UNIVERSIDAD NOTARIAL ARGENTINA COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES TRENQUE LAUQUEN, 11 de NOVIEMBRE de 2015 Código Civil y Comercial.

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1 UNIVERSIDAD NOTARIAL ARGENTINA COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES TRENQUE LAUQUEN, 11 de NOVIEMBRE de 2015 Código Civil y Comercial de la Nación Leyes 26.994 y 27.077

2 Primera situación jurídica PROPIETARIO ÚNICO QUE AFECTA A PROPIEDAD HORIZONTAL (Se toma la legitimación del propietario único como ejemplo, pudiendo aplicarse las cláusulas que se analizarán al PH afectado por copropietarios) Documento a autorizar REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

3 Constitución del Consorcio “(…) Que, a los fines del mantenimiento, conservación y aprovechamiento de las partes comunes del edificio, el afectante constituye la persona jurídica Consorcio de Propietarios del edificio calle xxxxx, conformada por los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal de cada una de las Unidades Funcionales y/o Complementarias, domiciliado en xxxxxxx, cuyo patrimonio se compone con el crédito por expensas comunes, el fondo de reserva, otros créditos que se le adeuden, los intereses que devenguen sus depósitos bancarios y cualquier otro bien que adquiera por cualquier título. Sus órganos son: la Asamblea, el Administrador y el Consejo de Propietarios”

4 Asambleas: Convocatoria “Los propietarios adoptarán sus decisiones en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria, la que será convocada mediante citación fehaciente, con detalle del Orden del Día, cursada al domicilio especial constituido por los consorcistas en el presente Reglamento, o al que fehacientemente notifiquen al Consorcio, en cumplimiento de la cláusula XXXX. La citación deberá cumplirse con una anticipación no menor a diez días para las Asambleas Ordinarias, o cinco días para las Asambleas Extraordinarias”

5 Asambleas: Cómputo de mayorías “ Las mayorías contempladas en la ley, así como aquellas previstas en el presente Reglamento, se computarán sobre la totalidad de los Consorcistas, correspondiendo un voto a cada Unidad Funcional, con excepción de lo previsto en el apartado siguiente y lo dispuesto para la Asamblea Judicial ”

6 Asambleas: Propuestas de decisiones “Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, la mayoría de los presentes en la Asamblea, podrá proponer decisiones, que deberán ser notificadas a los ausentes mediante Carta Documento u otro medio fehaciente, por el Administrador o el Consejo de Propietarios, en su defecto, dentro de las cuarenta y ocho horas de la celebración de la Asamblea. Esta notificación contendrá la transcripción de la presente Cláusula y del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación. Si los ausentes no manifiestan su oposición por medio fehaciente dentro del plazo de quince días de notificados, con mayoría suficiente, las decisiones propuestas se entenderán aprobadas, circunstancia que deberá ser notificada fehacientemente por el Administrador o el Consejo de Propietarios, en su caso, a todos los Consorcistas, dentro de las cuarenta y ocho horas de vencido el plazo de oposición”

7 Consejo de Propietarios: órgano y funciones “El Consejo de Propietarios es el órgano de fiscalización del Consorcio. Se conformará con cinco consorcistas de distintas Unidades Funcionales con las siguientes funciones: a.- fiscalizar los aspectos económicos, financieros y ejecutivos del Consorcio; b.- autorizar al Administrador para disponer del fondo de reserva para gastos no contemplados en la Cláusula XXXX; c.- convocar a la Asamblea, cuando el Administrador no lo hiciere por cualquier causa; d.- en caso de vacancia o ausencia del Administrador, ejercer la Administración del Consorcio y convocar a la Asamblea a fin de designar un Administrador nuevo; e.- toda otra función o facultad que resulte de la ley o del presente Reglamento. La designación de sus miembros y el comienzo de sus funciones constituirán una opción que se exteriorizará en Asamblea, en el caso y en la oportunidad en que la mayoría de los Consorcistas así lo resuelva, sin necesidad de reformar el presente Reglamento”

8 Consejo de Propietarios: sus miembros “(…) Para ser miembro del Consejo de Propietarios se requerirá: a.- Ser titular del derecho real de propiedad horizontal de, al menos, una Unidad Funcional; b.- Ser mayor de edad y tener plena capacidad civil; c.- No tener litigios contra el Consorcio, contra el Administrador ni contra otros consorcistas; d.- No adeudar expensas comunes ordinarias o extraordinarias. Estos requisitos deben reunirse al tiempo de su designación. Su incumplimiento sobreviniente será causal de remoción, resultando aplicables las disposiciones legales y reglamentarias sobre la remoción del Administrador”

9 Unidades Complementarias Variante “A”: Las UC están vinculadas por el RPH y/o por el plano, con UF específicas “(…) Las Unidades Complementarias no podrán ser objeto de acto de disposición o locación, con separación de las Unidades Funcionales a las que fueron adjudicadas” Unidades Complementarias Variante “B”: Las UC no están vinculadas por el RPH ni por el plano, a ninguna UF particular “(…) Las Unidades Complementarias no podrán ser objeto de acto de disposición o locación a favor de quien no resulte titular de alguna Unidad Funcional del edificio”

10 Segunda situación jurídica PROPIETARIO ÚNICO QUE AFECTA A CONJUNTO INMOBILIARIO (Se toma la legitimación del propietario único como ejemplo, pudiendo aplicarse las cláusulas que se analizarán al CI afectado por copropietarios) Documento a autorizar REGLAMENTO DE CONJUNTO INMOBILIARIO

11 Derecho de preferencia “Los titulares de Derecho Real de Conjunto Inmobiliario sobre las Unidades Funcionales, que pretendan transmitir su derecho, deberán comunicar fehacientemente esta circunstancia al Consorcio, indicando los datos personales del eventual adquirente, el precio de venta y las demás condiciones de la operación, a fin de que el Administrador convoque una Asamblea para que el Consorcio y/o cualquier consorcista puedan ejercer su derecho de preferencia. Éste último deberá ser ejercido dentro del plazo de treinta días contados desde la comunicación fehaciente referida, y notificado, por igual medio, al consorcista que pretende transmitir su Unidad Funcional”

12 Limitaciones al uso y goce de partes comunes “Los adquirentes de derechos reales temporarios y de derechos personales, así como los terceros que ingresen al Conjunto Inmobiliario en calidad de invitados, no tendrán derecho a usar y gozar de las partes comunes identificadas en el apartado XXXX de la Cláusula XXXX, sino a cambio del pago del arancel que se fije en el Reglamento Interno”

13 Tercera situación jurídica TITULAR DE DOMINIO QUE CONSTITUYE DERECHO REAL DE USUFRUCTO – USUFRUCTUARIO QUE SE OBLIGA A NO DISPONER DE SU DERECHO DENTRO DE LOS LÍMITES QUE LA LEY AUTORIZA Documento a autorizar ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO

14 Cláusula de no transmitir el usufructo Variante “A”: en una constitución de usufructo a título oneroso “El usufructuario se obliga a no transmitir su derecho de usufructo a favor de (datos de la persona específica)” Cláusula de no transmitir el usufructo Variante “B”: en una constitución de usufructo a título gratuito “El usufructuario se obliga, en especial, a no transmitir su derecho de usufructo a favor de (datos de la persona específica), y en general, a no transmitir su derecho de usufructo a favor de persona alguna, en los próximos diez años contados desde el presente acto”

15 Cuarta situación jurídica TITULAR DE DERECHO REAL DE USUFRUCTO (QUE ADQUIRIÓ POR CONSTITUCIÓN) Y QUE TRANSMITE SU DERECHO A UN TERCERO Documento a autorizar ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSMISIÓN DE USUFRUCTO

16 Cláusula negocial principal “DICE: Que X transmite a título gratuito/oneroso, a favor de Y, y éste acepta, el derecho real de usufructo vitalicio que corresponde al primero sobre el inmueble (datos del inmueble)” Nudo propietario que se notifica del contrato “J, en su calidad de nudo propietario del inmueble referido, toma conocimiento en este acto, del presente contrato”

17 Quinta situación jurídica TITULAR DE DOMINIO QUE CONSTITUYE HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN CRÉDITO DETERMINADO – LA CUESTIÓN DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO Documento a autorizar ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE HIPOTECA

18 El debate: el tope máximo en los derechos reales de garantía Las diversas interpretaciones: El art. 2189 del CCyC sólo es aplicable para los derechos reales de garantía constituidos en seguridad de créditos indeterminados El art. 2189 del CCyC es aplicable a todos los derechos reales de garantía, aseguren créditos determinados o indeterminados, debiendo expresarse el monto determinado del tope máximo de privilegio El art. 2189 del CCyC es aplicable a todos los derechos reales de garantía, aseguren créditos determinados o indeterminados, debiendo expresarse el monto determinado del tope máximo de privilegio El art. 2189 del CCyC es aplicable a todos los derechos reales de garantía, aseguren créditos determinados o indeterminados, pudiendo ser determinable el tope máximo (arg. arts. 2189 y 2190, CCyC) El art. 2189 del CCyC es aplicable a todos los derechos reales de garantía, aseguren créditos determinados o indeterminados, pudiendo ser determinable el tope máximo (arg. arts. 2189 y 2190, CCyC)

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21 Sexta situación jurídica TITULAR DE DOMINIO QUE CONSTITUYE DERECHO REAL DE SUPERFICIE (Se utilizará el ejemplo de la superficie con fines de construcción o sobre una construcción ya realizada) Documento a autorizar ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE

22 SUPERFICIE DE PRIMERA MODALIDAD Etapa 1: Derecho a construir, plantar o forestar un inmueble ajeno Etapa 2: Derecho a hacer propio lo construido, plantado o forestado SUPERFICIE DE SEGUNDA MODALIDAD Etapa única: Derecho a hacer propio lo construido, plantado o forestado

23 PROPIEDAD DEL SUELO PROPIEDAD SUPERFICIARIA

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29 Pautas de construcción en la superficie de primera modalidad “El superficiario podrá edificar hasta un máximo de trescientos metros cuadrados cubiertos, que no podrán superar las dos plantas ni los XXXX metros de altura. Para el ejercicio de su derecho, el superficiario podrá anclar cimientos hasta un máximo de XXXX metros de profundidad”

30 Inobservancia de las pautas de construcción “La inobservancia de las pautas de edificación acordadas, por parte del superficiario, dará derecho al propietario del suelo a resolver el presente contrato y a reclamar la restitución de la posesión”

31 Séptima situación jurídica SUPERFICIARIO QUE TRANSMITE LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE Documento a autorizar ESCRITURA PÚBLICA DE VENTA DE PROPIEDAD SUPERFICIARIA

32 Cláusula negocial principal “DICE: Que el primero VENDE al segundo, la propiedad superficiaria de la edificación existente sobre el suelo del inmueble que designa su título como XXXX”

33 Octava situación jurídica PROPIETARIO DEL SUELO QUE TRANSMITE SU DERECHO DURANTE LA VIGENCIA DE LA SUPERFICIE Documento a autorizar ESCRITURA PÚBLICA DE VENTA

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35 UNIVERSIDAD NOTARIAL ARGENTINA COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES 11 de NOVIEMBRE de 2015 Código Civil y Comercial de la Nación Leyes 26.994 y 27.077