Alicia Puerta de Chacón alipuerta@itcsa.net alipuerta@speedy.com.ar II JORNADAS NACIONALES DE FIDEICOMISO “FIDEICOMISO DE CONSTRUCCION AL COSTO” “DOMINIO FIDUCIARIO” LEY 24.441 Alicia Puerta de Chacón alipuerta@itcsa.net alipuerta@speedy.com.ar

¿Qué significa “Dominio Fiduciario”? Es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. Art. 2662 C.Civ. mod. Ley 24.441

Relación causa-efecto FIDEICOMISO Título-causa DOMINIO FIDUCIARIO Efecto jurídico

FIDEICOMISO (Art. 1 ley 24.441) “Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transfiere la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario”. (Art.1°- Ley 24.441)

FIDES = CONFIANZA COMISO = ENCARGO TRANSMISIÓN A “TÍTULO DE CONFIANZA” La adquisición del fiduciario no es a título oneroso ni gratuito es “neutra”.

ROLES CONTRACTUALES (pluralidad- superposición) SUJETOS o ROLES CONTRACTUALES (pluralidad- superposición) Fiduciario Titular del Dominio fiduciario Fiduciante constituyente Beneficiario Recibe utilidades Fideicomisario Destinatario final los bienes

FIDEICOMISO PARA LA CONSTRUCCIÓN Beneficiario Destinatarios de utilidades Fiduciario Propietario (aportes, terreno, proyecto,obra) Fiduciante inversores Fideicomisario Destinatarios de unidades

¿Qué clase de dominio tiene el fiduciario? El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real como servidumbre, usufructo, etc. (Art. 2507)

¿Cuál es la imperfección de este dominio? Temporáneo o resoluble Afectado a un ejercicio y a un fin determinado (limitado y controlado) Inmune en el patrimonio separado Objeto mutable Sujeto sustituible (intransferible) Flexible (normas reglamentarias)

DOMINIO IMPERFECTO “TEMPORARIO” Sujeto a plazo o condición resolutoria. Duración máxima: 30 años, salvo que el beneficiario sea incapaz en cuyo caso dura hasta la muerte o mientras subsista la incapacidad

Dominio “afectado” a un fin determinado El contrato debe contener: “El fiduciario debe cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él” (art. 6 LF). El contrato debe contener: el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso (art. 4 inc.d); derechos y obligaciones del fiduciario (art. 4 inc.e)

¿Cuál es su naturaleza jurídica? Trust anglosajón Negocio en interés ajeno División del derecho de propiedad: formal (trustee) y sustancial (beneficial owner) Fideicomiso del derecho romano. Derecho s/cosa “propia” Necesidad de la creación del patrimonio separado ¿El fiduciario puede ser beneficiario?

PATRIMONIO SEPARADO TITULARIDAD DEL FIDUCIARIO FIDUCIANTE FIDUCIARIO Bienes Fideicomitidos Propios

Alcanzar los “fines” del fideicomiso MEDIDA DE SEGURIDAD Alcanzar los “fines” del fideicomiso PATRIMONIO SEPARADO (arts. 14 a 16 LF)  exento de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciante  exento de la acción singular o colectiva de los acreedores personales del fiduciario  solo puede ser agredido por los acreedores de la gestión del fideicomiso y las utilidades por los beneficiarios Límite a la responsabilidad objetiva (art.1113) (valor de la cosa riesgosa) Autoliquidable

Jurisprudencia El sujeto de derecho es el fiduciario y no el patrimonio separado Corresponde rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta, en una acción por cobro de medianería, por la sociedad que reviste el carácter de fiduciaria en el contrato de fideicomiso celebrado para la construcción del inmueble pues, ésta es la titular registral del dominio fiduciario, y la existencia de un patrimonio de afectación, constituido por los bienes fideicomitidos, no permite concluir que el fideicomiso constituya un sujeto de derecho susceptible de ser demandado. CNac.Civ., 12/02/2009, Consorcio Prop. Juan M. Gutierrez 3981 c. Construcciones y Desarrollo S.R.L. fiducirio y otro”. laleyonline

OPERATORIA B.H.N. Financiación de Emprendimientos Constructivos con Transmisión del Dominio Fiduciario Fines: inversión, gestión, garantía, financiero Fiduciante Constructora Deudora y benef. residual Fiduciario BHN Beneficiario acreedor fideicomisarios Adquirentes de unidades con hipotecas securitizadas

DOMINIO DE OBJETO MUTABLE Cosas inmuebles y muebles, proyecto de obra, créditos, títulos, valores, dinero, etc.- (arts. 4, 11, 13 LF). Subrogación real. Flujo de fondos (gestión patrimonial)

“PROPIEDAD FIDUCIARIA” AMPLITUD DE OBJETO “PROPIEDAD FIDUCIARIA” Formalidades de constitución: según la naturaleza de los bienes (arts. 11, 13 LF). Oponibilidad: publicidad bienes registrables (inscripción) Titularidad dominial registral

Facultades del propietario fiduciario Facultad de disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, salvo pacto en contrario (art. 17 LF) Legitimación para ejercer todas las acciones en defensa de los bienes fideicomitidos (art. 18 LF)

Dominio limitado y controlado Obligaciones y prohibiciones   Rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un año (art. 7 LF)  No debe apropiarse de los bienes fideicomitidos (art. 7 LF). Defraudación (art. 82 LF mod. Art. 173 C. Penal)  liquidar los bienes fideicomitidos en caso de insuficiencia para atender las obligaciones del fideicomiso (art. 16 LF)

DOMINIO DE SUJETO SUSTITUIBLE Remoción y sustitución del Fiduciario Incumplimiento. Muerte. Incapacidad (persona física). Disolución (persona jurídica. Quiebra o liquidación. Renuncia (arts. 9 y 10 LF)

¿Cómo se extingue el dominio fiduciario? Extinción del fideicomiso: Cumplimiento del plazo o condición resolutoria Revocación Causas contractuales Causas legales Transmisión del dominio “perfecto” al adjudicatario o adquirente: título y modo Comercialización: aplicación de las leyes 24.240 y 26.361 de Defensa del Consumidor

JURISPRUDENCIA Protección del adquirente CNCont. admin JURISPRUDENCIA Protección del adquirente CNCont.admin. Federal, sala II, 14/06/2005, Banco Hipotecario c. Ciudad de Buenos Aires, LA LEY 20/09/2005, 3 La entidad financiera que se constituyó en fiduciaria y principal beneficiaria del contrato de fideicomiso en garantía que celebró con una empresa constructora es responsable frente al comprador del inmueble fideicomitido por las violaciones al régimen de defensa del consumidor -en el caso, el predio vendido no contaba con las tareas de obra previstas-, puesto que la cláusula del contrato de preventa que la eximía de responsabilidad no es oponible al consumidor, ya que se trata de una cláusula abusiva inserta en un contrato de adhesión.

CONCLUSIÓN: UN NUEVO DOMINIO Temporáneo o resoluble Afectado a un ejercicio y a un fin determinado (limitado y controlado) Inmune en el patrimonio separado Objeto mutable Sujeto sustituible (intransferible) Flexible (normas reglamentarias)

MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN