Fideicomisos Inmobiliarios en Colombia Generamos Valor Agregado?

Objetivos de la Presentación Mostrar en el mercado Colombiano cómo nos perciben en el negocio inmobiliario Analizar cuál es el alcance de nuestros servicios y nuestra responsabilidad Con base en lo anterior señalar cuáles son los valores agregados que ofrecemos y cuáles podemos ofrecer Cómo estas experiencias se pueden aplicar en otros países

Temario Qué cree el mercado qué hacemos Analizar alcance de nuestros servicios y los valores agregados que ofrecemos y cuáles podemos ofrecer Cómo trasladar esto a otros países

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El mercado fiduciario inmobiliario En gran parte de los desarrollos inmobiliarios en Colombia tiene participación un esquema fiduciario De las 26 fiduciarias en Colombia la mayoría de ellas participan en este negocio, algunas recién empiezan o lo reactivan. Y esto no es nuevo: Tiene su origen desde la época de los 80’s En los inicios de los 90 con gran desarrollo Una crisis muy fuerte a los finales de los 90 del sector inmobiliario (y de algunas fiduciarias) pero donde el esquema fiduciario nunca dejó de operar Un gran resurgir en la década actual con retos muy fuertes si hay desaceleración económica

Qué cree el mercado qué hacemos Los Compradores Las mas de las veces no saben Creen que somos los responsables del proyecto o auditores Por qué? Nuestro lenguaje: Fiduciaria, entidad financiera, Fideicomitente, Patrimonio Autónomo, Beneficiario, Cartera Colectiva (fondo), punto de equilibrio … Nuestros contratos: complejos. Como nos promocionamos: Encargo fiduciario de preventas, Fidecomisos de Administración Inmobiliaria, las gestiones de la Fiduciaria son de medio y no de resultado … O cómo nos dejamos promocionar: Ejemplos

Qué cree el mercado qué hacemos Los Compradores. Ejemplo 1

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Qué cree el mercado qué hacemos Los Constructores Mas o menos … Pero sigue el gran desconocimiento A veces nos “usan” para generar una apariencia de respaldo a su proyecto O a veces somos “un mal necesario” Otras veces entienden el alcance del valor agregado que entregamos y Nos contratan no siempre al precio justo

Qué cree el mercado qué hacemos Las Autoridades También mas o menos … O quizás: mas menos que mas Porque también hay un gran desconocimiento De tal manera que cada vez nos imponen mas responsabilidades por ese mismo desconocimiento Regulan a veces de manera no adecuada la gestión. Buscan que las fiduciarias asuman un rol proteccionista hacia el comprador que no les corresponde Pueden conllevar esas regulaciones “pruebas” en caso de pleitos o juicios por el mal desarrollo de un fideicomiso

Temario Qué cree el mercado qué hacemos Analizar alcance de nuestros servicios y los valores agregados que ofrecemos y cuáles podemos ofrecer Cómo trasladar esto a otros países

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Nuestros servicios: Según las autoridades: Circular 45 - 2.008 Fiducia inmobiliaria : “…negocio fiduciario que … tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato. Puede presentar varias modalidades: De administración y pagos: “… en virtud del cual se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin perjuicio de la transferencia o no de otros bienes o recursos, para que administre el proyecto inmobiliario, efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato.

Nuestros servicios: Según las autoridades: Circular 45 - 2.008 De tesorería : la inversión y administración de los recursos en efectivo destinados a la ejecución de un proyecto inmobiliario. De preventas: conlleva la obligación principal, efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario. En este caso, la fiduciaria recibe los recursos como mecanismo de vinculación a un determinado proyecto inmobiliario y los administra e invierte mientras se cumplen las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo del proyecto inmobiliario.

Nuestros servicios: Según Algunas Fiduciarias Preventas Fideicomisos de Administración Inmobiliaria Fideicomisos Asociativos Fideicomisos de “parqueo” con Escrituración Fideicomisos de Tesorería Manejo de Primas de Arriendo Manejo de Anticipo de subsidios Fideicomisos de renovación urbana

Otros servicios: que prestan algunas Fiduciarias Fideicomisos inmobiliarios propiamente dichos Recaudo de compradores a favor de constructores sin contrato de encargo Encargos fiduciarios de preventa con requisitos diferentes a los usuales Fideicomisos de Tesorería con vinculación de compradores Y otros que no entiendo bien el alcance: “el límite es la imaginación” para bien o para mal

Nuestros Servicios Dos Ejemplos Preventas Fideicomisos de Administración Inmobiliaria

Cómo realizamos algunos Negocios y su Valor Agregado: Preventas Qué es: Encargo Fiduciario con un desarrollador inmobiliario, para recibir, de acuerdo con un plan de pagos, los aportes de futuros adquirentes, con el objeto de que se mantengan invertidos y se entreguen al desarrollador cuando se cumplan ciertas condiciones Cuáles condiciones: típicas Permiso de enajenación de la autoridad correspondiente Licencia de construcción Un mínimo de ventas o Punto de Equilibrio, acreditado con la firma de contratos de vinculación o Promesas de Compraventa Y a veces firma de Promesas de compraventa

Vende proyecto y pacta plan de pagos Esquema Preventa Vende proyecto y pacta plan de pagos Adquirente Promotor Contrato Individual Contrato Matriz Entrega recursos en cuenta recaudadora Entrega de recursos al Promotor con rendimientos netos Devuelve recursos con rendimientos netos Termina el encargo Fiduciaria Envía extracto mensual Envía resumen mensual No cumple condiciones en el plazo Cumple condiciones en el plazo Mantiene recursos en subcuenta Cartera Colectiva

Preventas Valores Agregados Para el Gerente del Proyecto: No tiene que comprar previamente el lote Limita el riesgo a un capital de trabajo mas o menos fijo Conoce la viabilidad comercial del proyecto Vincula compradores desde el inicio Evita incurrir en captación masiva de recursos Facilita el acceso a crédito para el proyecto y compradores Permite salir a ventas sin permiso de anuncio y promoción. Para el comprador Seguridad: manejo de sus recursos por una entidad financiera; Rentabilidad: invertidos en Fondos con buena rentabilidad; Plazo: permite que exista plazo para el pago de la cuota inicial Entrega cuando se den unas condiciones: punto de equilibrio

Preventas Valores Agregados: seguro? Conocemos al Gerente? Experiencia Solvencia Es usual que en Colombia hagan una sociedad nueva por cada proyecto La Superintendencia Financiera señala en su circular, la obligación de la Fiduciaria de analizar la experiencia y solvencia del promotor; difícil si se trata de una sociedad nueva Temas Claves: No odontólogos constructores No paracaidistas Que arriesga el Gerente? De quién es el inmueble? Cómo se financia el proyecto?

Preventas Valores Agregados: seguro? Conocemos el proyecto? Es viable? Es comercializable dado el mercado? Qué es punto de equilibrio? Se hace un análisis de la calidad de la preventa? Los compradores son empleados de la constructora … De la calidad de los compradores? Son buenos riesgos? De las cifras del Proyecto? Costo razonable del lote? Fuentes de financiación claras? Qué responsabilidad asume la Fiduciaria por esto Algunos hablamos de condiciones de inicio … Los recursos de la preventa están invertidos en: Un fondo común (cartera colectiva) a la vista? A plazo? Qué tiene inversionistas volátiles … Que toma posiciones de portafolio agresivas …

Preventas Valores Agregados: Claro que Sí Conocemos al Gerente y al proyecto Entendemos que es punto de equilibrio: Las condiciones son claras, objetivas y acordes con las normas. oportunidad de negocios adicionales Cumplimos nuestras obligaciones Los recursos están invertidos en fondos acordes al negocio Ofrecemos un vehículo jurídico único Con: Recaudo Pagos Beneficios tributarios Rentabilidad Lenguaje sencillo y transparente (hasta donde dejen) Información al desarrollador y al comprador

Cómo realizamos algunos Negocios y su Valor Agregado: Fideicomisos de Administración Inmobiliaria Qué es: Fiducia mercantil (patrimonio autónomo) al cual se le transfieren unos bienes, incluyendo el inmueble, para que con la gestión técnica, comercial y financiera de un Gerente Inmobiliario, a través de él se desarrolle un proyecto y se transfieran las unidades a quienes se designe como (resulten) beneficiarios o compradores

Como se ejecuta (Ejecución) Transferencia de inmueble Cómo realizamos algunos Negocios y su Valor Agregado: Fideicomisos de Administración Inmobiliaria Como se ejecuta (Ejecución) Transferencia de inmueble Pueden vincularse fideicomitentes inversionistas (limitados) Firma de permisos, licencias, reglamentos y créditos Celebración de contratos con compradores o beneficiarios Se lleva la Contabilidad. Se maneja la Cartera de los compradores Recaudo, inversión y giro de recursos con las aprobaciones de Gerente y generalmente interventor Escrituración de unidades Liquidación del fideicomiso

Estructura del Negocio-Roles de las partes Dueño Original del Lote Vende o aporta la tierra a cambio de dinero o área. Responde por vicios de evicción Promueve, construye y promociona por su cuenta y riesgo las unidades resultantes. Gestión administrativa, técnica y financiera del proyecto Responde por vicios redhibitorios Promotor Constructor Construye por cuenta del promotor

Estructura del Negocio-Roles de las partes Hace el control financiero y presupuestal del proyecto. Autoriza los giros al promotor y verifica que los dineros se destinen al proyecto Interventor Se compromete a adquirir Hace unos pagos periódicos Recibe beneficio en área o el inmueble derivado de la Promesa Adquirente Es Propietaria del lote Recibe los recursos Los gira Escritura las unidades Liquida el fideicomiso. Fiduciaria

Administración Inmobiliaria Con Promesas de Compraventa Gerente Proyecto Transfiere propiedad Propietario Coordinación integral obra P R O M E S A Constructor Inmueble Beneficio en área Pago sobre ventas Ejecución técnica Interventor Fideicomiso Control y autoriza giros Escritura ratificando la promesa Crédito Constructor Comprador Efectúa pagos cuotas Banco Hipotecario Subrogación

Entrega de recursos a la obra Vinculación de adquirentes Etapas Fideicomisos de Administración Inmobiliaria Preventa Construcción Escrituración Entrega de recursos a la obra Reglamento de Propiedad horizontal Vinculación de adquirentes Recaudo de cuotas iniciales Elaboración proyectos técnicos Promoción del proyecto Cumplimiento de condiciones de inicio Licencia de construcción Giro de recursos a la obra previa autorización del interventor Contabilidad Finalización de la construcción Entrega de unidades Escrituración de unidades Subrogaciones de créditos Liquidación del patrimonio Transferencia del lote a patrimonio autónomo al cumplimiento de las condiciones financieras y técnicas

Fideicomisos de Administración Inmobiliaria: Valor Agregado Para el dueño del lote No tiene que hacer una sociedad con el promotor ni transferirle el lote directamente Si el Punto de Equilibrio del proyecto No se da: el lote se restituye o no ingresa al fideicomiso: sustituto de una Promesa de Compraventa Si se da: se paga el lote a través del fideicomiso (utilidades, como una proporción de las ventas o plazo) La escrituración puede ser menos costosa si se hace bien Tiene un tercero (fiduciario) al que se le paga para que haga caso (instrucciones del contrato) y si no, hay responsabilidad de una entidad financiera vigilada Puede tener escenarios de planeación fiscal gracias a las ventajas tributarias del fideicomiso Recibe rendición de cuentas

Fideicomisos de Administración Inmobiliaria: Valor Agregado Para el (comprador) adquirente de una unidad inmobiliaria Manejo de sus recursos por una entidad financiera a través de fondos rentables La Fiduciaria solo entrega los recursos de acuerdo con el cumplimiento de ciertas condiciones para el giro. Ejemplo: visto bueno de un Interventor y Promotor, solo para el proyecto, etc. Los dineros y los inmuebles no entran al patrimonio del Promotor ni se mezclan con otros proyectos Le escritura el Fideicomiso Recibe rendición de cuentas de los dineros entregados

Fideicomisos de Administración Inmobiliaria: Valor Agregado Para el Gerente del Proyecto o constructor No sociedad, pero mantiene cada proyecto separado de su patrimonio y de sus otros proyectos sin mezclarlos Por temas crediticios: facilita el acceso a crédito para el desarrollo del proyecto y de los compradores Se endeuda el proyecto (Ideal, aunque las entidades de crédito suelen vincular al constructor) Ahorro de costos: escrituración, impuestos

Fideicomisos de Administración Inmobiliaria: Valor Agregado Para el Gerente del Proyecto o constructor (cont…) Por temas comerciales y logísticos Genera un valor agregado adicional a su proyecto Recaudo y Giro de recursos por un tercero a través de instituciones financieras Con recaudo de cartera Información Escrituración por parte de un tercero Temas de seguridad personal y planeación tributaria

Fideicomisos de Administración Inmobiliaria Valores Agregados: Claro que Sí Si conocemos al Gerente y al proyecto Entendemos que es punto de equilibrio: oportunidad de negocios adicionales Cumplimos nuestras obligaciones Los recursos del proyecto están invertidos en fondos acordes al negocio y se giran con respeto de su finalidad Con: Ahorro de costos Recaudo y Pagos Información al desarrollador y al comprador Escrituración Pero lo mas importante: ofrecemos un vehículo jurídico único

Capacidad Jurídica de los Fideicomisos Decreto 1049 de 2006 “.. Los patrimonios autónomos conformados en desarrollo del contrato de fiducia mercantil, aún cuando no son personas jurídicas, se constituyen en receptores de los derechos y obligaciones legal y convencionalmente derivados de los actos y contratos celebrados y ejecutados por el fiduciario en cumplimiento del contrato de fiducia …… ”

Comparativo Sociedades vs Fideicomisos SOCIEDAD FIDEICOMISO Unión para Patrimonio generar Autónomo con Concepto utilidades finalidad Finalidad si si Vehículo jurídico Independiente si si Sirve: Seguridad y planeación tributaria si si Celebrar actos jurídicos si si Contratar personal si si Seguridad personal si si Confidencialidad si si Limitación de responsabilidad si si

Comparativo Sociedades vs Fideicomisos SOCIEDAD FIDEICOMISO Estatutos Escritura Pública (costos) Documento privado Normatividad De orden público Autonomía de la Voluntad Vigiladas Supersociedades La Fiduciaria Actúan Representante Legal Representante de la Fiduciaria Contabilidad si si Organos de dirección Obligatorios Flexibles Responsabilidad Administradores Responsabilidad fiduciaria Obligaciones De los comerciantes no Vehículo sucesoral A veces si Sujetos de Inv.Extranjera si si Pactos de accionistas no si Liquidación Dispendiosa Agil

Fideicomisos de Administración Inmobiliaria Valores Agregados: Claro que Sí A través de un Vehículo jurídico único, sencillo de crear que afecta los bienes sólo para cumplir con la finalidad (El proyecto) Transparente fiscalmente (En Colombia no es contribuyente de renta) Aplicable al negocio inmobiliario como al que mas Que solo (en Colombia) las Fiduciarias podemos ofrecer Con ventajas evidentes para todas las partes incluyendo el Estado Con ventajas también evidentes frente a las sociedades que se crearon para otro tipo de negocios (un conflicto de interés) . . .

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Cómo trasladar esto a otros países El negocio fiduciario: es de varios pequeños resultados para lograr un resultado no prometido No es garantía de éxito para quienes se vinculan. Pero ayuda y mucho; basta ver los resultados Definiendo el producto: preventa, administración inmobiliaria, inmobiliario completo, de ladito … Definiendo el rol de la Fiduciaria: es un inmobiliario? Buscando un acompañamiento de las autoridades en la reglamentación Haciendo bien las cosas: Escogiendo bien el cliente y el proyecto En la Estructuración: jurídica, tributaria, financiera y comercialmente Ejecución: un área de gestión . . .

Cómo trasladar esto a otros países Aprendiendo de los errores y virtudes de otros Generando información clara para quienes se vinculan, respecto de la naturaleza de nuestra actividad Un equilibrio adecuado entre nuestros intereses comerciales con los constructores y nuestras responsabilidades como fiduciarios (Superando conflictos de intereses No asustarse (o si ???) por: La demanda a la Fiduciaria de una señora por daños y perjuicios de una señora por una grieta en su casa a tres cuadras de distancia del proyecto La revocatoria de una licencia de construcción emitida con el lleno de requisitos legales Las acciones legales de los compradores de unidades porque el parque que les prometieron el “brochure” o pleglable de venta no es igual . . .

Muchas Gracias