DERECHO HIPOTECARIO. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Mª MERCEDES ALBERRUCHE DÍAZ-FLORES Profesora de Derecho Civil Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales Universidad Rey Juan Carlos ISBN: 978-84-608-1679-9

INDICE El Registro. Tipos de registro El Registro de la Propiedad. Funciones y antecedentes históricos Regulación del Registro de la Propiedad Funciones del registrador Derechos inscribibles. Publicidad registral Folio real y libros registrales El objeto de la publicidad inmobiliaria Principios hipotecarios El procedimiento hipotecario Dinámica de las inscripciones registrales Vigencia de los asientos. La inscripción y sus efectos Asientos registrales: Anotaciones preventivas, notas marginales y menciones registrales

REGISTRO: Libro o documento oficial en que se anotan regularmente hechos o informaciones de los que debe quedar constancia

.   REGISTRO (EDIFICIO): Lugar u oficina en el que se inscribe a alguien o algo en un libro o documento oficial, que normalmente recoge hechos o informaciones que pertenecen a la administración pública.

- Registro civil  Oficina o institución administrativa que cumple la función de ser instrumento de publicidad de los estados civiles de las personas, que recoge la información sobre diversos hechos (agrupados en secciones)  

Secciones: 1.Nacimientos y general 2. Matrimonios  

Secciones: 3. Defunciones 4. Tutelas y representaciones legales  

- Registro mercantil  Es una institución administrativa que tiene por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurídicas de los empresarios en él inscritos. La función primordial del registro mercantil es ser un instrumento de publicidad. Los empresarios tienen obligación de comunicar una serie de informaciones que se consideran esenciales de cara al tráfico jurídico, y el registro mercantil permite la publicidad de dicha información, para mayor seguridad jurídica y económica.

- Registro de la propiedad   Registro civil de carácter oficial, en el que se pueden inscribir, para posterior verificación pública, los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos los demás derechos reales que recaigan sobre ellos.

- Registro de la propiedad intelectual  Los derechos de propiedad intelectual de los autores sobre las creaciones originales literarias, artísticas o científicas, expresadas por cualquier medio o soporte.

Los derechos de propiedad intelectual que corresponden a los siguientes titulares originarios: 1. Artistas, intérpretes o ejecutantes. 2. Productores de fonogramas. 3. Productores de grabaciones audiovisuales. 4. Entidades de radiodifusión. 5. Realizadores de meras fotografías. 6. Personas que divulguen lícitamente una obra inédita que esté en dominio público.

7. Editores de obras que puedan ser individualizadas por su composición tipográfica, presentación y demás características editoriales. 8.Titulares del derecho sui generis sobre una base de datos.

Los actos y contratos de constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales y de cualesquiera otros hechos actos y títulos, tanto voluntarios como necesarios, que afecten a los indicados derechos.

. - Registro de marcas y patentes La OEPM es el Organismo Público responsable del registro y la concesión de las distintas modalidades de Propiedad Industrial (diseños industriales, marcas y nombres comerciales, patentes y modelos de utilidad)

- Registro de últimas voluntades Depende del Ministerio de Justicia, y contiene el archivo de fechas y horas de otorgamiento de todos los testamentos otorgados ante Notario en territorio español.

- Registro de parejas de hecho Registro de carácter administrativo, en el que podrán inscribirse las personas que convivan en pareja, de forma libre, pública y notoria, vinculadas de forma estable, al menos durante un período ininterrumpido de doce meses, existiendo una relación de afectividad, siempre que voluntariamente decidan someterse a la ley reguladora. 

- Registro de parejas de hecho (Comunidad Autónoma de Madrid) El Registro está adscrito a la Consejería de Presidencia y Justicia, bajo la dependencia de la Secretaría General Técnica, a la cual compete velar por su buen funcionamiento y resolver o denegar la inscripción de las uniones de hecho y demás actos.

FUNCIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los ciudadanos a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. De esa forma, un comprador que quiera adquirir una finca o bien inmueble, podrá comprobar en dicho registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, de que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad o de cualquier otra circunstancia registrada con la misma.

Algunos derechos reales, como la hipoteca, suelen ser de obligatoria inscripción para poder hacerla valer frente a terceros.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS - Hasta el año 1539 sólo existía normas que imponían sanciones a quienes, al trasmitir la propiedad de una finca, no declarasen las cargas que pesaban sobre ella. - En 1539 una Pragmática de las Cortes de Toledo, reinando Doña Juana, ordenó la creación de unos Registros de contratos que se limitaban a los censos, tributos e hipotecas y que estarían a cargo e los Secretarios de Ayuntamiento.

- Dos siglos después, bajo el reinado de Carlos III, se ordenó la creación de un nuevo Registro que se llamó, primero de Oficios de hipoteca y, más tarde, Contadurías de Hipotecas Registro de la Propiedad (registro de las cargas sobre las fincas)

REGULACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Siglo XIX Codificación (reunir en un solo texto todo lo referente a un campo del Derecho) Algunas materias quedaron aparte y fueron objeto de leyes especiales (aguas, minas, montes) LEY HIPOTECARIA DE 1861

1946 - Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. (VIGENTE) 1947 - Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria. 1997 - R.D. 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza urbanística. 1981 - Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. 1994 - Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

2000 - Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil, versión consolidada de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC). Establece, en art. 579, 685 ss. el proceso legal para realización judicial (venta forzosa mediante subasta) del bien hipotecado, 2007 - Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. 2012 - Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios

¿Quién es el Registrador ¿Quién es el Registrador? El Registro de la Propiedad está a cargo de un Registrador, perteneciente al cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España. El Registrador es un funcionario público independiente que ejerce como función básica la calificación de los títulos presentados a Registro, inscribiéndolos si fuera procedente o denegando o suspendiendo la inscripción si no fueran conformes a Derecho.

Artículo 274 LH -Cada Registro de la propiedad estará a cargo de un Registrador - Los Registradores de la Propiedad tienen el carácter de funcionarios públicos para todos los efectos legales y tendrán tratamiento de Señoría en los actos de oficio Artículo 277 LH - El ingreso en el Cuerpo de Registradores se efectuará mediante oposición, ajustada al Reglamento redactado por la Dirección General

Artículo 278. El nombramiento de los Registradores se hará por el Ministerio de Justicia. (DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO) Artículo 279. Para ser nombrado Registrador se requiere: - Ser español - Ser Licenciado en Derecho.

Artículo 280 LH No podrán ser Registradores: - Los fallidos o concursados que no hayan obtenido rehabilitación. - Los deudores al Estado o a fondos públicos, como segundos contribuyentes, o por alcance de cuentas. - Los procesados criminalmente contra los que se haya dictado auto de prisión, mientras no haya quedado sin efecto. - Los condenados a penas graves.

Artículo 281. El cargo de Registrador es incompatible con el de Juez o Fiscal Municipal o Comarcal, Notario y, en general, con todo empleo o cargo público, en propiedad o por sustitución, esté o no retribuido con fondos del Estado, de la Provincia o del Municipio. Artículo 282. No se dará posesión de su cargo a los que sean nombrados Registradores, sin que presten previamente una fianza en la forma y cuantía que fijará el Reglamento. Si el nombrado Registrador no prestare dicha fianza, deberá depositar en algún Banco autorizado por la Ley la cuarta parte de los honorarios que devengue, hasta completar la suma de la garantía.

DERECHOS REALES VERSUS DERECHOS DE CRÉDITO Derecho real: crea una relación directa e inmediata entre persona y objeto. El sujeto tiene un poder sobre la cosa. El Derecho de Crédito: es el que crea la relación entre dos sujetos o personas: sujeto activo o acreedor y el sujeto pasivo o deudor, las mismas se encuentran comprometidas por medio de la prestación.

    • En el Derecho Real el objeto es una cosa especifica y determinada • En el Derecho de Crédito el objeto es la prestación del deudor o sujeto pasivo ---------------------------- El Derecho real es oponible frente a todos ( absoluto) El Derecho de crédito sólo frente a determinadas personas (relativo)    

Clasificación de los derechos reales: Los derechos reales típicos, previstos por nuestro ordenamiento, pueden clasificarse del siguiente modo: Derecho real pleno: de propiedad o “dominio” b) Derechos reales limitados o sobre cosa ajena. Son derechos que otorgan a su titular ciertos poderes de actuación sobre una cosa que pertenece a otro, limitando así el contenido de la propiedad ajena: -Derechos reales de goce: Usufructo, derechos de uso y habitación, servidumbre, Superficie. -Derechos reales de garantía: Son principalmente la hipoteca y la prenda. -Derechos reales de adquisición preferente: Tanteo, retracto y opción

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. LA PUBLICIDAD REGISTRAL La sociedad (poderes públicos) constancia de determinados hechos y que sean conocidos por los restantes miembros de la comunidad. Nota común a TODOS LOS REGISTROS: PUBLICAR hechos, actos o negocios jurídicos para que sean conocidos por terceros. Ej.: que el contratante sea o no mayor de edad que la fundación tenga o no personalidad jurídica que el automóvil haya pasado los controles técnicos…

-EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. INSTITUCIÓN Anterior al Registro Civil (LRC 1870) antes sus funciones eran desempeñadas por los Registros parroquiales o eclesiásticos. DEFINICIÓN (art. 1.1 de la Ley Hipotecaria y art. 605 C.c.) EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TIENE POR OBJETO LA INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN DE LOS ACTOS Y CONTRATOS RELATIVOS AL DOMINIO Y DEMÁS DERECHOS REALES SOBRE BIENES INMUEBLES

-EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. INSTITUCIÓN Oficina u organismo público que, de forma oficial, publica la situación jurídica en que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos reales inmobiliarios que hayan ingresado (o que se hayan inscrito) en él. Por tanto: a) Toda persona tiene derecho a acceder al contenido del RP para informarse de los derechos que recaigan sobre las fincas inscritas. b) Cada una de las oficinas registrales están bajo la salvaguarda de un técnico en Derecho, cualificado y seleccionado mediante oposiciones: EL REGISTRADOR.

-EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. INSTITUCIÓN Valoración del funcionamiento de los Registros de la Propiedad - Valoración POSITIVA (seguridad jurídica) - Mecanismo extraordinariamente importante de seguridad en el tráfico inmobiliario y económico en general (Año 2009 75 años del Colegio de Registradores)

LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Acceso al RP (siempre que el consultante tenga interés conocido o legítimo, a juicio del Registrador) Medios: 1. Exhibición (consulta directa) de los libros registrales 2. Nota simple informativa: emitida por el Registrador , se puede solicitar verbalmente o por escrito VALOR MERAMENTE INFORMATIVO (No documento público). 3. Certificación registral: solicitada por escrito. VALOR DE DOCUMENTO PÚBLICO. Da fe del contenido del RP.

SISTEMA DEL FOLIO REAL Y LIBROS REGISTRALES PROTAGONISTAS DEL RP BIENES INMUEBLES LOS BIENES RAICES PERDURAN MÁS QUE SUS DUEÑOS Y SON PERFECTAMENTE IDENTIFICABLES. Sistema de folio personal Registro Civil Sistema de folio real Registro de la Propiedad

FOLIO REAL A cada bien inmueble se le dedica un conjunto de folios del libro fundamental del Registro: EL LIBRO DE INSCRIPCIONES, en el que se toma nota de aquellos derechos reales que, tras el correspondiente análisis del Registrador, son definitivamente inscritos

LIBROS DEL REGISTRO LIBRO DE INSCRIPCIONES LIBROS ÍNDICES LIBRO DIARIO LIBRO-REGISTRO DE ENTRADA LIBRO DE LAS ALTERACIONES EN LAS FACULTADES DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN OTROS LIBROS DEL REGISTRO ( LIBRO INVENTARIO…)

LIBROS DEL REGISTRO Desde antiguo rige la norma e que todos los libros registrales se encontrarán “foliados y visados judicialmente” como sigue afirmando hoy día el primer párrafo del artículo 238 de la LH, al que la Ley 24/2005 ha añadido ahora dos párrafos para resaltar los aspectos telemáticos: “Los libros de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles deberán llevarse por medios informáticos que permitan en todo momento el acceso telemático a su contenido. El Registro dispondrá de un sistema de sellado temporal que dejará constancia del momento en que el soporte papel se trasladó a soporte informático”.

LIBROS ÍNDICES Para facilitar la tarea de búsqueda existen unos ÍNDICES. Tales índices alfabéticos se refieren distintamente a: Fincas (distinguiendo entre rústicas, urbanas y las denominadas especiales) Personas, que sean titulares de derechos reales sobre bienes inscritos. (Los índices han de estar referidos al Libro de Inscripciones, también al Diario, tienen un valor instrumental o auxiliar)

ASIENTO DE PRESENTACIÓN PRIORIDAD TEMPORAL LIBRO DIARIO La inscripción no tiene lugar de forma automática EL REGISTRADOR CALIFICA POSITIVAMENTE EL DOCUMENTO PRESENTADO DIARIO DE OPERACIONES DEL REGISTRO se anotan, con referencia explícita incluso a la hora concreta de ingreso en el Registro, todos los documentos que se presenten en la oficina registral ASIENTO DE PRESENTACIÓN PRIORIDAD TEMPORAL

LIBRO-REGISTRO DE ENTRADA (El asiento de presentación--------entenderemos el Libro de entrada) Se considera un auxilio del Libro Diario y garantiza el funcionamiento regular del Registro y del orden de despacho por el Registrador de los documentos presentados a calificación. Ley 24/2005 incorpora dos párrafos al artículo 248 LH para actualizar su funcionalidad a los aspectos telemáticos así como a la posible presentación telemática de los documentos inscribibles.

LIBRO DE ALTERACIONES EN LAS FACULTADES DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN Especialmente dedicado a la inscripción de las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes ( art. 2.4º LH) Tradicionalmente se le llamaba “Libro de Incapacitados” pero el RD 1867/1998 ha modificado la rúbrica por la aquí expuesta (Exposición de Motivos: no sólo se reflejan en él situaciones de incapacitación sino también cualesquiera otras alteraciones de las facultades dispositivas o de administración (suspensión de pagos… concursos, etc.)

OTROS LIBROS DEL REGISTRO En cada Registro hay un inventario o una relación de los legajos que han de realizar los registradores (art. 410 y ss. RH) El legajo no está incluido dentro de los libros del archivo del Registro porque no es un libro, sino un atado de documentos o de papeles. Por ello el artículo 399 del R.H. distingue libros y legajos que forman el inventario de los que existen en el Registro. Disponen los arts. 410 y ss. del R.H. que los Registradores deberán formar por meses, trimestres, semestres o años, según las circunstancias, cuatro órdenes de legajos: uno, de los duplicados o copias de las cartas de pago, otro, de duplicados de mandamientos judiciales; otro, de documentos públicos, y otro, de documentos privados. Transcurridos veinte años, se destruyen salvo los de valor histórico.

OTROS LIBROS DEL REGISTRO Libro de estadística (art. 620 RH) en cada Registro. 3. Una vez centralizados el conjunto de los datos estadísticos, son publicados anualmente por la propia DGRN a través del correspondiente ANUARIO.

EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD. FUNCIÓN CALIFICADORA Según el artículo 18 de la LH la función calificadora del Registrador comprenderá: La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos. La capacidad de los otorgantes. 3. La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas. Funcionario público competencia territorial (distritos hipotecarios) Art. 489 y ss. RH

EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA LA FINCA REGISTRAL LA INMATRICULACIÓN DE LA FINCA MODIFICACIONES DE LA FINCA REGISTRAL ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES LA INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS COMO REGLA LA INSCRIPCIÓN DE RELACIONES JURÍDICAS DE NATURALEZA PERSONAL INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES RELATIVAS A LA CAPACIDAD DE LAS PERSONAS

LA FINCA REGISTRAL BIENES INMUEBLES (PROTAGONISTAS RP) FINCAS (LH) FINCAS RÚSTICAS: Extensión de terreno de la superficie terrestre que es objeto de tráfico unitario.

LA FINCA REGISTRAL 2. FINCAS URBANAS: Espacio poliédrico, dependiente de la imaginación y construcción humanas, que constituye un espacio independiente o susceptible de ser considerado separadamente, sea en su conjunto, sea previa división. Art. 8, nº 4 y 5 LH: consideran autónomamente la inscripción de: “Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada…” “Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la construcción de dicho régimen”

(FINCAS ANORMALES O ESPECIALES) FINCAS ESPECIALES Bienes que, técnicamente, se consideran inmuebles y que según la LH son susceptibles de inscripción en el RP pese a que no se corresponden con el concepto normal de finca. (FINCAS ANORMALES O ESPECIALES) Algunos autores Finca material Finca funcional (rústicas y urbanas) (especiales)

FINCAS ESPECIALES. FINCAS DISCONTINUAS: explotaciones agrícolas o industriales que constituyen una “unidad orgánica” aunque no sean colindantes. HAY UNA UNIDAD DE DESTINO Art. 8.2º LH :se considera finca –inscrita bajo un mismo número registral- “Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí”

FINCAS ESPECIALES. FINCAS DISCONTINUAS EXTREMADURA Y ANDALUCIA

FINCAS ESPECIALES. 2. EL AGUA. El artículo 66 del Reglamento Hipotecario regula detalladamente la inscripción de las aguas de dominio privado, considerándolas como una finca registral independiente (art. 334 . 8º C.c.). El artículo 64 del Reglamento Hipotecario también regula la posibilidad de inscribir los “aprovechamientos de aguas públicas obtenidos mediante concesión administrativa”.

3. LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS FINCAS ESPECIALES. 3. LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS El art. 31.1 RH también le atribuye a las concesiones administrativas el carácter de finca registral siempre que las facultades y prerrogativas del concesionario recaigan sobre bienes inmuebles “se inscribirán a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulten del título correspondiente” Kiosco de prensa Terraza de una cafetería Explotación de una mina Servicios de autopista (peaje)

FINCAS ESPECIALES. El art. 60 RH determina que 3. LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS El art. 60 RH determina que “La inscripción de concesiones administrativas se practicará en virtud de escritura pública, y en los casos en que no se requiere el otorgamiento de ésta, mediante el título mismo de concesión, y deberá expresar literalmente: el pliego de condiciones generales el traslado de la Ley o resolución administrativa de concesión y las condiciones particulares y económicas. También se inscribirán los títulos que acrediten el replanteo, la construcción, suspensión o recepción de las obras… y cualesquiera otras resoluciones administrativas o jurisdiccionales que afecten a la existencia o extensión de la concesión inscrita”

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA La legislación hipotecaria (art. 9.1 LH y 51 RH) contiene una serie de normas que han de ser respetadas en la descripción de las fincas que ingresan en el Registro. Reconocer uno de los fallos del sistema hipotecario escasa adecuación entre la descripción de las fincas y la realidad material de las mismas. Art. 9.1 LH al inmatricularse una finca han de constar al menos: NATURALEZA, SITUACIÓN, LINDEROS… MEDIDA SUPERFICIAL, NOMBRE Y NÚMERO

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Art. 51 RH lo regula con más detalle: - Naturaleza de la finca: RÚSTICA // URBANA Si es cultivo de secano o regadío Superficie destinada a cada uso Extensión con arreglo al sistema métrico decimal. Extensión o medida Fincas rústicas: linderos se determinan superficial por los puntos cardinales de las fincas materiales Fincas urbanas: por la izquierda (entrando) derecha y fondo

INMATRICULACIÓN DE LA FINCA (PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO) Difícilmente puede publicar el Registro los derechos reales que son objeto de inscripción si previamente no consta inscrita en el correspondiente folio real la finca (material o especial) de que se trate y el derecho de propiedad (concesión) sobre ella. Art. 7.1 LH: “La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio…” PRIMERA INSCRIPCIÓN (fundamental en el orden hipotecario) para distinguirla de las sucesivas INMATRICULACIÓN

LA INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INSCRITAS -Si no hay finca inscrita, no podrá acceder al RP derecho alguno. No hay folio real. No podría abrir folio en base a la presentación de un título de constitución del derecho real limitado (contrario al art. 7.1 LH) Casos en los que se presenta un título acreditativo de un derecho real y no se encuentra la finca sobre la que recae (hace unos años se “perdía el rastro”: divisiones hereditarias…) (art. 7 párrafo 2º LH)

LA INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INSCRITAS El art. 7 párrafo 2º LH remite a las normas del artículo 312 del Reglamento Hipotecario El titular del derecho real se encuentra legitimado inicialmente para solicitar una anotación preventiva y, con posterioridad, mediante intervención judicial desde luego, requerir al dueño para que inscriba, o promover el mismo anotante la inscripción del dominio.

MEDIOS DE INMATRICULACIÓN La inmatriculación puede obtenerse por tres procedimientos diferentes recogidos en el artículo 199 de la LH: “La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante: 1. EXPEDIENTE DE DOMINIO 2. TÍTULO PÚBLICO DE SU ADQUISICIÓN (complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite fehacientemente el título adquisitivo del transmitente o enajenante) 3. CERTIFICADO al que se refiere el artículo 206, sólo en los casos en los que en él se detallan (Estado, provincia, municipio… Iglesia: certificación por funcionario. CASOS: declaración de obra nueva, división horizontal, agregación, segregación, mejoras…

MEDIOS DE INMATRICULACIÓN 1. MEDIANTE EXPEDIENTE DE DOMINIO: - Es un proceso judicial - Procedimiento de jurisdicción voluntaria - Juzgado de 1ª Instancia del lugar en que radiquen los bienes.

¿Qué función tiene este expediente de dominio? Conseguir la inmatriculación de la finca no inscrita Servir como medio para reanudar el tracto sucesivo Hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas inscritas. (ARTS. 201 y 202 LH y 272-287 RH) Pretensión básica del actor conseguir acreditar la titularidad del bien a efectos de inscripción de su dominio.

El Juez citará al procedimiento: EXPEDIENTE DE DOMINIO El Juez citará al procedimiento: A quienes tengan algún derecho real sobre la finca. A aquel de quien procedan los bienes, o sus causahabientes. Convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos. A los titulares de predios colindantes. Al poseedor de hecho de la finca (si fuere rústica) o al portero, o en su defecto a uno de los vecinos del inmueble, si fuera urbana. AUTO JUDICIAL FIRME ESTIMATORIO TÍTULO BASTANTE PARA INSCRIBIR

2. TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN (complementados, en su caso, por acta de notoriedad) Art. 205 LH “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados” NO INTERVIENE EL JUEZ: El Registrador actúa y comunica a la colectividad, mediante edictos publicados en el Ayuntamiento, que (en el caso en cuestión) se dan los siguientes requisitos:

A) Inexistencia de inmatriculación de la finca sobre la que recae la titularidad dominical. B) El que figura como transmitente puede alegar fehacientemente que había adquirido ese derecho en fecha anterior a la del título que se pretende inscribir. C) Que la transmisión entre el dueño enajenante y el adquirente se instrumente en un título público.

¿ Y si el título de adquisición no fuere público? ACTA DE NOTORIEDAD (actas notariales que se convierte en título inmatriculador) Art. 298 RH: “Si el título de adquisición no fuere público, el acta de notoriedad a la cual se incorpore aquél podrá inscribirse… si se cumplen las reglas del artículo 203. 3º y 4º LH” (es decir, que demuestre que son suyas a efectos fiscales)

La propia LH se da cuenta de la posible inseguridad de tal procedimiento de inmatriculación y el art. 207 suspende los efectos de la inmatriculación (llevada a cabo por esta vía) durante un periodo de DOS AÑOS “Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha”.

3. CERTIFICACIÓN DE DOMINIO DE ENTIDADES PÚBLICAS (art. 206 LH) (art. 303 y ss. RH) Se trata de un procedimiento inmatriculador diseñado en favor de las entidades públicas que establece el art. 206 LH. Artículo 206. El Estado, la provincia, el municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos. Mediante certificación administrativa, librada en los términos indicados en el párrafo anterior y con los demás requisitos en cada caso establecidos, podrán inscribirse la declaración de obra nueva, mejoras y división horizontal de fincas urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales certificantes.

3. CERTIFICACIÓN DE DOMINIO DE ENTIDADES PÚBLICAS (art. 206 LH) (art. 303 y ss. RH) TRIBUNAL SUPREMO: ¿Constitucionalidad del privilegio a favor de la Iglesia católica? ¿Por qué tratamiento privilegiado hacia las entidades públicas?

LA DOBLE INMATRICULACIÓN Relativamente frecuente en nuestra realidad social que una misma finca registral (total o parcialmente) aparezca contemplada registralmente en dos o más folios. UNO DE LOS PROBLEMAS DE NUESTRO SISTEMA HIPOTECARIO Con motivo de la reforma del RH (RD 1867/1998, de 4 de septiembre) se ha modificado el artículo 313 RH, estableciéndose nuevas reglas que disponen el procedimiento a seguir cuando haya una doble inmatriculación de una misma finca en folios registrales diferentes. ¿Cómo conseguimos concordar Registro y realidad?

PRIMER SUPUESTO: Que la finca , o las cuotas indivisas inscritas en diferentes folios, lo estuvieran a favor de la misma persona La contradicción se salva trasladando las inscripciones o asientos posteriores al folio registral más antiguo ( y se extiende una asiento de cierre al final del folio más reciente)

SEGUNDO SUPUESTO: Que la doble inmatriculación fuera a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas La contradicción se salva con la conformidad de todos los interesados, expresada en escritura pública, cancelando o rectificando el folio convenido.

No hay precepto legal que aborde la problemática: Pero…. ¿ y si los titulares registrales no se ponen de acuerdo? No hay precepto legal que aborde la problemática: Si uno de ellos merece la calificación de tercero hipotecario (y el otro no) se aplica el artículo 34 LH. Si los dos son titulares se aplicará el principio del Derecho patrimonial por lo que prevalecerá la inmatriculación más antigua.

MODIFICACIONES DE LA FINCA REGISTRAL Las fincas inscritas pueden sufrir todo tipo de modificaciones a consecuencia de determinados actos jurídicos realizados por su titular: AGRUPACIÓN DE FINCAS DIVISIÓN DE FINCA SEGREGACIÓN DE FINCA AGREGACIÓN DE FINCAS (Arts. 44 y Siguientes RH)

- Mismo propietario o varios pro indiviso 1. AGRUPACIÓN DE FINCAS: Art. 45.1 RH: Cuando se agrupan dos o más fincas ya inscritas en una nueva se le adjudicará a ésta un nuevo número (se abre un nuevo folio registral) y se realizarán las pertinentes notas marginales de referencia: - Mismo propietario o varios pro indiviso - Distintos propietarios: (art. 45.3 RH) siempre que se determine, de acuerdo con el título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación.

2. DIVISIÓN DE FINCA La división de una finca ya inscrita en dos o más porciones y supone el cierre del folio correspondiente a la finca matriz Art. 46 RH cada una de las fracciones se inscribirá como finca nueva y bajo número diferente realizándose también las correspondientes notas marginales de referencia.

LA SEGREGACIÓN NO CIERRA EL FOLIO CORRESPONDIENTE A LA FINCA MATRIZ 3. SEGREGACIÓN DE FINCAS: Art. 47 RH Segregar supone separar parte de una finca inscrita para forma una nueva, en términos materiales puede coincide con la división DIVISIÓN SEGREGACIÓN Diferencia puramente formal: LA SEGREGACIÓN NO CIERRA EL FOLIO CORRESPONDIENTE A LA FINCA MATRIZ

4. AGREGACIÓN DE FINCAS: Art. 48.2 RH Consiste en anexionar a una finca inscrita otras fincas o porciones asimismo inscritas, sin que la finca mayor (absorbente) pierda su numeración registral (ni se cierre folio) “La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidades, con las cargas que las afecten. Se harán además las oportunas notas marginales de referencia” Exige el art. 48.1 RH que la finca absorbente tenga una extensión que represente, por lo menos, el QUÍNTUPLO, de la suma de las que se agrupen.

¿Qué instrumentos tienen acceso al Registro? ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES Objeto fundamental del sistema registral Ofrecer la debida publicidad de los derechos recayentes sobre los bienes inmuebles (la constancia registral de las fincas es un presupuesto instrumental del sistema) ¿Qué instrumentos tienen acceso al Registro? (¿Qué se inscribe?) A. Derechos reales inmobiliarios B. Relaciones jurídicas de naturaleza personal C. Resoluciones judiciales sobre capacidad de las personas

TESTAMENTO A. INSCRIPCIÓN DERECHOS REALES INMOBILIARIOS Art. 2 LH: SE INSCRIBEN LOS TÍTULOS EN LOS QUE SE CREA O MODIFIQUE ALGÚN DERECHO REAL: 1) Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales sobre los mismos ESCRITURA COMPRA-VENTA TESTAMENTO

A. DERECHOS REALES INMOBILIARIOS 2) Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbre y otros cualesquiera reales .

A. DERECHOS REALES INMOBILIARIOS 3) Los actos y contratos por los que se ADJUDIQUEN bienes inmuebles y derechos reales (aunque se obligue a transmitirlo a otro o invertir su importe)

A. DERECHOS REALES INMOBILIARIOS 4) Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al ESTADO, CORPORACIONES CIVILES O ECLESIÁSTICAS…

CRÍTICA AL ARTÍCULO 2 DE LA LEY HIPOTECARIA - Por la enumeración reiterativa y con intención de ser exhaustiva cuando en los derechos reales prima la doctrina del NUMERUS APERTUS “cualesquiera otros derechos reales” (art. 2 LH y art. 7 RH) - Uso indiscriminado del término “título”. Debemos entender que lo utiliza en un sentido material, es decir, como causa originadora de la mutación jurídico-real.

B. INSCRIPCIÓN DE RELACIONES JURÍDICAS DE NATURALEZA PERSONAL ARTS. 9 Y 51.6 RH: las relaciones jurídicas que no tengan carácter real no son inscribibles. LEY HIPOTECARIA da entrada al Registro a derechos que no son propiamente reales: 1. ARRENDAMIENTOS INMUEBLES 2. OPCIÓN DE COMPRA.

1. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES (URBANOS) Art. 2.5 LH “Serán inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos” (D.A 2ª DE LA LEY 29/1994, 24 DE NOVIEMBRE, LAU) Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos. Art. 2: Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato.

Ley 26/2005, de 30 noviembre, LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS ARRENDAMIENTO DE FINCAS RÚSTICAS: Ley 26/2005, de 30 noviembre, LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS “Los contratos objeto de esta ley deberán comunicarse por el arrendador o titular de la finca o explotación a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, que remitirán una copia de aquellos al Registro general de arrendamientos rústicos que reglamentariamente se establezca, que tendrá carácter público e informativo y estará adscrito al Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación.»

2. LA OPCIÓN DE COMPRA Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: 1. Convenio de las partes para inscribirlo 2. Precio estipulado 3. Plazo de ejercicio de la opción (máximo 4 años) ( Art. 14 RH)

Facilitar la función calificadora del registrador (capacidad) C. INSCRIPCIÓN DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES RELATIVAS A LA CAPACIDAD DE LAS PERSONAS Art. 4 LH “Se inscribirán también en el RP las resoluciones judiciales relativas a la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes” Finalidad: Facilitar la función calificadora del registrador (capacidad) Dar publicidad general de la falta de capacidad dispositiva (Recordemos que el RP parte de la inscripción de la finca no de las personas. El Libro de incapacitados y los índices ayudan a conseguir concordancia)

Art. 8 Ley 41/2003, 18 de noviembre, patrimonio protegido de personas con discapacidad Artículo 8. La representación legal se hará constar en el RC. Cuando el dominio o derecho real recaiga sobre un bien que forma parte del patrimonio protegido se hará constar esto en la inscripción que se practique a favor de la persona con discapacidad en el RP. Cuando el bien o derecho deje de formar parte de ese patrimonio protegido se puede exigir (titular o persona con interés legítimo) la cancelación de las menciones del apartado

EL PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO 1. PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO: CONCEPTO Y NATURALEZA CONCEPTO: Conjunto de acciones, operaciones y diligencias desplegadas tanto por los interesados como por el propio Registrador en relación con la inscripción de los títulos presentados ante el Registro (asiento que en cada caso corresponda). - El procedimiento está regulado por unas NORMAS IMPERATIVAS que se encuentran (fundamentalmente) en la LEY HIPOTECARIA que vinculan a los particulares y al Registrador.

NATURALEZA: Discusión doctrinal. Principales teorías: Procedimiento de naturaleza especial adscrito a la jurisdicción voluntaria (hipotecaristas) Procedimiento equiparable al judicial (minoría) si bien encomendado en exclusiva al Registrador Procedimiento hipotecario como un verdadero, aunque especial, procedimiento administrativo. (Importancia determinar la aplicación supletoria de las disposiciones reguladoras del procedimiento administrativo, DGRN antipatía.

2. EL ACCESO DE LOS TÍTULOS AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Siempre será necesaria la presentación o aportación de un “título” Art. 3 LH : Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior deberán estar consignados en: a) escritura pública b) ejecutoria (resolución judicial firme) c) documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Carácter público de los documentos susceptibles de inscripción Para acceder al Registro los títulos han de reunir las siguientes características: 1.Ser documentos públicos. 2.Ser fehacientes respecto de alguna mutación jurídico-real. 3.Que el derecho susceptible de inscripción se funde inmediatamente en el título.

Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos (art . 420 RH) Documentos privados (salvo supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral TASADOS, ej.: acta de notoriedad) Documentos relativos a fincas que estén en otros distritos hipotecarios. Documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad o puedan provocar operación registral alguna.

LA PRESENTACIÓN DEL TÍTULO Y LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN Presentación: lo normal, particulares También presentan: Notarios, Jueces , Autoridades administrativas, Registradores… (ej.. urgencia… se presenta en un Registro territorialmente incompetente para su remisión al que corresponda) Art. 6 LH: La inscripción puede pedirse: Por el que adquiera el derecho Por el que lo transmita Por quien tenga interés en asegurar el derecho Por quien tenga representación… (gestoría)

PRESENTACIÓN DEL TÍTULO PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN MECANISMOS: 1. APORTACIÓN MATERIAL Y MANUAL EL DOCUMENTO (FÍSICA) 2. POR CORREO: “ se considera presentante al remitente y se practica el asiento de presentación en el momento en que se reciba por correo”. 3. POR FAX Y MEDIOS TELEMÁTICOS PRINCIPIO DE ROGACIÓN: Se llama así al hecho de presentar el documento y, en su caso, a la petición de inscripción. (a instancia de parte)

ASIENTO DE PRESENTACIÓN Art. 248 LH - Asiento de presentación en el Libro Diario (día/hora) Art. 417 RH - Si no puede en ese mismo momento practicar el asiento. - Si son muchos Libro de entrada (por orden) - Los asientos se extenderán en el Diario por el orden de entrada. Art. 419 RH - Si lo pide, se le entregará recibo del título entregado, día, hora, número y tomo del Diario, en su caso.

Excepciones: plazo de 60 días se prorroga (432 RH) VIGENCIA del asiento de presentación: Art. 17 LH: 60 DÍAS contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento(no computa la anotación en el libro de entrada sino la del asiento de presentación del Libro Diario) Excepciones: plazo de 60 días se prorroga (432 RH) Se hace constar la causa mediante nota marginal en el asiento de presentación.

El asiento de presentación determina: PRIORIDAD FORMAL: orden en el que ha de despachar y calificar los títulos en el Registro (salvo que sea imposible ej.: escritura de hipoteca antes de la de compra-venta.) PRIORIDAD MATERIAL: en caso de títulos incompatibles entre sí, el derecho contenido en el título presentado antes goza de preferencia (art. 24 LH: “ se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción de la misma”

REALIZA UNA CALIFICACIÓN TÉCNICA FUNCIÓN CALIFICADORA DEL REGISTRADOR EL Registrador analiza y criba cuidadosamente los títulos que se presentan: REALIZA UNA CALIFICACIÓN TÉCNICA - PROCEDER A LA INSCRIPCIÓN SUSPENDER LA INSCRIPCIÓN DENEGAR LA INSCRIPCIÓN

Materias objeto de calificación: (art. 18 LH) a) la legalidad de las formas extrínsecas b) la capacidad de los otorgantes c) la validez de los actos dispositivos contenidos en la escritura pública.

Mandamientos judiciales : Calificará: - La competencia del Juzgado La congruencia del mandato con el procedimiento. Las formalidades extrínsecas

Documentos administrativos: Calificará: - La competencia del órgano - La congruencia de la resolución con el expediente o procedimiento seguido - Formalidades extrínsecas - Trámites del procedimiento

FALTAS SUBSANABLES RESULTADO DE LA CALIFICACIÓN FALTAS INSUBSANABLES FALTA SUBSANABLE: - Suspende el asiento - El que presenta el título puede solicitar una anotación preventiva durante el período de vigencia del asiento de presentación (60 días) - La anotación preventiva caduca a los 60 días, prorrogables a 180 “por justa causa y en virtud de providencia judicial” (art. 96 LH)

¿Qué faltas son subsanables/insubsanables? FALTA INSUBSANABLE: - Conlleva la DENEGACIÓN RADICAL de la práctica del asiento pretendido. - El que presenta el título no tiene derecho a solicitar anotación preventiva. ¿Qué faltas son subsanables/insubsanables? DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO

RECURSO GUBERNATIVO Contra la calificación registral favorable no cabe recurso alguno (si alguien se opone ……Tribunales interponer la acción que corresponda y solicitar la rectificación registral) Contra la suspensión o denegación del asiento cabe presentar RECURSO GUBERNATIVO : Por parte de la persona a favor de la que hubiera actuado el asiento pretendido Por el Notario autorizante del título

RECURSO GUBERNATIVO: 1. Se integra dentro de la jurisdicción voluntaria 2. La primera instancia se tramita ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma correspondiente…. AUTO. 3. Auto definitivo cuando se trata de cuestiones de Derecho foral. 4. Si se trata de Derecho común cabe apelación (2º instancia) ante la DGRN.

La resolución de la DGRN podrá: 1. Declarar insubsanable el defecto: El Registrador cancelará de oficio las anotaciones o notas marginales preventivas y hará constar por nota la margen del asiento de presentación la resolución.

La resolución de la DGRN podrá: 2. Declarar subsanable el defecto: El defecto podrá ser subsanado dentro de los 15 días siguientes, salvo que fuera mayor el plazo de vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva.

La resolución de la DGRN podrá: 3. Declarar que procede practicar la inscripción porque el título no adolece de defecto alguno El Registrador extenderá asiento solicitado previa presentación de los documentos correspondientes

NO cabe recurso gubernativo ni contencioso-administrativo Contra la resolución de la DGRN NO cabe recurso gubernativo ni contencioso-administrativo Art. 24 CE SI queda abierta la vía judicial ordinaria ante la jurisdicción civil (art. 66.2 LH)

LA DINÁMICA DE LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES - EXIGENCIA DEL TRACTO SUCESIVO Una vez inscrita la finca (el dominio sobre ella) ya pueden ingresar en el RP todos los títulos sobre actos o contratos que recaigan sobre ella. Todos los títulos que afecten con alcance jurídico-real al derecho de propiedad del TITULAR REGISTRAL

(quien aparece en el RP como propietario) ¡OJO! Todas las inscripciones sucesivas han de traer causa necesariamente del titular registral (quien aparece en el RP como propietario) Si no se cumple FALTA INSUBSANABLE (ej.. Si el piso C/ Alcalá 213, 3º A, está inscrito a mi nombre, sólo los documentos o títulos otorgados por mí podrán inscribirse) (art. 20 LH)

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Que los sucesivos propietarios de una finca estén registralmente concatenados PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Se aplica tanto a la propiedad como a los demás derechos reales (declaración, gravamen, modificación, transmisión o extinción del derecho inscrito)

Dificultad de reunir todos esos títulos SOLUCIÓN A veces esta cadena se rompe Ej.: que el comprador no lleve su escritura al Registro y deja de inscribir su derecho (si los sucesivos adquirentes mantienen esta situación al cabo de unos años no se sabe quién rompió la cadena…) Dificultad de reunir todos esos títulos SOLUCIÓN EXCEPCIÓN AL PRINCIPO DEL TRACTO EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO

Art. 200 LH: Acta de notoriedad / Expediente de dominio. EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO Procedimiento judicial en el que el que tiene un documento que no puede inscribir (porque su transmitente no es el último titular registral) acude al Juez Art. 200 LH: Acta de notoriedad / Expediente de dominio.

¿Qué hace el Juez? Se asegura de la autenticidad del documento Realiza una serie de comprobaciones Citará al último titular según Registro: Si la última inscripción es de hace más de 30 años se cita por edicto. Si la última inscripción es de hace menos de 30 años se cita personalmente. 4. Si después de citar 3 veces no comparece, dicta una resolución que sirve al que promovió el expediente para lograr inscribir su derecho.

Principio del Tracto sucesivo ∞ Principio de Prioridad Registral “PRIOR TEMPORE POTIOR IURE” El Registro es voluntario-salvo excepciones- para premiar al que lo utiliza se le dan ciertas ventajas El primero que llega tiene preferencia sobre el que lo hace después Los derechos que pueden recaer sobre una finca pueden ser compatibles entre sí o totalmente incompatibles

la que inscriba antes su título de adquisición (escritura pública) Ej.: el que aparece como titular registral vende su finca a dos personas diferentes en fechas próximas. El Registro sólo podrá declara dueña de la finca a una de ellas la que inscriba antes su título de adquisición (escritura pública) Art. 1473 párrafo 2º, C.c. Art. 17 LH

TÍTULOS COMPATIBLES E INCOMPATIBLES 1. Si los derechos que se pretenden inscribir sobre una misma finca son compatibles (2 hipotecas) los dos serán inscribibles LA PRIMERA PREFERENCIA SOBRE LA SEGUNDA RANGO REGISTRAL (HIPOTECARIO) ¿Qué quiere decir esto?

Si el deudor no paga ninguno de los préstamos garantizados con ambas hipotecas, el acreedor de la primera sacará a subasta la finca y hará suyo el importe de lo que en ella se obtenga. Si con el pago al primer acreedor se agota lo obtenido con la venta en pública subasta el segundo no cobrará nada y se cancelará la segunda hipoteca. Si al venderse la finca en subasta se logra más que la cantidad de la primera hipoteca, el sobrante queda para el segundo acreedor.

¿Cómo se puede evitar esto? EL CONVENIO DE IGUALDAD Se pacta que un derecho posterior tenga el mismo rango que otro anterior (Muy utilizado cuando una misma entidad de crédito concede dos o más créditos con hipoteca sobre la misma finca de forma sucesiva)

(ej.: garantía del pago aplazado en compra-venta) Hay más formas de negociar y alterar el rango Posposición: se trata de un cambio de puesto entre dos derechos que en el Registro aparecen uno a continuación del otro. Permuta: si entre ambos derechos hay otros diferentes ya no se habla de posposición (similar) aquí se necesita además el consentimiento de los titulares de esos otros derechos intermedios. Reserva de rango: se reconoce el rango a un derecho que, de momento, no se ha inscrito (ej.: garantía del pago aplazado en compra-venta)

2. Si los derechos son incompatibles: Se inscribirá el que primero llegue al RP y no podrá inscribirse el segundo CIERRE REGISTRAL La prioridad registral no deriva de la fecha de los títulos sino del asiento de presentación (prioridad tabular) Art. 17, 24 y 25 LH

VIGENCIA DE LOS ASIENTOS: CADUCIDAD Y CANCELACIÓN Los asientos registrales una vez efectuados tienen, por lo general, una vigencia temporal prolongada y, en ocasiones, indefinida ( permanencia de los derechos reales inscritos) Sin embargo, casi todas las anotaciones preventivas y buen número de notas marginales son asientos de carácter provisional, limitados en el tiempo por la propia legislación hipotecaria CADUCIDAD

Por otra parte CANCELACIÓN es un acto formal que provoca la pérdida del valor del asiento respecto del cual se practica, que en general exige cumplir requisitos parecidos a la propia toma del asiento de que se trate

LA INSCRIPCIÓN Y SUS EFECTOS Inscripción y asiento registral: . Concepto de inscripción. . Clases de inscripciones: 1.Constitutiva 2. obligatoria 3. declarativa. . Los estímulos a la inscripción: art. 319 LH . Valor de la inscripción en relación con la tradición.

INSCRIPCIÓN Y ASIENTO REGISTRAL Concepto técnico de inscripción Muchas veces se usa inscripción en sentido amplio coincidiendo con la noción de asiento registral. Inscripción-------------especie (la más importante) Asiento registral---------género Art. 41 RH: “ En los libros de los RP se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones:

ASIENTOS DE PRESENTACIÓN INSCRIPCIONES PROPIAMENTE DICHAS - extensas - concisas - principales - de referencia 3. ANOTACIONES PREVENTIVAS 4. NOTAS MARGINALES

INSCRIPCIÓN Todo el sistema gira en torno a ella. Los restantes tipos de asiento registral se encuentran al servicio y en dependencia de la propia inscripción (instrumentales)

CLASES DE INSCRIPCIONES EL DERECHO DE SUPERFICIE INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA: Cuando la inscripción forma parte del proceso creador del derecho real o del acto jurídico-real que sea, es decir, si no hay inscripción no habrá nacido el derecho. LA HIPOTECA EL DERECHO DE SUPERFICIE

CLASES DE INSCRIPCIONES 2. INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA: Cuando la Ley impone, de forma coactiva, la necesidad de llevar a cabo la inscripción, bajo la advertencia de cualquier pena o sanción (que no sea la de no constituirse el derecho real) Ámbito jurídico-privado son irrelevantes pero si hay disposiciones administrativas que la contemplan

CLASES DE INSCRIPCIONES Regla general en nuestro ordenamiento 3. INSCRIPCIÓN DECLARATIVA: Estas inscripciones tienen por misión dar cuenta a la colectividad de la existencia de un derecho real a través del asiento registral, a la vez que otorgan a su titular determinados efectos favorables Regla general en nuestro ordenamiento El nacimiento de la situación jurídico-real no depende de la inscripción sino que se ha producido antes (sólo publicidad)

EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN Efecto beneficioso Reforzamiento del derecho a favor del titular registral. Posición de supremacía frente a terceras personas que pudieran tener créditos o derechos contra su transmitente y no constasen en el RP.

LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL LA FE PÚBLICA REGISTRAL Ese reforzamiento de la posición jurídico-real del titular inscrito lo establece la LH acudiendo a dos mecanismos técnico-jurídicos distintos: LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL (art. 38 LH) LA FE PÚBLICA REGISTRAL (art. 34 LH)

LEGITIMACIÓN REGISTRAL: Presunción IURIS TANTUM La LH procura la defensa del titular inscrito, en primer lugar, presumiendo que el derecho real existe y pertenece al titular registral. Esta presunción es lo que se conoce como PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL Presunción IURIS TANTUM (pero mientras no se demuestre judicialmente lo contrario y se cancele la inscripción, ésta surtirá todos los efectos)

2. FE PÚBLICA REGISTRAL: La eficacia de la inscripción registral tiene su máxima expresión en el llamado principio de fe pública registral que es la directriz del sistema inmobiliario registral. De una manera muy simple podría formularse así: El Registro de la Propiedad protege a toda aquella persona física o jurídica que confía en los derechos que publica.  

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.   La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”. ARTÍCULO 34 LH:

PRINCIPIO DE EXACTITUD DEL REGISTRO LEGITIMACIÓN REGISTRAL FE PÚBLICA REGISTRAL PRINCIPIO DE EXACTITUD DEL REGISTRO 

Legitimación Registral: Regla general Exactitud del Registro  Art. 38.1 LH: “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen en la forma determinada por el asiento respectivo…” Los derechos inscribibles producirán todos sus efectos mientras no se declara su inexactitud (Tribunales) CUANDO SE CANCELE EL ASIENTO SE PRESUMIRÁ EXTINGUIDO EL DERECHO AL QUE SE REFIERE

Además el artículo 38 establece que esos derechos reales inscritos pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. PRESUNCIÓN DE PERTENENCIA: quien aparece como titular de un derecho será el legitimado para realizar todos los actos relativos al mismo. De ahí la peligrosa consecuencia de que si el nuevo titular no acude al RP ,el anterior puede seguir actuando en el tráfico jurídico como titular del derecho.

Junto con esa presunción de pertenencia se establece una PRESUNCIÓN POSESORIA Art. 38 in fine: “De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”

EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL RESPECTO DE LA USUCAPIÓN USUCAPIÓN PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA La usucapión es un modo de adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real, mediante el ejercicio de la posesión durante el tiempo y con los requisitos exigidos en la ley.

Art. 1930 del Código civil señala:"Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”. Hay dos tipos de usucapión: 1. la ordinaria que requiere la buena fe y el justo título 2. la extraordinaria que no los requiere

1. La ordinaria requiere: buena fe: creencia de que la persona que lo transmite es su verdadero dueño justo título: el que legalmente baste para transmitir el dominio o el derecho real de que se trate. PLAZOS: Bienes muebles: 3 años posesión ininterrumpida con buena fe (posesión de bienes muebles de buena fe equivale a título, art. 464 C.c.) Bienes inmuebles:10 años entre presentes 20 años entre ausente (Con buena fe y justo título)

La extraordinaria Bienes muebles por la posesión no interrumpida de 6 años, sin necesidad de ninguna otra condición. Bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante 30 años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes (salvo las excepciones de las servidumbres) art. 539 C.c.

La posesión ha de ser: 1. En concepto de dueño 2. Pública 3. Pacífica 4. No interrumpida

USUCAPIÓN: A favor del titular inscrito “secundum tabulas” (art. 35 LH) En contra del titular inscrito “ contra tabulas” (art. 36 LH) Usucapión liberatoria “usucapio libertatis” (extinción de derechos reales limitados: Servidumbres)

(La posición del titular registral se ve notoriamente reforzada) LA LEGITIMACIÓN DESDE LA PERSPECTIVA PROCESAL El titular registral se encuentra legitimado para actuar en el ámbito procesal: - activamente: como demandante - pasivamente: como demandado (La posición del titular registral se ve notoriamente reforzada)

Esa legitimación registral en el plano procesal se manifiesta en: LA EFICACIA PROBATORIA DE LA INSCRIPCIÓN EL SOBRESEIMIENTO DE LOS PROCEDIMIENTOS DE APREMIO. EL EJERCICIO DEL PROCEDIMIENTO SUMARIO REGULADO EN EL ARTÍCULO 41 DE LA LH. EL EJERCICIO DEL JUICIO VERBAL POR LOS TITULARES DE LOS DERECHOS REALES INSCRITOS CONFORME A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.

Aportará en el juicio una certificación registral de su titularidad LA EFICACIA PROBATORIA DE LA INSCRIPCIÓN En cualquier juicio, el titular registral tiene a su favor la presunción de exactitud y posesión establecidas en el artículo 36 de la LH. Aportará en el juicio una certificación registral de su titularidad

2. EL SOBRESEIMIENTO DE LOS PROCEDIMIENTOS DE APREMIO. Procedimiento de apremio: aquel por el cual se ejecutan bienes del deudor: se sacan a subasta pública cuando no paga. Si el deudor coincide con el titular registral esto se lleva a cabo sin problemas. ¿ Y si los bienes inmuebles están inscritos a nombre de persona diferentes al deudor? Se sobresee (suspende) el procedimiento de apremio y el acreedor deberá seguir otro juicio (art. 38 LH)

(procedimiento especial y rápido para evitar perturbaciones) 3. EL EJERCICIO DEL PROCEDIMIENTO SUMARIO REGULADO EN EL ARTÍCULO 41 DE LA LH. (procedimiento especial y rápido para evitar perturbaciones) 4. EL EJERCICIO DEL JUICIO VERBAL POR LOS TITULARES DE LOS DERECHOS REALES INSCRITOS CONFORME A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. La disposición Final 9ª de la LEC ha dado nueva redacción al art. 41 LH.

En definitiva se trata de trasponer el procedimiento tradicionalmente recogido en la LH a la LEC y en particular al juicio verbal contemplado en el artículo 250 de la LEC: Art. 250. 7º LEC: “deberán observar las reglas propias del juicio verbal las demandas que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación”.

LAS RESTRICCIONES DE LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN INTER-PARTES LA INSCRIPCIÓN NO TIENE EFICACIA SANATORIA DE ADQUISICIONES O TRANMISICONES QUE SE HAYAN REALIZADO EN CONTRA DEL DERECHO IMPERATIVO (EJEMPLO MAGO MARAVILLAS) ART. 33 LH “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.

LA PRESUNCIÓN DEL ART. 38 ADMITE PRUEBA EN CONTRARIO A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Si la inscripción contiene alguna inexactitud Ley hipotecaria ofrece procedimientos oportunos

¿Qué se entiende por inexactitud? Art. 39: todo desacuerdo que exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. La LEY HIPOTECARIA establece: Una clasificación de las inexactitudes registrales (art. 40) Los procedimientos que pueden seguir los interesados en la rectificación.

Art. 40 LH. Causas de inexactitud: Falta de acceso al Registro de alguna relación jurídico-inmobiliaria De la extinción extrarregistral de algún derecho inscrito o anotado De la nulidad o error de algún asiento De la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento.

¿Quién insta la rectificación registral? El titular registral de asiento inexacto La persona que resulte perjudicada por la inexactitud En su defecto, será necesaria resolución judicial ¿Qué ocurre en caso de cotitularidad? Todos los titulares han de actuar conjuntamente y si solo lo pide uno se denegará la rectificación (Expedientes de rectificación para alterar la condición de bienes gananciales y privativos- crisis matrimoniales)

LA FE PÚBLICA REGISTRAL La protección del tercero: la fe pública registral El Registro de la Propiedad busca otorgar seguridad y protección a los terceros adquirentes LEGITIMACIÓN REGISTRAL no es suficiente escalamos un peldaño en la seguridad del tráfico jurídico FE PÚBLICA REGISTRAL

FE PÚBLICA REGISTRAL EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD NO ES SÓLO EXACTO SINO QUE TAMBIÉN ES ÍNTEGRO Y CUALQUIERA PUEDE CONFIAR EN SUS DECLARACIONES PUESTO QUE SIEMPRE SE PROTEGERÁ A LOS TERCEROS ADQUIRENTES QUE HAYAN CONFIADO EN ELLAS

La veracidad registral se contempla desde una doble perspectiva PRESUNCIÓN IURIS ET DE IURE El contenido del Registro se reputa siempre exacto a favor del tercer adquirente (tercero hipotecario) La veracidad registral se contempla desde una doble perspectiva SENTIDO POSITIVO SENTIDO NEGATIVO (ART. 34 LH) (ART. 32 LH) El tercero se convierte en titular del derecho Lo no inscrito no perjudica a tercero

2. CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO Art. 34: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Será mantenido en su adquisición El TERCER HIPOTECARIO: Será mantenido en su adquisición Adquiere una titularidad jurídico-real inatacable Entra en juego una presunción iuris et de iure: su titularidad deviene indiscutible

3. PRESUPUESTOS DE LA CONDICIÓN DE TERCERO El titular registral, a efecto de ser considerado tercero hipotecario, debe reunir estos cuatro requisitos: a) Adquisición debidamente inscrita de una titularidad jurídico-real b) Adquisición conseguida de buena fe c) Adquisición a título oneroso d) Que traiga causa del anterior titular registral

a) La inscripción de su propia adquisición La situación inatacable del tercero hipotecario se despliega cuando éste ha inscrito su derecho La fe pública es un efecto favorable de la inscripción, ésta será por tanto un requisito sine qua non para que el sistema registral despliegue los efectos que le son propios

b) Que la titularidad se haya conseguido de buena fe Principio general del derecho Presupuesto del ejercicio de los derechos Subjetivos Se presume (párrafo 2º, art. 34) Presunción iuris tantum: “mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”

c) Adquisición a título oneroso Que haya habido contraprestación Sensu contrario (párrafo 3º, art. 34) los que lo han adquirido a título gratuito (donación, herencia) no gozarán de esta inatacabilidad. ( Ej.. Si el Mago Maravillas regala el piso a Pablo Alborán, éste puede verse afectado por la acción de nulidad ejercitada por la vendedora hipnotizada)

d) Que traiga causa del anterior titular registral Este requisito es un consecuencia del propio sistema registral u ordenamiento hipotecario puesto que: Sólo el titular registral se encuentra legitimado para disponer del os derechos inscritos, es decir, para llevar a cabo actos dispositivos. Es un corolario del tracto sucesivo Queda excluido de este requisito, lógicamente, el primer titular registral.

4. ALCANCE Y ÁMBITO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL La eficacia respecto de terceros La presunción iuris et de iure en que se traduce la fe pública registral es un asunto frente a terceros y no juega inter partes. La protección registral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones jurídico-inmobiliarias susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad (existencia, contenido, extensión de los derechos reales…)

Circunstancias excluidas de la fe pública registral la protección del tercero hipotecario no comprende: Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a derechos inscritos (linderos, extensión, existencia de construcciones…) 2. Los datos relativos al estado civil y capacidad dispositiva de las partes 3. Las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia pese a no estar inscritas.

Ineficacia de la adquisición del transmitente El artículo 34 garantiza la adquisición del tercero hipotecario “aunque después se anule o resuelva el derecho el otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro” Por tanto, sensu contrario, si la ineficacia de la adquisición inscrita del transmitente se origina por “causas que consten en el mismo Registro” el tercero hipotecario no verá consolidada su adquisición, sino que ésta también será impugnable.

El artículo 37 LH desarrolla lo dispuesto en el art. 34 de la misma. El art. 37 enumera una serie de supuestos en los que, de manera excepcional, cualquier tercero (incluido el tercero hipotecario) puede ver afectada su adquisición. La resolución del derecho arrastra y lleva a la ineficacia a la inscripción realizada a favor del tercero.

Estos supuestos del art. 37 son: Las acciones rescisorias y resolutorias que consten explícitamente en el RP. La revocación de las donaciones cuando sea por incumplimiento de cargas (no por superveniencia de hijos ni por ingratitud) y esas cargas consten registralmente.

3. El ejercicio de los retractos legales (comuneros, colindantes) Retracto: facultad de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa. 4. La rescisión por fraude de acreedores

LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y LOS RESTANTES ASIENTOS REGISTRALES Concepto de anotación preventiva: Hasta ahora hemos visto los asientos registrales más importantes: INSCPRIPCIONES Función: suministrar publicidad sobre las situaciones jurídico-inmobiliarias de carácter estable.

Anotación preventiva: otro tipo de asiento registral (art. 42 y siguientes de la LH) - No tiene carácter estable o definitivo, sólo pretende asegurar, previéndolo, el resultado por ahora incierto de un derecho que, en su caso, puede llegar a afectar a algún bien o derecho inscrito. (Ej.. Supuesto de compraventa que, por ser anulable, el vendedor demanda al comprador (actual titular registral) reclamando la restitución del inmueble) ¿Y si mientras se desarrolla el juicio el comprador se la vende a un tercero?

Ante esta posibilidad, la LH permite que quien demanda la propiedad de bienes inmuebles puede solicitar del Registrador una anotación preventiva que el otorgue un cierto rango registral para el caso de que la sentencia le resulte favorable. CARÁCTERÍSTICAS: Carácter transitorio Advierten de esa situación jurídico-real pendiente

El anotante puede conseguir que se ejercite o se consolide su derecho: La sentencia le es favorable Se practica el embargo de los bienes inscritos Consigue que se declare la incapacidad del titular registral. En estos casos el anotante tendrá preferencia frente a los derechos que hayan ingresado en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la práctica de la anotación preventiva. (Ej.. Derecho a cobrar antes)

La LH regula diversos tipos de anotaciones preventivas La LH regula diversos tipos de anotaciones preventivas. Su función y régimen normativo son diversos por lo que es muy difícil dar una definición única INSCRIPCIONES PROVISIONALES, DE EFECTOS MÁS O MENOS TRANSITORIOS, CUYO OBJETO PUEDE CONSISTIR EN: ASEGURAR LOS RESULTADOS DE UN JUICIO GARANTIZAR LA EFECTIVIDAD DE UN DERECHO PERFECTO, PERO NO CONSUMADO PREPARAR UNA INSCRIPCIÓN MÁS DEFINITIVA Y PERMANENTE

ENUMERACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Art. 42 LH: Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real. 2.El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

3. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. 4. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles. 5. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número cuarto del artículo 2 de esta ley (modificación de la capacidad civil)

6. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos. 7. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría. 8. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.  

9. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine. 10. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley.

Clasificación de las anotaciones preventivas: Anotaciones preventivas representativas de otro asiento Anotaciones preventivas relativas a los derechos en litigio o formación Anotaciones preventivas en función de garantía Anotaciones preventivas de valor negativo

Anotaciones preventivas representativas de otro asiento Se agrupan todas aquellas anotaciones preventivas que ingresan en el Registro a consecuencia de la imposibilidad de llevarse a cabo el asiento verdaderamente pretendido por el interesado, el cual, a su vez, puede ser una anotación preventiva, una inscripción propiamente dicha, una cancelación de un asiento…

A ellas se refiere el número 9 del artículo 42 LH: aquellas inscripciones que no se pueden hacer porque falta algún requisito subsanable o por imposibilidad del registrador. A) Requisito subsanable (ya visto): el interesado puede pedir anotación preventiva. B) La imposibilidad del registrador se puede deber a distintas circunstancias: a) Falta de índices en un Registro b) Presentación simultánea de títulos contradictorios c) Dudas que le impidan practicar el asiento (consultará a la DGRN)

(En caso contrario pierde sus efectos, también retroactivamente) Estas anotaciones preventivas son el mero resultado de la frustración del intento de practicar una determinada inscripción, anotación, nota o cancelación dejando el tema en suspenso durante el período correspondiente de vigencia de la anotación preventiva Si la inscripción pretendida se consigue en dicho plazo, sus efectos se retrotraerán al momento de toma de razón y además, durante ese plazo, el Registro impediría el acceso a cualquier título contradictorio con el anotado preventivamente. (En caso contrario pierde sus efectos, también retroactivamente)

SE OTORGA PUBLICIDAD REGISTRAL DE LA SITUACIÓN LITIGIOSA 2. Anotaciones preventivas relativas a los derechos en litigio: la anotación preventiva de demanda El número 1 del artículo 42 LH concede facultad para solicitar anotación preventiva a quien “demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real” SE OTORGA PUBLICIDAD REGISTRAL DE LA SITUACIÓN LITIGIOSA

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: ÁMBITO DE APLICACIÓN PRÁCTICA DE LA ANOTACIÓN PLAZO DE VIGENCIA EFECTOS

ÁMBITO DE APLICACIÓN La finalidad de la anotación preventiva de demanda radica en evitar que cualquiera que se convierta en adquirente durante el período litigioso logre reunir los requisitos del tercero hipotecario.

Se pretende con ella, por tanto, que el titular registral no pueda actuar frente a terceros como si no existiera debate alguno sobre dicha titularidad puesto que se otorga publicidad registral a la situación litigiosa.

Se puede pedir que se practique esta anotación preventiva tras la interposición de cualquier tipo de acciones reales, y sobre todo la acción reivindicatoria. No sólo en las que se demanda la propiedad sino también la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

PRÁCTICA DE LA ANOTACIÓN - No basta con que el demandante acredite su condición y pida por sí mismo la anotación preventiva. - Es el JUEZ el que valorará si procede o no la anotación preventiva. El será quien la ordene a instancia de parte legítima. El juez tomará su decisión en base al principio de prueba aportado documentalmente. Ordenará al Registrador que la extienda.

El artículo 139 del RH exige que el demandante, al pedir la anotación preventiva, acredite la seriedad de su reclamación y si el demandado resulta absuelto indemnizará de los perjuicios que de la demanda puedan producirse

PLAZO DE VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA Art. 86 LH 4 AÑOS PRORROGABLES POR 4 AÑOS MÁS SIEMPRE QUE LA PRÓRROGA SEA ANOTADA ANTES DE QUE CADUQUE EL ASIENTO

Transcurridos esos 8 años la anotación preventiva no caduca porque lo impide el artículo 199.2 RH según el cuál: LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS NO SE CANCELARÁN HASTA QUE HAYA RECAÍDO RESOLUCIÓN DEFINITIVA FIRME EN EL PROCEDIMIENTO EN QUE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA Y SU PRÓRROGA HUBIEREN SIDO DECRETADAS

EFECTOS DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA El legislador hipotecario conoce la realidad jurídica en nuestro país y sabe lo que tardan los pleitos, de ahí que la anotación preventiva desplegará sus efectos hasta que recaiga sentencia firme. Durante ese tiempo la anotación destruye la posible eficacia de la fe pública registral respecto de terceros adquirentes posteriores al asiento de la anotación preventiva

Una vez dictada sentencia firme, los EFECTOS de la anotación preventiva son distintos según el sentido del fallo: Desestimación de la demanda: Pérdida de fundamento y cancelación de anotación preventiva 2. Para cancelar la anotación preventiva se requiere, de nuevo, la providencia y mandamiento judiciales.

B. Estimación de la demanda: Los efectos serán los que determine la sentencia estimatoria. Art. 198 RH “se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen” Los asientos anteriores a la anotación preventiva no se verán afectados. Se cancela la anotación preventiva, pasa a ser un asiento definitivo. Se cancelan los asientos posteriores a la anotación preventiva .

3. Anotaciones preventivas en función de garantía Anotación preventiva de embargo Anotación preventiva de créditos refaccionarios Anotación preventiva de derechos de ciertos cesionarios Anotaciones preventiva a favor de los legatarios

FINALIDAD DE ESTAS ANOTACIONES PREVENTIVAS FINALIDAD DE TODAS ELLAS GARANTIZAR LA EFECTIVIDAD DE DERECHOS DE CRÉDITO QUE, EN CONSECUENCIA, NO SON APTOS PARA GENERAR INSCRIPCIONES PROPIAMENTE DICHAS

Anotación preventiva de embargo GRAN IMPORTANCIA PRÁCTICA Art. 42, números 2 y 3 LH disponen quién tiene derecho a pedirla: El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles de deudor. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado , la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la LEC

El artículo 140 RH se refiere al embargo de forma más genérica: “ Se hará anotación preventiva de todo embargo… que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea preventivo, o en procedimiento administrativo de apremio…”

Plazo de vigencia: nos remitimos al de demanda EFECTOS: ¿Cómo incide esa anotación preventiva en actos relativos a bienes embargados que hayan tenido acceso al RP con posterioridad a esa fecha? 1. La inscripción posterior a la anotación preventiva de embargo se funda en un título posterior a la anotación preventiva: Los bienes podrán ser enajenados o gravados pero el que anote el embargo no se verá afectado por esas posteriores disposiciones ni inscripciones.

2. Inscripción posterior a la anotación preventiva de embargo basada en títulos anteriores a la anotación: Art. 44 LH “El acreedor que obtenga anotación a su favor… tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el 1923 del Código civil” - Los créditos anotados tienen preferencia respecto a otros posteriores a la hora de cobrarlos.

Créditos refaccionarios: b) Anotación preventiva de créditos refaccionarios Créditos refaccionarios: Nacidos a consecuencia de préstamos de dinero concedidos para la realización de una obra (refacción) con independencia de tipo concreto de obra realizado: construcción propiamente dicha ex novo, reparación, conservación. También se incluyen los créditos correspondientes a deudas generadas por materiales empleados en la obra

Los créditos refaccionarios son créditos preferentes especiales respecto del inmueble objeto de la obra y la LH otorga al acreedor refaccionario (mientras duren las obras que sean objeto de la refacción) derecho a solicitar la anotación preventiva de sus créditos. A efectos de preferencia para el cobro la tendrán tanto los que hayan hecho anotación preventiva como los que no (art 1923. 3º y 5º)

La anotación preventiva de los créditos refaccionarios es provisionalísima puesto que caduca a los 60 días de concluida la obra objeto de la refacción. Ahora bien, las anotaciones preventivas del crédito refaccionario se consideran una hipoteca in itinere puesto que si transcurridos esos 60 días no está pagado su crédito puede pedir que su anotación preventiva se convierta en inscripción de hipoteca.

c) La anotación preventiva de derechos de ciertos cesionarios Art. 45 LH establece una anotación preventiva a favor de aquellos acreedores a quienes se hayan adjudicado bienes inmuebles para pago de deudas a cargo de una herencia o concurso. Requisitos de estos créditos: -Han de constar en escritura pública o sentencia firme. Sus titulares deben solicitar la anotación preventiva dentro de los 180 días siguientes a la adjudicación.

d) Anotaciones preventivas a favor de los legatarios Arts. 47 y 48 LH. 1. Legatario de bien inmueble determinado: puede pedir anotación preventiva de su derecho sobre el mismo bien objeto del legado. 2. Legatario de género o cantidad: puede pedir anotación preventiva de su valor (180 días después de la muerte del testador) sobre cualquier bien inmueble de la herencia.

ANOTACIONES PREVENTIVAS DE VALOR NEGATIVO. Anotaciones que tienen como característica general otorgar publicidad a situaciones caracterizadas por disminuir las facultades dispositivas que, en general, cabía atribuir a los titulares registrales. (Advierten a terceros que la facultad de disposición del titular se encuentra mermada o disminuida) Anotaciones preventivas de demanda sobre la capacidad de las personas Anotaciones preventivas de secuestro y de ciertas prohibiciones de disponer

Anotaciones preventivas de demanda sobre la capacidad de las personas Pese al carácter estrictamente jurídico-real del RP, también pueden inscribirse “las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes” (art. 2.4º LH) El art. 42.5 permite a quien demanda, con objeto de obtener alguna de tales resoluciones, pueda proceder a anotar preventivamente dicha demanda

Por su parte, el art. 142 del RH hace extensiva dicha anotación preventiva a los “casos de suspensión de pagos, concurso o quiebra, previos los trámites establecidos en las leyes”. En estos casos lo que se anota preventivamente no es “la demanda” sino la resolución judicial sobre el particular

En los casos de anotación preventiva de la resolución judicial en casos de suspensión de pagos, etc la anotación preventiva provoca el cierre del RP en cuanto que dicha resolución judicial determina ya la falta de capacidad dispositiva del concursado o quebrado. En los casos en los que lo que se encuentra en discusión es la capacidad de obrar de las personas la anotación preventiva sólo advierte a terceros de la situación litigiosa en que se encuentran las facultades dispositivas de los sujetos demandados

Prohibiciones de disponer Anotaciones preventivas de secuestro y de ciertas prohibiciones de disponer Prohibiciones de disponer legales judiciales/administrativas (no necesitan inscripción (pueden ser objeto de para surtir efectos frente a anotación preventiva) terceros) convencionales (se inscribirán siempre que la legislación reconozca su validez)

A las prohibiciones de disponer judiciales y administrativas y al secuestro decretado judicial o administrativamente se refiere el art. 42.4º LH “ El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles” Estas anotaciones preventivas otorgan al anotante la misma preferencia que se establece en el art. 1923.4º del Código civil para el embargo

LOS RESTANTES ASIENTOS REGISTRALES (asientos de menor significación que las anotaciones preventivas) NOTAS MARGINALES MENCIONES REGISTRALES

1. LAS NOTAS MARGINALES Los folios de los libros del Registro se encuentran divididos en TRES COLUMNAS de diversa anchura e importancia: A la derecha, la más ancha: sirve para tomar razón de los asientos principales (inscripciones y anotaciones preventivas) Un poco más a la izquierda del centro existe una columna estrecha cuyo único objetivo es insertar en ella el “número de las inscripciones o anotaciones” A la izquierda, existe un espacio reservado para las notas marginales.

Dada la multiplicidad de funciones que en nuestro sistema hipotecario desempeñan las notas marginales es imposible ofrecer una definición de las mismas. Son notas marginales por constar en el margen. Ahora bien, sólo podrán hacerse constar en el Registro las notas marginales legal o reglamentariamente establecidas. NUMERUS CLAUSUS

Podemos clasificarlas atendiendo a la función que verdaderamente representan y a las que la regulación normativa les atribuye: A. NOTAS MARGINALES REPRESENTATIVAS DE ASIENTOS PRINCIPALES B. NOTAS MARGINALES QUE PUBLICAN MODIFICACIONES C. NOTAS MARGINALES DE OFICINA

A. NOTAS MARGINALES REPRESENTATIVAS DE ASIENTOS PRINCIPALES En algunos casos, las notas marginales tienen como contenido actos o títulos que por sí mismos serían aptos para generar una inscripción o anotación preventiva, pero respecto de los cuales la Ley autoriza su constancia registral a través de una simple anotación marginal. . Nota marginal de débito o afección fiscal Ej.. . Cuando no pueda inscribirse por algún defecto subsanable

B. NOTAS MARGINALES QUE PUBLICAN MODIFICACIONES En estos casos, las notas marginales recogen la existencia de: un hecho / una circunstancia / un acto que completa o modifica la situación registral de una finca o de un derecho que recaiga sobre ésta da cuenta de cualquier otra incidencia que puede influir en la posición jurídica de los titulares inscritos o de sus causahabientes (herederos)

EJEMPLOS: - Cambio de domicilio del deudor hipotecario (art. 683 LEC) - Expedición de las certificaciones de cargas exigidas en relación con los procedimientos de ejecución (art. 688 LEC) - La aceptación de la hipoteca unilateral (art. 141 LH) (Recordemos que todos estos casos, como los demás de las notas marginales, aparecen expresamente recogidos en la Ley)

C) NOTAS MARGINALES DE OFICINA Son meras indicaciones de referencia, asentadas en el Registro con la finalidad de poner en conexión unos asientos con otros y, en particular, unos folios con otros para que la llevanza de los libros y su consulta resulten más factible. Carecen de valor o efecto alguno salvo el estrictamente organizativo. Ejemplo: recordemos que en la agrupación y segregación de fincas deben existir notas marginales que indiquen el libro y folio de la finca resultante o de la finca matriz y en éstas se asentará otra nota de referencia relativa a las fincas objeto de la agrupación o segregación.

MENCIONES REGISTRALES Aparecían en la LH de 1909 pero la LH de 1944 se pronunció abiertamente en contra de las mismas por la profunda inseguridad que podían generar y se suprimen en la Disposición Transitoria 1ª de dicha norma.