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EL CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA Por: Francisco M. Echeverría Summers Doctor en Derecho – Abogado Prof. Asociado de la Universitat de Barcelona Secretario.

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1 EL CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA Por: Francisco M. Echeverría Summers Doctor en Derecho – Abogado Prof. Asociado de la Universitat de Barcelona Secretario de la Asociación Española de Derecho de la Construcción

2 DEFINICIÓN Es aquel contrato por el que una persona, el contratista o empresario, se obliga respecto de otra, el comitente o propietario, mediante precio cierto a la obtención de un resultado al que, con o sin suministro de material (art cc), se encamina la actividad creadora del mismo, asumiendo el contratista los riesgos de su cometido Es aquel contrato por el que una persona, el contratista o empresario, se obliga respecto de otra, el comitente o propietario, mediante precio cierto a la obtención de un resultado al que, con o sin suministro de material (art cc), se encamina la actividad creadora del mismo, asumiendo el contratista los riesgos de su cometido AP BARCELONA, DE AP BARCELONA, DE

3 DEFINICIÓN: El contrato de obra inmobiliaria El contrato de obra inmobiliaria, sea para construir un edificio, para rehabilitarlo o para reformarlo, introduce una importante particularidad, y es la de que la obra se ejecuta conforme a un proyecto elaborado y presentado a instancias del comitente o propietario El contrato de obra inmobiliaria, sea para construir un edificio, para rehabilitarlo o para reformarlo, introduce una importante particularidad, y es la de que la obra se ejecuta conforme a un proyecto elaborado y presentado a instancias del comitente o propietario

4 Disposiciones legales de interés para la elaboración y aplicación del contrato de obra - Código civil, arts 1588 a 1600, ambos inclusive - Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación - RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación - Ley 32/2006, de 18 de octubre, de la Subcontratación - Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público. - Ley catalana 3/2007, de 4 de julio, de la obra pública

5 Otras disposiciones legales de interés para la elaboración y aplicación del contrato de obra - Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (en especial arts. 120 a 153) - Ley 31/1995, de 8 de noviembre de Prevención de Riegos Laborales y RD 1627/1997, de 24 de octubre, de disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción. - Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, de la vivienda en Catalunya. - RD 515/1989, de 21 de abril, sobre el deber de información a los consumidores y usuarios en promoción, construcción y venta de viviendas. (RD Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias

6 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: Los sujetos 1.- Comitente, propiedad, dueño, promotor (quien encarga la ejecución de la obra) 1.- Comitente, propiedad, dueño, promotor (quien encarga la ejecución de la obra) 2.- Contratista, Constructor (el jefe de obra) 2.- Contratista, Constructor (el jefe de obra) 3.- Dirección Facultativa (Proyectista, Director de obra, Director de Ejecución – aparejador -) 3.- Dirección Facultativa (Proyectista, Director de obra, Director de Ejecución – aparejador -) 4.- Suministradores de productos, subcontratistas, fabricantes 4.- Suministradores de productos, subcontratistas, fabricantes

7 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: Los sujetos (otros agentes) El Project Manager El Project Manager Las Entidades de Control de Calidad Las Entidades de Control de Calidad Entidades Aseguradoras Entidades Aseguradoras Coordinador de Seguridad y Salud Coordinador de Seguridad y Salud Consumidores y usuarios Consumidores y usuarios

8 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) CONCEPTO: Contraprestación que ha de entregar el comitente a cambio del resultado prometido por el contratista. CONCEPTO: Contraprestación que ha de entregar el comitente a cambio del resultado prometido por el contratista. NOTAS: Precio cierto # a Precio determinado NOTAS: Precio cierto # a Precio determinado El hecho de que el cc diga que tiene que ser un precio cierto no significa que haya de estar determinado en el momento de celebración del contrato, sino que basta con que sea determinable con una simple operación aritmética. El hecho de que el cc diga que tiene que ser un precio cierto no significa que haya de estar determinado en el momento de celebración del contrato, sino que basta con que sea determinable con una simple operación aritmética.

9 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) NOTAS: Precio cierto # a Precio fijo NOTAS: Precio cierto # a Precio fijo Es habitual la inclusión de cláusulas de revisión de precios, especialmente en las obras que vayan a prolongarse durante un largo período temporal. Es habitual la inclusión de cláusulas de revisión de precios, especialmente en las obras que vayan a prolongarse durante un largo período temporal. FALTA DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO (o falta de prueba por tratarse de un contrato verbal) FALTA DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO (o falta de prueba por tratarse de un contrato verbal) En el caso de que no se fije el precio, ni siquiera sus bases, o no se pueda probar el mismo, habrá de acudirse a la determinación pericial (aplicación del art cc) STS DE 14 DE OCTUBRE 1996 En el caso de que no se fije el precio, ni siquiera sus bases, o no se pueda probar el mismo, habrá de acudirse a la determinación pericial (aplicación del art cc) STS DE 14 DE OCTUBRE 1996

10 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) Formas de Determinación del Precio: Formas de Determinación del Precio: 1.- Contrato a Precio Alzado 1.- Contrato a Precio Alzado 2.- Contrato por piezas o fases ejecutadas 2.- Contrato por piezas o fases ejecutadas 3.- Contratos por Unidades de medida 3.- Contratos por Unidades de medida 4.- Contrato por Administración 4.- Contrato por Administración Esta clasificación no impide que puedan utilizarse varios sistemas en un mismo contrato Esta clasificación no impide que puedan utilizarse varios sistemas en un mismo contrato

11 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) PRECIO ALZADO PRECIO ALZADO El arquitecto o contratista que se obligan a ejecutar una obra por precio alzado, no pueden exigir aumento de precio, aunque varíe el precio de los materiales o de la mano de obra (otra cosa es que exista una modificación de la obra en cuanto a lo inicialmente proyectado). Art Cc y art. 216 de la Ley 30/2007. El arquitecto o contratista que se obligan a ejecutar una obra por precio alzado, no pueden exigir aumento de precio, aunque varíe el precio de los materiales o de la mano de obra (otra cosa es que exista una modificación de la obra en cuanto a lo inicialmente proyectado). Art Cc y art. 216 de la Ley 30/2007. INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN PARA SALVAR LOS INCONVENIENTES Y RIESGOS INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN PARA SALVAR LOS INCONVENIENTES Y RIESGOS

12 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN PARA SALVAR LOS INCONVENIENTES Y RIESGOS INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN PARA SALVAR LOS INCONVENIENTES Y RIESGOS Objetivo: restablecer el equilibrio económico en contratos de larga duración Objetivo: restablecer el equilibrio económico en contratos de larga duración Utilización de índices de referencia como el IPC (Índice general de Precios al Consumo) Utilización de índices de referencia como el IPC (Índice general de Precios al Consumo) La carga de la prueba corresponde al contratista o constructor La carga de la prueba corresponde al contratista o constructor Ejemplo de fórmula de revisión (contratación de obras públicas): Ejemplo de fórmula de revisión (contratación de obras públicas): Sólo cuando se haya ejecutado más de un 20% de la obra Sólo cuando se haya ejecutado más de un 20% de la obra Sólo cuando haya transcurrido más de 1 año desde la adjudicación Sólo cuando haya transcurrido más de 1 año desde la adjudicación

13 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) Contratos por piezas o partidas de obra (art cc) Contratos por piezas o partidas de obra (art cc) Exige previsión expresa en el contrato Exige previsión expresa en el contrato Exige la existencia de partes o partidas de obra separadas o independientes entre sí Exige la existencia de partes o partidas de obra separadas o independientes entre sí Fórmula habitual para la determinación del momento de pago en las obras públicas (unidades de obra) Fórmula habitual para la determinación del momento de pago en las obras públicas (unidades de obra) También es habitual que se incluyan cláusulas de revisión de precios, en los casos de ejecución durante larga duración También es habitual que se incluyan cláusulas de revisión de precios, en los casos de ejecución durante larga duración Facultad del contratista de exigir que se reciba la obra por partes y se abone en proporción (salvo pacto en contrario en el propio contrato) Facultad del contratista de exigir que se reciba la obra por partes y se abone en proporción (salvo pacto en contrario en el propio contrato)

14 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) Contratos por unidades de medida (art cc) Contratos por unidades de medida (art cc) En estos casos, el precio se fija por unidad (metro cúbico de excavación, metro cuadrado de pared). El cobro se lleva a efecto previa justificación, normalmente a través del sistema de certificaciones de obra aprobadas por la dirección facultativa de la obra En estos casos, el precio se fija por unidad (metro cúbico de excavación, metro cuadrado de pared). El cobro se lleva a efecto previa justificación, normalmente a través del sistema de certificaciones de obra aprobadas por la dirección facultativa de la obra

15 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) Contratos por el sistema de administración Contratos por el sistema de administración El comitente o propietario se obliga a pagar el coste efectivo de la obra, más el beneficio empresarial inicialmente pactado El comitente o propietario se obliga a pagar el coste efectivo de la obra, más el beneficio empresarial inicialmente pactado En estos casos es frecuente establecer un sistema de rendición periódica de cuentas En estos casos es frecuente establecer un sistema de rendición periódica de cuentas El contratista tiene que probar la realidad y alcance del gasto, así como el beneficio empresarial pactado El contratista tiene que probar la realidad y alcance del gasto, así como el beneficio empresarial pactado Es habitual, también, el uso de las certificaciones de obra Es habitual, también, el uso de las certificaciones de obra

16 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) Las CERTIFICACIONES DE OBRA Las CERTIFICACIONES DE OBRA Título que legitima al contratista a hacer efectivos los derechos económicos derivados del contrato de obra, cuando así se haya pactado Título que legitima al contratista a hacer efectivos los derechos económicos derivados del contrato de obra, cuando así se haya pactado Documento probatorio cuanto exista aprobación por la dirección facultativa y por la propiedad (admite prueba en contrario). No suponen aprobación de la obra Documento probatorio cuanto exista aprobación por la dirección facultativa y por la propiedad (admite prueba en contrario). No suponen aprobación de la obra Elaboración: Se elaboran por el contratista, se conforman por la dirección facultativa y se aprueban y abonan por la propiedad Elaboración: Se elaboran por el contratista, se conforman por la dirección facultativa y se aprueban y abonan por la propiedad

17 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) Las CERTIFICACIONES DE OBRA Las CERTIFICACIONES DE OBRA Abono Se abonan conforme a los plazos determinados en el contrato Abono Se abonan conforme a los plazos determinados en el contrato Ejemplo: obra pública: Las certificaciones se deben abonar en el plazo máximo de SESENTA DÍAS a contar desde la expedición, que se producirá en los primeros 10 días de cada mes (vid. art. 200 y 215 de la Ley 30/2007). Ejemplo: obra pública: Las certificaciones se deben abonar en el plazo máximo de SESENTA DÍAS a contar desde la expedición, que se producirá en los primeros 10 días de cada mes (vid. art. 200 y 215 de la Ley 30/2007). Los abonos de las certificaciones tendrán la consideración de pago a cuenta del precio total de la obra, sujetos a retenciones y variaciones según medición final (art. 200 de la Ley 30/2007 y 145 del RD 2/2000) Los abonos de las certificaciones tendrán la consideración de pago a cuenta del precio total de la obra, sujetos a retenciones y variaciones según medición final (art. 200 de la Ley 30/2007 y 145 del RD 2/2000)

18 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) Las CERTIFICACIONES DE OBRA Las CERTIFICACIONES DE OBRA Finalidad: Fórmula de ayuda financiera y económica al contratista, evitando inmovilizaciones Finalidad: Fórmula de ayuda financiera y económica al contratista, evitando inmovilizaciones La falta de pago de las certificaciones no legitima ni retrasos ni incumplimientos La falta de pago de las certificaciones no legitima ni retrasos ni incumplimientos Determinación contractual de la obligación de satisfacer las certificaciones, así como del interés de demora aplicable Determinación contractual de la obligación de satisfacer las certificaciones, así como del interés de demora aplicable

19 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) Las CERTIFICACIONES DE OBRA Las CERTIFICACIONES DE OBRA Transmisión: El endoso de certificaciones no constituye un título abstracto a favor del cesionario, pudiendo el deudor oponer las excepciones impeditivas de naturaleza causal. (arts. 201 de la Ley 30/2007 y 100 RD Legislativo 2/2000) Transmisión: El endoso de certificaciones no constituye un título abstracto a favor del cesionario, pudiendo el deudor oponer las excepciones impeditivas de naturaleza causal. (arts. 201 de la Ley 30/2007 y 100 RD Legislativo 2/2000) Embargo: Las certificaciones de obra son embargables en su total importe, si bien sólo a fin de responder de unas concretas deudas del contratista (salarios devengados en la propia obra y cuotas sociales devengadas de los trabajadores, art. 200 de la Ley 30/2007 y 99.7 del RD Legislativo 2/2000) Embargo: Las certificaciones de obra son embargables en su total importe, si bien sólo a fin de responder de unas concretas deudas del contratista (salarios devengados en la propia obra y cuotas sociales devengadas de los trabajadores, art. 200 de la Ley 30/2007 y 99.7 del RD Legislativo 2/2000)

20 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) FORMA DE PAGO FORMA DE PAGO TIEMPO El precio se abonará en el momento en el que se determine en el contrato; en su defecto, según costumbre del lugar y, en último caso, en el momento de hacerse la entrega (1599 cc) TIEMPO El precio se abonará en el momento en el que se determine en el contrato; en su defecto, según costumbre del lugar y, en último caso, en el momento de hacerse la entrega (1599 cc) Es usual hacer pagos parciales: derribo, cimentación, estructura, cerramientos y entrega). Estos pagos suelen estar sujetos a retención (5% hasta transcurrido un año desde entrega) Es usual hacer pagos parciales: derribo, cimentación, estructura, cerramientos y entrega). Estos pagos suelen estar sujetos a retención (5% hasta transcurrido un año desde entrega) LUGAR El que se haya pactado, y en su defecto, el lugar del domicilio del deudor (1171 cc) LUGAR El que se haya pactado, y en su defecto, el lugar del domicilio del deudor (1171 cc)

21 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio) CANTIDADES ANTICIPADAS CANTIDADES ANTICIPADAS Ley 57/1968, de 27 de julio, modificada por la DA Primera de la LOE Ley 57/1968, de 27 de julio, modificada por la DA Primera de la LOE Aplicación a toda clase de promoción de viviendas Aplicación a toda clase de promoción de viviendas Cantidades entregadas en efectivo o por efectos cambiarios Cantidades entregadas en efectivo o por efectos cambiarios Domiciliación de las mismas en una cuenta especial Domiciliación de las mismas en una cuenta especial Garantía mediante seguro de caución o aval Garantía mediante seguro de caución o aval Cantidades garantizadas: las entregadas más interese legales Cantidades garantizadas: las entregadas más interese legales Las multas por incumplimiento las imponen CCAA, hasta un 25% de la cantidad entregada Las multas por incumplimiento las imponen CCAA, hasta un 25% de la cantidad entregada

22 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (la obra) Concepto: Resultado posible y determinado (papel fundamental para su determinación del proyecto) Concepto: Resultado posible y determinado (papel fundamental para su determinación del proyecto) Algunas clases de obras: edificación, cimentación, excavaciones, rehabilitación, reforma, conservación, demolición. Algunas clases de obras: edificación, cimentación, excavaciones, rehabilitación, reforma, conservación, demolición.

23 MODIFICACIONES DE OBRA La obra debe ejecutarse conforme a Proyecto (memoria, planos, pliego de condiciones y presupuesto general). No obstante, el director de la obra está obligado a elaborar eventuales modificaciones al mismo La obra debe ejecutarse conforme a Proyecto (memoria, planos, pliego de condiciones y presupuesto general). No obstante, el director de la obra está obligado a elaborar eventuales modificaciones al mismo En materia de obra pública el Ius variandi está consagrado en el art. 202 y 217 de la Ley 30/2007 y en el art. 150 RD Legislativo 2/2000 En materia de obra pública el Ius variandi está consagrado en el art. 202 y 217 de la Ley 30/2007 y en el art. 150 RD Legislativo 2/2000 En el derecho privado está reconocido en el art cc En el derecho privado está reconocido en el art cc

24 MODIFICACIONES DE OBRA REQUISITO PARA QUE LA MODIFICACIÓN IMPLIQUE AUMENTO DEL PRECIO REQUISITO PARA QUE LA MODIFICACIÓN IMPLIQUE AUMENTO DEL PRECIO Que la modificación implique cambio de proyecto, no previsible en el momento de su elaboración Que la modificación implique cambio de proyecto, no previsible en el momento de su elaboración Que la modificación implique un aumento de obra (no mera sustitución de partidas) Que la modificación implique un aumento de obra (no mera sustitución de partidas) Consentimiento previo del propietario a la obra y al aumento de precio (expreso o tácito) Consentimiento previo del propietario a la obra y al aumento de precio (expreso o tácito)

25 ELEMENTOS TEMPORALES DEL CONTRATO DE OBRA (Plazos) En el contrato de ejecución debe fijarse un PLAZO INICIAL y un PLAZO FINAL para la realización de la obra Es habitual, también, que se estipulen CLÁUSULAS PENALES para el caso de incumplimiento, tanto para el cumplimiento total, como para el cumplimiento de los distintos hitos intermedios En el caso de AUSENCIA DE PLAZO hay que estar a lo dispuesto en el art cc, esto es el que prudencial y equitativamente determine el juez

26 ELEMENTOS TEMPORALES DEL CONTRATO DE OBRA (Plazos) Algunas consideraciones sobre la cláusula penal en los contratos de obra La pena sustituye la indemnización de daños y perjuicios y abono de intereses, salvo pacto en contrario (1152 cc) La cláusula penal puede ser objeto de moderación por parte del juez, cuando la obligación principal haya sido parcialmente o irregularmente cumplida (art cc) La cláusula penal se encuentra vigente en tanto en cuanto se mantengan las condiciones objetivas inicialmente pactadas, esto es, las modificaciones introducidas en la obra pueden justificar retrasos, así como la inaplicación de la cláusula penal STS DE 25 DE NOVIEMBRE DE 1997

27 ELEMENTOS TEMPORALES DEL CONTRATO DE OBRA (Plazos) La cláusula penal suele pactarse como una sanción pecuniaria por cada día de retraso respecto del fijado en el contrato. La cláusula penal se entiende renunciada cuando se concede sin reserva un nuevo plazo para el cumplimiento Se requiere retraso culpable, más intimación (art cc).

28 CLÁUSULA A SATISFACCIÓN DEL DUEÑO DE LA OBRA Art cc A falta de conformidad, la aprobación se entiende reservada al juicio pericial. No se trata de una facultad caprichosa, que altera lo dispuesto en el art cc. El perito resolverá si la obra se acomoda o no a la comprometido Aprobación de Tercero: Puede dejarse la aprobación de la obra a juicio de un tercero. En caso de que no acepte el encargo, deberán designar otra persona. Esta persona suele ser el Director de la obra. Vid., entre otras, STS de 22 de julio de 1995

29 ENTREGA, VERIFICACIÓN, APROBACIÓN Y RECEPCIÓN Entrega: Desplazamiento de la posesión de una cosa. Es una mera actividad física, mientras que la recepción es una manifestación de voluntad de conformidad a la obra Con la mera entrega vence la obligación de pago de precio y se transmiten los riesgos del contratista al comitente

30 ENTREGA, VERIFICACIÓN, APROBACIÓN Y RECEPCIÓN VERIFICACIÓN: Conjunto de operaciones dirigidas a examinar y comprobar la obra y el cumplimiento del contrato y de las reglas de la LEX ARTIS Trámite no regulado, pero sobreentendido en la LOE, art. 6, y en la LCAP art. 147 Conveniencia de regularlo con detalle en la redacción del contrato

31 ENTREGA, VERIFICACIÓN, APROBACIÓN Y RECEPCIÓN APROBACIÓN: Manifestación de satisfacción con la obra, previa a la recepción. No se trata de un acto discrecional, sino que tiene que estar justificado. Puede ser expresa o tácita La tácita se produce cuando se paga el precio íntegramente, se toma posesión del bien sin reserva, se dispone de la obra, etc Excepción; dolo incidental

32 ENTREGA, VERIFICACIÓN, APROBACIÓN Y RECEPCIÓN RECEPCIÓN: Acto por el que el comitente se hace cargo de la obra (art. 6.1 LOE). Regulada para la obra pública en el art. 218 de la Ley 30/2007 Normalmente se realiza con posterioridad al certificado final de obra Obra civil y obra pública: Dentro de los 30 días siguientes a la terminación acreditada por el certificado final de obra (a contar desde notificación)

33 ENTREGA, VERIFICACIÓN, APROBACIÓN Y RECEPCIÓN ACTA DE RECEPCIÓN: EFECTOS: Marca el inicio de plazos de responsabilidades y garantías Debe firmarse por el promotor y el constructor Contenido: Identificación de partes, fecha del certificado final de obra, coste final de ejecución, declaración de recepción y garantías Este acta se incorpora a la documentación que integra el Libro del Edificio (art. 7.2 LOE) CLASES: Provisional y definitiva

34 ACCIONES JUDICIALES PARA EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE OBRA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN Art. 1098,1101, 1104 y 1124 cc Requisitos Incumplimiento grave Incumplimiento de una obligación principal Incumplimiento culpable Incumplimiento definitivo (voluntad decidida de incumplir)

35 ACCIONES JUDICIALES PARA EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE OBRA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DEFECUOSO (ALIUD PRO ALIO) Art. 1091, 1098,1101 y 1258 cc Requisitos Se está en presencia de cosa diversa o «aliud pro alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los arts y 1124 del CC y sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el art para el ejercicio de las acciones edilicias, porque tales acciones resultan inaplicables en las que la demanda no se dirige a obtener reparaciones por vicios ocultos, sino los derivados del defectuoso cumplimiento al haberse entregado cosa distinta o con defectos impropios, cuyo plazo es el de quince años (art CC).

36 ACCIONES JUDICIALES PARA EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE OBRA ACCIONES DERIVADAS DE LA LOE y DE RUINA DEL 1591 Plazo de 1 año para defectos de acabado Plazo de 3 años para defectos de habitabilidad y conducciones Plazo de 10 años para defectos de estructura que hagan temer por la caída del edificio Plazo de prescripción de acción de reclamación y acciones de repetición 2 años desde la producción del daño o desde el pago o condena judicial

37 RIESGOS EN EL CONTRATO DE OBRA Arts y 1590 cc. Si el que contrató una obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida del mismo en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo que hubiese existido morosidad en recibirla Si se comprometió sólo a poner trabajo o industria, no podrá reclamar estipendio alguno por dicho trabajo si la obra se destruye, salvo que haya existido morosidad en recibir la obra, o la misma se hubiere destruido por la mala calidad de los materiales aportados por el propietario o comitente, con tal de que el contratista lo haya advertido convenientemente

38 RIESGOS EN EL CONTRATO DE OBRA El riesgo incluye la carga de soportar la mayor onerosidad de la ejecución, y los daños que puede suponer tener que volver a ejecutarla El riesgo se transmite al comitente o propietario en el momento en que el constructor le entrega la obra construida

39 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA CRÉDITO REFACCIONARIO: Inicialmente previsto para la reconstrucción, se extiende también a la construcción Se le dota del carácter de crédito privilegiado especial (arts para los inscritos y 5 para los no inscritos) Formas de inscripción: Como anotación preventiva mientras duran las obras, como hipoteca expresa con posterioridad (art LH)

40 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA CRÉDITO REFACCIONARIO: PROCEDIMIENTO Crédito refaccionario en formación Finca inscrita a nombre del deudor Presentación del contrato del que se deriva la deuda (art. 59 LH) Bastará que contenga los datos suficientes para la liquidación de la deuda al terminar la obra, no es necesaria su exacta fijación en el contrato (art. 60 LH) Si existen derechos reales previos: necesidad de acuerdo en escritura pública entre el dueño y los titulares de las cargas previas sobre el valor del bien antes de las obras y el alcance de las obras (art. 61 LH) En su defecto se precisa resolución judicial

41 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA CRÉDITO REFACCIONARIO: PROCEDIMIENTO Los titulares de las cargas anteriores sólo serán preferidos respecto del valor reseñado conforme al procedimiento anterior, en el exceso el acreedor refaccionario será tratado como acreedor hipotecario (art. 64 LH) La anotación caducará a los 60 días desde la conclusión de la obra (arts. 92 y ss. LH) Si llegado ese plazo, el contratista aún no hubiere cobrado podrá pedir la conversión de la anotación en hipoteca, previa liquidación de la deuda (mientras se realiza la liquidación quedará vigente la anotación preventiva). Para la conversión se requiere acuerdo entre constructor y comitente o resolución judicial

42 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA *108. SUBSANACION DEL 153 R.N. ANOTACIÓN DE CREDITO REFACCIONARIO. R. 6 de abril de 2006, DGRN. BOE de 1 de junio de Respecto al defecto planteado en el recurso, es necesario definir el concepto de crédito refaccionario; siguiendo la jurisprudencia del TS, señala la Dirección que es aquel que procede de dinero invertido fabricar o reparar algo, con provecho no solamente para el sujeto a quien pertenece, sino también para otros acreedores o interesados en ello; y aun cuando el TS tiene un concepto amplio del mismo, ello no autoriza a su extensión indiscriminada a todo crédito que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles, sino que es necesario que el acreedor haya ejecutado la propia obra del edificio o suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión y es dudoso establecer hasta qué punto la actividad del arquitecto supone un incremento de valor de la cosa. En todo caso para solicitar la anotación preventiva es requisito a acreditar la naturaleza refaccionaria del crédito, en este caso no ha tenido lugar teniendo en cuenta que: a) la situación registral de las fincas que aparecen como rústicas – teniendo el Registrador que calificar a la vista de los documentos presentados y de los asientos del Registro-; b) de la escritura sólo resulta que la sociedad deudora tiene contraída una deuda con la arquitecto y que a fin de llegar a un acuerdo hacen un reconocimiento de deuda como crédito refaccionario como si la naturaleza del crédito dependiera de la voluntad de las partes; c) y sobre las fincas tampoco se ha inscrito ninguna declaración de obra nueva y a la vista de la escritura no resulta que se hayan materializado las inversiones y por tanto una incorporación de las mismas al valor del bien que es lo que tradicionalmente justifica la preferencia reconocida a favor del crédito refaccionario.

43 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Novedad en el ordenamiento catalán prevista en originalmente en la Ley 19/2002, de 5 de julio de derechos reales de garantía y trasladada al art a 11 del Libro Quinto del Código civil de Cataluña. Concepto: Derecho real de garantía que se concede a quien posee de buena fe una cosa ajena, con obligación de entregarla, a mantenerla en su poder en tanto en cuanto no se le abone la deuda (art Cccat.) Constitución: Comunicación notarial al deudor, al propietario (si son distintos) y a los titulares de derechos reales sobre el inmueble (art Cccat.) Contenido: Voluntad de retener, liquidación de deuda

44 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Los notificados pueden OPONERSE durante el plazo de DOS MESES a contar desde notificación, Realizada la notificación: el contratista puede exigir de comitente que otorgue escritura pública de reconocimiento del derecho real de retención, en la que conste (art Cccat.): Liquidación de la deuda Valor en que los interesados tasan la finca a efectos de subasta Domicilios a efectos de notificaciones Pacto para venta directa en caso de impago, si existe acuerdo entre las partes

45 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Obligaciones del retenido (art Cccat.) Compensar los gastos de conservación y gestión de la obra retenida Compensar los daños y perjuicios producidos Los intereses de las obligaciones anteriores Abono del principal de la deuda garantizada Obligaciones del retenedor (art Cccat.) Conservar la cosa retenida con la diligencia necesaria No usar la cosa, ni modificarla, salvo lo necesario para su conservación

46 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Realización de valor del inmueble (reglas) (art Cccat.) Venta directa si existe acuerdo A falta de acuerdo, la venta se hará en subasta pública siguiendo como pautas: Se llevará a efecto en notaría hábil en el lugar donde esté sita la finca (o que por turno corresponda) Se inicia por acta de requerimiento notarial a la que se acompaña la escritura de reconocimiento del derecho de retención, debidamente inscrita Solicitud de certificación registral de dominio y cargas por parte del notario

47 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Realización de valor del inmueble (reglas) Sin necesidad de requerimiento de pago, 5 días después de recibir la certificación, se notificará el inicio de la actuación al titular de la obra y su cónyuge (si es vivienda habitual) Durante 20 días el propietario puede paralizar la subasta, depositando el principal debido, más intereses devengados, más gastos. Transcurridos 20 días y con 15 de antelación a la fecha prevista para la subasta se anunciará la misma en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad y en el DOGC En el caso de que en la subasta no se presente ninguna postura, se celebrará una segunda subasta, en el término que va entre los 3 y los 15 días siguientes al de la celebración de la primera

48 GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN FACULTAD DEL COMITENTE (art Cc cat.) El comitente puede en todo momento obligar al retenedor a sustituir el derecho de retención por una garantía real o fianza solidaria suficiente de una entidad de crédito Suficiente = cosa o importe del valor de la deuda más un 25% para intereses y gastos

49 SUBCONTRATACIÓN Y CESIÓN DEL CONTRATO SUBCONTRATACIÓN. Contrato en virtud del cual el contratista, con la previa autorización del promotor, conviene con un tercero en que éste realice la ejecución de determinadas partes o instalaciones (amparada en el art CC y Ley 32/2006, de 18 de octubre) Facultad del constructor, salvo que se estipule otra cosa

50 SUBCONTRATACIÓN Y CESIÓN DEL CONTRATO Ejemplo de regulación: CONTRATO DE OBRA PÚBLICA (art. 210 de la Ley 30/2007y art. 115 y ss de la RD Legislativo 2/2000) Comunicación a la Administración Que las prestaciones subcontratadas no excedan del 60% o las previstas en el pliego de condiciones Que el pago del precio con subcontratistas y suministradores no sea perjudicial para la administración (art. 211 de la Ley 30/2007)

51 SUBCONTRATACIÓN Y CESIÓN DEL CONTRATO Cesión del Contrato: Contrato por el cual el contratista transfiere totalmente su posición contractual a un tercero, saliendo de la relación con el comitente Ejemplo de regulación: Obra pública (art. 209 de la Ley 30/2007) Que la autorice el órgano de contratación Que se haya ejecutado más del 20% de la obra Capacidad y solvencia de cesionario Que se formalice la cesión en escritura pública

52 ACCIÓN DIRECTA DE LOS TRABAJADORES Y SUMINISTRADORES Arts Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente tiene acción directa contra el dueño de la misma hasta la cantidad que éste adeude al contratista cuando se hace la reclamación STS de 10 de marzo de 1997 (también subcontratistas)

53 ACCIÓN DIRECTA DE LOS TRABAJADORES Y SUMINISTRADORES Caracteres de la acción directa: Judicial o extrajudicialmente Con carácter previo, simultáneo o posterior a la reclamación del dueño Inoponibilidad de excepciones que pudiera tener con el contratista El reclamante debe probar la realidad de su crédito


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