ANÁLISIS COMPARATIVO DE LOS SISTEMAS REGISTRALES INSTITUTO DE CAPACITACIÓN JURÍDICA ANÁLISIS COMPARATIVO DE LOS SISTEMAS REGISTRALES RAUL E. RIVERA BUSTAMANTE

VIII CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL – Buenos Aires 1989 “La seguridad jurídica, valor esencial del Derecho, afianza la justicia, asegura la libertad, propende a la paz social y, por todo ello, resulta ineludible para realizar el bien común. Dicha seguridad debe alcanzar tanto a la titularidad y al contenido de los derechos como a la protección del tráfico sobre los mismos……..” 2

SEGURIDAD JURÍDICA EN LA LEY N° 26366 ARTÍCULO 3.- SON GARANTÍAS DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS: B) LA INTANGIBILIDAD DEL CONTENIDO DE LOS ASIENTOS REGISTRALES, SALVO TÍTULO MODIFICATORIO POSTERIOR O SENTENCIA JUDICIAL FIRME; C) LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS DERECHOS DE QUIENES SE AMPARAN EN LA FE DEL REGISTRO

SEGURIDAD JURÍDICA Afirma la certeza y la permanencia de las situaciones jurídicas La seguridad jurídica tiene como finalidad: La protección del individuo El sistema jurídico ha sido establecido términos iguales para todos, mediante leyes susceptibles de ser conocidas, que sólo se aplican a conductas posteriores - y no previas Importa claridad y coherencia del sistema legal y estabilidad del orden jurídico. Otorga predictibilidad en la toma de decisiones

SEGURIDAD JURIDICA FINALIDAD DEL DERECHO REGISTRAL DE LOS DERECHOS SUBJETIVOS (TITULARES DE DERECHOS) SEGURIDAD ESTÁTICA SEGURIDAD JURIDICA VALOR ESENCIAL DEL DERECHO PROTECCION DEL INDIVIDUO DEL TRÁFICO JURÍDICO (ADQUIRIENTES DE DERECHOS) SEGURIDAD DINAMICA

ALCANCE GENERAL DE LA PUBLICIDAD Es un medio de divulgación y conocimiento de situaciones o acontecimientos Permite que dichas situaciones sean notorias y manifiestas No garantiza el conocimiento absoluto de todos La publicidad es opuesta a la clandestinidad El objeto de la publicidad no está restringido y puede ser cualquier clase de acontecimiento

MARCO PREVIO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL SIEMPRE HA EXISTIDO LA NECESIDAD DE DIVULGAR SITUACIONES (Actos o Derechos) RELEVANTES AL RESTO DE LA COMUNIDAD POR SUS IMPORTANTES EFECTOS JURÍDICOS SE UTILIZARON FORMALIDADES NEGOCIALES EXTERNAS EN COMUNIDADES REDUCIDAS: Inscripciones Grabadas en piedras u obeliscos o mediante mojones en finca (Babilonia, Egipto y Grecia) Pregones y Edictos (Asiria y Grecia) Testigos o Autoridad (Atenas) o Magistrado (Roma) Avisos en Reuniones Públicas (España)

MARCO PREVIO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL CON EL SURGIMIENTO DE LA CIUDAD MODERNA Y SU MASIFICACIÓN, CON OTRO TIPO DE CONVIVENCIA SOCIAL, LOS SISTEMAS INCIPIENTES DE PUBLICIDAD PIERDEN SENTIDO EN LAS CIUDADES SURGE EL ANONIMATO DE SUS HABITANTES (Siglo XVII) EN ESE MARCO SE DEBILITA LA CERTIDUMBRE Y SEGURIDAD EN LA CONTRATACIÓN DE LA PUBLICIDAD POSESORIA (PUBLICIDAD FÁCTICA) SURGE EN EUROPA UN MEDIO SUSTITUTO Y EFECTIVO DE PUBLICIDAD, EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

PUBLICIDAD REGISTRAL Constituye exteriorización sostenida e ininterrumpida de situaciones jurídicas Produce cognoscibilidad general respecto de terceros tutela los derechos y seguridad del tráfico de los mismos Es organizada e instrumentalizada por el Estado Produce eficacia sustantiva Busca exteriorizar acontecimientos relevantes para el derecho produciéndole efectos jurídicos Su fin es otorgar seguridad jurídica

PUBLICIDAD REGISTRAL DIFERENCIA CON PRINCIPIOS REGISTRALES Los Principios Registrales son las características o rasgos fundamentales que presenta un sistema registral, son los instrumentos a través de los cuales se alcanzan los fines de la publicidad registral. En cambio la publicidad registral es el objeto principal del derecho registral, es su esencia, generadora de la cognoscibilidad general.

PUBLICIDAD MATERIAL Y FORMAL EFECTOS MATERIALES DE LA PUBLICIDAD (efecto abstracto) *Produce cognoscibilidad general *Oponibilidad erga omnes (respecto a todos) hacia terceros NUMERAL I RGRP.- El registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos EFECTOS FORMALES *Lo constituyen todos aquellos medios a través de los cuales los terceros pueden acceder al conocimiento efectivo de la situación publicitada. *Los registros son públicos, pueden ser consultados por cualquiera *Se acceden a los certificados, manifestaciones y otros *Medio efectivo para tomar conocimiento –posibilidad de conocer NUMERAL II RGRP.- El registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral.

REGISTROS JURIDICOS Son instituciones jurídicas y no meros archivos Generan eficacia sustantiva, generada del hecho publicitario Aseguran certeza de información Están integrados de manera sistemática y están dotados de un conjunto de principios

REGISTROS ADMINISTRATIVOS Son archivos informativos estadísticos o de conservación No aseguran certeza de información Su eficacia sustantiva es nula o muy escasa Carecen de principios y sistemática No generan efectos sustantivos Principalmente están orientados a satisfacer un servicio público

REGISTRO DE DERECHOS VS. ARCHIVO DE AVISOS EN LOS ARCHIVOS DE AVISOS No calificación registral: Acceso al Registro de “actos inválidos”. La calificación se despliega hacia “agentes externos no oficiales”. Mercado jurídico crea mecanismos alternativos ante la no calificación y acceso de actos nulos al registro: “El Seguro de Títulos”. No seguridad jurídica. Costos de transacción en la información, son altos.

REGISTRO DE DERECHOS VS. ARCHIVO DE AVISOS EN LOS REGISTROS DE DERECHOS Existe calificación. No acceso de actos nulos al Registro. La calificación la despliega un ente estadual de manera rigurosa, segura y oficial Mercado Jurídico no requiere de mecanismos alternativos, Dan seguridad jurídica. Costos de transacción en la información son más bajos, pues se publican actos válidos.

SISTEMAS DE SEGUROS DE TÍTULOS SE IMPULSAN EN EEUU – SIGLO XIX SE CONTRATAN POLIZAS DE SEGUROS SE HACE EFECTIVO EL RESARSIMIENTO O REPARACIÓN EN CASO PERDER EL INMUEBLE POR MEJOR DERECHO DE UN TERCERO O EXISTENCIA DE GRAVAMENES OCULTOS LAS COMPAÑÍAS DE SEGUROS HAN SUSTITUIDO EL REGIMEN DEL REGISTRO JURIDICO LAS COMPAÑIAS DE CONTRATACIÓN INMOBILIARIA ESTAN EN CONEXIÓN CON LAS COMPAÑIAS DE SEGUROS

SISTEMAS REGISTRALES

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN Ordenanza Inmobiliaria de 1872 – CC. 1896 SISTEMA ABSTRACTO.- La transferencia de propiedad o cualquier otro derecho real opera a través del acuerdo abstracto (voluntad de transferir y adquirir) y la consiguiente inscripción, el cual esta desligado del negocio causal Los cambios reales no negociales o los mortis causa, se producen sin necesidad de inscripción SISTEMA DE FOLIO REAL.- Una Hoja por cada finca – Cuaderno de 12 páginas, que comprende el encabezado con los datos del inmueble y tres secciones: 1- Relaciones de propiedad 2- Cargas y limitaciones en general. 3- Hipotecas y gravámenes pecuniarios

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN PRINCIPIO DEL CONSENTIMIENTO (del afectado – declaración unilateral) salvo en las transmisiones de dominio. (Que requiere voluntad de transferir y de adquirir) PRESUNCIÓN DE EXACTITUD (admite prueba en contrario – cabe posibilidad que inscripción se anule) PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL – Protege al adquiriente de Buena Fe Los derechos se gradúan o jerarquizan en virtud de la PRIORIDAD en la inscripción. RECHAZA PRINCIPIO DE LEGALIDAD – el registrador ejerce limitadas funciones calificadoras- nunca enjuicia validez del negocio causal – se limita a comprobar consentimiento.

SISTEMA REGISTRAL FRANCES EFICACIA NEGATIVA DEL ASIENTO (INOPONIBILIDAD) El Título No Inscrito es inoponible al título inscrito. El Principal efecto sustantivo es que la inscripción funciona como condición de oponibilidad a terceros: Los títulos no inscritos no perjudican a terceros. Mero Instrumento de Publicidad del derecho ya creado extraregistralmente; a lo cual se le adiciona como único efecto sustantivo el de la protección ante titulares incompatibles TRACTO SUCESIVO.- Después de 1955 se exige obligatoriamente el tracto sucesivo, es decir el transmitente debe tener inscrito su derecho TRANSCRIPCIÓN ES OBLIGATORIA .

SISTEMA REGISTRAL FRANCES Ley del 25-03-1855 SISTEMA DE TRANSCRIPCIÓN: El documento inscribible se copia o sencillamente se archiva íntegramente el documento, normalmente se incorpora el título en legajos cronológicos. Han pasado de la transcripción, mediante la copia integra en el Libro, a una incorporación física en archivo, DE FOLIO O FICHERO PERSONAL.- La Persona, el titular registral, es el eje de la publicidad y los actos jurídico- reales que le afectan se consignan en una ficha. Se lleva una ficha por cada propietario o titular de derechos reales, en la misma se consignan los inmuebles por cada titular – Actualmente se lleva un doble fichero, Ficha por titular y ficha por finca. NO TIENE EFICACIA POSITIVA.- La transcripción no le hace bueno, ni le da certeza al adquiriente del acto transcrito.

SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL Ley Hipotecaria de 1861 1944 - CON EFECTOS DE PRESUNCION DE EXACTITUD Y PROTECCION DE TERCEROS.- Se reconoce a la inscripción registral un cierto valor sustantivo, que se traduce en una presunción de verdad del contenido de las inscripciones, verdad que a la que se le da la categoría de VERDAD OFICIAL, susceptible de prueba en contrario; la cual se convierte en invulnerable cuando un tercero, al contratar, confía en ella y obtiene su inscripción. En los sistemas registrales relativos como el de España y el Perú, dicho efecto descansa en el Principio de Legitimación y en el Principio de Fe Pública Registral SISTEMA DE INSCRIPCIÓN O EXTRACTO.- El Registrador con amplias facultades para la calificación, determina mediante extracto, las circunstancias esenciales del título, que han de conformar el asiento Registral dentro del marco legal, se incorpora en el asiento solo la parte del título que resulta trascendente para terceros

SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL EL REGISTRO SE ORDENA POR FINCAS (FOLIO REAL) actos entrelazados por el tracto sucesivo SISTEMA CAUSAL.- La inscripción tiene una base causal es decir la misma refleja el negocio causal que le dio origen (titulo). El titulo es la causa-eficiente de la inscripción registral No podemos separar el titulo con respecto al asiento, estos son extractos formales del título SISTEMA DE CALIFICACIÓN ABSOLUTA.- Solo pueden acceder al registro títulos válidos y para ello se exige como regla general –no exenta de excepciones- la necesidad de forma pública y siempre un control de legalidad por parte del registrador de los títulos que pretenden obtener publicidad registral

SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL REGISTRO DE INSCRIPCIÓN NO CONSTITUTIVA.- (Declarativa) el registro publica derechos constituidos fuera del mismo. NO SE CONSERVAN LOS TÍTULOS ARCHIVADOS.- Los títulos que contienen los actos o derechos no se archivan y se devuelven al interesado. EL REGISTRO NO ES UN ORGANO DE LA ADMINISTRACIÓN y el registrador no es un funcionario administrativo

ACTA TORRENS O SISTEMA AUSTRALIANO Australia del Sur - 1858 El ESTADO garantiza que el titular registral tiene un título perfecto FOLIO REAL – Registro por fincas – Libro de Registros se organiza archivando los certificados de títulos y concesiones de la Corona DUPLICADO DEL CERTIFICADO DE TÍTULO – Se entrega al titular un duplicado que no constituye un título real – La prueba de titularidad no resulta del duplicado sino del Libro del Registro INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA – Los derechos reales inmobiliarios dependen de la registración, la misma crea o transmite el derecho. PRINCIPIO DE INVULNERABILIDAD (Efecto convalidante – sanatorio de vicios)– Presunción de Validez – Presunción de integridad – Presunción de Exactitud (Presunciones Juris et de iure)

ACTA TORRENS O SISTEMA AUSTRALIANO Hay un Fondo de Seguro No hay intervención notarial Rigurosa comprobación de consistencia física de fincas Extrema lentitud en la tramitación –inscripción puede durar hasta un año- comprende evaluación jurídica de documentación que justifica el derecho y evaluación de finca sobre el terreno y comprobación de planos amplias facultades calificadoras del registrador – juez de tierras Han surgido asesores inmobiliarios (corredores) tasa 0.75% al 2% del valor del predio Existe un catastro que garantiza consistencia de datos físicos

SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS VINCULA EN LO JURÍDICO REGISTRAL A LOS REGISTROS DE TODOS LOS SECTORES PÚBLICOS. NO ESTÁN COMPRENDIDOS LOS REGISTROS ADMINISTRATIVOS Y LOS REGISTROS NORMADOS POR LAS DECISIONES NºS. 291, 344, 345 Y 351 DE LA COMISIÓN DEL ACUERDO DE CARTAGENA. (PROTECCIÓN A LA PROPIEDAD INTELECTUAL) FINALIDAD MANTENER Y PRESERVAR LA UNIDAD Y COHERENCIA DEL EJERCICIO DE LA FUNCIÓN REGISTRAL EN TODO EL PAÍS, ORIENTADO A LA ESPECIALIZACIÓN, SIMPLIFICACIÓN, INTEGRACIÓN Y MODERNIZACIÓN DE LA FUNCIÓN, PROCEDIMIENTOS Y GESTIÓN DE TODOS LOS REGISTROS QUE LO INTEGRAN.

REGISTROS INTEGRADOS R. DE LA PROPIEDAD INMUEB. R. DE BIENES MUEBLES R. DE PER. JURÍDICAS R. DE PER. NATURALES

GARANTIAS DEL SINARP La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales; La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme; La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro; y La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que correspondan conforme a Ley

SISTEMA REGISTRAL PERUANO

PRESUNCIONES REGISTRALES Relativa - Absoluta Reconoce a la inscripción registral un valor sustantivo: Se traduce en una presunción de verdad del contenido de las inscripciones, verdad que a la que se le da la categoría de VERDAD OFICIAL, susceptible de prueba en contrario.(Art. 2013 C.C. y Numeral VII R.G.R.P.) Se convierte en invulnerable cuando un tercero adquiriente a título oneroso y de buena fe, al contratar, confía en ella y obtiene su inscripción. (Art. 2014 C.C. y Numeral VIII R.G.R.P.)

CARACTERES DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO SISTEMA CAUSAL.- La inscripción tiene una base causal es decir la misma refleja el negocio causal que le dio origen (titulo). el titulo es la causa-eficiente de la inscripción registral SISTEMA DE EXTRACTO.- El Registrador con amplias facultades para la calificación, determina mediante extracto, las circunstancias esenciales del título, que han de conformar el asiento Registral dentro del marco legal, se incorpora en el asiento solo la parte del título que resulta trascendente para terceros. SISTEMA DE FOLIO REAL REGISTROS INTEGRADOS EN EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

PRINCIPIOS REGISTRALES CLASIFICACION:   1.- PRINCIPIOS REFERIDOS A LOS REQUISTOS DE INSCRIPCION ROGACION TITULACION AUTENTICA LEGALIDAD TRACTO SUCESIVO ESPECIALIDAD 2.- PRINCIPIO REFERIDOS A LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCION LEGITIMACION FE PUBLICA REGISTRAL PRIORIDAD PREFERENTE PRIORIDAD EXCLUYENTE OPONIBILIDAD

PRINCIPIOS DE ROGACION ART. 2011 DEL CÓDIGO CIVIL Y ART. III DEL TP DEL RGRP PRINCIPIO DE LA VOLUNTARIEDAD, PETICION O DE SOLICITUD NO PROCEDE LAS INSCRIPCIONES DE OFICIO Instancia de otorgantes del acto o derecho o tercero interesado ALCANCES: Todos los actos inscribibles contenidos en el titulo, salvo reserva expresa EXCEPCIONES A LA ROGATORIA Error Material (ART. 76 RGRP) Hipoteca Legal (ART. 1119 DEL C.C.) Procesos a cargo de COFROPI(ART. 1 DE LA LEY N° 26785) MODALIDAD DE LA ROGATORIA SOLICITUD (ART. 12 RGRP) – No en presentación masiva (Oficio) PRESENTACION EN LINEA PRESUNCION DE REPRESENTACION (Del adquiriente o beneficiado), salvo indicación expresa que actúa en interés de otro NO RECEPCION DE COPIAS SIMPLES (salvo rectificación error material, normas, documento inscrito)

PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTENTICA Art. 2010 Código Civil y ART. III TP RGRP Medio de garantía de actos válidos y perfectos Por principio las inscripciones se practican sobre la base de los documentos públicos. Excepcionalmente, se realizan inscripciones sobre la base de documentos privados Traslados o Copias Certificadas (ART. 9 DEL RGRP) EXCEPCION AL INSTRUMENTO PUBLICO INSTRUMENTO PRIVADO (ART. 10 RGRP): Declaración Jurada (Caducidad), Formulario Registral (Ley Nº 27157 y otros), Rectificación por documento fehaciente (Art. 85 RGRP), documento privado con firma certificada 40 UIT (Ley 26702)

PRECEDENTE VINCULADO AL P. TITULACIÓN AUTENTICA OMISION DE DATOS EN EL TITULO “Si en el documento judicial o administrativo que da mérito para la inscripción se ha omitido algún dato que deba constar en el asiento, dicha omisión puede ser subsanada con la presentación de documentos complementarios, tales como el DNI, partida de matrimonio, partida de defunción, declaración jurada o carnet de extranjería, entre otros, sin requerirse resolución aclaratoria”. L PLENO - Criterio sustentado en la Resolución Nº 993-B-2008-SUNARP-TR-L del 15 de setiembre de 2008

SUSTENTO DEL PRECEDENTE El Art 7 del TUO del Reg. Gral, de los Registros Públicos, establece que forman parte del título los documentos complementarios, es decir aquellos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción, pero coadyuvan a que esta se realice La exigencia del Registro sobre los datos complementarios, no está circunscrita al instrumentos principal; precisándose sólo que la misma debe constar en el asiento de inscripción

PRINCIPIO DE LEGALIDAD (Alcances de la Calificación) Díez Picazo, señala “La función calificadora no comprende (...) todo el contenido del título, sino que versa sobre determinados elementos o circunstancias del mismo, que por su trascendencia es necesario controlar con todo rigor” Gómez Gálligo, señala “Solo pueden acceder al Registro títulos válidos y para ello se exige como regla general –no exenta de excepciones- la necesidad de forma pública y siempre un control de legalidad por parte del registrador de los títulos que pretenden obtener publicidad registral”

PRINCIPIO DE LEGALIDAD Art. 2011 Código Civil, Numeral V TP y Art. 32 RGRP Títulos son sometidos a un control de legalidad Los actos y derechos inscritos deben tener certeza o al menor una presunción de exactitud Solo es inscribible lo que es valido y eficaz

PRINCIPIO DE LEGALIDAD ALCANCES Adecuación del Título con asientos de inscripción y complementariamente con antecedentes registrales (verificación RENIEC) Obstáculos que emanen de la partida Validez y naturaleza inscribible del acto Formalidad del título Si título cumple disposiciones legales y requisitos Competencia de funcionario administrativo o Notario Capacidad de los otorgantes y representación invocada *Complementariamente se efectuarán búsquedas y Rectificaciones

PRECEDENTE VINCULADO AL P. DE LEGALIDAD PRECISIÓN DE LOS ALCANCES DE LOS PRECEDENTES SEXTO DEL SEGUNDO PLENO Y DÉCIMO OCTAVO DEL DÉCIMO PLENO “La aplicación de los Precedentes de Observancia Obligatoria referidos al nombre y a la identificación del predio aprobados en los Plenos Segundo y Décimo del Tribunal Registral, implican la inscripción del acto rogado, no requiriéndose la rectificación en la partida en la que se extenderá la inscripción ni en otros Registros”. L PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 121-2008-SUNARP-TR-T del 20 de junio de 2008 y Nº 205-2009-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2009.

SUSTENTO DEL PRECEDENTE VINCULADO AL P. DE LEGALIDAD No es necesario inscribir previamente la rectificación por discrepancia Los factores de conexidad deben evaluarse en forma conjunta por ello no basta un solo elemento Se debe atender al principio de simplicidad y Economía Procesal de la Ley del Procedimiento Administrativo General Simplicidad: Los trámites deben ser sencillos, eliminándose la complejidad innecesaria Economía Procesal: Se da al trámite la mayor dinámica posible, evitando actuaciones procesales, se busca ahorro de tiempo, gasto y esfuerzo.

PRECEDENTE VINCULADO AL P. DE LEGALIDAD PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL DE BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO PRECEDENTE VINCULADO AL P. DE LEGALIDAD PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL DE BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO “No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva responsabilidad del Notario , evaluar la aplicación o inaplicación de la Ley Nº 29618 hacha por el citado profesional dentro de un procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva de propiedad” LXXXIV PLENO - Criterio sustentado en las resoluciones Nº 003-2012-SUNARP-TR-T del 16/01/2012

SUSTENTO DEL PRECEDENTE La aplicación, inaplicación e interpretación de disposiciones legales en un procedimiento notarial no contencioso, forma parte de la motivación del Notario y constituye un asunto propio de la validez de tales actos, no calificable en sede registral. A los Notarios se les aplica supletoriamente los arts. II y IV del T.P. del CPC reconociéndosele como Director del proceso encargado de aplicar el Derecho al caso concreto; solo a el le compete aplicar el Derecho que corresponda. El art. 12 de la Ley Nº 26662, establece que el documento Notarial es auténtico y produce todos sus efectos. No corresponde al Registrador calificar la motivación jurídica de la declaración notarial.

CALIFICACIÓN ATENUADA O LIMITADA – Art. 36 LEY N° 28677 La calificación de legalidad así como la validez del acto inscribible y la capacidad de los otorgantes por parte del Registrador se limitará únicamente a lo que se desprenda del contenido del Formulario de Inscripción y su certificación. El Registrador no podrá solicitar en ningún caso la presentación del acto jurídico constitutivo de la garantía mobiliaria o generador del acto inscribible. Tampoco podrá exigirse la presentación de los documentos que certifiquen el pago de tributos de cualquier clase para la inscripción de los diversos actos inscribibles.

CALIFICACIÓN DE MANDATOS JUDICIALES Alcance de Mandatos Judiciales Mandatos de inscripción o anotaciones preventivas La función registral y la función jurisdiccional están al servicio de la seguridad jurídica como valor del derecho (Tutela Jurisdiccional y Seguridad del Trafico Jurídico)

CALIFICACIÓN DE MANDATOS JUDICIALES Art. 2011.- Segundo Párrafo "Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro."

PRECEDENTE: CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES “El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral”. V PLENO - Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 452-1998-ORLC/TR del 04 de diciembre de 1998, Nº 236-1999-ORLC/TR del 21 de setiembre de 1999, Nº 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de 2000, y otras

FUNDAMENTO DEL PRECEDENTE 2 do. Párrafo del Art. 2011 C.C., “Cuando se trate de parte con una orden de inscripción, el registrador solo podrá solicitar las aclaraciones o información complementaria que precise…” El propio Código Procesal Civil, reconoce la determinación de obstáculos registrales (Art. 656 y 673) El Registrador efectúa una calificación limitada a formalidades extrínsecas, la competencia del órgano jurisdiccional y obstáculos registrales Un Registrador no puede cuestionar un fallo judicial Expedido al interior de un proceso judicial, así no se encuentre ajustado a las normas legales, por constituir el fondo de la resolución, aspecto que no es materia de calificación.

ASPECTOS NO CALIFICABLES DE LOS MANDATOS JUDICIALES La eficacia, validez, fundamento o adecuación a Ley del contenido de las resoluciones. La observancia del orden riguroso del proceso La capacidad procesal de las partes La congruencia de lo resuelto con lo demandado .

PRECEDENTE VINCULADO CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA “La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil”. X PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 375-2003-SUNARP-TR-L del 20 de junio de 2003, Nº 189-2001-ORLC/TR del 30 de abril de 2001 y Nº 100-1999-ORLC/TR del 12 de abril de 1999.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE   Art. 2016 Código Civil y Numeral IX - TP -RGRP Art. 2016 del C.C. “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”. RGRP, título preliminar artículo IX: “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación: principio de prioridad preferente”. Aforismo latino: “prior en tempore potior in jure”, que significa: El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho. Principio de prioridad preferente que indica: "El que primero llega al Registro obtiene la protección registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes".

PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE   Art. 2017 Código Civil y Numeral X - TP -RGRP La inscripción de un derecho determina la imposibilidad de que otros derechos incompatibles se puedan inscribir. Propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan o sean incompatibles con otro, aunque sea de igual o fecha anterior. Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos ni la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero, determinará el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar. Existe cierre condicional y cierre definitivo EXCEPCION: Art. 64 Reglamento de Inscrip. Reg. de Predios: Transferencia realizada por el causante a favor de terceros.

PRECEDENTE VINCULADO AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE TÍTULO INCOMPATIBLE Título Incompatible “Cuando por falta de planos u otra información técnica en el título presentado en primer lugar en el Área de Catastro no pueda determinar si es incompatible o no con el presentado en segundo lugar, deberá procederse a la suspensión de éste último a fin de no afectar el principio de prioridad registral”. XXXVIII PLENO - Criterio sustentado en la Resolución Nº 1013-2008-SUNARP-TR-L- del 19 de setiembre del 2008...

SUSTENTO DEL PRECEDENTE En aplicación del Principio de Prioridad Excluyente, no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito así sea de fecha anterior (Art. 2017 C.C. y X del T.P. del TUO RGRP) Solo se puede denegar el segundo título cuando resulta manifiestamente incompatible. La verificación de la incompatibilidad, requiere de la comparación de información gráfica, y el Informe del Área de Catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos técnicos. Si Catastro no puede determinar si el título es incompatible o no, debe suspenderse el título. Art. 29 (TUO RGRP Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación: a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior;

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Art. 2013 Código Civil - Numeral VII TP RGRP ALCANCES: EXACTITUD (VERACIDAD) HABILITACION AL TITULAR REGISTRAL CONSECUENCIAS: PRESUNCION DE EXACTITUD FRENTE A LA REALIDAD EXTRAREGISTRAL, PRESUNCION RELATIVA IURIS TANTUM, POR CUANTO ES UN REGISTRO DECLARATIVO INTEGRIDAD o VERDAD OFICIAL: LO QUE NO ESTA INSCRITO, NO EXISTE.

PRECEDENTE VINCULADO AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE PRECEDENTE VINCULADO AL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 62 DEL RGRP “Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos”. VIII PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 528-2003-SUNARP-TR-L del 22 de agosto de 2003, Nº 666-2003-SUNARP-TR-L del 17 de octubre de 2003 y Nº 106-2004-SUNARPTR- L del 27 de febrero de 2004. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 62 del Reglamento General de los Registros Públicos (Aprobado por Resolución Nº 065-2005-SUNARP/SN).

SUSTENTO DEL PRECEDENTE APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 62 DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Artículo 62. del TRUO R.G.R.P. (Resolución Nº 126-2012.SUNARO/SN) En tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas; sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se realice afectará a todos los asientos registrales de la partida de menor antigüedad. Por el Principio de Legitimación, los asientos se presumen exactos y válidos No pueden adelantarse los efectos de un cierre de partida que podría o no producirse.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL ART. 2014 Código Civil y VIII TP - RGRP Es el mas trascendente avance en el derecho registral; la medula central y expresión mas clara de los alcances de la protección que brinda el registro al tercero Protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición, que se fundamenta en causas no inscritas. El Principio que nos ocupa se basa en una presunción absoluta de exactitud y cautela La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción del registro no perjudicará al tercero adquiriente de buena fe La buena fe en el adquirente, además de presumirse, queda acreditada por no haber intervenido en el acto o contrato del que deriva su derecho; haber inscrito con anterioridad al del eventual oponente; y, que de los asientos de los Registros Públicos no aparezcan causales de nulidad, rescisión o resolución.

FE PUBLICA REGISTRAL Inexactitud Registral Real Derivativo Valido Oneroso Negocio Jurídico Presupuestos de Aplicación Buena Fe Configuración del Tercero Ausencia de Reflejo de la Inexactitud Inscripción Registral

PRECEDENTE VINCULADO AL P. DE FE PÚBLICA REGISTRAL EFECTOS DE SENTENCIA FIRME SOBRE NULIDAD DE ACTO JURÍDICO “La sentencia firme que declara la nulidad de una transferencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de la demanda respectiva, enervando los asientos registrales incompatibles que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación, tales como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En consecuencia, en la expedición de certificados de dominio y de gravámenes no serán considerados dichos asientos enervados”. XXV PLENO - Criterio sustentado en la Resolución Nº 136-2007-SUNARP-TR-L del 05 de marzo de 2007.

PRECEDENTE VINCULADO AL P. DE FE PÚBLICA REGISTRAL CANCELACIÓN DE DERECHOS DE TERCEROS POR REVERSIÓN “Las causales de caducidad del derecho de propiedad no inscritas, pero que se encuentran recogidas en una norma legal, son oponibles a los terceros adquirientes, y por tanto, procede la inscripción de la reversión a favor del Estado”. . LXII PLENO - Criterio sustentado en la Resolución Nº 1099-2008-SUNARP-TR-L del 10/10/2008

SUSTENTO DE PRECEDENTE VINCULADO AL P. DE FE PÚBLICA REGISTRAL CANCELACIÓN DE DERECHOS DE TERCEROS POR REVERSIÓN La clausula de caducidad, si bien no estaba inscrita si gozaba de una publicidad legal. Las restricciones y limitaciones al derecho de propiedad que provengan de una norma legal, no requieren de la inscripción en un Registro Público para que surtan efecto frente a terceros. No puede invocarse la existencia de terceros de buena fe cuando ya la Ley había publicitado las restricciones a los que estaban sujetos los adjudicatarios. Por la publicidad Legal no se podrá invocar desconocimiento para oponer un derecho

ANOTACIONES PREVENTIVAS Diez Picaso “Asientos registrales de vigencia temporalmente limitada, que enervan la eficacia de la fe pública registral en favor de los títulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles” Art. 64 del R.G.R.P. “Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”

EFECTOS DE ANOTACIONES PREVENTIVAS Efecto de Retroprioridad (Reservar prioridad) Enervar eficacia de fe pública (Remedia Inexactitud del Registro) –Caso Asiento de Contradicción del C.C. Aleman Mecanismo de advertencia a terceros Garantiza el cumplimiento de Actos firmes de posterior ingreso al registro

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO RGRP, título preliminar artículo VI: Que ninguna inscripción salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario. Tracto continuo, que está contenido asimismo, en el artículo 2015 del Código Civil, según el cual ”ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.

PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD Art. 2022 Código Civil El adquiriente no inscrito de un derecho, no lo puede ejercer frente al tercero con derecho inscrito. Titularidad Notoria frente a titularidad clandestina El principio se sustenta en la Cognoscibilidad General del derecho inscrito, no en la diligencia de inscribir. El Título No Inscrito es inoponible al título inscrito. La inscripción funciona como condición de oponibilidad a terceros: Los títulos no inscritos no perjudican a terceros. Es principalmente un Mero Instrumento de Publicidad del derecho ya creado extraregistralmente; a lo cual se le adiciona como único efecto sustantivo el de la protección ante titulares incompatibles

PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD ARTICULO 2022 DEL C.C. “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN Numeral IV TP - RGRP Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral

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