CLASIFICACION Y AMBITO DE APLICACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE ARRENDAMIENTOS CLASIFICACION Y AMBITO DE APLICACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE

LAU 29/1994: solución intermedia entre LAU 1964 y RD 2/1985 Contratos a partir de 1.1.1995 Contratos anteriores en período de duración pactada (NO PRORROGADA) Irretroactividad a contratos anteriores salvo: Arts. 12 (definición de arr. de vivienda), 15 (subrogación conyugal) y 24 (reformas minusvalía). Régimen transitorio: rebaja el nivel de protección de las prórrogas de 1964.

AMBITO MATERIAL DE APLICACION Fincas con destino urbano: Vivienda (libres y VPO ver.DA 1ª) Uso distinto de vivienda (comercial o profesional o de temporada, art. 3 LAU). EXCLUSIONES: Viviendas asignadas por razones profesionales de cargo o empleo Viviendas militares Viviendas universitarias Casas en fincas con destino agrícola primordial (art. 7 LAR) No es aplicable el art. 8 LSV. Un solar urbano arrendado no es un arrendamiento urbano. Un almacén urbano destinado a cuadra de animales tampoco. Arts. 2 y 3: han de ser edificaciones permanentes (aunque sean prefabricadas) destinadas a usos humanos.

Uso de vivienda Uso pactado primordial (art. 2.1), aunque no exclusivo. Se permiten usos secundarios siempre que no signifiquen subarriendo, cambio de uso primordial u obras inconsentidas. Es válido el pacto de destino exclusivo a vivienda. Necesidad permanente de vivienda (art. 2) La vivienda ha de ser la familiar, no la motivada por necesidades laborales individuales entre semana (ex. Art. 7 a sensu contrario) La necesidad no es no tener otra casa, sino usar de la arrendada como vivienda El arrendatario ha de ser persona física Lo importante no es el factor tiempo sino la necesidad de vivienda

CASOS DUDOSOS ¿Se aplica el CC o la LAU? Arrendamiento de negocio apto para su explotación inmediata (art. 3 LAU 1964). Arrendamiento con opción de compra (leasing Ley 26/1988): El arrendador adquiere el bien afecto a usos industriales o profesionales indicado por el arrendatario Este satisface unas cuotas periódicas de amortización Al término mínimo de diez años (dos para muebles) ha de existir una opción de compra. No es justificable en los primeros ni la fianza obligatoria, ni el derecho de adquisición preferente ni la indemnización por clientela del art. 34 LAU. Se aplica el CC En leasing debe incluirse en la LAU si la duración del arriendo no está ligada al ejercicio de la opción o a su caducidad.

IMPERATIVIDAD no absoluta En general: Art. 4.1 (fianza y régimen procesal) Vivienda: Título II: imperatividad unilateral salvo viviendas suntuarias Uso distinto: arts. 29 a 35 salvo pacto en contrario expreso de cada uno de los artículos excluidos (v.4.4) CC supletorio de segundo grado a falta de regulación legal y de pacto Imperatividad no absoluta: -Sumisión a arbitraje Sólo se refiere a la renuncia de derechos a la hora de celebrar el contrato - En otras ocasiones, la propia Ley permite el pacto arts. 11,14,16.4,17.1,20,25.8,36.5. Son viviendas suntuarias las de más de 300 metros o las de renta superior a 5,5 SMI+

DURACION: diferencias con el art. 1581 CC Libertad de las partes. 9.2 LAU: supletoriamente un año + prórrogas Prórroga legal potestativa para el arrendatario (hasta 5 años desde la puesta a disposición). Excepción: causa de necesidad “expresa” y “para sí”. Art. 10: tácita reconducción (pasados 5 años, por un máximo de 3 ). Pasado ese tiempo: tácita reconducción 1566 CC. Desistimento del arrendatario. Con preaviso de dos meses en contratos de duración pactada superior a cinco años: art. 11 ¿Y en el resto?: Causa de necesidad: No rige en el plazo convencional, a no ser que sea superior a cinco años y estos hayan pasado. Es efectiva a partir de la siguiente prórroga, no a la anualidad en curso ¿Ha de ser expresa la causa?

Estatuto familiar de la vivienda arrendada Art. 12: Desistimiento de arrendatario casado o conviviente Abandono cónyuge casado o conviviente Art. 15:Separación, divorcio o nulidad Art. 16: Subrogación por muerte del arrendatario.

Extinción (art. 22 LAU) 1.124 CC. Y ADEMÁS: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7. 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21. b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.