DESARROLLOS TURÍSTICOS

Presentación del tema: "DESARROLLOS TURÍSTICOS"— Transcripción de la presentación:

1 DESARROLLOS TURÍSTICOS
Bienvenidos DESARROLLOS TURÍSTICOS DE USO MIXTO 26 de septiembre de 2012

2 Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Agenda Conceptos generales Ejemplo proyecto de uso mixto Evolución y tendencias

3 Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Definición Proyectos Inmobiliario Turísticos que incorporan al menos dos componentes con modalidad operativa y/o comercial diferente, pero que operan conjuntamente, compartiendo infraestructura e instalaciones comunes.

4 Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Los tipos más comunes de componente son: Hotel Condominio de Tiempo Compartido / Propiedad Fraccional Condominio de Tiempo Completo (Pool de Rentas) Condo-Hotel (Propiedad Completa / Fraccional).

5 Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
La infraestructura e instalaciones compartidas comunes típicamente incluyen: Áreas Públicas: Alberca, Playa, Lobby, Jardines Servicios: Lavandería, Estacionamiento, Talleres, BOH Infraestructura: Plantas de tratamiento, cuarto de máquinas Centros de Consumo / Ammenities: Restaurantes, Bares, Spa.

6 Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Ventajas de Proyectos de Uso Mixto: Reduce costos de inversión por componente individual Genera sinergias operativas y economías de escala Servicios hoteleros “eficientes” en unidades residenciales (recepción, concierge, ama de llaves, A&B) Ingresos por mantenimiento aseguran base operativa Propiedad Compartida genera niveles de ocupación elevados y consistentes Los huéspedes de hotel representan clientes potenciales para las unidades hoteleras.

7 Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Modalidades operativas para unidades residenciales: Contrato de servicios Reglamento Fideicomiso Régimen en Condominio Tiempo Compartido a Propiedad Fraccional Propiedad Completa

8 Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Fórmula Operativa para proyectos mixtos con Hotel: La unidad hotelera generalmente lleva a cabo la operación y mantenimiento del inmueble en general (instalaciones comunes) más las áreas “privativas” de hotel (de haber un condominio maestro). La unidad hotelera celebra contrato(s) de servicios / mantenimiento con la(s) unidad(es) residencial(es).

9 Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Elementos críticos a considerar: Compatibilidad conceptual entre componentes (calidad, mercado objetivo) Requerimientos operativos individuales Impacto de comercialización en la experiencia del huésped Separar lo separable / medir lo demás (evitar “prorrateos”) Diseño original vs. conversión.

10 Ejemplo de un Proyecto Turístico de Uso Mixto

11 Ejemplo de proyecto de uso mixto
Características Hotel 5 estrellas habs. (350 módulos) – 2 fases ( ) Departamentos uns de 3 recs (250 m2) (admin. hoteleramente) (en propiedad compatida) Villas residenciales uns. de 4 recs. (400 m2) (admin. hoteleramente) (en propiedad completa) Amenidades del resort: Spa con gimnasio equipado, salones de convenciones, restaurantes (2) snack bar (2), 500 mts de frente de playa, bares (2), albercas y espejos de agua, club de playa, jardines. Acceso preferente a un Club de Golf (dentro del mismo destino) Ubicación Los Cabos, Baja California, dentro de un desarrollo integralmente planeado. Datos financieros Inversión total $ 232 mdd Inversión total inicial $ 164 mdd Capital inicial requerido $ 44 mdd crédito inicial requerido $ mdd

12 Plan Maestro Hotel 5 estrellas
341 habs (350 módulos) – 2 fases ( ) Residencial en propiedad compartida 60 condos de 3 recs. (200 m2) Residencial propiedad completa 40 villas de 4 recs. (400 m2) Resort’s amenities: Spa and fitness center (1,700 m2) 2 Salones de congresos eventos (3,000 m2) 2 restaurantes 2 snack bars 2 bares 500 metros de frente de playa Albercas, club de playa, jardines y asoleadores. Acceso preferente al Club de Golf del destino. 17 2 16 12 9 18 4 13 11 10 Site Map Legends 1.- General Access 7.- Swimming Pool 13.- Hotel phase 2 (4 level) 2.- Parking Lot 8.- Pool bar 14.- Villas phase 1 3.- Porte Cochere 9.- Ball room 15.- Villas phase 2 4.- Villas receiving 10.- Restaurant bar 16.- Beach 5.- Tennis 11.- Lobby 17.- Boulevard 6.- Health Spa 12.- hotel phase 1 (4 level) 18.- BOH

13 Hotel: Programa de Producto
No. Área prom. Terraza King 120 45 m2 8 m2 Queen/Queen 55 49 m2 12 m2 1-br suite 34 91 m2 16 m2 2-br suite 6 181 m2 32 m2 Suite Especial 2 272 m2 48 m2 Bar Privado 1 317 m2 60 m2 Expansión de suites 90 Queen (exp) 33 Total Habs. 218 123 341 Área 15,648 m2 6,783 m2 22,431 m2 Áreas comunes M2 Lobby/Recepcion/locales 750 Children & young adult center 134 (2) Snack Bar (F&B) 66.7 (2) Bar / Owners Lounge 526.7 (2) Restaurant 1,325 F&B Terraces 1,300 Ballrooms Meeting rooms 1,576 Business center 1373 Spa 26 Services & BOH 1,718 Sun Decks and Pools 5,646 Gardens & Landscaping 3,150 Parkings (uncovered) 5,600 34,599 ($000’s usd) Inicial Expansión Total Total Habitaciones 218 123 341 (total módulos) 227 350 Área (m2 promedio) 71 m2 55 sm2 64 m2 Áreas Públicas (m2) 26,280 m2 11,918 m2 38,197 m2 Costo Construcción $65,967 $23,524 $89,491 Costo Equipamiento $15,145 $6,105 $21,250 Costo Total (s/tierra) $81,112 $29,629 $110,741 Csto prom/habitación $372 $241 $325

14 Residencial: Programa de Producto
Condos: 60 unidades amuebladas y equipadas 3 recámaras ~ 20 uns c/ estándares ADA área total 250 m2 área cubierta 223 m2 terrazas 27 m2 Villas 40 unidades amuebladas y equipadas 4 recámaras área total 400 m2 área construida 260 m2 terrazas y jardines 140 m2 Áreas counes: snack bar para propietarios, albercas y jardines. Programa Residencial ($000’s usd) Uns 3 recs Uns 4 recs No. Unidades 60 40 Área 250 m2 400 m2 Áreas Comunes 9,905 m2 Total Construcción 44,733 m2 Precio prom inicial $305 $2,239 Absorción prom/mes 1.00 full units 0.63 full units Costo prom/unidad $118 $1,123 Total construcción $56,256 Total FF&E $17,320 Costo Total (s/tierra) $81,575 Conceptual rendering subject to change Conceptual rendering subject to change

15 Proyecciones Hoteleras (5 años)

16 Proyecciones Venta Residencial (7 años)

17 Resumen de flujos y rendimiento

18 Beneficios al desarrollador de un proyecto de uso mixto
Para el hotel: Ingresos incrementales en F&B Dismunución del costo proporcional de “headcount” Facilidad para obtención de crédito bancario Para el componente residencial: Mayores áreas públicas y mayores servicios para los propietarios. Muchas de las áreas públics “compartidas” son sujetas a crédito. El hotel como fuente de generación de tráfico y soporte para diversos programas comerciales Respaldo con beneficios de la administración de un operador reconocido Acceso a participar con empresas de intercambios Resultados generales: Poder de negociación en la compra de la tierra (mayor extensión y posibilidad de negociar pagos diferidos) Precios incrementales por metro cuadrado gracias a la marca Mayor posibilidad de salida Mejores tasas de rendimiento.

19 Resultados de un desarrollo independiente
Hotel Menor ocupación No percibe ingresos incrementales e F&B. Beneficios por disminución de Fees por operación y marca. Menor ocupación (no hay programas comerciales). Resumen de operación hotelera (15 años) Habs. Disponibles (módulos) 350 Total noches 110,651 Opcupación 63,937 % ocupación 57% Tarifa promedio $549 RevPAR $315 $ '000 % Ingresos Totales $674,756 100.0% Gastos -$188,242 27.9% Utilidad departamental $486,514 72.1% Otros gastos no distribuibles -$204,377 30.3% Utilidad operativa $282,137 41.8% Otras deducciones -$96,255 14.3% Utilidad neta operativa $185,882 27.5% Reserva -$33,148 4.9% UNO después de reservas $152,734 22.6% Cash Flow & Financing (Hotel) Equity Contributions $64, Initial contribution $56, Expansion $8, Hotel Revenues $152, Development Investment $(130, ) Hotel sell out $153, Cash flow from operations $92, Required Initial Invest. (w/ land) $96, Loan Repayment $102, Developer Net Cash Flow $126, IRR 8.72% Investment Cap-Rate Yr 7 16.58%

20 Resultados de un desarrollo independiente
Residencial Reducción de área comunes (o en su caso incremento de costos) Menor precio / m2 Beneficios por disminución de Fees por operación y marca, pero no se eliminan por la administración del clun residencial Menor negociación sobre la compra de tierra Menor absorción. Cash Flow & Financing (Fractional Ownership) Operating Result from TS Sales (net) $49, Product Cost $52, Net Cash from T/S Sales $101, Inventory Development $(56, ) Net T/S Operating Cash $44, Total Equity Contributions $15, Net Cash Flow $59, IRR 30.34% Cash Flow & Financing (Full Ownership) Operating Result from RE Sales (net) $21, $44, $66, $(44, ) $10, $31, 34.41% RE Developer Cash Flow $66, 31.81% Revenues Sale Residential $208,008 Condos $127,147 Villas $80,861 Interest Income $8,936 Total Revenues $216,944 Cost of Operations Cost of Sales $96,973 $52,042 $44,931 Adv., Sales & Marketing (inclusive of fees) $43,795 $30,504 $13,292 General & Administrative $5,292 $4,448 $844 Total Costs of Operations $146,060 Full / Shared Ownership Sales Income $70,884 32.7%

21 Comparativo de escenarios
USO MIXTO HOTEL INDEP. Cash Flow & Financing (Hotel) Equity Contributions $62, Initial contribution $57, Expansion $4, Hotel Revenues $150, $144, Development Investment $(133, ) Hotel sell out $141, $134, Cash flow from operations $80, $63, Required Initial Invest. (w/ land) $98, Loan Repayment $102, Developer Net Cash Flow $111, $94, IRR 7.32% 4.79%

22 Comparativo de escenarios
USO MIXTO RE INDEPENDIENTE Cash Flow & Financing (Fractional Ownership) Operating Result from TS Sales (net) $66, $49, Product Cost $56, $52, Net Cash from T/S Sales $123, $101, Inventory Development $(56, ) Net T/S Operating Cash $44, Total Equity Contributions $5, $15, Net Cash Flow $72, $59, IRR 108.03% 30.34% Cash Flow & Financing (Full Ownership) Operating Result from RE Sales (net) $33, $21, $44, $77, $66, $(44, ) $4, $10, $37, $31, 204.44% 34.41% RE Developer Cash Flow $148, $66,

23 Evolución y Tendencias
Desarrollos Turísticos de Propiedad Completa en México Origenes -> Acapulco, Mazatlán Evolución -> Seguridad Jurídica (Compradores Extranjeros) Máximo Histórico -> Crisis (Especulación). (Fuente: Softec 2012)

24 Evolución y Tendencias
Mercados Distorsionados: Inventarios disponibles Proyectos fallidos / Remates Inventario “sombra” “A junio de 2012 se estima que del total de proyectos residenciales ( unidades de vivienda) en las 40 principales ciudades, el 9% está concentrado al segmento residencial y residencial plus, con un desplazamiento promedio de 1 y unidades/mes.” (Softec, junio/2012) (Fuente: Softec 2012)

25 GRACIAS Datos de contacto: Gustavo Ripol