ROSARIO GUERRA MACEDO VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

 Forma parte de la SINARP y lo integran los siguientes registros: ◦ Registro de predios, ◦ Registro de Concesiones para la Explotación de servicios públicos y ◦ el Registro de Derechos Mineros  Los Registros Públicos fueron creados por Ley de 2 de enero de 1888 bajo el gobierno Andrés Avelino Cáceres. Se crea el Registro de la Propiedad inmueble como una dependencia de la Corte Suprema de Justicia.

PROPIEDAD INMUEBLE Ley  Ley 27755: UNIFICA LOS REGISTROS DE PREDIOS RURALES D. LEG 667 PREDIAL URBANO D. LEG. 495

 El Predio (Finca) constituye la unidad de inscripción: Urbano, Rústico (rural y ubicados en áreas de expansión urbana), Eriazos  Se rige por el sistema de folio real  Se rige por la técnica de inscripción a diferencia de la transcripción.  Se inscriben mayoritariamente actos de naturaleza real.  Naturaleza personal o obligacional son excepcionales: Opción, arrendamiento, reserva de propiedad, pacto de retroventa.  Surte los efectos de todo Registro Jurídico: A favor del titular registral (legitimación y oponibilidad) y a favor de terceros (fe pública), publicidad y prioridad.

 “Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada, y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes regidos por leyes especiales.”  Art. 3 – Reglamento de la Ley N° (concordante con el art. 954 del CC)‏

 1. El predio  2. El titular  3. El derecho PROPIETARIOS

 1. No es temporal o intermitente, sino sostenida e ininterrumpida.  2. Quien realiza la publicación es el Estado.  Lacruz Berdejo la denomina “heteropublicación” dado que quien publica es un sujeto extraño (distinto) a los intervinientes.  Es una publicación de acontecimientos que interesan a situaciones de Derecho privado, realizada por la Administración.

 Los terceros se verán afectados o perjudicados por las situaciones jurídicas publicadas aun cuando no hubieran accedido a su conocimiento efectivo.  Ello por cuanto la cognoscibilidad general produce oponibilidad erga omnes.

 El fin principal es la “seguridad jurídica”, que reconoce 2 vertientes:  1. Seguridad estática (tutela de derechos), por la cual ningún titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento.  Se encuentra garantizada por el principio de “legitimación registral” (art CC) y por la garantía de “intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme” (art. 3 lit. b de la Ley N°

 2. Seguridad dinámica (seguridad del tráfico), referida a que el adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevada a cabo.  Se encuentra garantizada por el principio de oponibilidad (art CC) y por el principio de fe pública registral (art CC).

 SENTENCIA DEL TC Exp AI-TC: “El principio de seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado Constitucional de Derecho.  “Su reconocimiento es implícito en la Constitución, aunque se concretiza con meridiana claridad a través de distintos dispositivos constitucionales: art a y d y 139 inciso 3.”

 “No es suficiente saberse titular por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el Derecho.”.

 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.  2.- Los contratos de opción.  3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.  4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. .

 5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.  6.- Los contratos de arrendamiento.  7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.  8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.  9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles

 Regla general: Exclusión de derechos obligacionales que no tengan repercusión directa sobre el predio.  Numerus clausus de los derechos reales: art. 881 del Código Civil (sólo los regulados en el Libro V y otras leyes).  Condiciones suspensivas o resolutorias (numeral 4 del art. 2019): en la etapa del cumplimiento es que se produce el efecto real; sin embargo las condiciones pueden acceder al registro en el mismo asiento del acto condicionado.

I Actos referidos a la descripción del Predio ◦ Inmatriculación: Predios Urbanos y Predios Rurales ◦ Habilitaciones Urbanas ◦ Inscripción de Posesiones Informales. ◦ Parcelación de Predios Rurales ◦ Independización: Predios Urbanos, Predios rurales ◦ Acumulación: Predios Urbanos, Predios Rurales ◦ Declaratoria de Fábrica ◦ Reglamento Interno ◦ Jurisdicción Nomenclatura y numeración

 II TRANSFERENCIAS ◦ Compraventa ◦ Pacto de Reserva de Propiedad ◦ Arrendamiento Venta ◦ Arrendamiento Financiero ◦ Cláusula Resolutoria Expresa ◦ Resolución de Pleno Derecho ◦ Dación en Pago o Permuta ◦ Por Sucesión ◦ Adjudicación por Fenecimiento de Sociedad de Gananciales

 Donación  Reversión  Aportes Societarios y a EIRL  Transferencia por Escisión Fusión o Reorganización Simple  Mandato sin Representación  Expropiación

 III CARGAS Y GRAVÁMENES ◦ Hipoteca ◦ Embargos y Otras medidas cautelares ◦ Caducidad de Gravámenes ◦ Caducidad de Gravamenes ◦ Anticresis ◦ Bloqueo Registral ◦ Prescripción adquisitiva

 Bloqueo: Decreto Ley Nº  Bloqueo por Presunta Falsificación: Directiva SUNARP-SN  Código Único Catastral: Ley ◦ Reglamento D.S JUS ◦ Directivas SNCP/SNC Y SNCP/CNC

 No hay regulación sobre el contenido de una correlación  Áreas Naturales Protegidas: Ley ◦ D.S AG ◦ Directiva SUNARP/SA  Concesiones de Obras Públicas  Concesiones de Explotación de  Servicios Públicos.  Otras Concesiones Especiales Directiva SUNARP/SA

 Todos los regulados en la sección III y IV del Libro V del Código Civil: Derechos Reales Principales y Derechos Reales de Garantía  No incluye el Derecho de Posesión  Artículo Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles.  D. Leg 667 derogado por el D.Leg 1089

 Contratos de Opción Nuestro ordenamiento civil vigente ha recogido dos modalidades de contratos preparatorios: - El compromiso de contratar - El contrato de opción: Art del Código Civil - Se señala como la principal diferencia con el compromiso de contratar, el hecho que el opcionista puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato y no simplemente su celebración, como en el compromiso de contratar

 El contrato de opción confiere al opcionista el privilegio de la prelación frente a otra persona para celebrar el contrato definitivo dentro del plazo y condiciones determinados,  Será oponible a terceros siempre que haya quedado debidamente registrado de conformidad con lo establecido en el inciso 2 del artículo 2019 concordado con el artículo 2023 del Código Civil

 CONTRATO DE OPCIÓN  “Conforme a lo previsto por el artículo 1544 del Código Civil, es válido el contrato de compraventa en que el precio sea fijado por un tercero designado en el contrato o a designarse posteriormente. En tal sentido, la estipulación de que el precio de venta será determinado por un tercero no implica que el contrato preparatorio de opción no contenga todos los elementos del contrato definitivo pues diferir la determinación del precio a la voluntad de un tercero implica un contrato de compraventa completo”.  Resolución N° SUNARP-TR-L

 Busca:  a) se resuelva el contrato de compraventa registrado  b) se deje sin efecto la cancelación del pacto de retroventa registrada  Es controvertido por una presunta transgresión al principio de legitimación

 INSCRIPCIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA  “Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto de retroventa, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito puede perjudicarse con dicha resolución.”  Res: SUNARP-TR-L

 PACTO DE RETROVENTA  El pacto de retroventa no constituye un obstáculo para la inscripción que efectúa quien adquirió el predio sujeto a dicho pacto  Res: SUNARP-TR-A

 Pleno XXV se aprobó como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio:   NATURALEZA DEL PACTO DE RETROVENTA  La naturaleza del plazo legal o convencional del pacto de retroventa es uno de caducidad.  Cancelación de la inscripción del pacto de retroventa:  Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil, sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio.  Pleno XXV celebrado los días 12 y 13 de abril de 2007 y publicado en el diario oficial El Peruano el 15 de junio de 2007.

 COMPRAVENTA CON PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD  “Cuando aún no ha operado la transferencia de dominio del inmueble como consecuencia de haberse pactado en el contrato de compraventa un pacto de reserva de propiedad, solamente se registra dicho pacto de reserva de propiedad en el rubro de cargas y gravámenes.”  Res: SUNARP-TR-L

 - Debe estar previamente inscrito en el rubro de gravámenes  Para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente se presentará escritura pública o formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha operado la transferencia.  La constitución de hipoteca con el pacto de reserva de propiedad son incompatibles

 Jurisprudencia reiterada  RESTRICCIONES A LA PROPIEDAD  “Las restricciones establecidas por pacto entre las partes que importen claramente una limitación temporal a alguno de los atributos del derecho de propiedad sí son actos inscribibles en el registro.  El derecho de adquisición preferente es el que establece la forma y modo de ejercer este derecho, constituye una limitación a la propiedad y por lo tanto es un acto inscribible.”  Res: SUNARP-TR-L

 RESTRICCIONES A LA PROPIEDAD  Las restricciones establecidas por pacto entre las partes que importen claramente una limitación a alguno de los atributos del derecho de la propiedad son actos inscribibles  Res: SUNARP-TR-A

 RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD  Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil.  Criterio sustentado en la RES SUNARP-T

 Segundo precedente aprobado en el LXXXIV Pleno del Tribunal Registral,  El contrato de comodato no resulta ser un acto inscribible en el Registro de Predios, por ser un derecho personal y no estar contemplado en las excepciones que señala la Ley.”  Criterio interpretativo sustentado en la Resolución Nº ORLC/TR del 23/07/2001.

 ACTO NO INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE PREDIOS  “El reconocimiento del atributo de uso minero gratuito otorgado a favor de una empresa minera es un acto inscribible exclusivamente en el Registro de Derechos Mineros, no siendo procedente su inscripción en el Registro de Predios por tratarse de un derecho vinculado a la concesión minera de un bien distinto y autónomo respecto del predio en el que se ubica, encontrándose ambos sujetos a normas y Registros distintos.”  Resolución SUNARP-TR- L entre otros

 RATIFICACIÓN DE COMPRAVENTA  Es inscribible la ratificación de un acto jurídico inscribible, pues la torna eficaz. Sin embargo la ratificación no podrá acceder al Registro si ya se inscribió- sin reserva ni condición alguna- el acto jurídico que ratifica, salvo que previa o simultáneamente se inscriba su declaración judicial de ineficacia  Res: SUNARP-TR-A

 COMPROMISO DE CONTRATAR  "Mediante el compromiso de contratar no se transfiere ni modifica ningún derecho real del predio, y dado que no se encuentra contemplado como acto registrable en el artículo 2019 del Código Civil, como sí lo está el contrato de opción, se desprende que constituye un acto no inscribible".  Resolución N° SUNARP-TR-L

 DIVORCIO NO ES ACTO INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE PREDIOS  “Conforme a lo previsto por el numeral 1 del artículo 2019, son inscribibles en el Registro de Predios, los actos o contratos que importen una mutación en los derechos reales inscritos. En tal sentido, el divorcio no es un acto inscribible en el Registro de Predios porque no implica en sí mismo mutación en los derechos reales inscritos, siendo que el acto inscribible es la consecuencia del divorcio como es la adjudicación de los bienes por liquidación de la sociedad de gananciales”.  Res: SUNARP

 ACTO NO INSCRIBIBLE  “El acta de defunción no resulta inscribible en el Registro de Predios por no estar inmersa en alguno de los supuestos previstos en el artículo 2019 del Código Civil”.  Res: SUNARP-TR-L

 ACTO NO INSCRIBIBLE  “La solicitud de conciliación, además de constituir un documento privado, no contiene un acto o derecho susceptible de inscripción en el Registro de Predios.”   Res: SUNARP-TR-L

 OBLIGACIONES DE HACER  "Resulta inscribible la hipoteca que garantiza el cumplimiento de obligaciones de Hacer  a cargo de la propietaria. “  Res: TR-A