EL DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO EN LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS PARA TODOS LOS SECTORES DE LA POBLACIÓN

ANTECEDENTES La densidad de población en los Estados Unidos Mexicanos es una de las más altas en el orbe. De acuerdo con datos proporcionados por el Consejo Nacional de Población existen aproximadamente 105 millones de personas y 24 millones de viviendas.

ANTECEDENTES Más del 50 por ciento de las personas laboralmente activas tiene ingresos menores a dos salarios mínimos, por lo que la pobreza es una limitante en el acceso al financiamiento relativo a la vivienda.

ANTECEDENTES Por lo anterior, el desarrollo del mercado hipotecario en los Estados Unidos Mexicanos es uno de los aspectos más importantes de la actual Administración Pública para solventar las necesidades habitacionales de todos los sectores de la población y, con ello, propiciar un entorno social justo que cuente con los elementos necesarios para alcanzar niveles óptimos de crecimiento nacional.

ANTECEDENTES En este sexenio se constituyeron dos instancias públicas de suma importancia en el desarrollo del mercado hipotecario en México: Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda y Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo.

MARCO NORMATIVO De acuerdo con lo dispuesto en el quinto párrafo del artículo 4 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. Esta disposición fundamental está plasmada dentro del capítulo correspondiente a las garantías individuales de la Ley Suprema Mexicana, cuyo primer artículo dispone que en los Estados Unidos Mexicanos todo individuo gozará de las garantías individuales que otorga la propia Constitución; por lo que se afirma que, desde el punto de vista jurídico político, en México todas las personas tienen garantizado, el derecho a gozar de una vivienda digna y decorosa.

MARCO NORMATIVO Con relación a lo anterior, es prudente indicar que de conformidad con el mencionado precepto todos los sectores de la población, independientemente de su nivel económico o social, tienen el derecho a acceder al disfrute de una vivienda.

MARCO NORMATIVO De acuerdo con lo indicado en el Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006, el Gobierno de la República Mexicana tiene como objetivo propiciar la igualdad de oportunidades y de condiciones que aseguren a la población el disfrute de los derechos individuales y sociales consagrados en la Constitución, elevar los niveles de bienestar y calidad de vida de los mexicanos y, de manera prioritaria, disminuir la pobreza y la exclusión social. Para cumplir con dichos objetivos, el Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006 dispone que la política de desarrollo social incluirá los esfuerzos de los sectores público, social y privado para ampliar la cobertura y mejorar la calidad de la vivienda. En inteligencia de lo anterior, el Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006 tiene por objeto promover las condiciones para que las familias, en especial las que tienen mayores carencias, tanto en las zonas rurales como en las urbanas, disfruten de viviendas dignas, con espacios y servicios adecuados, calidad en su construcción y seguridad jurídica en su tenencia.

ACTORES En el desarrollo del mercado hipotecario de vivienda convergen diversos actores, cuya participación es fundamental para satisfacer las necesidades habitacionales de todos los sectores de la población. Tanto los entes públicos como los privados juegan un papel primordial en el cumplimiento de la garantía habitacional.

ACTORES Actores públicos: Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi). Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste).

ACTORES Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo). Fondo Nacional de Apoyo Económico a la Vivienda (Fonaevi). Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (Fovi). Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo (SHF).

ACTORES Actores privados: Instituciones de banca múltiple. Sociedades financieras de objeto limitado. Sistemas de comercialización. Entidades de Ahorro y Crédito Popular.

ACTORES Importancia de los actores públicos. Los actores públicos son los instrumentos del Gobierno para desarrollar la política de vivienda.

ACTORES Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda: Órgano desconcentrado de la Secretaría de Desarrollo Social, con autonomía técnica, cuyo objeto es el diseño, coordinación, promoción e implementación de las políticas y programas de vivienda del Gobierno Federal. Responsable de dar cumplimiento al Programa Sectorial de Vivienda, a través de la implementación, supervisión y desarrollo de los programas de trabajo que en él se incluyen. Para cumplir con su objeto tiene, entre otras atribuciones, establecer la política general de vivienda.

ACTORES Infonavit: Organismo fiscal autónomo tripartito en el que su órgano de gobierno está representado por el sector laboral, patronal y gubernamental. Desde diciembre de 2000 hasta la fecha ha otorgado más de un millón de créditos. Tiene como meta global para 2004 otorgar 305,000 créditos y, hasta agosto, entregó aproximadamente 177 mil créditos.

ACTORES Fovissste: Fondo que se constituyó por decreto presidencial el 26 de diciembre de 1972 e inició sus operaciones el 1 de abril de 1973. Está dirigido a los trabajadores que prestan sus servicios al Estado. Financia a los trabajadores incorporados al régimen, por una sola vez, mediante préstamos con garantía hipotecaria sobre inmuebles urbanos para adquirir, construir, mejorar, ampliar o remodelar vivienda, para el pago del enganche, gastos de escrituración y, en su caso, de la constitución de un fideicomiso de apoyo cuando tenga por objeto la adquisición de viviendas de interés social, amortizar pasivos adquiridos por dichos conceptos, así como coordinar y financiar programas de construcción de habitaciones destinadas a ser adquiridas por trabajadores al servicio del Estado, a través de créditos que otorgue directamente el Fovissste o con la participación de entidades públicas y/o privadas.

ACTORES Se le asignaron $400,000,000 (aproximadamente 35,087,719 dólares) para el otorgamiento de créditos hipotecarios en 2004.

ACTORES Fonhapo: Fideicomiso público cuyo fideicomitente es la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, como fiduciario funge una sociedad nacional de crédito, institución de banca de desarrollo, y es coordinado por la Secretaría de Desarrollo Social. Recibe recursos en consideración de la capacidad financiera de los estados y municipios para cubrir su aportación al programa.

ACTORES Tiene como meta para 2004, otorgar aproximadamente 83 mil subsidios a población de bajos ingresos y 39,500 a población rural marginada. Tiene presupuestado erogar en 2004, por concepto de otorgamiento de créditos, $822,300,000 (aproximadamente 72,131,579 dólares).

ACTORES Fonaevi: Fideicomiso constituido por decreto presidencial el 2 de junio de 2003, y coordinado por el Fonhapo. Tiene por objeto llevar a cabo el diseño, administración, ejecución, seguimiento y evaluación de los programas federales que otorgan subsidios, para apoyar la construcción, autoconstrucción, mejoramiento y adquisición de las viviendas de las familias de menores ingresos.

ACTORES Fovi: Fideicomiso público que se constituyó en 1963, administrado por el Banco de México y, desde el 26 de febrero de 2002, por la SHF. Tiene como finalidad, entre otras: Otorgar apoyos financieros a las instituciones de crédito con cargo a su patrimonio, mediante aperturas de crédito destinadas al financiamiento de la construcción, adquisición y mejora de vivienda, incluyendo bases de vivienda, lotes con servicios, actividades para el desarrollo del mercado de la misma, servicios de apoyo necesarios para su uso, así como el otorgar garantías a tales instituciones.

ACTORES Evaluar el desarrollo del mercado financiero de vivienda, así como evaluar, planear, coordinar y supervisar otros programas de promoción de vivienda, cuyo seguimiento inmediato le sea encomendado por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público o por su Comité Técnico. Establecer reglas y criterios de acuerdo con los lineamientos generales emitidos por el fideicomitente y tomar las medidas adecuadas para que los proyectos objeto de financiamiento con sus recursos estén acordes con el Plan Nacional de Desarrollo, la Ley de Planeación, el Programa Nacional de Vivienda, el Programa Nacional de Financiamiento del Desarrollo, la política económica y financiera nacional y las demás disposiciones, convenios y programas relativos al desarrollo urbano y a la ordenación de las zonas conurbadas y a las establecidas en materia de ordenamiento y regulación.

ACTORES Actualmente, con motivo de la creación de la SHF, sus operaciones han disminuido considerablemente y, en términos generales, sólo lleva a cabo el seguimiento y administración de operaciones de primer piso, así como proporcionar el Swap Salarios Mínimos-Udis a créditos denominados en Udis y fondeados con recursos de la SHF.

ACTORES Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.: a) Sociedad nacional de crédito, institución de banca de desarrollo que sustituyó al Banco de México, desde febrero de 2002, como fiduciaria en el Fovi.

ACTORES b) De acuerdo con lo establecido en su ley orgánica, tiene por objeto impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social; así como al incremento de la capacidad productiva y al desarrollo tecnológico, relacionados con la vivienda.

ACTORES Tiene como planes estratégicos, entre otros: Promover la accesibilidad del crédito para la vivienda. Promover el desarrollo del mercado secundario de crédito hipotecario.

ACTORES Tiene como meta en 2004 otorgar 65,000 créditos. Otorga una Garantía por Incumplimiento (GPI) del Acreditado que fomenta el desarrollo del mercado secundario, permite la transferencia de riesgo de crédito, tiene beneficios en el costo de capital, y fomenta la participación de la banca comercial en el otorgamiento de créditos hipotecarios.

ACTORES Además, permite el otorgamiento de créditos con un enganche menor, fomenta la entrada de la banca, proporciona absoluta certidumbre de recibir el pago al momento de la adjudicación o dación en pago; implica transparencia de la operación y acceso a diferentes productos con un estándar internacional; permite contar con mayores incentivos para la pronta resolución de los créditos emproblemados; facilita la bursatilización de cartera hipotecaria; extiende el beneficio de la GPI a la cartera de crédito que no cuente con financiamiento de la SHF; y prepara el mercado hipotecario para la participación de entidades nacionales e internacionales y el desarrollo de nuevos productos.

ACTORES También otorga una Garantía de Pago Oportuno, mediante el que apoya el financiamiento a la construcción de vivienda; consistente en garantizar a instituciones de crédito el pago oportuno, por parte de sociedades financieras de objeto limitado, respecto de créditos fondeados por las primeras.

PRODUCTOS SHF

ACTORES Las instituciones de banca múltiple: Están constituidas como sociedades anónimas de capital fijo. Para operar como tales requieren la autorización de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.

ACTORES Deben contar con un capital mínimo que determina la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (equivalente al 0.12 por ciento de la suma del capital neto que alcancen en su conjunto dichas instituciones al 31 de diciembre del año inmediato anterior). Se consideran solventes por disposición legal. Están facultadas para otorgar créditos con garantía hipotecaria.

ACTORES Las sociedades financieras de objeto limitado: Son sociedades anónimas de capital variable facultadas para captar directa o indirectamente recursos del público en el territorio nacional, mediante actos causantes de pasivo directo o contingente, obligándose a cubrir el principal y, en su caso, los accesorios financieros de los recursos captados.

ACTORES Tienen una amplia e importante participación en el desarrollo del mercado hipotecario, pues fungen como intermediarios financieros de los recursos federales que se destinan al otorgamiento de créditos relacionados con la vivienda. c) Son entidades financieras muy especializadas en su ramo, por lo que su operación en primer piso es muy eficiente.

ACTORES Sistemas de comercialización: Consisten en una integración de grupos de consumidores que aportan sumas de dinero para ser administradas por un tercero. Los recursos se destinan a la adquisición de bienes o servicios, en este caso relacionados con la vivienda, por parte de los miembros que integran los referidos grupos.

ACTORES Entidades de Ahorro y Crédito Popular: Se constituyen de acuerdo con la Ley de Ahorro y Crédito Popular. Su participación en el desarrollo del mercado hipotecario está vinculada al microfinanciamiento, es decir, al financiamiento destinado, principalmente, al mejoramiento, ampliación y autoconstrucción de vivienda.

ACTORES Su papel es muy importante en consideración de que a través de estas entidades puede beneficiarse a un número mayor de personas.

IMPORTANCIA DE LOS ACTORES PÚBLICOS El Gobierno Federal tiene la obligación jurídico política de satisfacer las necesidades de vivienda de la población y, para ello, se auxilia de los diversos actores públicos que, en el ámbito de su competencia, contribuyen de manera fundamental en el desarrollo del mercado hipotecario para beneficiar a todos los sectores de la población.

IMPORTANCIA DE LOS ACTORES PRIVADOS La infraestructura y organización de los actores privados permite que las operaciones hipotecarias tengan una mejor administración y vigilancia. La especialización de los actores privados en operaciones de primer piso simplifica la operación de los actores públicos y, en consecuencia, optimiza el desarrollo del mercado hipotecario.

IMPORTANCIA DE LOS ACTORES PRIVADOS La dinámica financiera que se presenta en el contexto privado es propicia para generar mecanismos que permitan un mayor flujo de recursos destinados al sector vivienda. La normatividad vigente proporciona seguridad y certeza jurídicas en las operaciones hipotecarias que realizan los actores privados con recursos públicos, pues el control y destino de éstos, cuando son manejados por los actores privados, es adecuado para satisfacer, paulatinamente, la demanda de vivienda de todos los sectores de la población.

NECESIDADES DE VIVIENDA Las proyecciones de población estiman que en el 2030 habrán 129 millones de habitantes. Este escenario demográfico representa un reto enorme para el Estado y sus instituciones en cuanto a su capacidad de cumplimiento a la demanda de vivienda.

NECESIDADES DE VIVIENDA La población que necesita vivienda está entre los 20 y 44 años, constituye el 38.6% de la población mexicana y es el grupo de crecimiento demográfico más dinámico en los próximos 30 años. Puede afirmarse que la demanda de vivienda ascenderá, en el 2030, a 44.7 millones de casas, toda vez que el requerimiento anual asciende a 600,000 viviendas.

NECESIDADES DE VIVIENDA El déficit de vivienda se vincula estructural y orgánicamente a una reducida oferta para la población de menores ingresos, quienes enfrentan, cada vez más, problemas para ser sujetos de crédito ante los distintos organismos financieros. Esta situación se agrava en consideración de que la población económicamente activa asciende a 40 millones de personas, de las que el 18% tiene ingresos menores a un salario mínimo y otro 30% tiene ingresos entre uno y dos salarios mínimos.

SOLUCIONES Los diversos actores, tanto públicos como privados, realizan considerables esfuerzos para generar productos a los que puedan acceder las familias de menores ingresos. Entre otros, se han diseñado productos de ahorro en los que pueden participar aquellos sujetos que no cumplieron con los requisitos para considerarse sujetos de crédito.

SOLUCIONES Asimismo, se han generado programas gubernamentales con subsidio al frente para atender a la población de escasos recursos así como a la ubicada laboralmente en lo que se conoce como “economía informal”. A través del Fonaevi se otorga, a las personas cuyo ingreso no exceda de $6,786 mensuales (aproximadamente 595 dólares), un subsidio de $38,000 (aproximadamente 3,333 dólares) para la adquisición de una vivienda con valor máximo de $158,878.03 (aproximadamente 13,937 dólares).

SOLUCIONES El instrumento jurídico financiero más utilizado es el contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria. Cabe precisar que la hipoteca, desde el punto de vista jurídico mexicano, es un derecho real que garantiza el cumplimiento de una obligación principal, así como su preferencia en el pago; y que se constituye, principalmente, sobre bienes inmuebles determinados.

SOLUCIONES Es importante suprimir condicionantes y trámites excesivos en la operación de actos relacionados con hipotecas, a efecto de dar promoción a la bursatilización de créditos hipotecarios en el mercado de valores, así como de establecer un ambiente financiero adecuado que permita la captación de recursos y el flujo dinámico de éstos, para ser destinados a financiar la adquisición de viviendas, así como su construcción y demás actos relacionados con el sector, lo que repercutirá en una eficiente política financiera que permita a toda familia gozar de una vivienda digna y decorosa.

SOLUCIONES Es necesario contar con una política que permita mantener costos bajos en la titulación inmobiliaria, infraestructura, obras de cabecera, luz, agua y, demás servicios necesarios relacionados con el desarrollo urbano. En este orden de ideas, se pretende llevar a cabo, en 2004, una bursatilización hipotecaria equivalente a $2,500,000,000 (aproximadamente 219,298,246 dólares) y en 2005, equivalente a $3,000,000,000 (aproximadamente 263,157,895 dólares).

SOLUCIONES La bursatilización: Es la única fuente alternativa de fondeo con capacidad para generar, en el largo plazo, los recursos para la adquisición de vivienda en México. Proporciona fondeo a tasas de mercado “sin intermediarios” lo que permite abaratar los créditos hipotecarios.

SOLUCIONES Si se permite a los deudores hipotecarios recomprar su deuda al mínimo de mercado a par, se abarata aún más el costo de la hipoteca y se evitan escenarios de incumplimiento.

VENTAJAS DE LA BURSATILIZACIÓN

SOLUCIONES Desarrolla sanamente los mercados financieros si se utiliza la especialización, segregación y control de funciones y riesgos con esquemas solventes, transparentes y estandarizados. Fortalece la estabilidad de las sofoles y bancos al trasladar el riesgo de mercado y prepago a los inversionistas.

SOLUCIONES Según información proporcionada por la Conafovi, la meta para 2005 es de 600,000 créditos hipotecarios, para que en el 2006 se cumpla la meta de 700,000 créditos hipotecarios.

SOLUCIONES La ampliación cuantitativa de actores en el desarrollo del mercado hipotecario también es muy importante, pues facilitará la elaboración de diversos productos financieros que incentiven la participación de los sectores público, privado y social, a efecto de beneficiar a un mayor número de familias.

SOLUCIONES Al respecto, se pretende adecuar la normatividad correspondiente para que puedan operarse los seguros de crédito y de garantía hipotecarios, con la finalidad de atraer la participación de otros actores que coadyuven a la consecución de las políticas en materia de vivienda.

CONCLUSIONES La cabal satisfacción a la demanda de vivienda de todos los sectores sociales requiere de un enorme esfuerzo, tanto por parte de los actores públicos como de los privados. La solución al problema de la vivienda en México conlleva la necesidad de atacar, paralelamente, otros problemas que obstaculizan el cumplimiento a la Constitución para que todas las familias gocen de vivienda digna y decorosa; por lo que se requiere generar políticas que permitan contar con bajos costos en la titulación inmobiliaria, estructura, obras de cabecera, agua, luz y demás servicios relacionados con el desarrollo urbano, así como eficientar el sistema registral.

CONCLUSIONES El principal reto consiste en generar productos y estrategias financieros que impriman el dinamismo suficiente en el flujo de recursos destinados al sector vivienda. La bursatilización hipotecaria es un instrumento fundamental para desarrollar un mercado de vivienda que satisfaga las necesidades de toda la colectividad.