SU COMUNIDAD ESTÁ EN BUENAS MANOS ADMINISTRACIÓN DE FINCAS Datos aquí

Presentación del tema: "SU COMUNIDAD ESTÁ EN BUENAS MANOS ADMINISTRACIÓN DE FINCAS Datos aquí"— Transcripción de la presentación:

1 SU COMUNIDAD ESTÁ EN BUENAS MANOS ADMINISTRACIÓN DE FINCAS Datos aquí

2 ¡BIENVENIDO! Con esta presentación en imágenes pretendemos informar de nuestro proyecto en un modo más atractivo y, quizás también, más esclarecedor. Lo que le proponemos aquí puede verse como algo novedoso, pero ya está en marcha como solución a la problemática económica y del paro en esta nación. Le invitamos a analizarlo esperando que le pueda interesar. Sabemos que su tiempo es importante como para perderlo, por ello le agradecemos su atención. Nuestra pretensión es poder trabajar con personas ilusionadas y que crean en las posibilidades de nuestra propuesta. Si usted es una de ellas, le damos la bienvenida, de lo contrario podemos dejar la información y ahorraremos tiempo los dos. Necesitamos personas competentes, que entiendan el negocio como servicio y no al revés, que busquen crear oportunidades económicas a sus administrados y sean hábiles en sus competencias de índole económica. Que sepan conducir su negocio hacia una mejor oferta a sus administrados.

3 ¿Quieres ocupar tu lugar?

4 En primer lugar explicar que es…

5 ¿QUE ES MAXHÁBITAT? Digamos que Maxhábitat es una Forma Segura y Tranquila de tener siempre actual el Edificio donde estamos viviendo. De ese modo facilitamos la labor de la Administración así como la de los Vecinos ¡y por menos dinero que el que estábamos pagando hasta ahora! ¿A que dinero nos referimos? Al que utilizas para tener tu Comunidad actualizada o pendiente de ello, en cuanto al Mantenimiento de los Elementos Comunes (fachada, cubierta patios de luz, escalera, balcones, portal, garaje, etc.). Pero puede que en realidad no estés pagando nada, ni sabes tampoco cuanto vas a tener que desembolsar hasta que sea necesario. De paso sabrás la de gente que no va a poder pagar, (entre ellos quizás tú mismo), y es lo que se viene denominando MOROSIDAD. Otra cuestión que evita Maxhábitat son las Sospechas Económicas, Tráfico de Conveniencias, Malos Profesionales en las Reparaciones, y Dinero Mal Invertido. A más evitamos las derramas y eliminamos la Morosidad. ¿NO TE LO CREES? Sigue los siguientes pasos y lo comprobarás.

6 Sin Maxhábitat Con Maxhábitat

7 En primer lugar, se toma la decisión entre los vecinos del Trabajo a Realizar, sin Saber Como ni Con Que, y se le encarga al administrador buscar presupuestos. Aplazamos el tema económico puesto que todavía no sabemos el coste y no nos gusta hablar de gastos. Se piensa en contratar un aparejador para hacer un estudio y memoria de la reparación pero se omite por ser caro. El Administrador recibe los encargos y los vecinos proponen sus soluciones y contactos, y se decide a buscar Presupuestos sin saber Como, ni Con Que. Al final reúne 10 de empresas variopintas (Trabajador autónomo,) sin criterio claro ni definido de la ejecución del trabajo. Debido a que cada uno interpreta a su modo el trabajo, así como el método y materiales, los costes son dispares, eso sin contar de algunos que no tienen idea del tema. Luego viene la decisión sin todavía saber Como, ni Con Que, y generalmente prevalece el último renglón del presupuesto donde está el precio. Luego vendrán las derramas y los morosos. Además de las improvisaciones de última hora para añadir conceptos no contenidos en el presupuesto y lo que esto conlleva; pero eso será luego. Centrémoslo en el Presupuesto y algo que no se tiene en cuenta es que para elaborar uno se emplearon 60 horas (10 presupuestos x 6 horas); para su estudio y aprobación otras 16 horas, para recoger el dinero unos cuantos meses; para demandar a los morosos gastos de abogados y para cobrar el resto un par de años. Hay que ser Administrador para Entenderlo, Aplicador para Padecerlo o Moroso para Sufrirlo… Acaba siendo un milagro si al final del proceso la mitad de los vecinos sigan hablándose o no hayan cambiado de Administrador. Pero hay más, y es que a la hora del presupuesto, el profesional suele tirar por debajo, sabida la Competencia que va a tener, para que luego venga otro para hacerlo por la mitad. Con esas premisas no se puede hablar de calidad de material ni profesionalidad en la ejecución. Pierde la Comunidad y el Aplicador (que ve desaparecer su oficio y dignidad profesional). CONCLUSIÓN: Hemos empleamos mas dinero del necesario para luego hacer un mal trabajo. COMO NACE UN TRABAJO

8 Nadie paga ¿TIENE ESTO SOLUCIÓN? Marica el último Me van a oír ¡ Madre mia ! COMO FUNCIONA EN LA ACTUALIDAD ¡ Mi Madre !

9 COMO FUNCIONA EN LA ACTUALIDAD - MANTENIMIENTO DE INMUEBLES - Diagnóstico del Perito - ¿Como funciona el trabajo en una Administración? Generalmente la Administración atiende necesidades de reparación de elementos comunes de una vivienda comunitaria, cuestión que le corresponde por ser quien gestiona los gastos. Como se demuestra, la parte Técnica (o sea la decisión del tipo de obra a realizar) se queda al gusto del profesional que decide diagnósticar el problema y que tendrá, por lógica, una cierta inclinación por los métodos, materiales y formatos más convenientes. A la vez, si tiene la seguridad de que hace el trabajo, pedirá más del coste real, lo que crea una convivencia con el Administrador que a la larga no es buena para nadie, menos aún para la Administración que a veces utiliza este formato para ofrecer sus servicios mas baratos y poder compensarse con otras formulas. Esta actitud sirve para obras pequeñas, que no merecen la entrada en competencia con otros profesionales, pero también se utiliza en obras medianas e incluso en grandes, con la manipulación de información sobre presupuestos e influencia en decisión de adjudicación. No decimos que todas las Administraciones hacen esas prácticas por interés económico, pero por simpatías o amistades se suelen realizar, a la vez que la sugestión de un marketing más elaborado o la labia del comercial hacen que la obra vaya de un sitio u otro sin fundamentos técnicos (conocimientos de edificación y reparación). Esta practica, cada vez mas frecuente, además de encarecer, no garantiza un trabajo ni un coste adecuado, tropezando con el problema de LA MOROSIDAD y retrasando su realización. También al ir acumulando trabajos pendientes, limita la aportación de dinero de los vecinos. En este tiempo cambiante y de retroceso, habría que sustituir criterios y sistemas para seguir trabajando sin descuidar el mantenimiento del inmueble. Ello conlleva automáticamente realizar cambios en el proceder (trabajar a pesar de la morosidad), añadiendo factores de seguridad, legalidad y garantías.

10 Técnico Administrador Presidente Comunidad COMO DEBERIAMOS FUNCIONAR

11 En este tiempo cambiante y de retroceso, habría que sustituir criterios y sistemas para seguir trabajando sin descuidar el mantenimiento del inmueble. Ello conlleva automáticamente realizar cambios en el proceder (trabajar a pesar de la morosidad), añadiendo factores de seguridad, legalidad y garantías. Haciendo reflexión sobre los factores que teníamos que adoptar (sabiendo que las personas no somos adeptos al cambio) seria cambiar de filosofía por otra mas realista y acorde a los tiempos que corren. Proponemos los siguientes entre otros que se pueden estudiar: 1. Recaudar antes de que se produzca el problema. 2. No permitir el abandono del inmueble. 3. Eliminar las derramas. 4. Trabajar la morosidad. 5. Asegurar la eficacia y la garantía de la obra. 6. Asegurar el pago buscando formulas que financien la morosidad. Al repetir la palabra asegurar vamos hacia una forma de garantía de pago por medio de cuotas que sustituyen las derramas a la vez de una forma de amortiguar la morosidad. COMO DEBERIAMOS FUNCIONAR - MANTENIMIENTO DE INMUEBLES - Diagnóstico del Perito - ¿Como funciona el trabajo en una Administración?

12 ASI FUNCIONA DE BIEN GRACIAS AL SEGURO DE MANTENIMIENTO

13 SEGURO DE MANTENIMIENTO - Autogestión: Seguro único y exclusivo de cada comunidad. Constará de un nº de cuenta donde se ingresarán al mes las cantidades resultantes de la distribución de un estudio de mantenimiento, más apartado consignada para la obra, en una forma de derrama aplazada y preventiva a la vez que se saca de la cuota participativa y se entiende como añadido preventivo que evita las reuniones y asambleas para decidir obras y derramas posteriores, incluso la morosidad que tendrá un tratamiento aparte. Se parte de forma lineal, según un estudio, con costes y fechas de mantenimiento de elementos comunes. Estos cálculos se calculan empezando en Enero del 2013 y realizar en el mismo año: Terraza, Patios y Escalera; dándole un plazo de acometer la Fachada de 42 meses o sea 3 años y ocho meses (ver apartado: otras posibilidades).

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15 Ya la tengo preparada ¿Planeamos la Asamblea? ¿Cómo tenemos el Asunto de los morosos? P R E S I D E N T E A D M I N I S T R A D O R

16 Fraccionando y anticipando las derramas en cuotas mensuales (es mas fácil pagar 60 al mes que una derrama de 600 ) y separadas de la cuota de participación, caso de impago, se le cargará un porcentaje de intereses que, por supuesto, no deben crearse en el banco (ver posibilidades: móvil, Internet, etc.). Creando una Bolsa de Trabajo de propietarios (o sus parientes), con problemas de pago, y se les encargarán trabajos o contratarán para obras en su comunidad (para las de la Administración o para Administraciones que actúen en reciprocidad). A tal efecto se colocarán carteles en las comunidades para dar a conocer esta Oferta de Empleo. El contratista o la propia Administración pasarán un porcentaje de su salario o contrata hasta hacer efectiva la deuda y un porcentaje añadido para sucesivos impagos. El resto de Morosidad será absorbido por la Empresa contratante, previo concierto con el presupuesto. Si bien se realizarán prestamos individualizados con el aval de la comunidad y en nombre de la misma, creando un fondo de asistencia para posibles eventualidades. A ese fondo también ira a parar lo que se pueda cobrar por cambio de titularidad o mejor fortuna del moroso. Con este Plan de Previsión podemos tener asegurado el normal funcionamiento y ajuste de la Morosidad, aunque ahora nos presentan una nueva posibilidad seria: La de renovar nuestras viviendas en la eficacia energética, a fin de ahorrar y disfrutar lo que ahora malgastamos (Plan de Renovación de las Edificaciones), adaptándolas a las últimas que se edificaron. ¡Aquí si que vamos a necesitar un Plan de Financiación! COMO RESOLVER LA MOROSIDAD

17 P R E S I D E N T E A D M I N I S T R A D O R Lo hablamos con el técnico y nos lo explicará ¿Qué es eso del Plan de Adaptación Energética para Comunidades? QUE FÁCIL ES TRABAJAR CON (SENTIDO COMÚN) MAXHÁBITAT

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19 Si quieres colaborar o necesitas más información aparejador@maxhabitat.es SALIR INICIOANTERIOR