DERECHOS REALES CONDOMINIO CONJUNTOS INMOBILIARIOS CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL Dra. Adriana Abella

LIBRO CUARTO DE LOS DERECHOS REALES

Título I. Disposiciones generales Título II. Posesión y la tenencia Título I. Disposiciones generales Título II. Posesión y la tenencia. Título III. Dominio. Título IV. Condominio. Título V. Propiedad horizontal. Título VI. Conjuntos inmobiliarios. Título VII. Superficie. Título VIII. Usufructo. Título IX. Uso. Título X. Habitación. Título XI. De las servidumbres. Título XII. De los derechos reales de garantía Título XIII. De las acciones posesorias y las acciones reales

Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley. 

TÍTULO IV Condominio ARTÍCULO 1983 Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

Aplicación de normas ARTÍCULO 1984. Las normas de éste Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.

Condominio Pluralidad de sujetos Objeto Titularidad de cuotas Facultades del condómino respecto de su parte indivisa Renuncia a su parte. Art. 1989 Hipoteca art. 2207

Facultades del condómino sobre la cosa común Destino Uso y goce excluyente por uno de los condóminos Gastos de conservación y reparación Administración. Asamblea

Clases de condominio Con indivisión o sin indivisión Indivisión temporaria Art. 2000 Indivisión perdurable Partición nociva Partición anticipada Publicidad de la indivisión y su cese

Acuerdo provisional de división de uso Unánime. Art. 2370 CCC

Extinción del condominio Causales Modo especial:Partición Efecto declarativo

Formas de hacer la partición Judicial. Art. 2371 CCC Cuenta particionaria Licitación Art. 2372 Privada. Art. 2369 CCC

Modos de partir Principio de partición en especie Principio legal. Art. 2374 CCC Divisibilidad de la cosa. Art. 228 y 2375CCC Total o parcial Por venta forzosa o voluntaria Acto de disposición por su trascendencia patrimonial

Composición de masa partibles Formación de lotes Art. 2377CCC Diferencias de valor. Cosas gravadas

Asignación de los lotes Título de adquisición de los bienes Caso de asignación en condominio. Objetos

Nulidades y reforma de la partición Nulidad aplican mismas causas de los actos jurídicos Puede el perjudicado aceptar que se le haga una partición complementaria Art. 2409 CCC No se admite las acciones previstas si el coheredero que las intenta enajena en todo o en parte su lote

Conjuntos inmobiliarios Titulo VI Capitulo 1: Conjuntos inmobiliarios Capitulo 2: Tiempo Compartido Capitulo 3: Cementerios privados

Conjuntos inmobiliarios ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

CARACTERÍSTICAS art. 2074 Cerramiento Partes privativas y comunes Estado de indivisión forzosa y perpetua entre partes Lugares y bienes comunes Reglamento: establece órganos de funcionamiento Limitaciones y restricciones de derecho de los particulares Régimen disciplinario Obligación contribuir a gastos y cargas comunes Entidad con PJ que agrupe a los propietarios Las partes son interdependientes entre sí

Conjuntos propiamente dichos Localización art. 2079 Planificación y desarrollo según Destino Emplazamiento geográfico Extensión Infraestructura y determinación de las partes privativas y comunes según normas administrativas

Propiedad horizontal especial Partes comunes art.2076 Variaciones Cosas y Partes privativas art. 2077: la UF construida o en proceso de construcción Requisito: independencia funcional y salida a la vía pública con vía directa o indirecta.

Propiedad horizontal especial Requiere de plano PH. Afectación por escritura pública Inscripción del reglamento Técnica de registración

Propiedad horizontal especial Descripción de partes privativas y comunes Comunes art. 2076 enuncia áreas posibles: si no esta determinado se consideran comunes Consorcio. Nombre, domicilio. Cierre de ejercicio financiero Órganos: Asamblea. Administrador. Consejo de propietarios

Propiedad horizontal especial Composición del patrimonio del consorcio; Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad. Determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; Uso y goce de las cosas y partes comunes; Uso y goce de los bienes del consorcio; Destino de las unidades funcionales; Destino de las partes comunes;

Propiedad horizontal especial Art. 2080 Limitaciones y restricciones reglamentarias: Edilicias o de otra índole Pueden crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares Fijar reglas de convivencia Constar en el reglamento y ser transcriptas en las escrituras de cada UF

Propiedad horizontal especial Cesión de la unidad art. 2082 Establecer pautas en el reglamento por el Uso y goce por terceros en caso de cesión temporaria, total o parcial, por cualquier título o derecho real o personal, de uso y goce de su UF

Propiedad horizontal especial Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios ( art. 2083)

ARTÍCULO 2085 Transmisión de unidades. El Reglamento puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.

Asambleas Convocatoria art. 2059 Mayorías cómputo Art. 2060, Distintas mayorías arts 2060, 2051, 2052, 2053, 2055 y 2057 Actas art. 2062 Asamblea judicial art. 2063

Propiedad horizontal Asamblea Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; Determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; Forma de computar las mayorías

Propiedad horizontal especial Facultades de los propietarios (Art. 2078) Obligaciones de los propietarios Prohibiciones a los propietarios y ocupantes Gastos y contribuciones ( art. 2081) Expensas comunes ordinarias y extraordinarias Contribuciones distintas en caso de ventajas, servicios e instalaciones por familiares e invitados del titular Defensas arts. 2049. y 1937 Obligados al pago (art. 2050)

Propiedad horizontal especial Mejoras y obras nuevas Que requieren mayoría Que requieren unanimidad Reparaciones urgentes Grave deterioro o destrucción del edificio

Propiedad horizontal especial Requiere unanimidad ARTÍCULO 2053. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

Consejo de administración Designación, remoción

Propiedad horizontal especial Administración Designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; Plazo de ejercicio de la función de administrador;

ARTÍCULO 2086.Sanciones Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad y administración, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento

Conjuntos Preexistentes Art. 2075 últ. Párrafo Adecuación a PH especial Distintas realidades según la provincia Los afectados a PH Los establecidos con derechos personales o donde coexisten derechos reales y personales

Tiempo compartido Capitulo 2 Titulo VI Ley STTC N* 26356 ref por la ley 26994 deroga Capítulos III, IV, V y IX. Dec Regl. 760/2014

Tiempo compartido ARTÍCULO 2087. Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

ARTÍCULO 2088.Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados

Afectación La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial

Afectación La escritura de afectación y los títulos de los adquirentes del derecho real de TC deben ser inscriptos en los registros de bienes registrables. Técnica de registración Registro de prestadores y establecimientos afectados a TC

Cementerios privados Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.

Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía

Afectación. Conveniencia de que la afectación y el reglamento de administración y uso se instrumente en la misma escritura- Instrumentación de títulos del derecho de sepultura Inscripción de los títulos portantes de derecho de sepultura.

MUCHAS GRACIAS Adriana N. Abella