DERECHO DE PROPIEDAD. TRANSFERENCIA Y EL REGISTRO Garazatua DERECHO DE PROPIEDAD. TRANSFERENCIA Y EL REGISTRO Fernando Tarazona Alvarado Notario de Lima

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE De acuerdo a nuestro ordenamiento legal la transferencia de propiedad sobre inmuebles opera con el solo surgimiento de la obligación, conforme se señala en el artículo 949 del Código Civil, recogiéndose de esta manera el sistema de transferencia de propiedad francés. Artículo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmueble La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE El problema de la adopción de dicho sistema de transferencia de propiedad inmueble es su falta de publicidad a los terceros, situación que puede impedir que el titular ejerza de manera plena los atributos de la misma, tales como el uso, disfrute, disposición y reivindicación.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE Teniendo en cuenta, que la función primordial de todo derecho de propiedad es el permitir el uso y disfrute del bien de la manera más eficiente posible, posibilitando la máxima circulación de la riqueza, resulta imprescindible la exclusión de los terceros de dicha titularidad, porque sólo de esta manera el titular tendrá incentivos para invertir en el bien adquirido, sabiendo que se va a beneficiar en forma exclusiva de su uso y disfrute, así como de los eventuales frutos o productos que obtenga, proceso que se denomina internalización de las externalidades, porque a través de la oponibilidad, el propietario asume los beneficios y costos (externalidades) de la tenencia de la propiedad Las externalidades son los efectos no contratados de la conducta humana regulada por el Derecho.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE “Un sistema de transferencia de propiedad coherente debe dar al adquirente la certeza de poder excluir a cualquier otro pretendido adquirente, es decir, una posibilidad de exclusión total. Un sistema que no reúna esta característica no permite una efectiva internalización de todos los beneficios y costos externos (externalidades), por lo que no creará los incentivos necesarios para una eficiente asignación y uso de los recursos escasos”. En: BULLARD GONZÁLES, Alfredo. Derecho y Economía. Palestra Editores, Lima, 2003. Pág.152.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE No basta la simple adquisición del derecho de propiedad -la tenencia del título-, para el ejercicio pleno de los atributos de la propiedad, sino, que además, se hace necesario la exclusión de los demás –oponibilidad erga omnes-. Para el logro de dicho cometido, de hacer oponible la propiedad a los terceros, se requiere de algún mecanismo, adicional al título adquisitivo, que publicite dicha titularidad, mecanismo que puede estar constituido por la posesión y/o por el Registro.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE El Registro tiene ventaja sobre la posesión como mecanismo publicitario porque permite que más personas puedan conocer de la titularidad del bien a través de la publicidad de la partida del bien registrado, sin necesidad que tengan contacto con el bien, como sucede con la posesión.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE Sin embargo no siempre el Registro va a ser el mecanismo idóneo para publicitar la titularidad del bien. Así, tenemos que en el caso de los bienes fungibles, como los lapiceros o mesas, su falta de identificación que permita diferenciarlo de los demás, va a impedir su registro. En estos casos, la posesión se constituye en un mejor mecanismo publicitario. En cambio, en los bienes que no son fungibles, como los inmuebles o los vehículos, sí resulta conveniente optar por el Registro como medio publicitario de la propiedad, atendiendo a su mayor alcance frente a la posesión.

EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: ANTECEDENTES Grecia: En la mayoría de ciudades griegas, con excepción de Atenas, los títulos transmisivos de dominio o de constitución de hipoteca, se depositaban en los denominados “Archivos Públicos”. En Atenas se utilizaron los oroi (piedras en donde se inscribían los gravámenes), los que se colocaban en los predios gravados. Egipto: a) Época Ptolemaica (influencia griega): Comienza a partir del siglo III a. de J.C. Se organizan Registros, que se denominaban “Katagrafé”.Tenían doble finalidad, fiscal y de publicidad inmobiliaria. Para otorgar cualquier documento, el Notario (agoránomo) debía exigir el certificado del Registro (Katagrafé), sin el cual no se podía disponer de las fincas. b) Época de dominiación romana: Hacia el año 55 después de J.C. se implantan los”Biblioteke Enkteseon”, que son registros de adquisiciones. Ya no tiene funciones fiscales sino sólo de publicidad inmobiliaria. El Registro expide certificados denominados “epistalma”, sin lo cuales no se puede otorgar el documento de disposición de las fincas. Estos registros desaparecen en el siglo IV.

EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: ANTECEDENTES Roma: En Roma existieron tres formas de transferencia de la propiedad: a) La Mancipatio.- Era un modo solemne de transmisión de la propiedad. Se realizaba ante 5 testigos, y un sexto llamado “libripens”. Se acompañaba del simbolismo de un trozo de tierra, teja o ladrillo y de un trozo de cobre, que se pesaban en la balanza que sostenía el “libripens”.El adquiriente pronunciaba una fórmula sacramental antes de golpear uno de los platillos de la balanza con un trozo de cobre. b) La in iure cessio.- Consistía en un proceso fingido, donde el comprador demandaba ante la autoridad judicial al vendedor, reclamando la propiedad del terreno. La publicidad lo da la intervención del magistrado. c) La traditio.- Con la tradición o entrega se transfería la propiedad. Sistema de clandestinidad.

EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: ANTECEDENTES Derecho germánico: a) La Gewere: El acto transmisivo tenía dos elementos: el acuerdo de las partes y la investidura solemne (Gewere). La investidura solemne constaba de dos actos simultáneos: por un lado, la toma de posesión de la finca por el adquiriente, que se hacía simbólicamente, recorriendo los linderos o recibiendo una vara o festuca de manos del transmitente o un guante, y por el otro, el transmitente abandonaba el predio. La investidura se realizaba con presencia de testigos. b) Auflassung: Su significado varió con el tiempo: primero hacía referencia a la desposición del predio por parte del transferente, para después aludir a la declaración de transferencia del vendedor y por último a la doble declaración de transmitir y adquirir. c) Los libros registrales: Se abren libros oficiales en cada ciudad, conservándose en los Tribunales o en los Concejos de las ciudades. Recogen los derechos en orden cronológico.

EL REGISTRO PÚBLICO Se entiende por Registro Público a aquella institución del Estado cuya finalidad es la inscripción de los actos que se celebran en la vida diaria respecto de bienes (muebles e inmuebles), y personas (naturales y jurídicas), para efectos de ser publicitados con carácter erga omnes; contribuyendo con ello a la seguridad del tráfico jurídico con la consiguiente reducción de los costos de transacción, porque los terceros que quieran contratar encontrarán toda la información necesaria respecto del bien que quieran adquirir (titularidad, gravámenes) como de las personas con quienes contratan (capacidad, representación), en el Registro.

EL REGISTRO PÚBLICO Mediante Ley del 02 de Enero de 1888, se crea en nuestro país, el Registro de la Propiedad Inmueble, determinando con ello, el nacimiento de un sistema de registro que da acogida a las transferencias de dominio y los demás derechos reales. La etapa previa de dicho registro la constituye la existencia de Registros de Cargas, como los de Censos y Capellanías (1575), los cuales se remontan al siglo XVI, en la época del Virreinato, donde los Censos son derechos que nacen, generalmente de un contrato, por el cual se adquiere derecho a percibir una pensión anual, mediante la entrega de inmuebles por un determinado plazo; la Capellanía por su parte, es una fundación en la que se vinculan bienes, con el gravamen para su poseedor, de mandar celebrar anualmente cierto número de misas y otras cargas pías.

EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Con la expedición de la Ley N° 26366, se creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP), comprendiéndose a todos los registros jurídicos existentes, con excepción de los registros normados por las Decisiones Nºs. 291, 344, 345 y 351 de la Comisión del Acuerdo de Cartagena; señalándose como finalidad del SINARP el de “mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los Registros que lo integran”. Mediante la Ley N° 26366 se creó la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, organismo descentralizado del Sector Justicia, como ente rector del SINARP, teniendo como finalidad dictar las políticas y normas técnico- administrativas de los Registros Públicos estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos que integran el SINARP.

EL REGISTRO DE PREDIOS: LA INMATRICULACIÓN Al acceso al Registro de los predios se le conoce como inmatriculación. En el Perú la inmatriculación coincide con la primera inscripción de dominio sobre el predio. Excepción: anotación de embargo (Art. 650 CPC). No impide la inmatriculación la falta de determinación por el Área de Catastro de si el inmueble ya se encuentra registrado. (Art. 16 3er. Pf. RIRP, 9no. Precedente del XII Pleno).

EL REGISTRO DE PREDIOS: LA INMATRICULACIÓN La primera inscripción de domino es el primer registro de la propiedad sobre el inmueble. - Requisitos: 1) Título de dominio 2) Plano catastral o plano de localización o perimétrico visado por la entidad competente. La antigüedad de 5 años (Art. 2018 C.C.) es para los títulos transmisivos otorgados por privados (negocios jurídicos). Los otorgados por el Estado, o en donde interviene el Poder Judicial o el notario, en los procedimientos de títulos supletorios o prescripción adquisitiva, no se requiere de la antigüedad de 5 años. La antigüedad en los títulos otorgados por privados, se toma en cuenta a partir de la fecha cierta.

EL REGISTRO DE PREDIOS: LA INMATRICULACIÓN Tanto los títulos supletorios como la prescripción adquisitiva de dominio se tramitan ante el Poder Judicial o ante el Notario de la provincia donde se ubica el predio. En el caso del Notario, este sólo tiene competencia para tramitar títulos supletorios y de prescripción adquisitiva de dominio sobre predios ubicados en zona urbana, en terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea, o ubicados en zonas urbanas consolidadas.

EL REGISTRO DE PREDIOS: LA INMATRICULACIÓN Procede el procedimiento notarial sólo en la llamada prescripción larga: posesión continua, pacífica y pública por 10 años. El Notario debe notificar necesariamente al titular registral. 1er. Precedene de los Plenos XXVII-XXVIII: EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE INSCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO “Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandando o emplazado en el proceso respectivo”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de 2007 y Nº 520-2007-SUNARP-TR-L- del 31 de julio de 2007.

EL REGISTRO DE PREDIOS: LA INMATRICULACIÓN DUPLICIDAD DE PARTIDAS: “Cuando existe duplicidad de partidas registrales con inscripciones incompatibles, la declaración de prescripción adquisitiva sólo es inscribible en las partidas de aquellos titulares registrales comprendidos en el procedimiento de prescripción.” Res. 154-2007-SUNARP-TR-L

EL REGISTRO DE PREDIOS: LA INMATRICULACIÓN CARÁCTER SOCIAL DEL BIEN ADQUIRIDO Los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva por uno de los cónyuges, durante la vigencia de la sociedad de gananciales, se presumen sociales. 3er. Precedente aprobado en el XLVI Pleno: CARÁCTER SOCIAL DEL BIEN ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN POR UNO SOLO DE LOS CÓNYUGES “Los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva durante la vigencia de la sociedad de gananciales se presumen sociales”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 073-2009-SUNARP-TR-A del 26 de febrero de 2009 y Resolución Nº 283-2007-SUNARP-TR-A del 27 de diciembre de 2007.

EL REGISTRO DE PREDIOS: LA INMATRICULACIÓN “Para la procedencia de la anotación de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial, resulta necesario que el titular registral del inmueble respectivo, sea comprendido en la solicitud presentada al notario”. Res. 015-2008-SUNARP-TR- L. “Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del requisito previsto en el artículo 105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios relativo a la presentación de los planos de ubicación y localización”. Precedente aprobado en el LXII Pleno. - La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial se inscribe en mérito a escritura pública, acta protocolar o formulario registral. Acuerdo adoptado en el L Pleno del TR, agosto 2009.

EL REGISTRO DE PREDIOS: LA INMATRICULACIÓN “Las aclaraciones a escrituras públicas de declaración de prescripción adquisitiva solamente serán procedentes cuando se refieran a algún concepto oscuro o dudoso expresado en su parte decisoria o que influya en ella, no pudiéndose alterar el contenido sustancial de la declaración final. La inclusión o exclusión de un tercero con posterioridad a la declaración final como beneficiario de la prescripción adquisitiva constituye una modificación al contenido sustancial de la referida declaración.” Res. 264-2007 y 557-2005-SUNARP-TR-L

EL REGISTRO DE PREDIOS: TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD “El pacto de reserva de propiedad no es impedimento para el registro de posteriores transferencias (Art. 60). - Formalización de transferencia con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente (Art. 63). - Inscripción de transferencia de causante a favor de tercero aunque se haya registrado su sucesión intestada en la partida del inmueble (Art. 64).

EL REGISTRO DE PREDIOS: TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD Se contempla las dos formas de resoluciones extrajudiciales contempladas en el C.C.: - Resolución por autoridad del acreedor (Art. 69) - Cláusula resolutoria expresa (Art. 68).

GRACIAS Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005. Publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de setiembre de 2005 25 25