INCONGRUENCIAS Y CONTRADICCIONES EN NUESTRA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA

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1 INCONGRUENCIAS Y CONTRADICCIONES EN NUESTRA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA
DERECHO URBANÍSTICO INCONGRUENCIAS Y CONTRADICCIONES EN NUESTRA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA Noviembre 2012

2 Complejidad de nuestro actual Marco Normativo
GOBIERNO CENTRAL Reglamento Nacional de Edificaciones (Norma criterios y requisitos mínimos de diseño y ejecución de HH UU y Edificaciones) GOBIERNO PROVINCIAL Municipalidad Metropolitana de Lima Ord. No Ordenación Territorial Ord. No. 341 – Sist. Vial Metropolitano Ord. No Aportes en HH.UU. Ord. No E.I.V. Ord. No Aprueba HH.UU. Ord. No y 1631– Cambios de Zonificación GOBIERNOS LOCALES Retiros, Alturas, Áreas Libres, Densidad, Estacionamientos, Usos Permitidos, Usos Compatibles, Uso de Azoteas, otros, TUPA´s, Comisiones Técnicas, etc. Distritos con mayor producción legislativa: Miraflores San Isidro La Molina San Borja Santiago de Surco Ley Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (modificatorias y 29476) Reglamentos: D.S. No VIVIENDA D.S. No VIVIENDA D.S. No VIVIENDA Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano D.S. No VIVIENDA ( Actos Administrativos) Ley Ley de Procedimiento Administrativo General Ley Ley Orgánica de Municipalidades Ley Ley del Silencio Administrativo

3 Competencias Municipales en la Gestión del Territorio - (LOM)
Competencias Urbanísticas Competencias Edificatorias Son facultades habitualmente confundidas y ejercidas descoordinadamente Rol preponderante de los municipios provinciales en el desarrollo urbano de sus jurisdicciones Debe diferenciarse las labores de planeamiento urbanístico y ordenamiento territorial de la actividad constructiva Aprobar el Plan de Acondicionamiento Territorial que identifique: i) Áreas Urbanas ii) Áreas de Expansión Urbana iii) Áreas de Protección o de Seguridad por Riesgos Naturales iv) Áreas Agrícolas v) Áreas de Conservación Ambiental Aprobar el Plan de Desarrollo Urbano Aprobar la zonificación y usos de suelo

4 Competencias Urbanísticas Competencias Edificatorias
Acciones de Demarcación Territorial Elaborar y mantener el Catastro Urbano y Rural Nomenclatura de vías, parques y calles Seguridad del Sistema de Defensa Civil Estudios de Impacto Ambiental Diseñar y ejecutar Planes de Renovación Urbana Fiscalizar el cumplimiento de los planes urbanos, señalar las infracciones y establecer las sanciones correspondientes Normar y planificar el transporte terrestre de la provincia Modificaciones al Sistema Vial Metropolitano Ejecutar o concesionar obras de infraestructura urbana Aprobar las Habilitaciones Urbanas Otorgar Licencia de Construcción, Remodelación, Demolición Elaboración y Mantenimiento del Catastro Urbano y Rural Autorizaciones para la Instalación de Anuncios Otorgar Licencias de Funcionamiento

5 Ordenanzas Metropolitanas Aprobatorias de Zonificación
21 Ordenanzas, 42 Distritos, 37 ZRE, 30 meses aprox. Distrito Ordenanza No. Fecha de Publicación Zonas de Reglamentación Especial Cercado de Lima 893 No tiene  Miraflores 920 No tiene Villa El Salvador 933  No tiene San Isidro y un Sector de Magdalena del Mar 950 Bosque de Los Olivos, Costa Verde, Camino Real San Martín de Porres, Independencia, Comas y Los Olivos y de una parte del Rímac 1015 Ex fundo Chacra Cerro Alto, Escuela de Aviación Civil del Perú (Collique) Breña, Jesús María, Magdalena del Mar (parcial), Lince y Pueblo Libre 1017 Zona Monumental del Distrito de Pueblo Libre Ancón 1018 El Agustino y Santa Anita 1025 Zona Industrial Pantanos de Villa 1044 Sector Bello Horizonte, Villa Baja, Villa Mercedes, Parque Zonal No. 23-A San Borja 1063 Áreas conformadas por el Conjunto Habitacional Juan XXIII, el Asentamiento Humano San Juan Masías, el Bosque y Bosque de San Borja con frente a la Av. San Luis

6 Zona de Reglamentación Especial
Ordenanzas Metropolitanas Aprobatorias de Zonificación Distrito Ordenanza No. Fecha de Publicación Zona de Reglamentación Especial Barranco y Surquillo y de sectores de Chorrillos y Santiago de Surco 1076 Parque Zonal No. 22-A Santiago de Surco, Laderas de los Cerros de Camacho y Club Golf Los Incas San Juan de Lurigancho 1081 No tiene  La Victoria y San Luis 1082 San Juan de Miraflores y Villa María del Triunfo 1084 Rinconada de Pamplona Alta, Asentamiento Humano de Ciudad de Gosen - Villa María del Triunfo Santa Rosa 1085  No tiene Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar y Pucusana 1086 Distrito de Santa María del Mar, Cerro Colorado - Pucusana San Miguel 1098 Ate, Chaclacayo y Lurigancho – Chosica 1099 Fundo Nievería, Centro Poblado Santa María de Huachipa, Planta de Tratamiento SEDAPAL, Asentamientos Humanos Municipales, Lotización El Descanso, Programa de Vivienda del Poder Judicial Carabayllo y Puente Piedra 1105 Zapallal, Quebrada Torre Blanca Cuenca Baja del río Lurín: Cieneguilla, Lurín y Pachacámac 1117 Sector Antigua Cantera Arenera La Molina, Sector de Antiguas Canteras de Manchay, Sector Bajo de Huertos de Manchay, Sector de Collanac, Sector de Ocupaciones de Vivienda El Mirador, San Nicolás de Tolentino y otros, Sector Santa Genoveva y otros La Molina 1144 Universidad Agraria La Molina, Las Canteras de La Molina

7 Estadística Sobre Ordenanzas de Cambio de Zonificación Específica e Integral en Lima Metropolitana Año Total Ordenanza Modificación de Zonificación de los Usos del Suelo de Lima Metropolitana 2004 – 2012 Específicos, rectificaciones y modificaciones Integrales 2004 86 573, 574, 575, 576, 577, 578, 583, 584, 585, 586, 587, 588, 589, 590, 593, 594, 595, 596, 599, , 609, 610, 617, 621, 622, 623, 624, 625, 630, 631, 633, 634, 635, 639, 640, 641, 644, 646, 647, 650, 651, 652, 653, 654, 655, 656, 658, 659, 660, 661, 662, 663, 664, 665, 666, 667, 668, 669, 670, 671, 672, 673, 674, 675, 676, 677, 678, 679, 681, 684, 698, 699, 700, 702, 704, 705, 709, 710, 712, 713, 718, 721, 723, 724, 734. 2005 23 1 763, 767, 770, 777, 778, 779, 780, 810, 817, 818, 837*, 828, 845, 846, 858, 860, 861, 862, 865, 866, 884, 885, 886. 893. 2006 16 3 913, 927, 928, 930, 935, 938, 944, 945, 955, 962, 963, 971, 972, 978, 989, 991. 920, 933, 950. 2007 2 14 1020, 1028. 1015, 1017, 1018, 1025, 1044, 1063, 1076, 1081, 1082, 1084, 1085, 1086, 1098, 1099. 2008 12 5 1104, 1136, 1143, 1158, 1163, 1175, 1180, 1182, 1187, 1197, 1207, 1208. 1105, 1117, 1126, 1144, 1146. 2009 46 1210, 1217, 1218, 1232, 1233, 1241, 1242, 1248, 1251, 1252, 1253, 1254, 1255, 1258, 1259, 1264, 1265, 1267, 1273, 1277, 1282, 1283, 1284, 1285, 1286, 1289, 1211, 1212, 1290, 1291, 1292, 1300, 1301, 1303, 1304, 1305, 1307, 1308, 1309, 1310, 1311, 1312, 1313, 1326, 1333, 2010 50 1345, 1346, 1347, 1348, 1356, 1357, 1361, 1362, 1367, 1368, 1370, 1371, 1372, 1373, 1374, 1377, 1382, 1383, 1386, 1387, 1388, 1389, 1396, 1397, 1402, 1406, 1407, 1409, 1410, 1411, 1412, 1413, 1423, 1427, 1428, 1431, 1438, 1439, 1443, 1444, 1451, 1460, 1462, 1463, 1473, 1481, 1483, 1488, 1489, 1490. 2011 42 1493, 1494, 1495, 1496, 1497, 1500, 1504, 1509, 1511, 1512, 1513, 1514, 1515, 1516, 1519, 1520, 1521, 1522, 1524, 1525, 1526, 1531, 1543, 1544, 1545, 1546, 1547, 1548, 1549, 1550, 1553, 1555, 1556, 1557, 1558, 1560, 1561, 1564, 1567, 1570, 1571, 1574. 2012 17 1582, 1584, 1585, 1587, 1598, 1600, 1601, 1602, 1603, 1605, 1606, 1607, 1610, 1612, 1614, 1616, 1633.

8 Conflicto de Normas del Gobierno Central y la MML
El Eterno Problema de las Autonomías Habilitaciones Urbanas: Ley vs. Ordenanza 1288-MML y 1467-MML Aportes Reglamentarios: R.N.E. vs. Ordenanza 836-MML. Exclusión de áreas para vías metropolitanas (Norma GH 020,Art.27) Habilitaciones Comerciales: Exoneradas de aportes? Habilitaciones Urbanas de Oficio (Art. 24° Ley 29090) (Exoneración expresa de aportes)

9 Colisión entre Ordenanzas Metropolitanas y Normas Distritales
Determinación del Concepto de Colindancia de Alturas Ordenanza 950 – MML (Aprueba Reajuste de Zonificación para el distrito de San Isidro). Art. 4°.- Establecer que en el área materia de la presente Ordenanza, complementariamente a las alturas normativas y el Plano de Alturas aprobados, se aplica el concepto de Colindancia para precisar el número de pisos o altura de edificación que corresponde a un predio que se ubica inmediatamente vecino a una edificación existente de mayor altura. Los criterios aprobados para su aplicación se precisan en las Especificaciones Normativas de la Zonificación (Anexo 4). Anexo 4 (B.9.1) Los predios que colinden lateralmente con una edificación existente de mayor altura que la normativa, podrán edificar hasta el promedio entre la altura existente y la normada. Anexo 4 (B.9.2) Los predios que colinden lateralmente con dos edificaciones existentes de mayor altura que la normada, podrán edificar hasta el promedio entre las dos alturas existentes. (Colindante, adj.: “Dícese de los campos o edificios contiguos entre si” - DRAE).

10 Colisión entre Ordenanzas Metropolitanas y Normas Distritales
Ordenanza 950-MML (Junio 2006). D.A MSI (Agosto 2006): “Para el cálculo del premio en altura se tomará la altura de la edificación inmediatamente colindante al lote materia del premio”. D.A MSI (Febrero 2007): “Para el cálculo del premio por colindancia se tomará la altura del volumen comprometido correspondiente a la edificación en lotes inmediatamente colindantes al terreno materia de premio”. D.A MSI (Septiembre 2007): “Para determinar la altura de la nueva edificación, se tomará en cuenta la altura de la edificación inmediatamente adyacente al lote materia de cálculo. (Adyacente, adj.: “Situado en la inmediación o proximidad de otra cosa” (DRAE).

11 Colisión entre Ordenanzas Metropolitanas y Normas Distritales
D.A MSI (Mayo 2008): “A fin de preservar el perfil urbano de la vía aplicando el concepto de colindancia de alturas establecido en el Art. 4° de la Ordenanza 950-MML, las edificaciones a evaluar se sujetarán a lo siguiente …: “Para calcular la altura de la nueva edificación, se tomará en cuenta las alturas a nivel de alineamiento de fachada en las edificaciones existentes inmediatamente adyacentes y en contacto con el lindero de lote materia del cálculo”. ¿Pero qué dispuso originalmente el Art. 4° de la Ord. 950-MML? Que el concepto de Colindancia se aplica para precisar el número de pisos o altura de edificación que corresponde a un predio que se ubica inmediatamente vecino a una edificación existente de mayor altura. Los predios que colinden lateralmente con dos edificaciones existentes de mayor altura que la normada, podrán edificar hasta el promedio entre las dos alturas existentes.

12 Concepto de Colindancia

13 Concepto de Colindancia

14 Carácter No Inscribible del Área de Reserva para Vías
Resolución de Tribunal Registral No SUNARP-TR-L. Controversia: ¿Constituye acto inscribible la carga administrativa “Área de Reserva para Vías”? Fundamentos de la Apelante (MML): Publicitar frente a terceros las limitaciones existentes sobre el derecho de propiedad a fin evitar actos contrarios a la Ley. Artículo 2019° del Código Civil: Son actos inscribibles aquellos que limiten los derechos reales sobre inmuebles. Si bien las afectaciones viales se aprueban mediante Ordenanzas (norma + plano respectivo), la afectación se produce desde la publicación de la Ordenanza; sin embargo este medio no resulte ser el mas eficiente para dar publicidad a una afectación sobre un inmueble que por lo general se expresan mediante la inscripción en el Registro.

15 Carácter No Inscribible del Área de Reserva para Vías
Tanto con la legislación anterior como con la actual, los Certificados de Zonificación y Vías son actos inscribibles en el Registro (Art. 14° Ley 29090). Anteriormente, el Tribunal Registral ha considerado que estas afectaciones constituyen “Información Relevante” respecto de un predio por encontrarse comprendido dentro del Plan Vial aprobado, por lo que es susceptible su inscripción como carga. Posición del Tribunal Registral: ( ) 46° Pleno Registral adopta acuerdos vinculantes para el Tribunal Registral: “ La condición de área reservada para vías respecto de un bien no es un acto inscribible en el Registro”. Sustento: Las limitaciones legales de la propiedad no se inscriben por cuanto éstas tienen el carácter de mandatos normativos, vinculan y obligan por el solo hecho de ser normas jurídicas (Ordenanza 341), sin que la voluntad de las partes o el Registro tengan ninguna incidencia. Municipios deben ejercer su rol fiscalizador. No se requiere de doble publicidad (Ordenanza + Inscripción Registral).

16 Valor de Mercado en el Impuesto Predial (Incoherencias legislativas)
Impuesto de Alcabala Impuesto a la Renta Aportes Reglamentarios HH.UU. (2/3) Se calculan sobre el valor de mercado del predio Y el Impuesto Predial ? = Valor arancelario! Divorcio fiscal que priva de ingresos a los municipios Destino de la recaudación del IP: Desarrollo y mantenimiento del catastro y al Consejo Nacional de Tasaciones

17 ¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo?
“La propiedad predial se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho”. (Art. 954° Código Civil peruano). “El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan” (Art. 350°Código Civil español). Aforismo romano: La propiedad se extiende “por arriba hasta el cielo, por abajo hasta el infierno”. Concepción cubista del derecho de propiedad: tres planos superpuestos (sobresuelo, suelo y subsuelo). Criterio del interés / utilidad.

18 ¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo?

19 ¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo?
Nuestro Código Civil señala que la propiedad debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites que señala la Ley. Tratándose de la propiedad predial, nuestra legislación establece que ésta “queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas” (Art. 957° Código Civil). Las municipalidades provinciales al aprobar la zonificación del uso del suelo, aprueban también los planos de alturas en función al uso superficial, pero no se regula la profundidad de la sub-edificación. Art. 88° LOM.- “Corresponde a las municipalidades provinciales y distritales velar por el uso de la propiedad inmueble en armonía con el bien común”. La función social de la propiedad delimita su extensión vertical. Derecho Civil (marco general) - Derecho Urbanístico (desarrollo legislativo específico).

20 ¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad
en el Subsuelo?

21 ¿Por Qué Debe Regularse la Extensión
Vertical del Derecho de Propiedad? Por que su concepción actual ha variado significativamente. No puede ser entendido como un derecho irrestricto o ilimitado. La función social de la propiedad y su necesario ejercicio en armonía con el interés público obliga a ello. Necesidad de ejecutar obras públicas sin problemas de expropiación. El Estado no puede indemnizar derechos expectaticios inalcanzables por los titulares de la superficie.

22 Todas las personas tienen Derecho a la Ciudad.
Conclusiones ¿Debemos pensar en qué ciudades queremos tener para el 2050? Necesidad de impulsar un activo rol planificador y de ordenamiento territorial. Recordemos que el suelo, además de ser un recurso económico, es antes un recurso natural, escaso y no renovable. De su uso y aprovechamiento racional depende el futuro y sostenibilidad de nuestras ciudades. Sin planificación oportuna ni gestión territorial adecuada, no podemos aspirar a ser un país desarrollado. Debemos desterrar el “urbanismo improvisado” y pensar que sin planificación ni ordenación territorial, nuestras ciudades pierden competitividad y oportunidades de desarrollo para sus habitantes. Todas las personas tienen Derecho a la Ciudad.

23 Pasajeros al año (millones de personas)
Trenes Subterráneos Ciudad Año de Inauguración Longitud de red en Kms. Pasajeros al año (millones de personas) Londres 1863 408 1014 Chicago 1892 170 187 París 1900 213 1410 Berlín 1902 144.1 466 Nueva York 1904 368 1635 Hamburgo 1912 100.7 180 Buenos Aires 1913 48.3 280 Madrid 1919 284 690 Santiago de Chile 1975 96 840

24 Gracias