CASOS PRÁCTICOS FISCALIDAD INMOBILIARIA

Presentación del tema: "CASOS PRÁCTICOS FISCALIDAD INMOBILIARIA"— Transcripción de la presentación:

1 CASOS PRÁCTICOS FISCALIDAD INMOBILIARIA

2 CASO PRÁCTICO I

3 ANTECEDENTES DE LA OPERACIÓN ANALIZADA (I)
1.  SOCIEDAD PROPIETARIA DE UN EDIFICIO TARGET, S.A. ES PROPIETARIA DEL EDIFICIO DE OFICINAS Y APARCAMIENTO SITUADO EN PASEO DE RECOLETOS Nº 100 DE MADRID, ARRENDADO A LESSEE, S.A. EN DICHO EDIFICIO ESTÁ CONTABILIZADO EN EUROS; TIENE UN VALOR DE MERCADO DE EUROS, Y GENERA UNAS RENTAS ANUALES DE EUROS. SEGÚN EL RECIBO DEL IBI CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 1999, EL VALOR DEL SUELO REPRESENTA EL 40% DEL VALOR TOTAL. TARGET CUENTA CON UN EMPLEADO A JORNADA COMPLETA Y UN LOCAL AFECTO A SU ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO. ADICIONALMENTE, LA SOCIEDAD ESPAÑOLA SERVICIOS DE GESTIÓN, S.A. LE PRESTA SERVICIOS DE APOYO A LA GESTIÓN. TARGET ES PROPIEDAD DE LOS SIGUIENTES ACCIONISTAS, A PARTES IGUALES: FRANCIA, S.A., SOCIEDAD RESIDENTE A EFECTOS FISCALES EN FRANCIA. HOLANDA, B.V., SOCIEDAD RESIDENTE A EFECTOS FISCALES EN HOLANDA. SOCIEDAD ESPAÑOLA. MARIANO GARCÍA, RESIDENTE EN ESPAÑA.

4 ANTECEDENTES DE LA OPERACIÓN ANALIZADA (II)
2. ENTIDAD COMPRADORA PURCHASER, B.V. ES UN CONOCIDO INVERSOR HOLANDÉS, INTERESADO EN ADQUIRIR EL EDIFICIO PROPIEDAD DE TARGET COMO PASO PREVIO A LA ADQUISICIÓN DE OTROS INMUEBLES EN ESPAÑA. CARECE DE EXPERIENCIA EN ESPAÑA, POR LO QUE DESEA LLEGAR A UN ACUERDO CON UNA SOCIEDAD ESPAÑOLA (PROMOTORA LOCAL, S.L.) PARA ADQUIRIR Y GESTIONAR CONJUNTAMENTE EL EDIFICIO A TRAVÉS DE UNA SOCIEDAD DE NUEVA CREACIÓN (EMPRESA CONJUNTA, S.L.). PROMOTORA LOCAL, S.L. ES UNA SOCIEDAD FAMILIAR, PROMOTORA Y PATRIMONIAL, CON AMPLIA EXPERIENCIA EN LA GESTIÓN Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. DESEA UNA PARTICIPACIÓN NO INFERIOR AL 20%, PERO CARECE SIN EMBARGO, DE LA CAPACIDAD ECONÓMICA NECESARIA PARA ADQUIRIR FUTUROS PROYECTOS.

5 ANTECEDENTES DE LA OPERACIÓN ANALIZADA (III)
3. ESTRUCTURA DE LA OPERACIÓN. UNA VEZ RECABADO EL OPORTUNO ASESORAMIENTO, LAS PARTES PLANTEAN LAS SIGUIENTES ALTERNATIVAS: POR UNA PARTE, LOS ACCIONISTAS DE TARGET DESEAN VENDER LAS ACCIONES DE TARGET, EN LUGAR DEL EDIFICIO. POR OTRA PARTE, EL COMPRADOR, EMPRESA CONJUNTA, S.L. ESTÁ INTERESADO EN LA ADQUISICIÓN DIRECTA DEL INMUEBLE.

6 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (I)
REVISIÓN FISCAL TARGET, S.A.: COMPRA DEL INMUEBLE: ARTÍCULO 43.1.d) LGT: LOS ADQUIRENTES DE BIENES AFECTOS POR LEY A LA DEUDA TRIBUTARIA RESPONDERÁN CON ELLOS, POR DERIVACIÓN DE LA ACCIÓN TRIBUTARIA, SI LA DEUDA NO SE PAGA. ARTÍCULO 64 DEL RDL 2/2004, DE HACIENDAS LOCALES: EN LOS SUPUESTOS DE CAMBIO, POR CUALQUIER CAUSA, EN LA TITULARIDAD DE LOS DERECHOS A LOS QUE SE REFIERE LA CITADA LEY, LOS INMUEBLES OBJETO DE DICHOS DERECHOS QUEDARÁN AFECTOS AL PAGO DE LA TOTALIDAD DE LA CUOTA TRIBUTARIA POR ESTE IMPUESTO, EN LOS TÉRMINOS PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 43 DE LA LGT. EVENTUAL SUCESIÓN DE EMPRESA DEL ARTÍCULO 42.1.c) DE LA LGT.

7 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (II)
COMPRA DE ACCIONES: OBJETIVO: DETECTAR Y ANALIZAR CONTINGENCIAS O PASIVOS FISCALES DERIVADOS DE LOS CRITERIOS Y OPERACIONES REALIZADAS POR LA SOCIEDAD PARA: DESCARTAR SU ADQUISICIÓN. NEGOCIAR UNA MODIFICACIÓN DEL PRECIO DE ADQUISICIÓN. DETERMINAR EL IMPORTE DE LAS GARANTÍAS QUE DEBE PRESTAR EL VENDEDOR.

8 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (III)
COMPRA DE ACCIONES (CONTINUACIÓN): ALCANCE: EJERCICIOS ABIERTOS A INSPECCIÓN. ESPECIAL ATENCIÓN A POSIBLES INTERRUPCIONES DEL PERÍODO DE PRESCRIPCIÓN (DECLARACIONES COMPLEMENTARIAS, RECURSOS, RECLAMACIONES, ETC.). REVISIÓN DE LOS PRINCIPALES IMPUESTOS QUE AFECTAN A LA SOCIEDAD: IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

9 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (IV)
PLANIFICACIÓN FISCAL DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA A TRAVÉS DE SOCIEDADES NO RESIDENTES EN ESPAÑA: OBJETIVOS: DIRIGIDO FUNDAMENTALMENTE A PERSONAS O ENTIDADES NO RESIDENTES. DISEÑAR UNA ESTRUCTURA FISCAL EFICIENTE QUE PERMITA AL INVERSOR RECUPERAR CON EL MENOR COSTE FISCAL LOS RENDIMIENTOS (FUNDAMENTALMENTE, DIVIDENDOS E INTERESES) Y PLUSVALÍAS OBTENIDOS EN ESPAÑA. LA ESTRUCTURA DEBERÁ ADAPTARSE A LAS CARACTERÍSTICAS Y NECESIDADES DE CADA PROYECTO E INVERSOR. UTILIZACIÓN DE SOCIEDADES RADICADAS EN PAÍSES PARA LOS QUE LA NORMATIVA INTERNA ESPAÑOLA ESTABLECE UN RÉGIMEN FISCAL BENEFICIOSO: EXENCIÓN DE DIVIDENDOS E INTERESES SATISFECHOS A ENTIDADES RESIDENTES EN LA UNIÓN EUROPEA. UTILIZACIÓN DE SOCIEDADES EN PAÍSES CON LOS QUE ESPAÑA HAYA SUSCRITO CONVENIOS PARA EVITAR LA DOBLE IMPOSICIÓN QUE TRATEN FAVORABLEMENTE (EXENCIÓN O TIPOS REDUCIDOS) LAS PLUSVALÍAS (BÁSICAMENTE, EN LA VENTA DE ACCIONES DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS), LOS DIVIDENDOS Y/O LOS INTERESES. SOCIEDAD INVERSORA ESPAÑOLA APALANCADA: ESPECIAL ATENCIÓN A LA APLICACIÓN DE NORMAS DE SUBCAPITALIZACIÓN.

10 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (V)
COMPRA DEL EDIFICIO: TRIBUTACIÓN INDIRECTA: EXENCIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO DE LAS SEGUNDAS O ULTERIORES TRANSMISIONES DEL INMUEBLE. LA EXENCIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO IMPLICA LA TRIBUTACIÓN DE LA TRANSMISIÓN POR EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, EN SU MODALIDAD DE “TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS” AL 7%. COSTE DE €. POSIBILIDAD DE RENUNCIA A LA EXENCIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO. REQUISITOS. RENUNCIANDO A LA EXENCIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO, LA TRANSMISIÓN QUEDA GRAVADA POR ESTE IMPUESTO AL 16% (RECUPERABLE) Y POR EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, EN SU MODALIDAD DE “ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS”, AL 1,5%. EFECTO FINANCIERO EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO. COSTE DE €. SI EL INMUEBLE SUPONE LA TOTALIDAD DEL PATRIMONIO EMPRESARIAL DE LA SOCIEDAD VENDEDORA Y SE DAN DETERMINADAS CONDICIONES, LA TRANSMISIÓN QUEDA NO SUJETA AL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO POR LO QUE SE DEVENGARÁ EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, EN SU MODALIDAD DE “TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS”, AL 7%. COSTE DE €. POSIBILIDADES DE EVITAR LA NO SUJECIÓN AL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO.

11 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (VI)
COMPRA DEL EDIFICIO: TRIBUTACIÓN DIRECTA NO EXISTE TRIBUTACIÓN DIRECTA EN LA OPERACIÓN DE COMPRA DEL INMUEBLE. APLICACIÓN DE LAS REGLAS GENERALES DE TRIBUTACIÓN PARA LAS RENTAS OBTENIDAS CON POSTERIORIDAD TANTO POR EL ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE COMO POR LA VENTA DEL MISMO O DE LAS ACCIONES DE LA SOCIEDAD. LA COMPRA DIRECTA DEL INMUEBLE PERMITE REGISTRAR COMO COSTE EL IMPORTE TOTAL DE LA INVERSIÓN; €. IMPLICACIONES FUTURAS EN SU AMORTIZACIÓN Y EVENTUAL TRANSMISIÓN.

12 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (VII)
COMPRA DE ACCIONES: TRIBUTACIÓN INDIRECTA: EXENCIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO. POSIBLE TRIBUTACIÓN AL 7% POR EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, EN SU MODALIDAD DE “TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS”, POR APLICACIÓN DE LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 108 LMV. COSTE DE €.

13 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (VIII)
COMPRA DE ACCIONES TRIBUTACIÓN DIRECTA: NO EXISTE TRIBUTACIÓN DIRECTA EN LA OPERACIÓN DE COMPRA DE LAS ACCIONES DE LA SOCIEDAD. APLICACIÓN DE LAS REGLAS GENERALES DE TRIBUTACIÓN PARA LAS RENTAS OBTENIDAS CON POSTERIORIDAD, TANTO POR EL ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE COMO POR LA VENTA DEL MISMO O DE LAS ACCIONES DE LA SOCIEDAD. HECHO RELEVANTE: EL COSTE DE LA INVERSIÓN ASCIENDE A €; SIN EMBARGO, EL VALOR POR EL QUE ESTÁ REGISTRADO EL INMUEBLE SE REDUCE, SIN CONTAR AMORTIZACIONES, A € (COSTE HISTÓRICO): IMPLICACIONES FUTURAS EN SU AMORTIZACIÓN Y EVENTUAL TRANSMISIÓN. POSIBILIDAD DE REVALORIZAR.

14 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (VIII)
OPTIMIZACIÓN DE LA ESTRUCTURA FISCAL LA REALIZACIÓN DE OPERACIONES DE REESTRUCTURACIÓN ACOGIDAS AL RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL PERMITIRÍA OPTIMIZAR LA ESTRUCTURA EN EL SUPUESTO DE ADQUISICIÓN DE ACCIONES. LA FUSIÓN DE EMPRESA CONJUNTA, S.L. Y TARGET, S.A. PERMITIRÍA (POR APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 89.3 DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES) REVALORIZAR EL VALOR DEL INMUEBLE A EFECTOS DE AMORTIZACIÓN Y VENTA FUTURA SIN COSTE FISCAL ALGUNO. NECESIDAD DE MOTIVOS ECONÓMICOS VÁLIDOS. LIMITACIONES/DUDAS A LA REVALORIZACIÓN CON EFECTOS FISCALES EN EL CASO DE LA PARTE ADQUIRIDA A LA PERSONA FÍSICA Y A LA ENTIDAD NO RESIDENTE QUE NO TRIBUTE EN ESPAÑA COMO CONSECUENCIA DE LA TRANSMISIÓN.

15 ANÁLISIS DEL COMPRADOR (VII)
COMPRA ACCIONES COMPRA INMUEBLE IVA (1) ____ (2) – = 0 € ITP € (3) AJD IMPUESTO DIFERIDO € (5) € (4) TOTAL € € (1) IMPUESTO RECUPERABLE: COSTE FINANCIERO. ASUMIMOS QUE LA OPERACIÓN QUEDA SUJETA A IVA. (PRECIO DE COMPRA O VALOR DE MERCADO) * TIPO DE GRAVAMEN; *16%. (PRECIO DE COMPRA O VALOR DE MERCADO) * TIPO DE GRAVAMEN; * 7%. PRECIO DE COMPRA O VALOR DE MERCADO) * TIPO DE GRAVAMEN; * 1,5%. (5) PLUSVALÍA IMPLÍCITA FISCALMENTE NO RECUPERABLE POR EL COMPRADOR * TIPO DE GRAVAMEN; ( – ) * 50% * 30%. NO SE CONSIDERAN EN EL COSTE LAS AMORTIZACIONES. PODRÍA REDUCIRSE HASTA EL 18% POR APLICACIÓN DE LA DEDUCCIÓN POR REINVERSIÓN (NEGOCIACIÓN).

16 ANÁLISIS DEL VENDEDOR (I)
VENTA DEL EDIFICIO: TARGET, S.A.: LA GANANCIA PATRIMONIAL DERIVADA DE LA VENTA DEL INMUEBLE SE INTEGRA EN LA BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES, TRIBUTANDO AL TIPO DE GRAVAMEN GENERAL. POSIBILIDAD DE APLICAR CORRECCIÓN MONETARIA Y LA DEDUCCIÓN DEL 12% POR REINVERSIÓN DE BENEFICIOS EXTRAORDINARIOS. TARGET, S.A.: TRIBUTACIÓN POR EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA.

17 ANÁLISIS DEL VENDEDOR (II)
VENTA DE ACCIONES: TRIBUTACIÓN DIRECTA: MARIANO GARCÍA: LA GANANCIA PATRIMONIAL QUE SE OBTENGA POR SU TRANSMISIÓN TRIBUTA EN LA RENTA DEL AHORRO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS, AL TIPO DE GRAVAMEN DEL 18%. POSIBILIDAD DE APLICAR COEFICIENTES DE ABATIMIENTO. (RÉGIMEN TRANSITORIO) SOCIEDAD ESPAÑOLA: LA GANANCIA PATRIMONIAL SE INTEGRA EN LA BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES, TRIBUTANDO AL TIPO DE GRAVAMEN GENERAL (30%). POSIBILIDAD DE APLICAR LA DEDUCCIÓN DEL 12% POR REINVERSIÓN DE BENEFICIOS EXTRAORDINARIOS Y LA DEDUCCIÓN PARA EVITAR LA DOBLE IMPOSICIÓN. FRANCIA, S.A.: LA GANANCIA PATRIMONIAL DERIVADA DE LA VENTA DE LAS ACCIONES TRIBUTA EN ESPAÑA POR EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES, A UN TIPO DE GRAVAMEN DEL 18%. HOLANDA, B.V.: LA GANANCIA PATRIMONIAL DERIVADA DE LA VENTA DE LAS ACCIONES NO TRIBUTA EN ESPAÑA POR EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES, POR APLICACIÓN DE LO DISPUESTO EN EL CONVENIO PARA EVITAR LA DOBLE IMPOSICIÓN SUSCRITO ENTRE ESPAÑA Y HOLANDA. TRIBUTACIÓN INDIRECTA: NO EXISTE TRIBUTACIÓN INDIRECTA PARA LOS VENDEDORES COMO CONSECUENCIA DE LA TRANSMISIÓN DE LAS ACCIONES.

18 ANÁLISIS DEL VENDEDOR (III)
COSTES FISCALES PARA LOS VENDEDORES (1) PLUSVALÍA ASIGNABLE * TIPO DE GRAVAMEN MARGINAL MÁXIMO; ( ) * 25% * 43%. (2) PLUSVALÍA ASIGNABLE APLICANDO COEFICIENTES DE ABATIMIENTO MÁXIMOS * TIPO DE GRAVAMEN. (3) PLUSVALÍA ASIGNABLE * TIPO DE GRAVAMEN GENERAL; ( ) * 25% * 30%. (4) (PLUSVALÍA ASIGNABLE * TIPO DE GRAVAMEN GENERAL) – DEDUCCIÓN POR REINVERSIÓN; ( ) * 25% * (30% - 12%). NO SE CONSIDERA DEDUCCIÓN PARA EVITAR DOBLE IMPOSICIÓN. (5) PLUSVALÍA ASIGNABLE * TIPO DE GRAVAMEN NO RESIDENTES; ( ) * 25% * 18%. (6) PLUSVALÍA NO GRAVABLE EN ESPAÑA. (7) ASUMIMOS QUE EL INMUEBLE SE HA AMORTIZADO DURANTE 7 AÑOS AL 2% ANUAL. EL IMPORTE DEL IIVTNU MINORA EL PRECIO DE VENTA. NO SE APLICA CORRECCIÓN MONETARIA. (8) (PLUSVALÍA, CONSIDERANDO AMORTIZACIONES E IIVTNV) * TIPO DE GRAVAMEN GENERAL; ( – ) * 30%. (9) (PLUSVALÍA, CONSIDERANDO AMORTIZACIONES E IIVTNV) * TIPO DE GRAVAMEN GENERAL- DEDUCCIÓN POR REINVERSIÓN; ( – ) * (30%-12%). (10) VALOR CATASTRAL * PORCENTAJE SUELO * COEFICIENTE AYUNTAMIENTO DE MADRID * AÑOS * TIPO DE GRAVAMEN; * 40% * 3,5% * 7AÑOS * 30%. VENTA ACCIONES VENTA INMUEBLE MARIANO GARCÍA € (1) – 0 € (2) _____ SOCIEDAD ESPAÑOLA € (3) – € (4) FRANCIA, S.A. € (5) HOLANDA, B.V. 0 €(6) TARGET, S.A.: IS (7) € (8)– € (9) IIVTNU € (10) TOTAL € € € €

19 FISCALIDAD INMOBILIARIA
CASO PRÁCTICO II

20 ANTECEDENTES DE LA OPERACIÓN ANALIZADA
SOCIEDAD CON DISTINTAS ACTIVIDADES ES PROPIETARIA DE UN TERRENO URBANO EN MADRID QUE VENÍA UTILIZANDO PARA EL DESARROLLO DE LA MISMA. EL TERRENO FUE ADQUIRIDO EN 1998 A UN PRECIO DE 2 MILLONES DE EUROS. SU VALOR DE MERCADO ACTUAL ES DE 10 MILLONES DE EUROS, APROXIMADAMENTE. DICHO TERRENO TENDRÍA LA CONSIDERACIÓN DE INMOVILIZADO MATERIAL. SE DESEA PROCEDER A LA PROMOCIÓN EN EL TERRENO DE VIVIENDAS Y LOCALES DESTINANDAS A SU VENTA. EL COSTE DE LA PROMOCIÓN SE ESTIMA EN 20 MILLONES DE EUROS, SIENDO EL PRECIO DE VENTA ESTIMADO DE LAS VIVIENDAS QUE SE TRANSMITIRÍAN (LA MITAD) DE 22 MILLONES DE EUROS. CON EL OBJETIVO DE EVITAR QUE EL RIESGO DERIVADO DE LA PROMOCIÓN ALCANCE A LAS RESTANTES ACTIVIDADES Y PATRIMONIO DE LA SOCIEDAD, SE PLANTEA QUE LA MISMA SE REALICE POR OTRA SOCIEDAD FILIAL DE NUEVA CREACIÓN.

21 PLANTEAMIENTO DE DISTINTAS ALTERNATIVAS
TRANSMISIÓN DEL TERRENO MEDIANTE COMPRAVENTA. APORTACIÓN DEL TERRENO SIN ACOGIMIENTO AL RÉGIMEN ESPECIAL DE REESTRUCTURACIONES. APORTACIÓN DEL TERRENO ACOGIENDO LA OPERACIÓN AL RÉGIMEN ESPECIAL DE REESTRUCTURACIONES.

22 TRANSMISIÓN DEL TERRENO MEDIANTE COMPRAVENTA (I)
TRIBUTACIÓN DE LA PLUSVALÍA GENERADA EN LA SOCIEDAD VENDEDORA POR EL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES AL TIPO DE GRAVAMEN GENERAL (30%). POSIBLE APLICACIÓN DE LA CORRECCIÓN MONETARIA Y LA DEDUCCIÓN POR REINVERSIÓN DE BENEFICIOS EXTRAORDINARIOS DEL 12%. EL COSTE DE ADQUISICIÓN A EFECTOS FISCALES SE ACTUALIZARÍA. SUJECIÓN Y NO EXENCIÓN DE LA TRANSMISIÓN DEL TERRENO AL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO AL TIPO DE GRAVAMEN GENERAL DEL 16%. TENIENDO EN CUENTA EL DESTINO DEL TERRENO, LAS CUOTAS DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO SOPORTADAS SERÍAN DEDUCIBLES PARA LA SOCIEDAD COMPRADORA. EFECTO FINANCIERO EN LA DEVOLUCIÓN DE LAS CUOTAS. ESTANDO SUJETA AL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO, LA TRANSMISIÓN NO QUEDA SUJETA AL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, EN SU MODALIDAD DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS.

23 TRANSMISIÓN DEL TERRENO MEDIANTE COMPRAVENTA (II)
SUJECIÓN Y NO EXENCIÓN DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, EN SU MODALIDAD DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, DE LA ESCRITURA PÚBLICA QUE DOCUMENTE LA TRANSMISIÓN. EL TIPO DE GRAVAMEN SERÁ DEL 1%. EL SUJETO PASIVO ES LA SOCIEDAD COMPRADORA. DEVENGO DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA COMO CONSECUENCIA DE LA TRANSMISIÓN. EL SUJETO PASIVO ES LA SOCIEDAD VENDEDORA. ANÁLISIS DE LAS IMPLICACIONES DERIVADAS DE LA NECESIDAD DE DOTAR DE FINANCIACIÓN A LA SOCIEDAD COMPRADORA. ANÁLISIS DE LAS IMPLICACIONES DERIVADAS, EN SU CASO, DEL CRITERIO CONTABLE EN VIRTUD DEL CUAL DEBE MANTENERSE EL COSTE DE ADQUISICIÓN HISTÓRICO EN ADQUISICIONES INTRA-GRUPO.

24 APORTACIÓN DEL TERRENO SIN ACOGIMIENTO AL RÉGIMEN ESPECIAL (I)
TRIBUTACIÓN POR EL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES DE LA PLUSVALÍA GENERADA EN LA SOCIEDAD VENDEDORA AL TIPO DE GRAVAMEN GENERAL (30%). POSIBLE APLICACIÓN DE LA CORRECCIÓN MONETARIA Y DE LA DEDUCCIÓN POR REINVERSIÓN DE BENEFICIOS EXTRAORDINARIOS DEL 12%. ¿CUMPLIMIENTO DEL REQUISITO DE REINVERSIÓN MEDIANTE LA PARTICIPACIÓN RECIBIDA COMO CONSECUENCIA DE LA AMPLIACIÓN DE CAPITAL DE LA SOCIEDAD ADQUIRENTE.? EL COSTE DE ADQUISICIÓN A EFECTOS FISCALES SE ACTUALIZARÍA. SUJECIÓN Y NO EXENCIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, EN SU MODALIDAD DE OPERACIONES SOCIETARIAS, DE LA AMPLIACIÓN DE CAPITAL EN LA SOCIEDAD ADQUIRENTE. EL TIPO DE GRAVAMEN ES EL 1%, SIENDO SUJETO PASIVO LA SOCIEDAD ADQUIRENTE. LA SUJECIÓN A OPERACIONES SOCIETARIAS, IMPLICA LA NO SUJECIÓN A TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS Y LA NO SUJECIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA A ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

25 APORTACIÓN DEL TERRENO SIN ACOGIMIENTO AL RÉGIMEN ESPECIAL (II)
SUJECIÓN Y NO EXENCIÓN AL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO DE LA APORTACIÓN DEL TERRENO, AL TIPO DE GRAVAMEN DEL 16%. TENIENDO EN CUENTA EL DESTINO DEL TERRENO, LAS CUOTAS DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO SOPORTADAS SERÍAN DEDUCIBLES PARA LA SOCIEDAD ADQUIRENTE. DEVENGO DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA POR LA APORTACIÓN DEL TERRENO, SIENDO SUJETO PASIVO LA SOCIEDAD APORTANTE. ANÁLISIS DE LAS IMPLICACIONES DERIVADAS, EN SU CASO, DEL CRITERIO CONTABLE EN VIRTUD DEL CUAL DEBE MANTENERSE EL COSTE DE ADQUISICIÓN HISTÓRICO EN LAS ADQUISICIONES INTRA-GRUPO.

26 APORTACIÓN DEL TERRENO ACOGIENDO LA OPERACIÓN AL RÉGIMEN ESPECIAL (I)
APLICACIÓN DEL RÉGIMEN ESPECIAL PREVISTO EN LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES PARA LAS APORTACIONES NO DINERARIAS ESPECIALES DADO QUE: LA SOCIEDAD ADQUIRENTE ES RESIDENTE EN ESPAÑA. UNA VEZ REALIZADA LA APORTACIÓN LA SOCIEDAD APORTANTE PARTICIPA EN LOS FONDOS PROPIOS DE LA ADQUIRENTE EN AL MENOS EL 5%. LA APLICACIÓN DEL RÉGIMEN ESPECIAL EXIGE QUE SE OPTE POR EL MISMO Y SE COMUNIQUE LA OPCIÓN A LA ADMINISTRACIÓN, DE ACUERDO CON LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS EN LA LEY Y EL REGLAMENTO DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. ADICIONALMENTE, LA OPERACIÓN DEBE REALIZARSE POR MOTIVOS ECONÓMICOS VÁLIDOS. LA PLUSVALÍA QUE SE PONDRÍA DE MANIFIESTO COMO CONSECUENCIA DE LA APORTACIÓN NO TRIBUTA EN EL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. MANTENIMIENTO DE LOS COSTES A EFECTOS FISCALES TANTO EN LA SOCIEDAD APORTANTE (POR LA PARTICIPACIÓN RECIBIDA) COMO EN LA SOCIEDAD ADQUIRENTE (POR EL TERRENO).

27 APORTACIÓN DEL TERRENO ACOGIENDO LA OPERACIÓN AL RÉGIMEN ESPECIAL (II)
EXENCIÓN POR EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, EN SU MODALIDAD DE OPERACIONES SOCIETARIAS, DE LA AMPLIACIÓN DE CAPITAL EN LA SOCIEDAD ADQUIRENTE. LA SUJECIÓN A OPERACIONES SOCIETARIAS (AUNQUE ESTÁ EXENTA) IMPLICA LA NO SUJECIÓN A TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS Y LA NO SUJECIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA A ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. SUJECIÓN Y NO EXENCIÓN AL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO DE LA APORTACIÓN DEL TERRENO AL TIPO DE GRAVAMEN DEL 16%. TENIENDO EN CUENTA EL DESTINO DEL TERRENO, LAS CUOTAS DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO SOPORTADAS SERÍAN DEDUCIBLES PARA LA SOCIEDAD ADQUIRENTE. DEVENGO DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA POR LA APORTACIÓN DEL TERRENO, SIENDO SUJETO PASIVO LA SOCIEDAD APORTANTE. ANÁLISIS DE LAS IMPLICACIOENS DERIVADAS, EN SU CASO, DEL CRITERIO CONTABLE EN VIRTUD DEL CUAL DEBE MANTENERSE EL COSTE DE ADQUISICIÓN HISTÓRICO EN LAS ADQUISICIONES INTRA-GRUPO.

28 IMPLICACIONES DERIVADAS DE LA VENTA POSTERIOR (I)
LA PLUSVALÍA QUE SE PONGA DE MANIFIESTO TRIBUTARÁ DE ACUERDO CON EL RÉGIMEN GENERAL A UN TIPO DE GRAVAMEN DEL 30%, SIN POSIBILIDAD DE APLICAR LA CORRECCIÓN MONETARIA NI LA DEDUCCIÓN POR REINVERSIÓN DE BENEFICIOS EXTRAORDINARIOS DEL12%. LA PLUSVALÍA A EFECTOS FISCALES SERÁ DIFERENTE EN FUNCIÓN DE LA ALTERNATIVA EMPLEADA PARA LA TRANSMISIÓN DEL TERRENO A LA SOCIEDAD. LA TRANSMISIÓN DE LAS VIVIENDAS UNA VEZ FINALIZADA LA PROMOCIÓN ESTARÁ SUJETA Y NO EXENTA DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO AL TIPO DE GRAVAMEN DEL 16%.

29 IMPLICACIONES DERIVADAS DE LA VENTA POSTERIOR (II)
LA SUJECIÓN DE LA TRANSMISIÓN AL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO IMPEDIRÁ LA TRIBUTACIÓN DE LA MISMA POR TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS. LA ESCRITURA QUE DOCUMENTE LA TRANSMISIÓN ESTARÁ SUJETA Y NO EXENTA DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS AL TIPO DE GRAVAMEN DEL 1%, SIENDO SUJETO PASIVO EL COMPRADOR. DEVENGO DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA, SIENDO SUJETO PASIVO LA SOCIEDAD VENDEDORA. EFECTOS EN TRANSMISIONES REALIZADAS CON AL MENOS UN AÑO DE ANTIGÜEDAD.

30 IMPLICACIONES DERIVADAS DEL ARRENDAMIENTO POSTERIOR
LA RENTA NETA GENERADA TRIBUTARÁ DE ACUERDO CON EL RÉGIMEN GENERAL A UN TIPO DE GRAVAMEN DEL 30%. A ESTE RESPECTO PODRÍAN DEDUCIRSE SÍN LÍMITE LOS GASTOS AFECTOS A LA ACTIVIDAD. ¿APLICACIÓN EL RÉGIMEN ESPECIAL DE LAS ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS?. EL ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES ESTARÁ SUJETO Y NO EXENTO DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO A UN TIPO DE GRAVAMEN DEL 16%. EVENTUALES IMPLICACIONES DEL ARRENDAMIENTO EN ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

31 COMPARACIÓN DE COSTES FISCALES DE LAS DISTINTAS ALTERNATIVAS Y VENTA POSTERIOR
1 Asumiendo un tipo de gravamen del 30% 2 La reinversión podría cumplirse con la participación recibida 3 En principio, no supondría coste al ser las cuotas soportadas deducibles 4 Se trata de una estimación. Debería ser satisfecho por el vendedor 5 Asumiendo que el IVA no es coste y sin considerar el efecto financiero ni la corrección monetaria 6 22-[5+10+0,05] = 6,95 7 Se considera el importe señalado para la venta aunque el efecto del OS vendría vía deducción de gastos de primer establecimiento 8 22-[1+10+0,05] = 10,95. Iguales comentarios que en el punto 7 para el efecto de OS 9 No se considera al ser satisfecho por el adquirente