REGULARIZACIÓN DE INMUEBLES (Parte final) ICJ REGULARIZACIÓN DE INMUEBLES (Parte final) EXPROPIACIÓN RAÚL E. RIVERA BUSTAMANTE

REGULARIZACIÓN EN PREDIOS DE PROPIEDAD PRIVADA

Ley N° 27157 DIAGNÓSTICO ALCANCES DE REGULARIZACIÓN: Falta Declaratoria de Edificación Reglamento Interno e Independización

Definición de declaratoria de fábrica Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley. Art. 2 Reglamento Ley 27157

Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica 1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado por el Capítulo III de la Ley 29090. 2. Procedimientos en vía de regularización. 2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervención municipal. 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención municipal. (Edificaciones levantadas hasta el 31/12/2010)

Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR) Requisitos: 1. Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999. 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.

Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR 1. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005.

Título que sustentará la inscripción Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente. Documentos complementarios: Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. Planos de ubicación, localización y distribución.

Improcedencia de regularización sucesiva Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparacion, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”. Décima primera disposición transitoria RIRP.

Cancelación de carga técnica Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. Art. 50N del RIRP

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: Con intervención municipal

Requisitos Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 ( Ampliado plazo por Ley N° 29476 31/12/2010). Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas, edificatorias y de protección al patrimonio histórico. Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización.

PRECEDENTE TRANSFERENCIA DE PREDIOS REGULARIZADOS POR LEY Nº 27157.- IV PLENO Es procedente la inscripción de actos de disposición de predios cuya declaratoria de fábrica, vía regularización, fue otorgada al amparo de la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compra venta garantizada, ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana. Res. Nº 146-2003-TR/L

EXCEPCIONES A LAS LIMITACIONES DEL Art. 957 del Código Civil Art. 7 Ley Nº 27333: En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157, no será exigible la autorización administrativa de Sub División. Art. 32 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 – D.S. Nº 035-2006-VIVIEND.- No impide la inscripción de la declaratoria de fábrica, en el caso que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones. Cargas

ANTECEDENTES DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CARÁCTER ILIMITADO DE LA PROPIEDAD ROMANA INSULAE. Casas Altas con inquilinos de varias familias Edad Media: Propiedad Compartida en Planos Horizontales Art. 664 Código NAPOLEÓNICO

ALCANCES Régimen Jurídico que supone existencia de una edificación o conjunto de edificaciones inmobiliarias de dominio exclusivo y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios

MARCO LEGAL APLICABLE Antecedentes: Ley N° 10726 (1946) y Decreto Ley N° 22112 (1978) Art. 955 y art. 958 del Código Civil Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333. TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Resolución Viceministeral N°004-2000-MTC-15.04, que aprueba los reglamentos internos modelos. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución 248-2008-SUNARP/SN. Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN.

UNIDADES INMOBILIARIAS COMPRENDIDAS

CARÁCTER (Art. 125 TUO Reglamento) OBLIGATORIO OPTATIVO

Legitimados para otorgar el R.I. El propietario del predio. El presidente de la junta de propietarios. - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesión y debe acreditarse la convocatoria. - El voto se computa por cada sección, mientras no se encuentren definidos los porcentajes. - La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de participaciones de la edificación. Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

ACUERDO DE REGULARIZACIÓN Sesión convocada por uno o más propietarios mediante carta notarial (periodo mínimo de 5 y máximo de 10 días) El Acuerdo se toma por la mayoría simple Se aprueba inicio del procedimiento de regularización, determinación de opción de régimen, cuadro de porcentajes de participación, gastos de convocatoria entre otros Adicionalmente se puede nombrar representante para que firme documentos correspondientes. Si acuerdo es asumido por mayoría, el acta se comunica a los inasistentes mediante carteles y publicación en El Peruano y diario de mayor circulación. Art. 32 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 – D.S. Nº 035-2006-VIVIEND.- No impide la inscripción de la declaratoria de fábrica, en el caso que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones. Cargas

EXPROPIACIÓN

MARCO LEGAL DE EXPROPIACIÓN Art. 70 Constituc. Código Procesal Civil LEY Nº 27117 LEY Nº 29171 Art. 928 C. Civil

DERECHO DE PROPIEDAD Derecho Excluyente Derecho Perpetuo PRECISIONES Derecho Excluyente Derecho Perpetuo Derecho absoluto Permite el ejercicio de distintos atributos (Uso, disfrute, disposición y reivindicación)

PREDIOS - LIMITACIONES INTERES SOCIAL Y BIEN COMÚN

INTERES SOCIAL Y BIEN COMÚN Art. 70 Const. Propiedad se ejerce en armonía con el bien común Bien Común: Condiciones de la vida social que permiten a los integrantes de la Sociedad alcanzar el mayor grado de desarrollo personal; es un imperativo del bien común que se preserve y promueva la plena realización de los derechos de la persona humana Sustituye al Interés Social del Art. 923 del Código Civil.

LIMITACIONES A LA PROPIEDAD Art. 957 del Código Civil La propiedad Predial queda sujeta a la Zonificación, a los procesos de habilitación y sub división y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. Las Limitaciones, restringen el ejercicio de los atributos del propietario Son condiciones extrínsecas generales y abstractas No pueden modificarse o suprimirse por acto jurídico Art. 925 C.Civil Para que tengan efecto no necesitan de su inscripción en el Reg. a diferencia de limitaciones por pacto 926 C.C.

ZONIFICACIÓN Es la parte del Plan Regulador que trata de la organización integral de una ciudad, mediante la cual se establece la más adecuada utilización de la tierra. Existe un Plano de Zonificación que indica los usos del suelo y un Reglamento de Zonificación que expresa la características de los usos del suelo

HABILITACIÓN URBANA Es la proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente podrá contar con distribución de gas y redes de comunicaciones.

SUBDIVISIÓN Es la autorización administrativa de fraccionamiento de un Lote, debidamente habilitado.

LIMITACIONES vs PRIVACIONES Las limitaciones no afectan el derecho de propiedad solo limitan los atributos; en cambio las privaciones si afectan el directamente el derecho de propiedad Las limitaciones tienen un alcance general, en cambio las privaciones tienen un alcance específico Las limitaciones no son Indemnizables, en cambio las privaciones obligan al pago de una indemnización

SEGURIDAD NACIONAL La seguridad nacional se refiere a la noción de relativa estabilidad, calma o predictibilidad que se supone beneficiosa para el desarrollo de un país; así como a los recursos y estrategias para conseguirla. Libro Blanco de la Defensa Nacional: seguridad Nacional como la situación en la cual el Estado tiene garantizado su independencia, soberanía e integridad y, la población los derechos fundamentales establecidos en la Constitución.

NECESIDAD PUBLICA Es la satisfacción de una necesidad para todos, entendido como un sujeto colectivo sin focalizar en un grupo social determinado, esta referida a las acciones que realiza el Estado básicamente en el campo de la construcción de infraestructura que luego pone al servicio de la población (carreteras, etc)

INTERES SOCIAL Definido como la satisfacción de una necesidad optima para un grupo social determinado

CONCEPTO DE EXPROPIACIÓN Sesión convocada por uno o más propietarios mediante carta notarial (periodo mínimo de 5 y máximo de 10 días) El Acuerdo se toma por la mayoría simple Se aprueba inicio del procedimiento de regularización, determinación de opción de régimen, cuadro de porcentajes de participación, gastos de convocatoria entre otros Adicionalmente se puede nombrar representante para que firme documentos correspondientes. Si acuerdo es asumido por mayoría, el acta se comunica a los inasistentes mediante carteles y publicación en El Peruano y diario de mayor circulación. Art. 32 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 – D.S. Nº 035-2006-VIVIEND.- No impide la inscripción de la declaratoria de fábrica, en el caso que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones. Cargas

CARACTERÍSTICAS Es un acto unilateral del Estado El único beneficiario de la Expropiación es el Estado Sólo procede con respecto a bienes de propiedad privada Importa una transferencia forzosa Debe ser autorizada por Ley del Congreso, que diga la causa de expropiación y el uso o destino del bien

IMPROCEDENCIA Cuando se funda en causales distintas a las previstas en la presente Ley, Cuando tiene por objeto el incremento de las rentas públicas Cuando responde a la necesidad de ejercitar derechos reales temporales sobre el bien.

EJECUCIÓN DE LA EXPROPIACIÓN La expropiación se ejecuta mediante la norma legal correspondiente, que deberá ser publicada en un plazo no mayor a 60 (sesenta) días contados a partir de la vigencia de la ley autoritativa de la expropiación. Pudiendo ser: En el caso del Poder Ejecutivo, una Resolución Suprema con el voto aprobatorio del Consejo de Ministros En el caso de los Gobiernos Regionales, Resolución del Presidente Regional con acuerdo del Concejo Regional En el caso de los Gobiernos Locales, un Acuerdo de Concejo Resolución debe indicar: Sujeto Activo, Sujeto pasivo, identificación del bien y valor de tasación comercial

SUJETO ACTIVO DE LA EXPROPIACIÓN El sujeto activo de la expropiación es la dependencia administrativa que tendrá a su cargo la tramitación del proceso de expropiación. Es obligatorio individualizar al beneficiario de la expropiación, que podrá ser el mismo sujeto activo de la expropiación o persona distinta, siempre y cuando sea una dependencia del Estado. Es nula la expropiación a favor de persona natural o jurídica de derecho privado.

SUJETO PASIVO DE LA EXPROPIACIÓN Es el propietario contra quien se dirige el proceso de expropiación. Puede ser el poseedor con más de 10 (diez) años (con titulo inscrito o cuya posesión se haya originado en mérito a resolución judicial o administrativa, o que haya sido calificado como tal por autoridades competentes, según las leyes especializadas) SUPUESTOS: Único titular inscrito Titular con posesionario con derecho a prescripción Duplicidad de partidas, sin proceso judicial o arbitral Duplicidad de partidas con proceso judicial o arbitral Predio no inscrito .

PROCEDIMIENTO CUANDO EL BIEN NO ESTÁ INSCRITO Normas relacionadas (Art. 23 Ley 29151, Art. 1135 C. civil) Sujeto activo publicará un aviso una vez en diario de circulación nacional y dos veces en un diario de mayor circulación del lugar, con un intervalo de 3 (tres) días. El referido aviso debe contener: a) El sujeto activo de la expropiación y su domicilio legal. b) La ubicación exacta del inmueble. c) El plazo que tendrá el afectado para presentarse, que será de 10 (diez) días contados a partir de la última publicación. El afectado deberá presentar documento público o privado de fecha cierta que pruebe su titularidad. En caso de presentarse dos o más afectados, el proceso se entenderá con aquel que presente documento público de fecha más antigua. Cuando no se presente ningún afectado se indemnizará a los poseedores Cuando no exista poseedor se presume que el bien es del Estado, sin perjuicio del derecho de reivindicación al justiprecio que podrá ejercer el propietario. .

OBJETO DE LA EXPROPIACIÓN Todos los bienes inmuebles de dominio privado pueden ser objeto de expropiación. Pueden ser materia de expropiación el subsuelo y el sobresuelo, independientemente del suelo. Salvo que la propiedad del bien no pueda ser usada o explotada parcial o totalmente, o que el valor comercial de la propiedad del suelo se deprecie significativamente. En estos casos el Estado podrá optar entre expropiar todo el predio o pactar derecho de superficie. El sujeto pasivo de la expropiación podrá solicitar la expropiación total, cuando la fracción del bien que no es afectado por el acto expropiatorio sufre una real desvalorización o resultare inútil

INDEMNIZACION JUSTIPRECIADA Comprende: 1) El valor de tasación comercial debidamente actualizado y 2) La compensación que el sujeto activo de la expropiación debe abonar en caso de acreditarse fehacientemente daños y perjuicios originados inmediata, directa y exclusivamente por la naturaleza forzosa de la transferencia. La entrega efectiva y total se efectúa en dinero, La indemnización justipreciada no puede ser inferior al valor comercial actualizado; ni puede exceder de la estimación del sujeto pasivo. No comprende mejoras posteriores a publicación de Resolución. En caso el sujeto activo observe la pretensión de compensación del sujeto pasivo ésta será fijada por el Poder Judicial o Tribunal Arbitral

MUCHAS GRACIAS