NUDA PROPIEDAD ARTÍCULO Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

a- una cosa no fungible ARTÍCULO Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: b- un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé c- una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales d- el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testa- mentario.

ARTÍCULO Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario. ARTÍCULO Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.

ARTÍCULO Modos de constitución. El usufructo puede constituirse: a- por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad b- por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce c- por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

ARTÍCULO Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo- ARTÍCULO Intransmisibilidad heredita- ria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.

ARTÍCULO Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo: a. la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio b. la extinción de la persona jurídica usufruc- tuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo

c. el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso in- voluntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo d. el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente

Los artículos citados nos permiten caracterizar a la nuda propiedad: -se origina la nuda propiedad cuando sobre un inmueble se constituye el derecho real de usufructo, temporario o vitalicio - el propietario de la nuda propiedad queda sin el uso y goce del inmueble mientras dure el usufructo - la nuda propiedad puede ser vendida, do- nada, gravada con hipotecas, etc

ARTÍCULO Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. La restricción al ejercicio del derecho de propiedad en la nuda propiedad -cual es el uso y goce de la cosa-, hace que el valor de ésta no resulte el valor de mercado del inmueble, suponiéndose el dominio pleno sobre el mismo.

El valor de la nuda propiedad se vincula estrechamente con: -la expectativa de vida útil -vida remanente- de las mejoras (edificios) -la expectativa de vida del usufructuario (en caso del usufructo vitalicio) -la diferencia entre las dos expectativas

Proceso de la tasación

El proceso de tasación de la nuda propiedad, con usufructo vitalicio, puede resumirse en las siguientes etapas: a) determinación del valor de mercado de la tierra b) determinación del costo de reposición de la mejora, depreciado a la fecha en que se supone la extinción del usufructo

c) determinación del valor de la nuda propiedad, que resulta de sumar tos valores obtenidos en a) -valor de la tierra- y b) -valor de la mejora depreciada d) reducción del valor de la nuda propiedad, atribuible al costo de oportunidad del dinero en relación con la indisponibilidad temporal del uso y goce de la propiedad.

Presupuesto de condiciones

Es necesario establecer un presupuesto de condiciones, a efectos de facilitar el proce- dimiento antes citado: El valor de la tierra -libre de mejoras- se lo presume constante durante todo el período que resta de usufructo. El tiempo que se supone durará el usufructo, resulta de la diferencia entre la vida promedio de las personas, según características, y la edad del usufructuario.

Al costo de reposición de la mejora se lo deprecia físicamente, considerando que el estado actual de conservación se mantendrá igual por todo el tiempo del usufructo El costo de oportunidad del dinero se calcula por el lapso que media entre la adquisición de la nuda propiedad y la fecha presunta en que se extinguirá el usufructo

CASOS LÍMITES Relacionado con la expectativa de vida útil de la mejora y la expectativa de vida del usufructuario, el valor de la nuda propiedad reconoce dos casos límites, que se producen: a) al momento en que el usufructuario supera la expectativa de vida promedio b) al momento en que la mejora cumple el período de vida útil

En el primer caso, el valor de la nuda propiedad resulta el valor de mercado del inmueble, dada la probabilidad inminente -en términos estadísticos- de la extinción del usufructo vitalicio. En el segundo caso, el valor de la nuda propiedad resulta el valor de la tierra libre de mejoras más el valor residual de los materiales, deducido el costo de oportunidad del dinero por el lapso que medía entre la adquisición de la nuda propiedad y la fecha presunta en que se extinguirá el usufructo.

La Propiedad Horizontal En la propiedad horizontal -que combina propiedad exclusiva y condominio- el proceso de tasación de la nuda propiedad registra variantes en las dos primeras etapas:

a) determinación del valor de mercado del lote en que se asienta el edificio, calculando el valor que corresponde a la unidad fun- cional en proporción al porcentaje que tiene sobre el conjunto b) determinación del costo de reposición de la mejora (se computa la superficie exclusiva y de bienes comunes que corresponden a la unidad funcional), depreciado a la fecha en que se supone la extinción del usufructo

Una propuesta alternativa se basa en el siguien- te proceso de tasación: a) determinación del valor de mercado del inmueble a tasar, suponiendo su dominio pleno b) determinación del valor de la nuda propiedad, que resulta el valor de mercado depreciado a la fecha de extinción del usu- fructo c) reducción del valor de la nuda propiedad, atribuible al costo de oportunidad del dinero en relación con la indisponibilidad temporal del uso y goce de la propiedad

EVALUAR EL VALOR DE LA NUDA PROPIEDAD DEL SIGUIENTE INMUEBLE Datos del inmueble -Casa Habitación: -Terreno 10X25 = 250 m2 -Superficie cubierta : 100 m2 -Antigüedad del Inmueble : 15 Años -Estado de conservación : Normal

-DATOS DEL USUFRUCTUARIO Sexo: Masculino Edad 63 años

-DATOS ESTADÍSTICOS Vida útil probable del inmueble: 100 años HOMBRES: 73 AÑOS MUJERES: 77 AÑOS Expectativa de vida

PROCESO DE CALCULO

1- DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA TIERRA: $ Obtenido por método comparativo, por comparación con terrenos seme- jantes en la misma zona

2-DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA MEJORAS 2-1-Determinación Valor de Reposición (VR/m2): $/m Obtenido de publicaciones especia- lizadas (Clarin, vivienda, etc). O por computo y presupuesto VR= $/m2 X 100 m2= $ Vr(valor residual)= 10% del VR=$95.000

2-2-Cálculo de la duración del usufructo Duración del Usufructo= EVU- EU= Donde: EVU: Expectativa de vida del usufructuario EU: Edad del usufructuario 73-63= 10 años

2-3- Cálculo del costo depreciado al final del usufructo Edad del inmueble para cálculo de la depreciación= Edad actual del Inmueble + Duración del usufructo 15 años 10 años = 25 años

UTILIZACIÓN DE LA TABLA DE ROSS/ HEIDECKE Edad en % de la duración (vida Probable) = 25 / 100 x = 25% Conservación normal:Estado 2 K=0,1775 VA= VR-(VR-Vr)K VA= Valor Actual

VA($)= –( )*0.1775=$ Determinación del valor de la nuda propiedad VNP=VA + VALOR TERRENO VNP=$ $ =$

4-Reducción del VNP por costo oportunidad del dinero La formula de cálculo de interés compuesto establece Cf= Ci(1+t)^n Ci= Cf/(1+t)^n Donde: Cf= el capital al final del enésimo período Ci=el capital inicial t=es la tasa de interés expresada en forma decimal(4 % = 0,04) para un periodo det. n=es el número de períodos

En nuestro caso: VNP= Cf VNPR= Ci n=10 t1= 0,7715%, en decimal 0, (Libor) t2= 1%, en decimal 0,01 (caja de ahorro) t3= 5%, en decimal 0,05 (rendimiento anual alquiler)

Caso 1: VRNP=$ /(1+0,007715)^10= $ ,857 Caso 2 VRNP=$ /(1+0,01)^10=$ ,578 Caso 3 VRNP=$ /(1+0,05)^10= $695709,8276