EL PARAISO UBICACIÓN-DISEÑO-CALIDAD. Resumen Ejecutivo Naturaleza del Proyecto Carpeta Comercial Carpeta Económica financiera Carpeta Técnica.

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1 EL PARAISO UBICACIÓN-DISEÑO-CALIDAD

2 Resumen Ejecutivo Naturaleza del Proyecto Carpeta Comercial Carpeta Económica financiera Carpeta Técnica

3 Resumen Ejecutivo EL PARAISO es un edificio en altura formado por departamentos (dos y tres dormitorios), constituido por una planta baja con estacionamiento y 8 pisos más, alcanzando una altura total de 25.65 metros incluyendo terraza. EL PARAISO se encuentra ubicado en la zona Norte de la ciudad de Salta, sobre calle Balcarce Nº 1345 entre Calles Aniceto Latorre y Pje. Anzoátegui, en el centro del barrio “El Pilar”. El segmento meta al que se apunta esta dentro de la clase media y media alta, es decir, parejas jóvenes, profesionales y familias pequeñas. El ingreso estimado del grupo familiar debe ser superior a $68.000.

4 Ubicado en una zona residencial destinada a clase media alta y alta, el edificio cuenta con una vista ú nica hasta los cerros salte ñ os, adem á s de la tranquilidad y el buen desarrollo recreativo, ya que cuenta con variedad de comercios y grandes espacios verdes para la realizaci ó n de actividades f í sicas, se ubica a muy pocos minutos del centro, Universidades y del Acceso Norte de nuestra ciudad.

5 Se propone como estrategia de venta: Se plantea un modelo de venta con publicidad inicial, el cual presenta los siguientes indicadores: Por todo lo expuesto, tenemos frente a nosotros una extraordinaria oportunidad de inversión que no podemos dejar pasar.

6 Historia del Proyecto El emprendimiento se origin ó con una idea que se bas ó en el aprovechamiento de la demanda habitacional que existe en la provincia. Si bien sab í amos que la competencia es grande, quisimos generar un producto innovador que salga de lo t í pico del mercado. Adem á s queremos introducirnos a ú n m á s en el mercado de proyectos inmobiliarios. Principalmente quer í amos desarrollar el proyecto en una zona donde est é permitida la construcci ó n de edificios en altura por parte del c ó digo de planeamiento y que se encuentre cerca del centro de la ciudad. Por ello se escogio el terreno localizado en calle Balcarce Nº 1345 entre Calles Aniceto Latorre y Pje. Anzoátegui. Naturaleza del Proyecto

7 El contexto urbano El predio de emplazamiento del Edificio EL PARAISO se encuentra ubicado en la zona Norte de la ciudad de Salta, sobre calle Balcarce Nº 1345 entre Calles Aniceto Latorre y Pje. Anzoátegui, en el barrio el pilar. El barrio limita al Sur con el Á rea Centrica de la ciudad, al Oeste con barrio Belgrano, al Norte Vicente Sola y Este con el Barrio 20 de febrero Actualmente el entorno urbano inmediato es un á rea netamente residencial de densidad media, a una distancia aproximada de 5 cuadras de la plaza central de la ciudad.

8 Titulares del Proyecto y Monto de INVERSION Somos una empresa joven de mediana envergadura, altamente competitiva, equipada y de respuesta á gil y eficaz, en la que el cliente tenga un trato franco y directo con los directivos y t é cnicos responsables de la misma. Ing. Rivera Cristian Ing. Vilte Jorge Emanuel Andres Ing. Viveros Carlos Mauricio Se preve que el monto de la inversión de obra será de $54.831.737,00 millones de pesos aproximadamente.

9 Ubicación del Edificio Ubicación del Edificio Factibilidades de Servicios Factibilidades de Servicios Características y diseño del Proyecto Características y diseño del Proyecto Análisis de los Códigos Análisis de los Códigos Carpeta Técnica

10 Ubicación del Edificio El predio donde se instalara el futuro edificio se ubicara en la calle Balcarce N°1345, Catastro N°6010. Cuenta con una superficie total de terreno de 576m 2. De acuerdo a los planos de ingeniería, la superficie cubierta de la edificación será de aproximadamente de 2531m 2 y la superficie libre destinada a jardines será de 256 m 2, cumpliendo con los código vigentes Datos sobre el terreno: Las medidas son 12m de frente (sobre calle las Heras), y 48 m de lados paralelos al Pje. Anzoátegui y Aniceto Latorre. Las medidas son 12m de frente (sobre calle las Heras), y 48 m de lados paralelos al Pje. Anzoátegui y Aniceto Latorre. Superficie del terreno de 576 m 2. Superficie del terreno de 576 m 2. El precio del terreno por m2 de 12187,50$/m 2 El precio del terreno por m2 de 12187,50$/m 2. (Por relevamiento próximo al edificio )

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12 En la zona se dispone de:  Redes de agua potable  Redes de energía eléctrica  Redes colectoras de cloaca  Redes telefónicas  Redes de televisión por cable.  Se cuenta con cobertura de redes wi-fi.  Alumbrado Público.  Negocios vinculados a la prestación de servicios.  Calles pavimentadas y veredas asfaltadas En cuanto a seguridad de la zona se encuentra entre dos jurisdicciones, desde calle Ameghino hasta Anzoátegui corresponde a la Seccional 1ra de Policía (Centro), mientras que desde allí hasta la calle Miguel Ortiz corresponde a la Seccional 3ra (Tres Cerritos). La fuente de provisión de agua, luz y gas provendrán de las red publicas existentes, para lo cual ya se cuenta, como ya se menciono con las factibilidades necesarias (Ver Anexo). Factibilidades de los Servicios

13 Características y Diseño del Proyecto El presente proyecto consiste en la construcci ó n de un Edificio en altura, compuesto por una planta baja y 8 pisos y una Azotea, alcanzando una altura total de 25,65m. La implementaci ó n de este edificio, interactuara con el ambiente de la zona, eminentemente residencial, dot á ndola a su vez de un perfil progresista en su arquitectura, pero respetuosa de la cultura e idiosincrasia del lugar. Su fachada y elementos constructivos, hacen que la construcci ó n se integre al paisaje.

14 DISTRIBUCION DE ESPACIOS. PLANTA BAJA Hall de acceso, con servicio de vigilancia que consta con circuito cerrado de TV para seguridad, patio de uso común y una sala de maquinas. Acceso para cocheras y la capacidad para albergar 22 vehículos.  Superficie Total: 521m 2.

15 DISTRIBUCION DE ESPACIOS. PRIMER A QUINTO PISO Contara de tres departamentos por piso; dos de dos dormitorios y uno con tres dormitorios con amplios ambientes y balcones, ideales para desarrollar actividades sociales. Posee un núcleo de circulación vertical, con cómodos palieres y escaleras, con terminaciones de alta calidad.  De 3 ambientes: Superficie Cubierta 64,78m 2  De 4 ambientes: Superficie Cubierta 125,78m 2

16 DISTRIBUCION DE ESPACIOS. SEXTO A OCTAVO PISO Contara de tres departamentos por piso; de dos dormitorios con amplios ambientes y balcones, ideales para desarrollar actividades sociales. Posee un núcleo de circulación vertical, con cómodos palieres y escaleras, con terminaciones de alta calidad.  De 3 ambientes: Superficie Cubierta 64,78m 2  De 3 ambientes: Superficie Cubierta 77,88m 2

17 DISTRIBUCION DE ESPACIOS.TERRAZA Será una terraza cubierta accesible y común a todos los departamentos. En su planta superior, cuenta con un quincho con asadores. Todo totalmente equipado.

18 Fases de implementación de la obra.  La creación y desarrollo de toda obra civil conlleva una serie de etapas que permitirá la adecuada puesta en marcha del proyecto.  La etapa inicial de todo proyecto implica una etapa o fase conceptual donde a partir del estudio y análisis de ciertos parámetros se define la posibilidad de llevar o no a cabo el proyecto, y en base a esta se elabora el anteproyecto.

19  Para una obra de estas características se realizo una verificación topográfica y estudio de títulos, estudio de suelos, análisis de los códigos municipales – restricciones al dominio y una zonificación – FOS – FOT – Alturas – Retiros – Cocheras. Luego de esta etapa se continúa con la fase de definición donde se determina el proyecto final o definitivo coordinado de arquitectura, estructura e instalaciones complementarias, se realiza el detalle de terminaciones, estudio de riesgos. Todo se interrelaciona con las conclusiones que resulten del Estudio de Impacto Ambiental y Social que se lleva a cabo en esta etapa.

20 DURACION La construcción del “EL PARAISO” se estima que tendrá un tiempo de duración de 24 meses, en donde se prevé dar inicio a la obra en marzo del próximo año y se espera culminar en marzo del año 2021.  Además se perlongara el periodo del proyecto 7 meses mas para la culminación de los pagos de los precios de la unidades.

21 VIDA UTIL DEL PROYECTO De acuerdo con la naturaleza del proyecto, no se contempla una fase de abandono, sino más bien se define una vida útil para el mismo. La vida útil del Edificio se proyecta con un mínimo de cincuenta (50) años, si es que no se le hace ningún tipo de mantenimiento y/o renovación, sobre todo en el tema instalaciones. Sin embargo, desde el punto de vista técnico, la vida útil del proyecto puede ser mayor, requiriendo solo reparaciones menores y eventual reemplazo de los materiales o equipos utilizados (cañerías, ascensores, tanques, etc.).

22 Analisis de Códigos

23 Factor de ocupación de suelo (F.O.S.) Proporción máxima de la superficie total de una parcela que puede ser ocupada con edificios, ya sea a nivel físico en la cota de la parcela o según la proyección horizontal a esa cota, considerando la envolvente total del edificio, excluidos solamente los balcones de vuelo menor o igual a 1.20mts. Factor de Ocupación Total (F.O.T.) Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie cubierta tota edificable. Según el CPUA Anexo 5:  FOS: 0.65 (vivienda en altura)  FOT: 5.40 (privado)

24  Retiros: De fondo 1/3 de H, y de frente (jardín) sin retiro Basamento y/o perfil sobre calle  Alturas máximas: La altura máxima de edificación será de 27 metros. (Aproximadamente 9 plantas)

25 Clasificación según el Régimen de las Actividades y el uso de suelo y es la siguiente: Uso del Suelo Habitacional o Residencial: comprende actividades destinadas al alojamiento permanente o temporario de personas, familias y/o grupo de personas e incluye los siguientes tipos: Vivienda Multifamiliar: uso habitacional destinado al alojamiento de personas o grupos familiares en forma estable, en dos o más unidades funcionales de tipo residencial reguladas bajo el régimen de Propiedad Horizontal. Comparten accesos, circulación interna de distribución y servicios de infraestructura. Estacionamientos de vehículos: En las edificaciones multifamiliares, de comercio, servicio y de actividades especiales, los garajes y estacionamientos son los espacios destinados a la guarda de vehículos con función complementaria a la actividad.

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28 CODIGO DE EDIFICACION Clasificación del Edificio según su destino: Todo edificio nuevo, existente o parte de los mismos, ampliación, adecuación, refacción o modificación parcial o total, a los efectos de la aplicación de este Código, se clasificará total o parcialmente en una o varias de las siguientes categorías, conforme los Usos del Suelo establecidos en la Parte III – Título I – Capítulo I: “Del régimen de la Actividades” del C.P.U.A. Residencial o Habitacional - Vivienda Colectiva o Multifamiliar Cálculo de la Capacidad del Edificio La capacidad indicativa de ocupación en los edificios, sujeta al cálculo final que surja del Proyecto de Higiene y Seguridad, se determinará dividiendo la superficie del mismo por el factor mínimo de ocupación por persona, que a continuación se indica. Edificios Residenciales 2 pers. p/ dormitorio

29 La medida del ancho de vereda será determinada por el O.T.A. a través del Certificado de Línea Municipal. El ancho de las mismas deberá ser de 3,00 m mínimo y su ejecución se realizará de acuerdo a lo siguiente: 1,50 m será destinado como mínimo a solado y el resto corresponderá a espacio verde. Para los balcones que se encuentran en los pisos superiores del Edificio: A partir de los 2,70 m de altura, medidos desde el nivel de vereda, podrán sobresalir balcones de la Línea Municipal, con los siguientes volados máximos. Ancho de Vereda (b) Volados Máximos (a) Entre 2 m. y 3 m. 0,90 m Entre 3 m. y 4 m. 1,00 m

30 Estacionamiento en Edificios Todos los edificios deberán destinar un porcentaje de la superficie de su terreno para el estacionamiento de vehículos. Viviendas Colectivas: Los edificios que se construyan con destino a viviendas colectivas, de cualquier tipo que ellas sean y en todo el ejido municipal, deberán contar con cochera cubierta o espacio al aire libre destinado a estacionamiento de vehículos de acuerdo a lo siguiente: Distritos ubicados fuera del AC y EP: un espacio para vehículo cada dos unidades funcionales conformadas por un ambiente o un dormitorio, y dos espacios para vehículos cada tres unidades funcionales conformadas por dos o más dormitorios. Dichas cocheras o espacios tendrán como mínimo 2,40 m de ancho y 5,00 m de profundidad y su proyecto deberá ser acompañado con un estudio demostrativo de normal estacionamiento y normal maniobrabilidad de entrada y salida de cada vehículo. El espacio destinado a estacionamiento deberá ubicarse dentro del predio en donde se desarrolle el proyecto. 24 Dptos *2/3 = 16 cocheras

31 Con respecto a la Habitabilidad: En los planos generales de obra figurará claramente expresado el destino de cada uno de los locales. La determinación del destino de cada local será la que lógicamente resulte de su ubicación y dimensiones y no la que arbitrariamente pudiera ser consignada en los planos. A los efectos de este Código, los locales se clasificarán de acuerdo a lo especificado siguiente: Locales del Grupo I: Se incluyen dentro de este grupo a todos los locales habitables en edificios de uso residencial, que a continuación se detallan, y todo otro local que por sus características sea asimilable a los mismos:  Cocina – comedor  Comedor  Dormitorio

32 Dimensiones mínimas de locales. Los locales deberán cumplir con las dimensiones mínimas necesarias para el desarrollo de las actividades a las que estén destinados, incluyendo el mobiliario y equipamiento correspondiente, y las alturas mínimas establecidas en el artículo siguiente. Alturas mínimas de los locales. Ningún local podrá tener una altura menor a 2,40 m, excepto los sanitarios y pasillos, los cuales podrán tener una altura mínima de 2,20 m. La altura libre de los locales se medirá entre piso y cielorraso. Dotación Sanitaria. Dotación Sanitaria mínima en viviendas La dotación sanitaria mínima en cada unidad de vivienda será la siguiente:  Un inodoro.  Un lavatorio.  Una ducha o bañera.  En la cocina o espacio de cocina: una pileta de cocina.

33 Prevención contra Incendios. Todo emplazamiento o edificio comprendido dentro de la jurisdicción del presente Código deberá cumplir con las disposiciones contenidas en este Capítulo y afines. Los objetivos que con las mismas se persiguen son:  Dificultar la gestación de incendios.  Evitar la propagación del fuego y efectos de gases tóxicos.  Permitir la permanencia de los ocupantes hasta su evacuación.  Facilitar el acceso y las tareas de extinción del Personal de Bomberos.  Proveer las instalaciones de extinción. Señales de los elementos contra incendio.

34 Clasificación de las Prevenciones contra Incendios.  Prevenciones de situación (S).  Prevenciones de construcción (C).  Prevenciones de favorecer la extinción (E).

35 Prevención C4: Los muros de un medio exigido de salida (escaleras, pasadizos de ascensor, rampas) generales o públicos, será de 0,20 m. de espesor mínimo, en albañilería de ladrillos macizos asentados con mezcla de cemento o bien de 0,07 m. de espesor neto de hormigón armado. En edificios comerciales e industriales, los sótanos de más de 150 m² destinados a depósitos, deberán tener no menos de dos accesos desde piso bajo, pudiendo uno de estos ser a base de compuerta o trampa en el piso con escaleras en caso de emergencia. La compuerta tendrá una dimensión mínima de 0.90 x 1 m. y su ubicación será sometida a la aprobación del O.T.A. Uno de los accesos distará no más de 3 m de la línea de edificación desde una entrada. Se admitirá que la compuerta se practique en el muro de fachada. Prevención C11: Las cajas de ascensores y montacargas, estarán limitadas por muros de resistencia al fuego correspondiente al sector. Las puertas tendrán una resistencia al fuego no menor de un rango que el exigido, y estarán provistas de cierre a doble contacto y cierra puertas aprobados. Prevención E2: Se colocará en cada piso, en lugares accesibles y prácticos que se marcarán en el proyecto, a los efectos de su aprobación por el O.T.A., matafuegos distribuidos a razón de uno cada 200 m² o fracción de “superficie de piso”. Prevención E4: Si en la composición arquitectónica se utilizare la madera en forma visible o se usarán decoraciones (bastidores, practicables, telones) se cumplirán condiciones especiales a determinar por el Plan de Higiene y Seguridad del Proyecto, a aprobar por el O.T.A. Prevención E8: Si la edificación tiene más de 38 m de altura medida desde el nivel de la acera o más de 1.500 m² de superficie cubierta, cumplirá la Prevención E1 y los extremos de las cañerías verticales se unirán a un colector de diámetro interior mínimo de 6,35 cm que alcanzará a la L.M. terminando en una válvula esclusa para boca de impulsión, de bronce (tipo reforzada) con anilla giratoria de rosca hembra (inclinada 45° hacia arriba si se la coloca en la acera), apta para conectar manguera del servicio de bomberos. La cañería vertical tendrá a la salida del tanque elevado, una válvula de retención, para impedir la subida del agua al tanque. La válvula esclusa para boca de impulsión se ubicará en una cámara de 0,40 m x 0,60 m provista de una tapa de hierro fundido con orificio para llave tipo “toma para auto bomba”. La tapa tendrá grabada la palabra BOMBEROS, en letras indelebles de 5 cm. de alto. La cámara se podrá colocar en la acera o en la fachada principal.

36 3.1- ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO 3.2 - EDIFICIO EL MANANTIAL 3.3 - PLAN ORGANIZACIONAL 3.4 - PLAN DE MARKETING 3.5. - VALORACION GLOBAL DE NUESTRO PROYECTO 3.6. - ESTUDIO DEL MERCADO 3.7. - ESTUDIO DE LA COMPETENCIA 3.8. - ESTUDIO DE DEMANDA 3.9 - ESTRATEGIA DE VENTAS Carpeta Comercial

37  Las condiciones cambiaron en el mercado inmobiliario argentino. Algunas transformaciones se deben a la introducción del crédito hipotecario y otro tanto debido a un cambio de actitud de los desarrolladores.  Los préstamos bancarios impulsaron la figura del usuario final. Generalmente es la familia que hace años que alquila, opuesta al inversor que busca obtener una renta con una apuesta de poco riesgo y capital acotado, como son las unidades de uno y dos ambientes.  Que las luces del escenario se dirigieran súbitamente a las familias, puso en evidencia el hecho de que son un segmento desatendido, con necesidades que el mercado desconocía o no intentaba satisfacer.

38  Nuestro proyecto se origina en la necesidad de generar un producto inmobiliario que sea atractivo a la demanda habitacional de la clase media alta y alta, nivel social que en la actualidad tiene los recursos necesarios para afrontar el costo de un inmueble de las características proyectadas.  La tendencia a centralizar las actividades laborales y los centros de ventas de productos y servicios, lleva a los habitantes a vivir en las zonas próximas a estos para ahorrar tiempo y tener mayor comodidad.  Nuestro proyecto pretende resolver esta problemática a través de un edificio muy bien ubicado y de buena calidad constructiva y estética denominado “EL PARAISO”.

39 El proyecto está emplazado en calle Balcarce N° 1345. Ubicado en la zona norte de la ciudad de Salta. Las razones que la hacen atractiva, es la cercanía:  Al centro de la ciudad.  Centros Comerciales de importancia como ser Shopping Alto Noa y El Portal.  A Clubs para el ejercicio de deportes (Club Popeye y Club Universitario).  A las dos Universidades existentes de la ciudad (Universidad Católica de Salta y Universidad Nacional de Salta).  Salta Polo Club  Aeroclub  A la localidad de La Caldera; ofreciendo a 45 minutos la posibilidad de disfrutar de las paisajes y la tranquilidad de dichos lugares.

40 Organigrama: *PROYECTO: Ingeniero Rivera Cristian Alejandro *PLANOS DE ESTRUCTURA: Ingeniero Rivera Cristian Alejandro *DIRECCION TECNICA: Ingeniero Rivera Cristian Alejandro *ESTUDIOS DE SUELO: Ingeniero Vilte Jorge Emanuel *INSTALACIONES ELECTRICAS: Ingeniero Vilte Jorge Emanuel *ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL: Ingeniero Vilte Jorge Emanuel *VENTAS: Ingeniero Miveros Mauricio *MARKETING y PUBLICIDAD: Ingeniero Viveros Mauricio

41  Visión: Contribuir al progreso del país, desarrollando proyectos de ingeniería e inversiones en infraestructura, que nos permitan mantenernos como una empresa sólida, competitiva, comprometida con la calidad y la protección del medio ambiente.  Misión: El propósito de nuestra empresa es desarrollar proyectos de ingeniería en infraestructura y gestionar un portafolio de inversiones rentables que aseguren la solidez de la empresa, de tal manera que nos permitan cumplir con las expectativas de los clientes, retribuir la inversión a los accionistas, proteger el medio ambiente, generar bienestar para nuestro grupo humano y para la comunidad con la que interactuamos. Esto se logra con talento humano competente, la optimización de los procesos y el uso de tecnología adecuada.

42 Objetivo EstratégicosObjetivos Financieros Mayor participación en el mercado inmobiliario. Tiempos de construcción menores. Mayor calidad, diseño y funcionalidad en los productos inmobiliarios. Variedad de productos ofrecidos. Rápido posicionamiento en el mercado. Mayores niveles de satisfacción en los clientes. Servicios superiores a los clientes. Mayores ventas. Mayor flujo de efectivos. Mayor diversificación de ingresos. Ganancias estables en el ciclo económico. Aumento de Patrimonio de la Empresa.

43 FortalezasOportunidades La empresa cuenta con personal destinado a cada función. Capacita de forma constante a todos los trabajadores. Tiene su propio equipo de transporte para trasladar los materiales que se utilizan. Posee materiales contemporáneos y sistemas constructivos innovadores. Existe una planificación. Sus proyectos de infraestructura e ingeniera son de gran calidad. Los proyectos cumplen con los estándares de calidad y plazos fijados. La empresa cumple con todas sus obligaciones y pagos. Cuenta con la posibilidad de obtener acceso a créditos Puede computarizar su sistema contable Cuentan con proveedores que le suministran materiales de importación para la elaboración de algunos proyectos. Participa en proyectos de organizaciones estatales Gran déficit habitacional en la ciudad de Salta. Gran cantidad de inversores dispuestos a financiar un proyecto inmobiliario. Posible rápida venta de la cochera, debido a su demanda en la zona céntrica. Creación de puestos de trabajo.

44 DebilidadesAmenazas Contratistas con resistencia a los nuevos métodos, la falta de coordinación y organización, personal sin experiencia y malas relaciones con los subcontratistas y con los proveedores de materiales. Un inversor que no tiene posibles compradores, que no tiene la protección o el apoyo de un consejo de vigilancia, que no quiere utilizar los recursos asignados y que ha contratado a un contratista inflexible. Ciertos obreros o trabajadores desconocen la misión y visión de la empresa. Inflación de los materiales de construcción. Inseguridad en el país. Débil imagen en el mercado. Maquinaria y tecnología para la construcción. Materiales sustentables en el mercado. Competencia en el rubro.

45  EL PARAISO es un emprendimiento que esta apuntado a un mercado relativamente pequeño pero no por ello deja de ser interesante y atractivo. Es de gran importancia mencionar que el segmento al que apunta este proyecto de inversión inmobiliario es el de la clase Media Alta y Alta. Nuestro segmento meta es: Media Alta 18% Alta 5,1% Familias de un poder adquisitivo medio- alto y alto. Generación intermedia de clase media- alta (40-50 años) solteros. Productores agropecuarios profesionales (abogados, doctores, etc.) y comerciantes que invierten sus excedentes en el sector inmobiliario. Inversores rentistas que están cambiando propiedades grandes por más chicas o propiedades más antiguas por nuevas para mejorar y optimizar su renta.

46  La competencia directa está formada por constructoras, inmobiliarias y particulares que ofrecen productos similares. La diferencia estará en el precio costos, servicio y calidad que le ofrecemos.  La oferta actual de productos es (precio actual del dólar $26,10):

47  Los datos fueron extraídos de la web buscainmuebles.com y de zonaprop.com  Los departamentos de 2 dormitorios están en construcción o tienen no más de 3 años de antigüedad. En cambio los departamentos de 3 dormitorios tienen una antigüedad de hasta 10 años.  Pensamos abastecer a nuestros clientes con precios más económicos para los mismos productos que ofrece la competencia. Además esperamos un aumento de la demanda real dado que nuestra ubicación resulta ser muy atractiva por la cercanía de los diferentes productos y servicios que ofrece la ciudad.

48  Déficit habitacional:  El déficit en materia habitacional en el país es de cuatro millones de casas. Esta situación hace que seis millones de argentinos vivan en condiciones de hacinamiento, expuestos a contraer enfermedades y en una situación de pronunciada desigualdad a la hora de educarse o conseguir un trabajo.  6.000.000 de argentinos viven en condiciones de hacinamiento  4.300.000 de viviendas faltan a nivel nacional  58% ocupan los barrios “populares” en todo el país  330 Km2 ocupan los barrios “populares” en todo el país  4.228 villas o asentamientos hay en todo el país  800.000 familias viven en barrios precarios  190 asentamientos o barrios informales existen en la región  34.500 hogares forman parte de los mismos.  Fuente: https://diariohoy.net/politica/deficit-habitacional-un-drama-que-sigue- golpeando-a-todo-el-pais-115280https://diariohoy.net/politica/deficit-habitacional-un-drama-que-sigue- golpeando-a-todo-el-pais-115280

49  La demanda potencial de viviendas es muy alta, pero la demanda efectiva cae debido al reducido segmento al cual esta dirigido nuestro proyecto. Sin embargo este segmento reducido no deja de ser atractivo e interesante.  Otro punto favorable, es que existe intención de compra de unidades habitacionales en la zona, como así también de alquileres pedidos (según inmobiliaria consultadas y Diarios locales), lo que genera una buena oportunidad para aquellos inversores con intenciones rentistas. Por ello se puede asegurar sin dudas que, 24 unidades cubren un bajo porcentaje de la demanda, por lo cual pueden ser absorbidos en el mercado de forma inmediata.

50 La comercialización se ejecutara través de una inmobiliaria tradicional y reconocida en el medio, donde se buscara que la campaña se encuentre dirigida a nuestros potenciales usuarios, compradores e inversores. Al mismo tiempo, nuestros productos se harán conocer a través de los siguientes medios de difusión:  Folletería con imágenes en 3D del edificio, plano de los departamentos (plantas representativas), fotografías de la zona, etc.  Publicación de avisos clasificados en los medios gráficos matutinos de mayor difusión, mientras se ejecute la obra (Diario El Tribuno, Diario Ámbito Financiero).  Colocación de un cartel de obra con la fachada del “Edificio MARIBEL”.  Como principal medio de difusión del producto, se elige la publicación vía internet (ww.zonaprop.com).

51 Carpeta Economica Financiera

52  4.1- SISTEMAS DE FINANCIAMIENTO:  DIRIGIDO A DESARROLLADORES INMOBILIARIOS BANCO HIPOTECARIO  DIRIGIDO A INDIVIDUOS PRESTAMOS DEL BANCO NACIÓN

53  4.2- HIPÓTESIS UTILIZADAS Y VARIABLES RELEVANTES a)_Características del producto inmobiliario:  576 m 2 planta  PB, 8 niveles.  24 departamentos de 2/3 Dormitorios c/dependencia por piso  22 Cocheras  Patio interno  Superficie m 2 construida total 2531 m 2 b)_Características del terreno:  Medidas: 12 m de frente y 48 m de fondo.  Valuación del terreno: $7.020.000,00

54 Supuestos:  Costos de Construcción:  Estimación de datos de COPAIPA. Contempla materiales y mano de obra.  Precio por metro cuadrado:$12.067,04  Costo edificación de la Obra:$30.541.678,24

55  Costo Total del proyecto/Obra:  Al costo de edificación de la obra se le debe agregar:  Honorarios por proyecto y direccion técnica (4%) $ 1.221.667,13  Derechos de construcción municipales ($44,5/M2) $ 112.629,5  Aprobación de planos$ 28.461,00  SUBTOTAL$ 31.904.435,87  Gastos generales (10%)$ 3.054.167,82  Beneficios (10%)$ 3.054.167,82  SUBTOTAL$ 38.012.771,51  Impuestos a la actividad económica (3%) $ 1.140.383,14  I.V.A. (21%)$ 7.982.682,02  Por lo que el costo total será $ 47.135.836,67  Costo por metro cuadrado$ 18.623,41/m2  Plazo de Obra: 24 meses  Mes estimado de posesión: Al Escriturar

56 Gastos administrativos:  Contador$10000/mes  Empleado administrativo$6000/mes  Servicios$800/mes  Gastos notariales$12500 Gastos comerciales:  Cartel en obra $8000/mes  Publicación en diario, 4 días al mes $100/dia  Folletos, 2 meses después del inicio de obra. $1200/mes  Páginas web $13000 para la creación e instalación $ 600/mes

57  Costo de terreno  El costo del terreno asciende a los $2.975.400,00. Se determinó a partir de un relevamiento de costos por metro cuadrado en la zona en un terreno vacio, via internet.   Características del terreno:   Medidas: 12 m de frente y 38 m de fondo.  Estimación del costo del terreno: 10% del precio total de venta.

58  Tipo y Precios de las unidades:

59  4.3- Análisis de los resultados de los supuestos:

60  Incremento del 5% del costo de construcción:  Incremento del 10% del costo de construccion:

61  Incremento del 10% del costo de construcción y disminución del 10% del precio de venta: