Copropiedad sobre inmuebles Master de Gestión Integral en la Edificación y Consultoría Inmobiliarias: Project, Facility & Property Manager Dra. Rebeca Carpi Profesora Derecho Civil ESADE (URL) Magistrada Suplente Audiencia Provincial de Tarragona

Ideas previas –Denominaciones: Cotitularidad, copropiedad, comunidad, condominio. –Tipos de comunidades: Copropiedad por cuotas: comunidad romana o pro indiviso. Comunidad germánica o en mano común. Comunidad “pro diviso”.

Comunidad romana o proindiviso ¿Qué es? (art. 392 Cc): –Titularidad compartida por varios –Sobre una cosa (o derecho) –Pro indiviso –Atribuida por cuotas

Las cuotas (porciones o participaciones): –¿Qué son? Expresión numérica porcentual Determina la titularidad del derecho Determina la participación –¿Para qué sirven? Reparto de beneficios y gastos Mayorías para acuerdos Disponibilidad del derecho –¿Cómo se fijan?

Facultades de los condueños –En la cosa común (en general, arts. 394 y 395 Cc) Uso y disfrute: –En función de la cuota –¿Qué sucede si no es posible cuantificarlo o no se ha cuantificado? Art. 394 Cc. Cargas y gastos: –En función de la cuota –Todos están obligados (art. 395 Cc.) »¿En qué medida? »¿Es una obligación absoluta? Gestión de la cosa común: –Actos de administración (art. 398 Cc) –Actos dispositivos (art. 397 Cc) y variación de la esencia física –En la cuota: Principio general: –Libre disponibilidad, no es titularidad personalísima (art. 399 Cc.) –Límite: art Cc

Extinción –Causas específicas: Confusión División de la cosa común: “actio communi dividundo”: –Régimen: arts Cc.

Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal –Concepto: propiedad especial y compleja. ¿por qué? Aplicable a edificios divididos en pisos y/o locales –Caracteres: Propiedad separada e individual de los pisos o locales (art. 3 LPH) Copropiedad de elementos comunes plasmada en la cuota de participación Conjunto inseparable que conforma una sola unidad jurídica –Fuentes normativas: Art. 396 Cc, normas imperativas LPH, arts. 8.4º y 5ºy LH. Voluntad interesados Normas dispositivas LPH Disposiciones generales CC.

Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal Constitución: –Antecedentes: voluntaria, mediante título con carácter perfectivo de la PH. –Momento actual (art. 2 LPH): a) Con título. b) Sin título.

Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal A) Con título (art. 5): –Sujetos: uno o varios. –Contenido: Mínimo imperativo Dispositivo (no es propiamente título constitutivo). ¿Cabe modificar el título constitutivo? –Forma: libertad formal. –Momento: amplitud de posibilidades. B) Sin título: –Existe comunidad desde que un edificio con pluralidad de pisos o locales privativos pertenecen a diversos dueños –Peculiaridades: El otorgamiento de título puede ser exigido por cualquiera de ellos No tiene acceso al RP ¿Cómo se determinan las cuotas de participación?

Estatutos y Reglamento interno: –Son las normas pactadas por los copropietarios para regir la PH. –1 ) Estatutos (art. 5.3 LPH): Delimitan el conjunto de derechos y deberes de los propietarios y su ejercicio. Son potestativos ¿Cuándo se otorgan? ¿Cómo? ¿A quién obligan? –2 ) Reglamento interno (art. 6 LPH) Regulan cuestiones de convivencia interna Potestativos ¿Cuándo se otorgan y cómo?

Elementos comunes y elementos privativos –Comunes: anejo de la propiedad de cada elemento privativo. ¿Cuáles son? Art. 396 Características: compartidos, indivisibles e inseparables. Clases: por naturaleza y por destino –Elementos privativos: los distintos pisos y locales con salida a la vía pública o a un elemento común y los anejos asignados. –Garajes. Variedad de posibilidades: Un solo elemento privativo independiente Múltiples elementos privativos independientes Anejos asignados a pisos o locales Elemento común por destino.

La cuota Derechos y deberes de los propietarios: la cuota –Concepto de cuota: índice centesimal que representa la participación en los elementos comunes (arts. 3 y 5, p. 2º LPH). ¿Quién y dónde se establece? ¿Cómo se calcula? Funciones: –Activa –Pasiva –Otras

Derechos y deberes de los propietarios En relación a: –a) Elementos privativos: Principio de libre disponibilidad Ausencia de tanteo y retracto legal (art. 396 Cc). Plenitud de uso y disfrute: ¿límites? –Los aplicables a todo derecho de propiedad –Los derivados de la especial naturaleza de la PH. »1. Respeto a los elementos comunes »2. Respeto a los demás elementos privativos »Especial atención al art. 7.2º párrafo

Derechos y deberes de los propietarios b) Elementos comunes: –Pauta rectora: uso racional y diligente –No existe acción de división –¿cabe modificar elementos comunes? Art. 17 Regla general: unanimidad –Beneficios y gastos: En proporción a la cuota de participación Cabe establecer cuota de gastos distinta Gastos: obligación propter rem (art. 9.e) p. 3º)

Órganos de gobierno y representación Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y secretario. –1) Junta de Propietarios (arts. 14/18): Es el órgano deliberante y básico de funcionamiento Sus competencias (art. 14) son las propias de cualquier órgano rector colectivo, facilitando y organizando el ejercicio de los intereses en conflicto, la propiedad de los elementos privativos y la copropiedad de los comunes. Composición (art. 15): voz y voto en ella de todos los propietarios –Directamente o por representación –Excepción: propietarios “morosos”. Formación de junta: art. 16

Órganos de gobierno y representación Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y secretario. –2) Presidente (art. 13.2) ¿quién es? ¿cómo se elige? ¿qué hace? Vicepresidente: ¿quién y para qué? –3) Administrador (arts y 6 y 20) ¿qué hace? ¿quién es? –4) Secretario (arts y 6, 19.4 y 20.e): ¿qué hace? ¿quién es?

Órganos de gobierno y representación –Los acuerdos y su impugnación Adopción de acuerdos (art. 17) –Unanimidad –Mayoría cualificada de 3/5 –Mayoría simple de propietarios y cuotas –Minoría de 1/3 Impugnación de acuerdos (art. 18): –Contrarios a la ley o estatutos: »Plazo: 1 año »Legitimación: propietarios disidentes, ausentes e indebidamente privados de voto. »¿nulos de pleno derecho de acuerdo con el 6.3 Cc? – Gravemente lesivos para la comunidad o generadores de grave perjuicio a un propietario [art. 18 b) y c)]: »Plazo: 3 meses. »Legitimación: la misma –Cómputo plazo: desde el acuerdo o desde la comunicación.