales independizadas de aquélla, aún cuando éstas no hayan sido mencionadas en el título o en la rogatoria. En estos casos, la liquidación de los derechos registrales comprenderá un único pago por derechos de inscripción y, por derechos de calificación, el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados.

23 El solicitante podrá restringir su rogatoria al levantamiento de la hipoteca de la partida matriz o al de ésta y al del asiento de traslado de hipoteca de una o más de las partidas independizadas. En estos casos, la liquidación comprenderá el pago único por derechos de inscripción y el pago de los derechos de calificación que correspondan a los asientos cuya cancelación se solicitó. Los derechos de calificación correspondientes a la cancelación del asiento de traslado de la hipoteca en las demás partidas independizadas, se cobrarán en la oportunidad en que sean solicitadas.

24 Artículo 127.- Garantías constituidas a favor de personas jurídicas extintas
Las garantías constituidas a favor de personas jurídicas extintas se cancelarán, a solicitud del interesado y con la sola verificación de la inscripción de su extinción en la respectiva partida del Registro de Personas Jurídicas, salvo que en virtud a dicha extinción la garantía haya sido adquirida por otra persona. Lo dispuesto en el párrafo precedente será de aplicación también a las empresas extintas del sistema financiero.

25 2.2.La anticresis 2.2.1.-La anticresis en el Código Civil
Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos. (Art C.C.)

26 El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte. (Art C.C.)

27 2.2.2.-La anticresis en el Registro de Predios.
Artículo Inscripción de anticresis En el asiento de inscripción de la anticresis se expresará: a) El monto de la deuda garantizada; b) La renta del inmueble y la tasa de interés que se pacte; y, c) La fecha de vencimiento de la deuda garantizada.

28   Artículo Cancelación del asiento de anticresis por declaración del acreedor Para extender el asiento de cancelación de una anticresis en los casos de extinción de la obligación garantizada y renuncia del acreedor, será suficiente presentar la escritura pública que contenga la declaración unilateral del acreedor en tal sentido.

29 2.3.Derecho de Usufructo El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. (Artículo 999 del C.C.)

30 El Usufructo: Puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles.

31 El usufructo se puede constituir por:
1.- Ley cuando expresamente lo determina. 2.- Contrato o acto jurídico unilateral. 3.- Testamento. (Artículo 1000 C.C.)

32 Plazo del usufructo: El usufructo es temporal.
Beneficiario persona jurídica:. El usufructo no puede exceder de treinta años y cualquier plazo mayor que se fije se reduce a éste. Si el bien inmueble tiene valor monumental y es de propiedad del Estado: el usufructo que constituya el Estado en favor personas naturales o jurídicas: plazo máximo de noventinueve años. (Artículo 1001 C.C.)

33 2.4. Derecho de Uso y Habitación
El Derecho de USO El derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por las disposiciones del Usufructo. (Artículo 1026 C.C)

34 Derecho de Habitación Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación. (Artículo C.C.).-

35 Los derechos de uso y habitación:
Se extienden a la familia del usuario, salvo disposición distinta. (Artículo C.C.) No pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la consolidación.(Artículo C.C.)

36 2.5. Derecho de Servidumbre
La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos. (Art C.C.)

37 Las servidumbres son inseparables de ambos predios
Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Sólo pueden trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario. (ART C.C.)

38 Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto contrario.
(Artículo 1037 C.C.)

39 El propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio del otro.
(Artículo 1048 C.C.)

40 La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios que no tengan salida a los caminos públicos. Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere otro que le de salida o cuando se abre un camino que de acceso inmediato a dicho predio. Esta servidumbre es onerosa (valoriza: daños y  perjuicios al propietario del predio sirviente. (Arts C.C.)

41 El Derecho de Servidumbre en el Registro de Predios
La inscripción de la servidumbre se realizará en la partida del predio sirviente. En la partida del inmueble dominante se extenderá una anotación de correlación indicando que éste se encuentra favorecido con la servidumbre. (Artículo 144 del RIRP).

42 2.6. Derecho de Superficie Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. (Art C.C.)

43 Duración del Derecho de Superficie
Este derecho no puede durar más de noventinueve (99) años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto. (Art.1030 C.C.)

44 ¿Cómo se constituye? El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por testamento. Este derecho es trasmisible, salvo prohibición expresa. (Art C.C.)

45 El Derecho de Superficie en el Registro de Predios.
Artículo Inscripción del derecho de superficie Dará lugar a la apertura de una partida especial. El asiento contendrá: 1. La mención expresa de que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la constitución de un derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo.   

46 2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos. 3. El plazo de duración.

47 4. Si se constituye a título gratuito u oneroso, señalándose en este último caso la contraprestación a cargo del superficiario; 5. El nombre del titular del derecho de superficie; y,

48 6. El traslado de las cargas y gravámenes registrados antes de la inscripción del derecho de superficie, cuando corresponda.

49 Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del suelo a favor de un mismo titular, éste puede solicitar la inscripción de la superficie en partidas especiales distintas, de lo contrario, se inscribirá en una sola partida especial.

50 Artículo 142.- Anotación de correlación del RIRP
Simultáneamente a la inscripción del derecho de superficie, en la partida registral del predio sobre el que éste recae se extenderá una anotación de correlación en la que se indicará que se ha abierto una partida especial por la constitución del derecho de superficie, así como los datos a que se refieren los numerales 2 al 5 del artículo del RIRP.

51 Artículo 143.- Extinción del derecho de superficie y cierre de partida
Al inscribir la extinción del derecho de superficie, el registrador procederá a cerrar la partida correspondiente, extendiendo simultáneamente en la partida registral del predio una anotación en la que se deje constancia de dicho cierre.

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53 3. Resoluciones del Tribunal Registral

54 LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA
EN APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACION , PROCEDE LA INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA OTORGADA POR SOLO UNO DE LOS CONYUGES, CUANDO LA HIPOTECA SE REGISTRÓ A FAVOR DE ESTE CONSIGNANDO SU ESTADO CIVIL DE CASADO, SIN HABER CONSIGNADO EL NOMBRE DEL CÓNYUGE. Criterio adoptado en la Res. Nº SUNARP-TRL del 03/10/2008.

55 Cancelación de gravámenes
“Procede cancelar en mérito de la resolución judicial que dispone la adjudicación por remate y el levantamiento de gravámenes, todos los gravámenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos registrados con posterioridad a la expedición de la antedicha resolución, estando exceptuados únicamente aquéllos que expresamente excluye el artículo 739 del Código Procesal Civil”. Criterio adoptado en la Resolución Nº SUNARP- TR-L del 11/08/2010

56 CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE UNA PERSONA JURÍDICA EXTINGUIDA
“La extinción de la persona jurídica acreedora determina la extinción de la obligación y consecuentemente la extinción de la hipoteca. En aplicación del principio iura novit curia procede disponer la cancelación de una hipoteca por extinción de la acreedora, aun cuando en la rogatoria se haya solicitado la cancelación por caducidad conforme a la Ley 26639”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº SUNARP-TR-L del 26 de junio de 2009 y Nº SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2009.

57 MONTO DEL GRAVAMEN HIPOTECARIO
“El monto de la hipoteca debe ser expresado en forma numérica desde el momento de su inscripción. Dicho monto será determinado si es una suma fija claramente definida o especificada. Será determinable si se obtiene sobre la base de elementos objetivos o factores fijados por las partes, mediante simples operaciones aritméticas y sin necesidad de recurrir a acuerdos o convenios posteriores de aquéllas”. Criterio adoptado en las siguientes Resoluciones Nº ORLL-TRN del 25 de octubre de 2001, Nº SUNARP-TR-T del 6 de mayo de 2005, Nº SUNARP-TR-T del 16 de junio de 2005 y Nº SUNARP-TR-T del 4 de julio de 2005.

58 IMPROCEDENCIA DE LA REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS CANCELADAS
“No procede la reinscripción de una hipoteca cuando ésta se canceló por caducidad de conformidad con la Ley Nº 26639”. Criterio sustentando en la Resolución Nº SUNARP-TR-L del 19 de marzo de 2008.

59 CRITERIOS DE DETERMINABILIDAD DE LAS OBLIGACIONES GARANTIZADAS CON HIPOTECA
“Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Son admisibles como criterios mínimos de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes: a) A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título; b) Uno o más tipos materiales de los cuales pueden surgir las obligaciones; c) A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por Ley”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº SUNARP-TR-A del 06 de enero de 2006 y Nº SUNARP-TR-T del 6 de octubre de 2006.

60 TRASLADO DE GRAVÁMENES EN LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN DE UN BIEN
“Los gravámenes que afectan la cuota ideal de uno de los copropietarios de un bien deben trasladarse a todas las partidas registrales resultantes de la división y partición de dicho bien.” Criterio adoptado en las Resoluciones N° SUNARP-TR-L del 21 de noviembre de 2002 y N° SUNARP-TR-L del 28 de abril de 2006.

61 Hipoteca Unilateral “Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de intervención del acreedor”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº P ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y Nº ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

62 ASPECTOS DE CALIFICACIÓN DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA CON HIPOTECA
- “No corresponde al Registrador verificar la existencia ni la validez de la obligación cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino únicamente la constatación de que en el acto constitutivo de la hipoteca se ha enunciado al acreedor, al deudor y a la prestación. En cuanto a la prestación, ésta deberá ser determinada o determinable”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº P ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y Nº ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

63 DERECHOS REGISTRALES EN LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA
“Cuando se hubiesen pagado los derechos de inscripción para la cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no resulta procedente formular nueva liquidación por derechos de inscripción, cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las demás partidas registrales”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº SUNARP-TR-L de 6 de noviembre 2003, Nº SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004 y Nº SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° SUNARP/SN).

64 CÓMPUTO DEL PLAZO PARA LA EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
“Para el cómputo del plazo de caducidad establecido en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley 26639, cuando en un contrato se haya pactado que el vencimiento de las cuotas es mensual y no exista algún período de gracia para dar inicio al cómputo del vencimiento de la primera cuota, debe interpretarse que el pago de la primera armada se efectuará luego de transcurrida un mes de la fecha cierta de celebración del contrato”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº SUNARP-TR-L del 13 de junio de 2003, y otras.

65 LA CADUCIDAD DE HIPOTECAS CUANDO EL PLAZO DE VENCIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA DEBE CONTARSE DESDE LA ENTREGA DEL DINERO MUTUADO “Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma mutuada se contaría desde la entrega, y ésta tendría lugar a la inscripción de la hipoteca en el Registro, se presume que la entrega se efectuó según lo acordado y en consecuencia resulta posible determinar la fecha de inicio del cómputo del plazo de caducidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº SUNARP-TR-L del 9 de mayo de 2003, Nº SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y Nº SUNARP-TR-L del 30 de abril de 2004

66 CAUSAL DE EXTINCIÓN DE HIPOTECA
“El artículo 3° de la Ley N° ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122° del Código Civil”. Criterio adoptado en la Resolución N° SUNARP-TR-L del 11 de enero de 2003.

67 PLAZO DE CRÉDITO GARANTIZADO
“La fecha de vencimiento del plazo de crédito garantizado y su modificación, tanto en el contrato de mutuo como en los demás actos y contratos de los que surjan obligaciones garantizadas por gravámenes inscritos, requerirán acceder al registro en atención a las consecuencias registrales que el segundo párrafo del artículo 3° de la Ley N° le otorga a dicho plazo". Criterio adoptado en la Resolución N° SUNARP- TR-L del 14 de marzo de 2003

68 Muchas gracias por vuestra participación.

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