SISTEMA REGISTRAL PERUANO Jorge Luis Gonzales Loli Abogado-Notario de Lima

Idea General del Sistema Registral Existente en el Perú (I) Podemos afirmar que el grado de potencia y calidad de los efectos del Sistema elegido, esta en función directa de la calidad e intensidad de las barreras de entrada del mismo. Desde esta perspectiva, esencialmente existen 3 tipos de sistemas Registrales: 1. Aquellos que facilitan la búsqueda de información: En ellos el registro brinda publicidad meramente informativa, sin que existan sólidas barreras de acceso. La seguridad juridica se logra a través de mecanismos complementarios (Ej. Seguros de Títulos). Esta organización registral es propia de los países anglosajones

Idea General del Sistema Registral Existente en el Perú (II) 2. Aquellos que delimitan o acotan el área de la investigación: Estos no garantizan quien es el dueño del derecho, sus efectos se limitan a indicar el grupo dentro del cual está el titular. Es propio del Sistema Francés. La incertidumbre es menor a la del sistema anterior, no obstante ello, también se debe recurrir a mecanismos complementarios. 3. Aquellos, que sin solución de continuidad proporcionan de forma inmediata y autosuficiente la información deseada: titularidad, delimitación del derecho, etc. Requieren altas barreras de entrada, generan un alto grado de seguridad jurídica sin necesidad de mecanismos complementarios. Propio de los Sistemas Español, Germánico y Peruano

Idea General del Sistema Registral Existente en el Perú (III) La inscripción del derecho en este tipo de sistema constituye un mecanismo de protección que ahorra costes de vigilancia, costes de información y, costos de transacción. Nuestro Sistema Registral Peruano adopta un modelo causalista, donde el consentimiento es material. Se asienta en los principios de especialidad, tracto sucesivo y de impenetrabilidad. No existen publicidades contradictorias. La protección del tercero adquiriente garantiza adecuadamente la seguridad del tráfico (tanto mediante la inoponibilidad de lo no inscrito como mediante la fe pública registral)

Idea General del Sistema Registral Existente en el Perú (IV) En cuanto a la eficacia de los asientos registrales, ésta encuentra su apoyo en las presunciones de publicidad, legitimación y revisión sólo en sede judicial. “Barreras de acceso” a la inscripción: Exigencia de documentación auténtica o pública y amplia calificación registral (autonomía del Registrador) Como contraposición a estas barreras de acceso para obtener las inscripciones y los efectos que producen surge la Responsabilidad asumida por la institución registral, por los perjuicios excepcionales que puedan causar los errores registrales.

Clasificaciones de Registros en el Derecho Comparado A- Por efectos: De inscripción constitutiva o de oponibilidad respecto a tercero. B- Con presunción de exactitud o sin presunción de exactitud. C- Por la organización: Con Sistema de Folio Real o Con sistema de folio personal. D- Por su relación con la causa del negocio jurídico: Sistema Abstractos o Sistemas Causales.

Sistema Francés Transcripción o Publicidad genera oponibilidad frente a terceros traslativos de derechos. La transferencia de propiedad es por el mero consentimiento- No existe presunción de exactitud. No hay adquisición “a non domino”. Diferencia con el caso de la doble venta. Se protege con la inoponibilidad al adquirente a titulo oneroso o gratuito. Se genera una especie de fichero inmobiliario complementario al personal, que no hace las veces de un sistema de folio real. Con la reforma de 1955 se introduce el “tracto sucesivo”, bajo la forma de “efecto relativo de la inscripción” Calificación limitada a la formalidad, la evaluación de validez del acto corresponde al Notario

Sistema Italiano Similar al sistema francés. Sistema de Base Personal Transcripción con archivamiento con un extracto denominado nota de transcripción. Pero para la hipoteca se habla de inscripción. Transferencia de propiedad con mero consentimiento. Inoponibilidad frente a terceros del acto no publicado. No exige buena fe ni onerosidad. Se acogen algunos supuestos de protección a los subadquirentes en casos de nulidad. Igualmente solo se califican formalidades extrínsecas. Tracto sucesivo atenuado limitado a comprobar la previa transcripción del título del transferente

Sistema Alemán Inscripción Constitutiva en transmisiones y demás actos por negocio jurídico “inter vivos”. Ello no se aplica a la sucesión “mortis causa” Inscripción abstracta y no causal Presunción de exactitud, tanto “iuris tantum” (legitimación) como “iuris et de iure (fe pública registral) El consentimiento es formal y no causal Sistema de Folio Real Tracto Sucesivo Riguroso Calificación registral amplia. A cargo de Juzgados de Primera Instancia. Sólido principio de especialidad

Sistema Australiano Creador por Robert Richard Torrens. Busca título independiente e inatacable Incorporación voluntaria. Investigación exhaustiva. Inscripción Constitutiva y Sustantiva. No hay intervención notarial. “Solicitors” Sistema Causal Memorandum of transfer. Certificado de Título Inatacabilidad del título inscrito lleva presunciones de validez del negocio inscrito y de todos los anteriores. Asimismo tiene las presunciones de integridad, exactitud y posesión. Fondo de Seguro

Valoración del Sistema Registral Peruano Causalista No Constitutivo. No Convalidante Con protección emanada de la oponibilidad de lo inscrito y la fe pública registral. Con altas barrera de ingreso: titulación auténtica y calificación registral amplia. Con presunción de exactitud. Sin posibilidad de titularidades contradictoras (plena aplicación del folio real, tracto sucesivo y prioridad excluyente). Se materializa con la inscripción y no con la transcripción.

Valoración del Sistema Registral Peruano Directamente derivado del modelo español. La inscripción es un acto debido del Registrador, quien asume la responsabilidad de lo publicitado. Es un registro de derechos y no de títulos. Genera presunciones relativas de legitimación (positiva y negativa) como a su vez de buena fe. Produce inmunidad relativa frente a títulos no inscritos. Y proteccion absoluta al tercero registral del Artículo 2014°

Valoración del Sistema Registral Peruano Inscripción no declarativa sino de oponibilidad. Oponibilidad no es exactamente lo opuesto de inoponibilidad. Inscripción Legitimadora ¿Inscripción constitutiva frente a terceros? Inscripción configuradora o cuasiconstitutiva (García García): no determina el nacimiento del derecho real sino que lo modaliza como derecho real pleno en sus efectos “erga omnes”, de modo tal que sólo el titular inscrito tiene un acción real sin límite y el titular que no ha inscrito tiene una acción real limitada frente al titular que lo anticipó en la inscripción. Fundamentos: Argumento histórico referido a la ley hipotecaria española Redacción del Artículo 32 de la LH vs Art. 2022 C.C. Peruano.

Valoración del Sistema Registral Peruano Opinión Diez Picazo: Un negocio constitutivo de derecho real al que no se le haya dotado de la publicidad y en particular de la inscripción en el Registro, en relación a los terceros de buena fe no alcanza plena efectividad y, por consiguiente, en alguna medida no llega a ser un auténtico derecho real. Opinión Pau Pedrón: Con la inscripción, el adquirente de buena fe culmina el proceso que hace inatacable su adquisición. La inscripción refuerza, además el derecho adquirido, dotándole de unos efectos sustantivos, procesales y operativos de lo que ese derecho, antes de ser inscrito, carecía. Opinión Huerta Trolez: La doctrina mayoritaria rechaza, sin embargo, esta carácter configurador de la publicidad registral, así como la posibilidad de reconocer la existencia de un derecho real entre partes, pero no respecto a tercero: “Cosa distintan es que a través de la inscripción erga homnes” alcanza una intensidad y relevancia de muchos más alcance y que por descontado, la absolutividad sólo se hace efectiva y real a través de la publicidad.”

Valoración del Sistema Registral Peruano Inscripción declarativa “erga homnes” El tema de los dos terceros registrales. Sus diferencias (Nuñez Lagos): Relaciones jurídicas determinantes. Por la conexión transversal u “ob rem” Por el sujeto determinado. En la adquisición a “non domino” la inscripción es declarativa en acto y constitutiva en potencia.(fe pública registral). ¿Inscripción sustantiva?. Bondades del Sistema Español (Jerónimo González) Por subordinar la adquisición del inmueble frente a terceross a la inscripción. Pro desarrollar un eficiente sistema de anotaciones preventivas. Por haber basado el Registro en los principios de publicidad, especialidad y legalidad

Valoración del Sistema Registral Peruano Rodríguez Otero, valora sistema español: Inscripción voluntaria respeta libertad individual. Combina recoge adecuadamente el sistema latino, sin transcripción y el germánico, sin inscripción constitutiva. Inicial problema causado por la Ley Hipotecaria Española. Aversión al sistema de fe pública.

Valoración del Sistema Registral Peruano Posiciones: ¿Es conveniente cambiar el sistema registral actualmente vigente?: No, dada las dificultades de implantar la inscripción constitutiva en algunas zonas. Sólo sería necesario robustecer la prevalencia de la oponibilidad de lo inscrito (García García) Sí, dado que el sistema actual:(Pau) Tiene siempre un efecto “perverso”. La prevalencia civil de la inscripción. La indeterminación, frente a terceros, de los cambios de titularidad (problema del embargo frente al bien transferido extrarregistralmente).

Valoración del Sistema Registral Peruano Otras objeciones a la adopción de un sistema constitutivo: Gran cantidad de predios no registrados. Falta de formación del ciudadano medio para asumir la dinámica de la inscripción constitutiva. Problema de quienes han adquirido propiedad y no han registrado. (Propietarios que se vuelven poseedores) Falta de un catastro eficiente. Soluciones transitorias (registrados, no registrado, registables y no registrables, no retroactividad en los adquirente anteriores a la reforma)