CONTRATO DE COMPRA – VENTA Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 CONTRATO DE COMPRA – VENTA “Como Blindar una Transacción Protegida al Cliente” Abg. Francisco Grullón

Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Contrato de mandato El mandato es un contrato en virtud del cual una persona se obliga gratuitamente o a cambio de una remuneración a ejecutar uno o mas negocios jurídicos por cuenta de otra persona quien lo ha encargado.

Contrato de mandato Contenido Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Contrato de mandato Identificación detallada de las partes (Cualidad) Indicar si se trata de Oferta o Búsqueda Honorarios y Modo de Pago Gastos Plazo de vigencia y eventual prórroga Descripción precisa del inmueble o de la búsqueda de que se trate Indicar si se trata de Venta o Arrendamiento Precio y Condiciones de Pago Período de Latencia Contenido

Conocimiento del Mercado y Normas Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Contrato de mandato Asesoría Certeza Rendición de Cuentas Habilidad Dinamismo Conocimiento del Mercado y Normas CAPTACIÓN COMERCIALIZACIÓN

CIERRE Contrato de mandato Condiciones Formalidades Tipo de Contrato Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Contrato de mandato CIERRE Condiciones Tipo de Contrato Formalidades

El Contrato de Venta Importancia Elementos Definición Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 El Contrato de Venta Importancia Elementos Definición

El Contrato de Venta Contenido Descripción de las Partes Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 El Contrato de Venta Descripción de las Partes Precio, Modo de Pago Descripción del Inmueble Origen de la Propiedad Garantía Hipotecaria Contenido

Contratos Comunes en el Proceso de Venta Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Contratos Comunes en el Proceso de Venta Autorización Exclusiva (mandato). Reserva (Gestión de Negocios) 1% al 5% del precio. Opción de Compra-Venta del 10% al 30%. Documento de Compra-Venta.

Coordinación de Firmas Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Coordinación de Firmas Redacción del Documento Revisión del Documento (2 Abogados y un Corredor) Lista de Revisión del Documento Enviar Borrador a las Partes Enviar a las Partes Relación de Gastos (Cheques) Confirmación de las Partes para la Firma Confirmación de Registro Copiar Documento Firmado Archivar Documento

Resolución N° 11, Ministerio de la Vivienda Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Resolución N° 11, Ministerio de la Vivienda Art. 1: …sólo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero… cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes. No habrá responsabilidad de partes si el desembolso depende de un tercero. Art. 2: …se considerarán clausulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición… de más del 10% del monto otorgado por el adquirente. De nuevo aplica la responsabilidad comprobada de alguna de las partes Gaceta Oficial N° 40.115 del 21-02-2013

Resolución N° 11, Ministerio de la Vivienda Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Resolución N° 11, Ministerio de la Vivienda Art. 3: …se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar… solo si existe responsabilidad de alguna de las partes Art. 4: …sólo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirentes… cuando el retardo en la protocolización sea imputable a ellos. Gaceta Oficial N° 40.115 del 21-02-2013

Resolución N° 11, Ministerio de la Vivienda Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Resolución N° 11, Ministerio de la Vivienda Art. 5: …se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta a cualquier otro…terminación unilateral, salvo incumplimiento previo de los compradores… Art. 6: EI Banco Nacional de Vivienda y Hábitat remitirá a las instituciones financieras los modelos de documentos de opción a compra que deban suscribir los usuarios del SistemaNacVivHab… Art. 7: …el Ministerio para Vivienda y Hábitat… asumirá de manera exclusiva el conocimiento de las denuncias que tengan que ver con lo dispuesto en la presente Resolución, pudiendo mediar entre las partes a los fines de resolver los conflictos… Gaceta Oficial N° 40.115 del 21-02-2013

Sala Civil TSJ Expediente N° 12-274 Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Sentencia Nro. 00116 El contrato de opción de compra-venta puede considerarse como una venta pura y simple, siempre y cuando estén presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (este criterio fue abandonado en las decisiones Nº 358 del 09 de julio de 2009, Nº 460 del 27 de octubre de 2010 y Nº 198 del 12 de mayo de 2011). Sala Civil TSJ Expediente N° 12-274

Contratos Preliminares Principales Características Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Contratos Preliminares Anteceden y Preparan a un Contrato Principal. Deben ser Precisos Deben evitar Confusiones Sin cláusulas Contradictorias No son Contratos de Venta. Principales Características

Contratos Preliminares Principales Diferencias Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Contratos Preliminares PROMESAS BILATERALES OPCIONES DE COMPRA - VENTA No contienen Cláusulas de Penalidad Para finalizarla debe haber acuerdo entre las partes De Exagerada Rigidez Consideran que la promesa equivale a la venta (Antiguo Criterio) Requieren de un nuevo consentimiento para perfeccionar la venta (Criterio Moderno) Contienen Cláusulas de Penalidad Para finalizarlos puede ser por cumplimiento del mismo, vencimiento del plazo o acuerdo entre las partes Flexible, Vías de Escape Contiene oferta irrevocable del contrato principal. Al comprador le basta ejercer la opción. No hace falta nueva Manifestación de Voluntad. (Criterio Moderno) Principales Diferencias

Sugerencias Para Los Asesores Inmobiliarios Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Sugerencias Para Los Asesores Inmobiliarios Producir Contratos Preventivos Evitar Cláusulas de Adhesión Desequilibrantes Debe estar Preparado Conviene busque apoyo en Abogados Especializados Debe Honrar las Formalidades Las Ofertas deben regirse por el INDEPABIS Deben Apoyarse en Gestores de confianza Debe informar Verás, Oportuna y Suficientemente al Cliente Debe ofertar los Inmuebles y sus Servicios, conforme a los Principios de SUFICIENCIA, OBJETIVIDAD Y VERACIDAD.

Gaceta Oficial N° 39.358 del 01-02-2010 Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 Reforma de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios “ARTÍCULO 58. Se entenderá por Publicidad Falsa o Engañosa todo tipo de Información o Comunicación de carácter comercial en el que se utilicen Textos, Diálogos, Sonidos, Imágenes o Descripciones que directa o indirectamente, e incluso por omisión, puedan inducir al engaño, error o confusión de las personas…” Gaceta Oficial N° 39.358 del 01-02-2010

CONTRATO DE COMPRA – VENTA Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966 CONTRATO DE COMPRA – VENTA “Como Blindar una Transacción Protegida al Cliente” Cámara Inmobiliaria Metropolitana Fundada en 2002 Abg. Francisco Grullón