Jornada de capacitación Impacto del nuevo Código en la actividad inmobiliaria Mariano Esper Abogado

Presentación del tema: "Jornada de capacitación Impacto del nuevo Código en la actividad inmobiliaria Mariano Esper Abogado"— Transcripción de la presentación:

1 Jornada de capacitación Impacto del nuevo Código en la actividad inmobiliaria Mariano Esper Abogado mesper@derecho.uba.ar

2 1.Reforzar los conocimientos generales sobre el nuevo Código Civil y Comercial 2.Indicar los cambios normativos de relevancia para la actividad inmobiliaria 3.Revisar los instrumentos usuales utilizados en la contratación inmobiliaria, como ser: contratos de locación, autorizaciones de venta, boletos de compraventa, reservas y señas, entre otros 4.Indicar los cambios que deben introducirse en los instrumentos referidos 5.Sugerir cambios generales de contenido, terminología y redacción de los instrumentos inmobiliarios mencionados Objetivos de la capacitación

3 1.El CCC está compuesto por un Título Preliminar y seis Libros 2.Título Preliminar (arts. 1-18) 3.Libro I “Parte general” (arts. 19-400) 4.Libro II “Relaciones de familia” (arts. 401-723) 5.Libro III “Derechos personales” (arts. 724-1881) 6.Libro IV “Derechos reales” (arts. 1882-2276) 7.Libro V “Transmisión de derechos por causa de muerte” (arts. 2277-2531) 8.Libro VI “Disposiciones comunes a los derechos personales y reales” (arts. 2532-2671) Estructura del nuevo Código

4 1.El nuevo Código regula tres clases de contratos: a)Contratos paritarios, discrecionales o clásico b)Contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuesta c)Contratos de consumo 1.Contratos paritarios, discrecionales o clásicos: a)Concepto b)Corresponde al contrato tradicional, resultado de partes que se encuentran en igualdad de condiciones negociales c)Regulación en los arts. 957 a 1091 Categorías de contratos (1)

5 3.Contratos por adhesión: a)Concepto b)Regulación en los arts. 984 a 989 4.Contratos de consumo: a)Concepto b)Presupone un contratante específico, el consumidor, en situación de necesidad y de inferioridad de conocimientos técnicos c)Regulación en los arts. 1092 a 1122, CCC, y ley 24.240 y normas complementarias Categorías de contratos (2)

6 4.Importancia práctica de la distinción: libertad de contratación / orden público en cada categoría contractual 4.Diagnóstico jurídico previo Categorías de contratos (3)

7 1.Nueva terminología emanada del CCC: locación, reglamento de propiedad horizontal, uniones convivenciales, etc. 2.Remisiones normativas: adecuarla al articulado vigente 3.Título de los instrumentos: regla del art. 1127, CCC Sugerencias generales aplicables a los instrumentos inmobiliarios (1)

8 4.Unificar las denominaciones: de las partes, de la cosa vendida o arrendada, etc. 4.Acreditar la representación invocada: arts. 358 y ss., y particularmente, 362 y ss. Adecuar la redacción en los casos de nombres de fantasía 5.Cantidades y cifras: en letras y números Sugerencias generales (2)

9 7.Domicilios especiales de las partes: a)Importancia y efectos b)Regulación en el art. 75, CCC Cláusula sugerida “Para todos los efectos legales emergentes del presente contrato, LAS PARTES constituyen domicilios especiales en los lugares indicados en el encabezamiento, adonde se tendrán por válidas todos los emplazamientos, notificaciones judiciales o extrajudiciales que allí se cursen. La notificación en los domicilios referidos será válida aun para el caso de que la misiva no se recibiera por ‘ausente’, ‘rehusó recibir’, ‘desconocido’, ‘se mudó’, ‘rechazado’, ‘falleció’, ‘domicilio inexistente’ o volviera devuelta sin notificar por cualquier otro motivo. Cualquier cambio de domicilio deberá ser notificado a la contraparte en forma fehaciente, para surtir efectos válidos” Sugerencias generales (3)

10 8.Utilizar la expresión “y/o” para referirse a hechos, situaciones o circunstancias conjuntas o alternativas 9.Emplear la expresión “acuerdo por escrito”, en sustitución de “acuerdo expreso” o “conformidad expresa” 10.Tener precaución con el uso de referencias genéricas del estilo: “a criterio exclusivo de”, “según discreción de”, “facultad ampliamente concedida a”, y similares Sugerencias generales (4)

11 10.Incluir la cláusula que fija la “mora automática y de pleno derecho” en caso de incumplimiento de tal o cual obligación, o de todas las obligaciones 11.Recordar la vigencia de la ley 25.345 de Prevención de la Evasión Fiscal, en lo referente a pagos en efectivo Sugerencias generales (5)

12 Cláusula sugerida “LAS PARTES manifiestan que los pagos se efectúan con conocimiento de la ley 25.345 y de sus normas complementarias, pero que siendo de imposible su cumplimiento, consideran a los pagos realizados o a realizarse en virtud de este contrato como firmes e irrevocables y renuncian a cualquier acción de reivindicación o de cualquier otra naturaleza que el incumplimiento de la ley citada les permita invocar” Cláusula ley 25.345

13 1.Importancia de esta modalidad en la contratación moderna 2.Calificación jurídica de un contrato como contrato por adhesión: su importancia práctica 3.¿Cómo evitar la calificación de contrato “por adhesión”? Contratos por adhesión: aspectos a considerar en su redacción (1)

14 4.Sugerencias vinculadas con la redacción: a)Los considerandos o introducción al contrato b)Incorporar cláusulas “particulares” o “adicionales”. Su importancia c)Destacar los aspectos centrales del negocio: precio, plazo temporal, responsabilidades, garantías, restitución del inmueble Contratos por adhesión: aspectos a considerar en su redacción (2)

15 4.Sugerencias vinculadas con la redacción (cont.): d)Lectura previa y comprensión real de las condiciones y términos e)Parte con experiencia en el tipo de negocios f) Asesoramiento legal previo Contratos por adhesión: aspectos a considerar en su redacción (3)

16 1.Supuestos usuales: renuncias de defensas judiciales, competencia judicial, recusación, acción reivindicatoria u otras, derecho de retención, invocar la teoría de la imprevisión, etc. 2.Pauta de los arts. 944 y 960, CCC 3.Sugerencia: precaución al introducir estas renuncias, especialmente en los contratos por adhesión y de consumo Cláusulas de renuncias de derechos

17 1.Regulación en los arts. 1187 a 1226, CCC 1.Se derogan las siguientes leyes: -Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Se incorpora parcialmente y con modificaciones -Ley 21.342 de Normalización de Locaciones (excepto su art. 6º): por lo tanto, se elimina la regulación de los convenios de desocupación y el procedimiento de recupero de la cosa abandonada por el locatario Locación (1)

18 3.Denominación: locación, sencillamente, no más locación de cosas 4.Reducción y simplificación significativa del articulado vigente 5.Forma escrita para ciertas locaciones, sus modificaciones y prórrogas: art. 1188, CCC Locación (2)

19 1.Se aplica a la locación lo previsto para el precio en la compraventa: art. 1187, CCC 2.Modalidades de “precio determinado” previstas en el art. 1133, CCC: a)Suma determinada: moneda nacional o extranjera b)Fijación por un tercero: fijación por el juez en caso de imposibilidad c)Referencia a otras cosas ciertas. Posibilidad de encubrir cláusulas de estabilización monetaria d)“En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo” e)Pauta del viejo art. 3º, ley 23.091 Precio en la locación (1)

20 3.Modalidades usuales para pactar el precio: a)Alquileres progresivos o escalonados -Validez o invalidez: plenario C. Nac. Paz “Revello” -Modos de pactar: sumas diferentes o porcentajes b)Montos totales divididos en “cuotas”; bonificaciones c)Cláusulas que obligan a acordar el precio cada seis meses: precedente judicial CNCiv., sala F, 03/12/2008, “Kuschniroff, Victor Hernan c. Mandelbaum, Slama Wajnztok” 4.Precios ajustados por índices determinados a)Redacciones usuales b)Invalidez de tales acuerdos: arts. 7 y 10, ley 23.928 de Convertibilidad del Austral Precio en la locación (2)

21 1.Art. 1208, CCC: “La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva” “A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual” Normas generales sobre precio (1)

22 2.Art. 1209, CCC: “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada” “No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario” Normas generales sobre precio (2)

23 1.Restricciones en caso de destino habitacional (art. 1196, CCC). No puede requerirse del locatario: a)El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b)Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c)El pago de valor llave o equivalentes Destino habitacional: restricciones en cuanto al precio

24 1.Intereses: utilizar terminología adecuada 2.Clases de intereses: arts. 769 y ss., CCC 3.Pactar tasas elevadas. Facultad morigeradora de los jueces (art. 771, CCC) 4.Intereses moratorios: se devengan desde la mora y hasta su efectivo e íntegro pago 5.Presunciones relativas al pago: arts. 896 y ss., CCC Intereses y recibos de pago

25 1.Plazos mínimos: 2 años para todos los destinos (art. 1198, CCC) 2.El plazo mínimo legal es renunciable por el locatario si está en la tenencia de la cosa (art. 1198, CCC) a)Efectos posibles de esta facultad b)Sugerencias para la redacción de cláusulas. Vinculación con la facultad resolutoria del locatario 3.Renovaciones y prórrogas del plazo contractual a)Aspectos a considerar b)Inexistencia de tácita reconducción: art. 1218, CCC Plazos de la locación (1)

26 1.Supuestos previstos en el art. 1199, CCC 2.Sedes embajadas, consulados y organismos internacionales, y habitación del personal extranjero diplomático o consular 3.Habitación con muebles con destino turismo, descanso o similares. Presunción contraria si el contrato supera los 3 meses 4.Guarda de cosas 5.Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial 6.Finalidad determinada y expresada en el contrato Excepciones al plazo mínimo legal

27 1.Previstos en el art. 1197, CCC 2.Veinte años para destino habitacional 3.Cincuenta años para los restantes destinos 4.Las renovaciones del contrato original no pueden superar los plazos máximos indicados Plazos máximos de la locación

28 1.Reguladas en los arts. 1213 y ss. 2.Diferencias entre ambos supuestos 3.Principio general: posibilidad de realizar estos actos, salvo pacto en contrario Cesión y sublocación (1)

29 4.Cesión: se remite a los arts. 1636 y ss., que regulan la cesión de la posición contractual 5.Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa 6.Precaución con el régimen previsto en el art. 1637, CCC 7.En caso de cesión, se extinguen las garantías originarias: art. 1640, CCC Cesión y sublocación (2)

30 8.Sublocación de parte de la cosa: a)Notificación fehaciente al locador b)Posibilidad de oposición fehaciente por el locador dentro de los 10 días de notificado. Silencio implica conformidad c)Acciones directas: arts. 736 y ss., art. 1216, CCC 9.Sugerencias en la redacción de cláusulas: a)Incluir prohibiciones de sublocar y/o ceder y/o transmitir y/o dar en comodato y/o prestar b)Todo o parte de la cosa c)Por cualquier título d)En caso de infracción, a más de los efectos legales y contractuales, el locatario queda directamente obligado frente al locador Cesión y sublocación (3)

31 Cláusula sugerida “LA LOCATARIA tiene expresamente prohibido subarrendar y/o ceder y/o dar en comodato y/o prestar y/o transferir por cualquier título, todo y/o parte de EL INMUEBLE ni de ninguno de los derechos que de él surgen, durante toda su vigencia y hasta la restitución efectiva y plena y de conformidad de EL INMUEBLE a LA LOCADORA. En cualquier caso de infracción de esta cláusula, a más de las responsabilidad legales y contractuales que correspondan, LA LOCATARIA permanecerá directamente responsable frente a la LOCADORA y no se considerará eximida en modo alguno de cumplir en tiempo y forma de todas las obligaciones que surgen de este contrato” Cláusula de prohibición de sublocar y/o ceder

32 1.El contrato de fianza se regula en los arts. 1574 y ss., CCC 2.Se mantiene el régimen de la caducidad de la fianza en la locación: art. 1225, CCC 3.Tener presente las pautas restrictivas de los arts. 727 y 1575, CCC Garantías & fianzas (1)

33 4.Sugerencias para redactar cláusulas: a)Evitar los vocablos “fiador” o fianza” b)Utilizar “codeudor solidario” o “garante solidario” c)Renuncia expresa a los beneficios de excusión y división d)Amplitud de obligaciones abarcadas e)Innecesariedad de comunicar al garantes los incumplimientos f)Referir a un inmueble de propiedad del garante. No constituye una garantía real g)Responsabilidad con todo su patrimonio actual y futuro. Tener presente los arts. 242 y 743 y ss., CCC Garantías & fianzas (2)

34 5.Abarcar las obligaciones del cónyuge o conviviente 6.La ley provincial 14.432 de Protección de la Vivienda fue declarada inconstitucional por la jurisprudencia: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala II, 24/9/2013, “Rabaza, Luis Francisco v. Cooperativa de trabajo Alfin de Mar Limitada y otro” Garantías & fianzas (3)

35 1.Facultad regulada en el art. 1221, CCC 2.Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, se debe notificar en forma fehaciente la decisión al locador. Si el locatario hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso 3.En los casos del art. 1199, CCC, se debe abonar el equivalente a dos meses de alquiler Resolución anticipada

36 1.Procedimiento de recupero previsto en la ley 21.342, no reproducido en el nuevo Código 2.Hipótesis a incluir en los contratos a)Cuándo procede el recupero por abandono b)Dificultad de la intervención notarial c)Recupero de la cosa: efectos d)Impacto en materia del domicilio contractual e)Supuesto del art. 1190, CCC Abandono del inmueble

37 1.Cláusula de restitución: a)Redactar por separado b)Indicar hora de la restitución c)Cómo se debe restituir la cosa: accesorios, herrajes, cerraduras, vidrios, etc. Suministros funcionando d)Forma escrita obligatoria para probar la conformidad del locador e)Multas altas diarias en caso de incumplimiento 2.Impacto en materia de domicilio del locatario: “Una vez desocupado y/o restituido y/o abandonado el inmueble, EL LOCATARIO tendrá como domicilio especial a todos los efectos de este contrato el domicilio del codeudor solidario” Restitución del inmueble

38 1.Pactar la responsabilidad solidaria en caso de varios locatarios, especialmente para los supuestos de abandono, de separación si son cónyuges o convivientes, etc. 2.Asentimiento del cónyuge o del conviviente: arts. 456 y 522, CCC 3.Conclusión de la locación: supuestos especiales de continuación previstos en los arts. 444 y 526, CCC Otras cuestiones de interés (1)

39 4.La cláusula de responsabilidad por daños al inmueble y/o a terceros: aspectos a tener en cuenta 5.Los convenios de desocupación en el nuevo ordenamiento: pautas a considerar 6.Como en el régimen anterior, no hay tácita reconducción: art. 1218, CCC. Estipular la situación en cláusula especial Otras cuestiones de interés (2)

40 Cláusula sugerida “LA LOCADORA no será responsable por ningún daño y/o perjuicio y/o lesiones y/o muerte que pudieran ocasionar LA LOCATARIA y/o sus bienes y/o terceros que accidentalmente se encontraren en EL INMUEBLE y/o bienes de terceros, respecto de las personas y patrimonios de terceros y/o de la persona y patrimonio de la propia LOCATARIA, que resulten como consecuencia de la acción u omisión de LA LOCATARIA y/o de terceros en el uso de EL INMUEBLE y/o de sus accesorios y/o de sus propios bienes, ni como consecuencia de inundaciones y/o filtraciones y/o incendio total o parcial y/o ruina y/o desprendimientos y/o roturas y/o desperfectos de cualquier tipo y/o por cualquier otro accidente que se produzca en EL INMUEBLE y/o en su uso y goce, quedando expresamente abarcados y comprendidos en la responsabilidad integral por daños y perjuicios que asume LA LOCATARIA los supuestos de caso fortuito y/o fuerza mayor y sus consecuencias, que expresamente asume en este acto. Todos los supuestos previstos en esta Cláusula serán de exclusivo cuenta y riesgo de LA LOCATARIA sin derecho a reclamar resarcimiento, indemnización y/o compensación alguna a LA LOCADORA y debiendo mantener a ésta indemne de todo daño y/o perjuicio y/o reclamo extrajudicial o judicial que cualquier tercero le efectúe como consecuencia del uso de EL INMUEBLE y/o de la acción u omisión de LA LOCATARIA” Cláusula de responsabilidad de la locataria

41 Cláusula sugerida “Si vencido el plazo contractual LA LOCATARIA continuara en el uso y goce de EL INMUEBLE, abonando los correspondientes alquileres, servicios públicos domiciliarios, expensas, impuestos y tasas, y gastos, no podrá ello ser interpretado en ningún caso como tácita reconducción y LA LOCADORA podrá solicitar la restitución de EL INMUEBLE en cualquier tiempo, sin derecho para LA LOCATARIA a permanecer en el uso y goce de EL INMUEBLE ni a reclamar indemnización ni compensación de ninguna especie por ello, cualquiera fuera el tiempo que se hubiera prolongado la ocupación” Cláusula de inexistencia de tácita reconducción

42 MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN!! Mariano Esper Abogado mesper@derecho.uba.ar