TRATATIVAS PRECONTRACTUALES Y CONTRATOS PRELIMINARES Dr. Ricardo Rocca 07/04/2014

PERIODO CONTRACTUAL Art. 1154 C.Civ: La aceptación sólo hace perfecto al contrato desde que ella se hubiese mandado al proponente. Entre presentes: Art. 1151 C.Civ. Proyecto art. 980 Nacen obligaciones

Período precontractual Las partes son libres para promover tratativas dirigidas a la formación del contrato, y para abandonarlas en cualquier momento (art. 990 Proyecto) 1era. Manifestación de la libertad contractual: 1° Contratar o no contratar (2° co-contratante; 3° contenido y 4° forma)

Acuerdo parcial Solo concluyen el contrato si se expresa el consentimiento sobre los elementos esenciales particulares. (integración con normas supletorias, usos y costumbres, analogía) En caso de duda se tiene por no concluido

PERIODO PRECONTRACTUAL La etapa de negociación puede producir efectos jurídicos. A pesar de que el contrato aún no se ha perfeccionado las partes se obligan a un cierto comportamiento (buena fe, ejercicio no abusivo, deber de diligencia, deber de confidencialidad). Proyecto arts. 991 y 992

Principios rectores Libertad Igualdad Fraternidad Autoregulación Solidaridad Responsabilidad

Período precontractual C.Civil no lo regula en forma sistémica. Revocación de la oferta (art. 1150). Caducidad de la oferta (arts.1149 y 1795). Aceptante ignora caducidad o revocación (art. 1156). Retractación aceptación (art. 1155).

Promesa contrato real Mutuo art. 2244 Comodato art. 2256 Depósito Proyecto art.1526

Derecho del consumidor: Art. 42 C.N. Los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo,... A una información adecuada y veraz...” Art. 4 LDC: El proveedor está obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercialización.

Responsabilidad precontractual Ihering: Contractual / Faggella Extracontractual V Jornadas Bonaerenses de Derecho Civil 1992: Extracontractual. Se extiende desde el inicio de las tratativas hasta la formación del consentimiento. Ejercicio abusivo del derecho de no contratar (fallo Boston) / Deber genérico de no dañar. Daño efectivamente causado Factor de atribución: culpa / objetiva Interés negativo / Daño moral Fall Suar/ Fideic Ideas –contra Imago

Tratativas previas De acuerdo con la envergadura y complejidad del negocio, las tratativas previas pueden extenderse en el tiempo. Preparatorios: No generan la obligación de concluir un contrato sino que establecen la disciplina de convenios que eventualmente puede celebrarse en el futuro. Minuta o carta de intención.

Proyecto, tratativas... Art. 993: Cartas de intención. Los instrumentos mediante los cuales una parte, o todas ellas, expresan un consentimiento para negociar sobre ciertas bases, limitado a cuestiones relativas a un futuro contrato, son de interpretación restrictiva. Sólo tienen la fuerza obligatoria de la oferta si cumplen sus requisitos.

Tratativas previas: Art. 991 Proyecto: Deber de buena fe. Durante las tratativas preliminares, y aunque no se haya formulado una oferta, las partes deben obrar de buena fe para no frustrarlas injustificadamente. El incumplimiento de este deber genera responsabilidad de resarcir el daño que sufra el afectado por haber confiado, sin su culpa, en la celebración del contrato.

Tratativas previas: Art. 1198: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecturase de buena fe y de acuerdo con lo que verosimilmente las partes pudieron entender, obrando con cuidado y previsión. Art. 902: Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos. Art. 1071

CONTRATOS PRELIMINARES Es un contrato (puro o condicional) jurídicamente contingente, que obliga a la conclusión de otro contrato (definitivo o preliminar) que regulará los intereses de las mismas partes sustanciales.

Contratos preliminares: clasificación. UNILATERALES: Una sola de las partes queda obligada a concluir el futuro contrato. El futuro contrato es un acto jurídico bilateral, por lo tanto hay actividad de ambas partes; pero el preliminar le da el beneficio al acreedor de exigir o no la celebración del definitivo.

Preliminar unilateral: DIFERENCIA CON CONTRATO UNILATERAL: El preliminar unilateral le da la prerrogativa a una sola de las partes; pero ésta a su vez puede obligarse a otra prestación por la prerrogativa (V.gr. Pagar un precio o celebrar otro contrato- ej: derecho de compra de acciones y se obliga a comprar inmueble).

PRELIMINAR BILATERAL Ambas partes quedan obligadas a concluir el futuro contrato Fallo franquicia

CONTRATOS PRELIMINARES: AMBITO: No contratos solemnes absolutos (arts. 838 y 1810 C.Civ.). No contratos reales. SITUACIONES ESPECIALES de PROMESA: Hipoteca (art. 3128. Kiper: es viable) Sociedad civil (Borda):- futura daños - Actual art 1185 C.Civ.

Contratos preliminares en el Proyecto: Deben contener el acuerdo sobre los elementos esenciales particulares que identifiquen el contrato futuro definitivo. Naturaleza contractual. Obligación: celebrar el contrato definitivo. Proyecto: plazo 1 año o menor que se pacte (art. 994).

Promesa de celebrar un contrato Las partes pueden pactar la obligación de celebrar un contrato futuro. El futuro contrato no puede ser de aquéllos para los cuales se exige una forma bajo sanción de nulidad. Es aplicable el régimen de las obligaciones de hacer. (art. 995 Proyecto). Art. 1324 inc. 2° C. Civ. Art. 1185 C.Civ

Contrato de opción Contrato de opción: una de las partes se obliga a celebrar un contrato futuro, si la otra parte manifiesta su voluntad de celebrarlo. Art. 996 El contrato que contiene una opción de concluir un contrato definitivo otorga al beneficiario el derecho irrevocable de aceptarlo. Puede ser gratuito u oneroso y debe observar la forma exigida para el contrato definitivo. No es trasmisible a un tercero excepto que así se lo estipule.

Pacto de preferencia (Art.997 Proyecto) El pacto de preferencia genera una obligación de hacer a cargo de una de las partes, quien si decide celebrar un futuro contrato, debe hacerlo con la otra o las otras partes. Si se trata de participaciones sociales de cualquier naturaleza, de condominio, de partes en contratos asociativos o similares, el pacto puede ser recíproco. Los derechos y obligaciones derivados de este pacto son transmisibles a terceros con las modalidades que se estipulen. Dif:1453 C.Civ

Contrato ad referendum Ar. 999 Proyecto: El contrato cuyo perfeccionamiento depende de una conformidad o de una autorización queda sujeto a las reglas de la condición suspensiva. Fallo Sica/ El Hogar Obrero/ Vicente

Vicente N c/Soc atinoamericana CComD 28/10/10 La circunstancia de que la accionada se hubiera reservado la facultad de dejar sin efecto la llamada "oferta de compra irrevocable" de manera unilateral y en función del resultado que tuviera la auditoría, no tipifica como una condición potestativa prohibida por el CCIV: 542, primera parte; pues la doctrina moderna, sin discrepancias, señala que sólo existe condición meramente potestativa cuando la subsistencia de la obligación se la haga depender del puro arbitrio del obligado -de su capricho

EFECTOS - Doctrina: a) Obligación de hacer b) Indemnizar Jurisprudencia: (Plenario Cazes de Francino) - Proyecto: art. 995 (Obligación de hacer)

SITUACIONES PARTICULARES: 1) OFERTA IRREVOCABLE Art. 1150 del Cód. Civil: Las ofertas pueden ser retactadas mientras no hayan sido aceptadas, a no ser que el que las hubiere hecho, hubiese renunciado a la facutad de retirarlas, o se hubiese obligado al hacerlas, a permanecer en ellas hasta una época determinada.

OFERTA IRREVOCABLE Con plazo (época determinada) Indeterminado: Atenta contra la circulación de bienes Derechos creditorios no son “sine die” No se puede presumir la renuncia a derechos (art. 874 C.Civ). La renuncia puede ser retractada (art. 875 C.Civ.) Se interpreta: Usos / Prescripción / Fijación judicial de plazo

OFERTA IRREVOCABLE: ¿PRECONTRATO? Tesis negativa: Lopez de Zavalía Acto jurídico unilateral Basta con ser aceptada para que se forme el contrato (no requiere un nuevo acto bilateral)

OFERTA IRREVOCABLE ¿PRECONTRATO? Tesis positiva: Acquarone Dos modalidades: a)El oferente se obliga a mantenerla por un plazo y la otra parte acepta ello. En caso de incumplimiento (venta a un tercero antes de ser aceptada), sólo puede reclamarse interés negativo porque no hubo segundo contrato. (Fallo Vicente)

Vicente c/ Soc Latinoamericana Ccom D. 28/10/10 Para que la retractación de una "oferta irrevocable" genere a favor del destinatario una acción resarcitoria por el perjuicio sufrido a raíz, precisamente, de su retractación, esto es, por el incumplimiento de la obligación de no hacer inherente a tal particular oferta -daño al interés negativo- (...), o bien derecho a ejecutar la garantía de cumplimiento que, el oferente hubiera constituido a favor del destinatario, debe tal "oferta irrevocable" no haber estado, ella misma, condicionada de manera alguna

Oferta irrevocable como precontrato: b) Segunda opción: Precontrato de opción Otorga un derecho preferente para la adquisición del bien Las partes no quedan obligadas a celebrar un nuevo contrato sino a desarrollar las bases contractuales contenidas en el preliminar (actividad fungible que puede cumplir el juez).

SEGUNDA SITUACION PARTICULAR: “LA RESERVA”... más preguntas que respuestas! Algunas de las dificultades: No está regulada en la ley. No es uniforme la doctrina y la jurisprudencia en su interpretación Se la ha confundido con otros negocios (boleto, seña) Bajo la misma denominación se hace referencia a negocios diferentes. No hay usos y costumbres unívocos

Reserva: Diferentes situaciones Acto unilateral / Precontrato Reservante-Corredor / Reservante-vendedor ¿Se obliga a retirar de la oferta? Reserva pura (prioridad) / reserva oferta

Reserva: diferentes situaciones Retractación antes de ser aceptada ¿indemnización a favor del corredor? Rechazo/silencio: efectos Aceptación: efectos (concluye CV /se obliga a contratar) Incumplimiento: ¿indemnización tarifada? ¿Para las dos partes? ¿Es una seña?

Autonomía de la voluntad Para interpretar las denominadas “reservas” ha de tenerse en cuenta en primer lugar las circunstancias de cada caso en concreto, pues no es posible sentar criterios uniformes para todos los supuestos. Habría que desentrañar la verdadera intención o finalidad de las partes, es decir se trata de un problema de interpretación.

“Una cosa no es justa por el hecho de ser ley “Una cosa no es justa por el hecho de ser ley. Debe ser ley porque es justa.” Montesquieu Fin de la presentación. MUCHAS GRACIAS!!!