Valuación inmobiliaria y Riesgo Sísmico: Integración y Sustentabilidad 1º Congreso Internacional de Avaluaciones y Expropiaciones del Uruguay Valuación inmobiliaria y Riesgo Sísmico: Integración y Sustentabilidad Hemilce Benavidez Facultad de Arquitectura Urbanismo y Diseño Universidad Nacional de San Juan

Sustentabilidad - Vulnerabilidad Asignar valor a los componentes de la respuesta sismo-resistente en la tasación inmobiliaria: - Localización - Diseño - Construcción - Mantenimiento Desconocer los recursos científicamente sustentados y socialmente financiados Generalizar el concepto de sismo- resistente Desconocer la evolución del conocimiento expresado en los Códigos de Construcción S-R Transformación cualquier suelo en apto para el asentamiento humano Intervenir en las construcciones sin asesoramiento

Zonificación sísmica de la Republica Argentina

Actividad sísmica en el territorio de la provincia de San Juan Registro de Epicentros -INPRES

Filosofía del Diseño y Construcción Sismo-resistentes Evitar pérdidas de vidas humanas y accidentes que pudieran originarse por la ocurrencia de cualquier evento sísmico. Evitar daños en la estructura y en las componentes de cada construcción, durante terremotos de frecuente ocurrencia. Evitar que se originen colapsos totales o parciales en las construcciones, que puedan poner en peligro la seguridad de las personas durante terremotos muy severos, de ocurrencia extraordinaria.

Hipótesis del Trabajo “La valoración de inmuebles bajo los conceptos de ponderar solo los atributos visibles –“renovación a nuevo”- o los metros cuadrados de construcción, son insuficientes frente a la solicitación sísmica”. “Para responder al sismo y garantizar la inversión es necesario incorporar atributos de valoración sismo-resistente de las construcciones en el método directo comparativo separativo”.

Estrategias Metodológicas - La base de valuación es el Método Directo Comparativo Separativo; - Por el carácter de estudio exploratorio, se decide circunscribir el análisis a las recomendaciones de diseño sismo-resistente, desde una visión integral –espacial, formal, funcional estructural-, por ser conceptualizaciones que sintetizan el conocimiento alcanzado en forma sencilla; - Se definieron las tipologías residenciales características de la provincia de San Juan desde 1944, para lo cual se identificaron los conjuntos habitacionales –barrios- , ordenados por décadas; Se entrevista a referentes del Mercado Inmobiliario local para identificar a la población y sus preferencias residenciales.; Se estudian los diferentes Códigos de Construcción Sismo-Resistente vigentes en la provincia de San Juan y se asocian a las tipologías residenciales locales.

Reglamentos Vigentes desde el Terremoto de 1944 Normas del Consejo de Reconstrucción de San Juan (1944-1969) Concar 70 (1970-1980) NAA 80 (1981-1983) INPRES - CIRSOC 103 (1983-1991) INPRES-CIRSOC 103 Modificada (1991-vigente)

Construcciones Seguras “Aquella construcción proyectada y ejecutada de acuerdo con el Reglamento para Construcciones Sismorresistentes vigente “ –INPRES-. GRUPO A Sismorresistentes  (vulnerabilidad muy baja): Proyectadas y ejecutadas en un todo de acuerdo con el Reglamento actualmente en vigencia. GRUPO B Razonablemente Sismorresistentes (vulnerabilidad baja): Proyectadas y ejecutadas de acuerdo con las prescripciones reglamentarias vigentes en su momento, pero que no cumplen totalmente las normativas actuales. GRUPO C Medianamente Sismorresistentes (vulnerabilidad media):Aquellas en cuya ejecución se han empleado materiales adecuados y se han observado parcialmente las recomendaciones reglamentarias. GRUPO D No Sismorresistentes (vulnerabilidad alta): Construcciones ejecutadas con materiales no aptos (adobe), o aquéllas en las que, utilizando materiales adecuados (ladrillo, hormigón armado, etc.), no se han seguido las mínimas recomendaciones para dotarlas de resistencia a cargas horizontales (sismo). La ejecución de modificaciones, (ampliaciones, remodelaciones, etc.), puede afectar en forma muy importante la seguridad de la construcción, si no se tiene en cuenta en todo su conjunto. Vamos a considerar diferentes situaciones según el grupo al que pertenece la obra:

Conclusiones: Recomendaciones Se identificaron los atributos del inmueble, objeto de valuación que están vinculados con su seguridad sismo-resistente, se volcaron en tablas para guiar la valuación: Valuación sismo-resistente del Contexto Valuación de los componentes de atención de la emergencia presentes en el Sector Valuación sismo-resistente de la Calidad portante del suelo Valuación sismo-resistente de la Relación Parcela - Mejora Valuación sismo-resistente de la Mejora Valuación de la Configuración Geométrica Valuación de la Tipología Estructural

Conclusiones: Recomendaciones Los mismos pueden ser considerados en su totalidad o elegidos según el caso y criterio del tasador, quien incorporará aquellos que considere interpretan mejor la vulnerabilidad del bien en estudio. Su expresión económica puede ser deducida del costo de reparación, entendiendo que esta significa una patología del bien y su equivalencia en el costo de reposición de la obra . Del análisis de cada una de las Normativas SismoResistentes se construyó un rango de valoración descendente de hasta un 30% entre la Norma INPRES CIRSOC 103 (1991) en vigencia a las primeras recomendaciones del Consejo de Reconstrucción .

Reflexión final Este trabajo busca reducir la incertidumbre o una excesiva seguridad sobre las condiciones de sismoresistencia de los inmuebles en el momento de asignarle un valor de mercado. El proceso de valoración de los atributos observables del inmueble desde las recomendaciones de diseño sismo-resistente de escala urbana y arquitectónica no desvía la atención del tasador de los requerimientos del Método Directo Comparativo Separativo solo lo desafía a una conciencia sobre la peligrosidad sísmica.

1º Congreso Internacional de Avaluaciones y Expropiaciones del Uruguay Muchas gracias 1º Congreso Internacional de Avaluaciones y Expropiaciones del Uruguay Hemilce Benavidez Facultad de Arquitectura Urbanismo y Diseño Universidad Nacional de San Juan