Derecho Real de Propiedad Horizontal

Concepto (Art. 2037) - Derecho Real que se ejerce sobre un inmueble propio. - Otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejerce sobre partes privativas y sobre partes comunes. - Se rige por un Reglamento de PH y las disposiciones del CCCN. - Las distintas partes del inmueble y sus facultades son inter-dependientes y forman un todo no escindible. -Es un derecho autónomo.

Constitución (Art. 2038) - Por Reglamento de PH que integra el título suficiente sobre la unidad funcional. - Es un contrato de adhesión. - ¿Quiénes? Titular del Dominio o Condóminos - Forma: Escritura Pública que debe inscribirse. - Contenido: (Art. 2056) a. Afectación del Inmueble a la PH. b. Normas de convivencia. c. Funcionamiento de los órganos del consorcio.

Unidad Funcional (Art. 2039) - Es el objeto del Derecho Real de Propiedad Horizontal. - Dos condiciones: Independencia Funcional y salida directa a la vía pública, autónoma o por pasillo común. - Comprende sector privativo independiente, del porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes y unidades complementarias destinadas a servirla. Unidad Complementaria - Es una superficie cubierta, semi-descubierta o descubierta que por su naturaleza tiene por finalidad servir a la unidad funcional. - Figura como tal en los planos previamente aprobados y luego se traduce en la subdivisión. - Su uso y alcance debe estar determinado en el Reglamento de PH. En particular: Art. 2056, inc. q. - No es posible su enajenación en forma autónoma de la UF.

Cosas y partes comunes (Art. 2040/2041) - Son: a. Aquellas necesarias para ejercer el DRPH que hacen a su esencia y están vinculadas con la seguridad y solidez del edificio. b. Las que determine en reglamento. c. Aquellas cosas o partes cuyo uso no esté determinado. - Cada consorcista tiene derecho a usar las cosas comunes con dos límites: el derivado del destino y prohibición de perjudicar el derecho de los demás. - Este derecho es independiente de la proporción que le corresponde sobre los bienes comunes. - Bienes comunes de uso exclusivo.

- Art. 2041: Cosas y Partes comunes Enumeración enunciativa. Es norma de orden público, se pueden agregar pero no quitar. - Art. 2042: Cosas y Partes comunes no indispensables: Son cosas prescindibles. Puede haber cosas comunes no indispensables dentro de la cosa común obligatoria.

Cosas y partes propias (Art. 2043) - Las comprendidas en el volumen limitado por las estructuras divisorias de la Unidad Funcional. - También se consideran propias las comunes de uso exclusivo establecidas en el Reglamento. - Las demás previstas en el Reglamento. - Con respecto a ellas, el titular se comporta en relación a la cosa como titular del derecho real de dominio de un inmueble no sometido al régimen.

Consorcio (Art. 2044) - Persona jurídica integrada por el conjunto de propietarios. - Domicilio: en el inmueble. - Órganos: Asamblea, Consejo de Propietarios y Administrador. - Patrimonio Propio: Monto recaudado por expensas, fondo de reserva e intereses generados por las cuentas. - Desafectación: Extinción de la personalidad del consorcio por: voluntad de todos los consorcistas por unanimidad; por resolución judicial o por destrucción total o demolición.

Facultades, obligaciones y prohibiciones de los propietarios - Sobre la unidad funcional: No requiere consentimiento de los otros consorcistas a. Materiales: Las del titular del derecho real de dominio. b. Jurídicas (Art. 2045) Obligaciones (Art. 2046) Prohibiciones (Art. 2047)

Gastos y Contribuciones (Art. 2048) - Mantenimiento de la Unidad Funcional: cada propietario - Expensas comunes: Son contribuciones económicas que se hacen en proporción al valor de cada unidad funcional, a los fines de solventar los gastos de administración, conservación y reparación de cosas comunes Obligados: propietarios y poseedores por cualquier título Tipos: 1. Ordinarias: - Administración, sustitución y reparación de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio. - Las necesarias para mantener en buen estado la seguridad, comodidad y decoro del inmueble. - Las que resultan de las obligaciones del administrador y las necesarias para el acceso de personas con discapacidad 2. Extraordinarias: Gasto no habitual y dispuesto por la Asamblea.

Certificado de Deuda - Requisitos: Expedido por el administrador Aprobado por el Consejo de Propietarios - Es título ejecutivo - El consorcio es legitimado activo para iniciar el juicio ejecutivo. - El consorcista no puede liberarse del pago por renuncia al uso y goce de los bienes comunes, enajenación voluntaria o forzosa, abandono de su unidad funcional ni por invocar defensas basadas en derechos que se invoquen contra el consorcio. - Se puede eximir a algunas unidades funcionales del pago de expensas por servicios o cosas comunes que no utilizan.

Modificaciones en cosas y partes comunes Por mayoria (Art. 2051) Son en beneficio de todos los propietarios No modifica la estructura del edificio. Informe técnico previo. El que está en desacuerdo puede acudir al juez La decisión no se suspende sin orden judicial Por unanimidad (Art. 2052/2053) Dos casos: Modifica la estructura del inmueble Mejora en cosa común en interés particular de un propietario

Órganos del consorcio Asamblea - Reunion de propietarios. - Representa la voluntad de los titulares del Derecho real de Propiedad Horizontal. - Facultades (Art. 2058). - Para que sea válida se requiere: quorum, mayoría necesaria y orden del día. - Convocatoria (Art. 2059) - Mayoría absoluta sobre la totalidad de propietarios con doble exigencia: número de unidades y partes indivisas proporcionales.(Art. 2060). - Falta de quorum: Adhesión tácita de los ausentes (Art. 2060). - Actas (Art. 2062) - Asamblea Judicial (Art. 2063)

Consejo de Propietarios (Art.2064) - Órgano colegiado designado por la Asamblea. - No es obligatorio que exista. - Es un órgano de contralor, supervisión, fiscalización y vigilancia de los movimientos económicos y financieros del consorcio. - Función subsidiaria de administrador en caso de acefalía. - Atribuciones:Art. 2064 - No sustituye al administrador ni suple sus obligaciones - Requisitos para ser parte: ser propietario. - No se establecen criterios para su composición. - Su función es gratuita.

Administrador (Art. 2065) - Representante legal del consorcio. - Mandatario. - Puede ser: un propietarioo un tercero,una persona humana o jurídica. - El Administrador designado en el Reglamento cesa sus funciones en la primera asamblea, si no se lo ratifica. - Para esa decisión se requiere mayoría absoluta. - Se los puede remover sin expresión de causa. - Derechos y obligaciones: Art. 2067.

Subconsorcio (Art. 2068) Infracciones (Art. 2069) - Puede otorgarse, en edificios con diversos sectores independecia funcional o administratva. - Debe establecerse en el Reglamento. - Tiene subasamblea y subadministrador. - Conflictos: los resuelve la Asamblea General. Infracciones (Art. 2069) - Violaciones al Reglamento por parte de los porpietarios u ocupantes. - Legitimados: consorcio o propietario afectado. - Procedimiento: vía procesal más breve. - Sanciones. Ocupante no propietario: desalojo. Propietario: multa.