Damian Tabakman FIDEICOMISOS Arq. Damián Tabakman

Damian Tabakman Coyuntura Fideicomisos Fideicomisos Financieros Conclusiones Índice

Damian Tabakman COYUNTURA

Damian Tabakman En países con sistema financiero maduro Bancos captan el ahorro de corto y mediano plazo Fondos de Pensión captan el de largo plazo Ambos prestan a distintos sectores de la economía. Hipotecas son un activo importante Década 90 en Argentina: Dinámica similar Desembarco de grandes bancos internacionales. Desarrollo del negocio de banca retail. Captación del ahorro público masivo Diferencia IMPORTANTE: el Estado absorbía gran parte de la oferta crediticia Dinámica del ahorro

Damian Tabakman Crisis:  Protagonizada por el sector financiero.  Fuerte reducción del volumen de actividad  Salida de los grandes jugadores internacionales  Los bancos dejaron de captar el ahorro Situación macroeconómica actual  Fuerte recuperación de la economía  Altas tasas de crecimiento  Construcción: % importante  Reconstrucción de la capacidad de ahorro, por segmentos Crisis y recuperación

Damian Tabakman En el mercado local  Los inmuebles captan +% del ahorro doméstico  Tendencia creciente  Desintermediación: U$S del inversor al constructor  Alta propensión a invertir en real estate  Aumento de precios en inmuebles de calidad En el mundo  Aumento sistemático en el precio de los inmuebles  Europa y EEUU: 100% en el último lustro.  Caída de tasas de interés  Incentivos al endeudamiento  Malos resultados de inversiones financieras, Internet. Sector inmobiliario

Damian Tabakman Son el gran ausente. Círculo vicioso...  No captan ahorro público de manera relevante.  Tasas pasivas negativas  El crédito no despega  Hipotecas: creció la originación  Tasa fija en pesos (probablemente negativa)  Volumen mínimo en términos absolutos (-10%)  Solo para un nicho de la población  Problemas de oferta: no hay fondeo genuino a largo plazo. Imposibilidad de indexar  Problemas de demanda: desfasaje ingresos / valor de las propiedades. Dificultades para calificar Los bancos hoy frente al real estate

Damian Tabakman Mercado inmobiliario imperfecto. Alertas  Efecto manada hacia el segmento ABC1  Riesgo desarrollista (capta + capital en preventa)  Falta de compradores / usuarios finales  Obras al costo Coyuntura  Excelente momento  Propensión creciente a invertir en real estate  Hay que hacerlo bien !!!  DEBE SER UNA PREOCUPACIÓN DEL SECTOR El fideicomiso es una herramienta que puede ayudar. Contexto actual

Damian Tabakman FIDEICOMISOS

Damian Tabakman Instrumentos privados Sociedades “ad hoc” / Consorcios. Inversores: capital propio y de socios Compradores en preventa Deuda bancaria o privada (hoy poco) Proveedores y contratistas Canje de tierra por metros Instrumentos públicos Pocos en real estate local Equity: colocación de acciones Deuda: emisión de ON Financiamiento tradicional de proyectos

Damian Tabakman Limitaciones sistema tradicional Proyecto inmobiliario: Es complejo, se extiende en el tiempo, + capital involucrado Riesgos contractuales Dificultades para alinear intereses de los participantes, al inicio y en caso de conflictos: arquitecto inversor comprador inmobiliarioconstructoretc. Resolución de problemas ante posibles incumplimientos Riesgos patrimoniales Riesgo desarrollista Riesgo proyecto sobre el patrimonio de los participantes

Damian Tabakman Nueva herramienta EL FIDEICOMISO Es un vehículo legal alternativo a las estructuras societarias tradicionales (S.A. o S.R.L). Crea un patrimonio separado, de afectación Se regula por un contrato, que es ley para las partes PROCEDIMIENTO Agrupamiento fuera de balance de activos homogéneos Pueden ser: Activos reales (inmuebles, proyectos) Financieros (derechos creditorios, préstamos, derechos de cobro presentes o futuros)

Damian Tabakman Partes intervinientes y clasificación FIDUCIANTE: es quien desmembra de su patrimonio, un activo y lo cede al Fideicomiso FIDUCIARIO: es el administrador del activo. Propiedad fiduciaria BENEFICIARIOS: son los que recibirán el producido de la gestión. CLASIFICACIÓN Ordinario / Financiero (oferta pública) Certificados de participación Títulos de deuda Administración / Garantía

Damian Tabakman Esencia del vehículo PATRIMONIO DE AFECTACIÓN Fiduciario: ejerce la propiedad real, limitada en el tiempo, mientras dura el emprendimiento. No integra su patrimonio Contrato fiduciario: puede prever que se hipotequen y se transfieran los activos FIDUCIARIO Debe actuar como “buen hombre de negocios” Está obligado a rendir cuentas No puede ser beneficiario único y preponderante, ni adquirir los bienes. Puede cesar en sus funciones

Damian Tabakman Esquema tipo FIDUCIARIO FIDUCIANTES PROPIETARIOS FIDEICOMISO El Flujo de Fondos pasa por el Fideicomiso. Cuentas Corrientes e Inversiones Transitorias en un Banco AAA. El Fiduciario libera Fondos únicamente contra certificado de avance de obra y dictamen favorable del Auditor de Obra. Auditor Obra COMPRADORES UNIDADES FUNCIONALES BENEFICIARIOS Compradores unidades funcionales Fiduciante Propietario Sociedad Desarrolladora Sociedad Administradora As.Impuestos FIDUCIANTES

Damian Tabakman Cómo encarar un fideicomiso privado Primera pregunta: quién será el Fiduciario. El propio desarrollista o alguien vinculado ? Un banco ? Un profesional independiente reconocido ? Limitaciones, conflicto de intereses El fideicomiso en escenarios de crisis. Ejemplos Aspectos impositivos UNA VENTAJA El fideicomiso permite negocios de inversión colectiva sin estructura societaria

Damian Tabakman Comparación Estructuras Tradicionales Fideicomisos - Esquema conocido - Falta de jurisprudencia - Alineación intereses - Contrato fiduciario - Resolución de conflictos - Riesgo desarrollista - Patrimonio separado - Patrimonio de participantes - Desarrollista tradicional - Fiduciario - Sociedad Administr. - Poco acceso mercado capitales - Oferta pública - Aspectos impositivos

Damian Tabakman FIDEICOMISOS FINANCIEROS

Damian Tabakman Titulización Bursatilización o securitización Transformación de activos ilíquidos en financieros líquidos Enajenación de los derechos de cobro a ser colocados en forma pública Aceleración de los flujos de fondos Requisitos Fiduciario aprobado por la CNV o banco Aprobación Bolsa de Comercio para AFJPs Títulos de deuda senior y subordinados Calificadora de riesgos, auditores

Damian Tabakman Estructura FIDEICOMISO FINANCIERO FIDUCIARIO (BANCO) Constructor Dueño Inmueble Inv. de capital Inv. de renta Patr. Fideicom Inm. existente + obra + ingresos por títulos Deuda $ Títulos de deuda + $ renta obra $ Pago Suscripción de CdeP Inmueble Contraprestación Suscripción de CdeP

Damian Tabakman Fiduciantes: Dueño original de inmueble. Inversores subscriptores de TdeD y CdeP. Fiduciario: Banco (en general especializado) Organizador de la emisión y de la colocación: Banco de Inversión Constructor: Primera línea: solvente y técnicamente probado. Auditoría y Dirección de Obra: Empresa con antecedentes (muy importante) Participantes

Damian Tabakman Oferta Pública Demanda concentrada. Efecto “manada” Plazo de instrumentación vs. Volatilidad del mercado Altos requerimientos formales Baja liquidez relativa de los títulos Tasa atractiva Exigencias Track record Masa crítica Gestión profesional del proyecto Calificación de riesgo Exposición pública

Damian Tabakman CONCLUSIONES

Damian Tabakman  Excelente momento para el sector  Gran propensión a invertir en real estate  Hay alertas  Todos apuntan al mismo segmento  Los desarrollistas captan + capital en preventas  Faltan compradores / usuarios finales  Muchos developers nuevos sin experiencia  Grandes ausentes:  La clase media  El crédito hipotecario  Los bancos Como sector, debemos preocuparnos por todo esto para convertir la coyuntura favorable, en crecimiento sostenido En resumen...

Damian Tabakman  No soluciona:  Los problemas comerciales de un mal proyecto  No crea demanda, si no la hay  No suma capital a un emprendimiento desfinanciado  Pero acota los riesgos para todos los participantes.  Es un marco adecuado para emprendimientos inmobiliarios. Conocer esta herramienta, hoy es una obligación para todos El fideicomiso...

Damian Tabakman …muchas gracias Damián Tabakman Arquitecto, Máster en Finanzas Consultor en Negocios Inmobiliarios Ex Gerente de Negocios Inmobiliarios de Banco Comafi Ex Gerente de Consultoria de RED Ex Business Development Associate de Fortune International Profesor de Postgrados y Máster de Real Estate de las Universidades de San Andrés, UB y Eseade