D I P L O M A D O EN BIENES INMUEBLES FACULTAD DE ARQUITECTURA UANL Y

D I P L O M A D O EN BIENES INMUEBLES FACULTAD DE ARQUITECTURA UANL Y
A M P I. ASOCIACIÓN MEXICANA DE PROFESIONALES INMOBILIARIOS MÓDULO No. 4 CONCEPTOS BÁSICOS DE LA VALUACIÓN Expositor: M.C. Ing. Civil Gonzalo E. Quiroga Cantú Octubre 2 de

CONCEPTOS BÁSICOS DE LA VALUACIÓN
TEMAS INTERPRETACIÓN DE PLANOS PLANIMETRÍA RUMBO MAGNÉTICO, AZIMUT, RUMBO ASTRONÓMICO SISTEMA SATELITAL CON GPS COORDENADAS ARBITRARIAS Y ASTRONÓMICAS POLÍGONO GENERAL NIVELES, PENDIENTES Y CURVAS DE NIVEL ALTIMETRÍA CONCEPTOS BÁSICOS DE VALUACIÓN NORMATIVIDAD URBANA CLASIFICACIÓN POR USO DEL SUELO DETERMINANTES DE VALOR VALUACIÓN INMOBILIARIA LOTE TIPO COEFICIENTES DEL CATASTRO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN MÉTODO CON RAÍZ CÚBICA TABLA CON FACTORES RESULTANTES ESQUINAS INDUSTRIALES, HABITACIONALES Y COMERCIALES TOPOGRAFÍA: DESNIVEL Y PENDIENTE PRODUCTIBILIDAD Y RENTABILIDAD MÉTODO RESIDUAL PARA TERRENO EN BREÑA

INTERPRETACION DE PLANOS
Para interpretar un Plano Topográfico en Planimetría donde esta representado a escala el perímetro del terreno y numerados los vértices se utiliza el “Cuadro de Datos” donde están descritas las distancias horizontales y rumbos de los lados del polígono, así como las coordenadas “X” y “Y” de los vértices del terreno. Por lo general está dibujada la flecha o símbolo que indica en que dirección se encuentra el NORTE con relación a los lados del polígono, la cual puede estar relacionada con el Norte Magnético o con el Norte Astronómico. Los rumbos magnéticos se obtienen por medio de la brújula y los rumbos astronómicos están relacionados con los astros y se obtienen por medio de Orientaciones Astronómicas y actualmente en forma practica por medio de instrumentos modernos GPS (Posesionador Global Topográfico) que determina las coordenadas geográficas de los vértices del terreno.

Si en el Plano Topográfico esta representada la Altimetría por lo general aparecen valores de Cotas, niveles o curvas de nivel del terreno que definen la altura relativa entre ellos, que pueden estar expresadas con valores arbitrarios o con la altura Sobre el Nivel del Mar (SNM). En un mismo Plano puede estar representada la Planimetría y la Altimetría que es cuando están dibujadas dentro del perímetro del terreno las curvas de nivel. RUMBO MAGNÉTICO Se obtiene por medio de la lectura en la Brújula en donde coincide la aguja que es una flecha imanada puesta en equilibrio sobre un pivote, que se vuelve o gira para indicar siempre hacia el Polo Norte o Meridiano Magnético, la lectura se hace en el circulo graduado que está dividido en grados y medio grado, así como en 4 cuadrantes marcados de 0° a 90°, correspondiendo el 0° al NORTE y al SUR y el 90° al ORIENTE y al PONIENTE.

NORESTE - NE SURESTE - SE NOROESTE – NW SUROESTE – SW
El rumbo de una línea es el ángulo entre la línea de 0° hacia la derecha o la izquierda con respecto al Eje “Y”, o sea el Eje NORTE-SUR y su inclinación puede ser: NORESTE - NE SURESTE - SE NOROESTE – NW SUROESTE – SW Los grados se expresan con un ( ° ) y cada grado se compone de 60 minutos que se expresan con un apostrofe ( ´ ) y cada minuto se compone de 60 segundos que se expresa con dos apostrofes ( ’’ ) El rumbo de una línea puede expresarse NE – 23° 0’ 15”. El circulo de 360° es igual a 359° 59’ 60”.

AZIMUT Es el ángulo formado del Norte con 0° hacia la derecha hasta la inclinación que tiene el lado del terreno y se lee directamente donde indica la aguja de la brújula en un circulo que esta graduado de 0° a 360°.

RUMBO ASTRONOMICO Esta referenciado con los Astros que generalmente son el SOL o la ESTRELLA POLAR, se obtiene por observaciones con un teodolito con accesorios especiales promedio de una serie de lecturas del ángulo vertical y horizontal relacionadas con la hora precisa de cada lectura angular y mediante un calculo en el cual se utiliza un manual “Efemérides” que se publica anualmente. La determinación del RUMBO ASTRONÓMICO para cualquier línea de un terreno debe ser en forma precisa porque nunca cambia a través de tiempo, a pesar de que la tierra y los astros están en movimiento constante. Los Rumbos Astronómicos están expresados en grados, minutos, segundos y fracciones de segundo. En los Planos que aparecen Rumbos Astronómicos la flecha o símbolo tiene en la punta una estrella.

GPS El instrumento GPS o Posesionador Global Topográfico por medio de satélites proporciona las Coordenadas Geográficas del cualquier punto sobre el globo terrestre. La precisión de las Coordenadas dependen del numero de satélites que capta el GPS, teniendo un rango de error de unos 5 metros los GPS portátiles que captan de 6 a 7 satélites y tienen una alta precisión de un milímetro los GPS de tipo profesional montados en tripie que captan de 26 o mas satélites, proporcionando las Coordenadas “X” y “Y”, así como para la Coordenada “Z” que representa la altura Sobre el Nivel del Mar. La Coordenada “X” corresponde a la Latitud cuando es dada en grados, minutos y segundos y la Coordenada “Y” corresponde a la Longitud del mismo punto, siendo siempre diferentes para todos los puntos de la tierra. Los instrumentos GPS portátiles proporcionan las Coordenadas Geográficas en metros y vienen adaptados para trabajar con diferentes sistemas como el NAN 27, el DATUM WGS 84 y otros, con los cuales están referenciados los Planos de la INEGI.

La Plaza Zaragoza tiene en general una Longitud de 100° 18
La Plaza Zaragoza tiene en general una Longitud de 100° 18.5’ Poniente y una Latitud de 25°40’ Norte, con una Altura sobre el Nivel del Mar de 500 metros, correspondiéndole las Coordenadas Geográficas en metros de X = 368,500 y Y = 2,839,200. DIBUJO DE PLANOS EJES COORDENADOS.- Para elaborar el dibujo de un terreno son utilizados los ejes coordenados del tipo ORTOGONAL, o sea que forman un ángulo de 90° entre ellos formando 4 cuadrantes, correspondiendo a los Ejes “Y” y “X”, siendo el Eje “Y” el Eje NORTE-SUR y tiene la inclinación del Norte Magnético o del Norte Astronómico y el Eje “X” es el Eje ORIENTE-PONIENTE. Del vértice formado por el cruce de los Ejes “Y” y ”X”, tiene valor positivo el Eje “Y” del “0” hacia el Norte y valor negativo hacia el Sur. El Eje “X” tiene valor positivo del “0” hacia el oriente a la derecha y valor negativo hacia el poniente a la izquierda.

(NORTE) Y (PONIENTE) X X (ORIENTE) Y (SUR) Cada uno de los vértices de cualquier terreno se localizan gráficamente en el Plano en forma individual por medio del valor numérico de las Coordenadas “Y” y “X” que se describen en los Planos, para cada uno de los vértices. Estos valores en ocasiones son convencionales, arbitrarios o asignados por el topógrafo exclusivamente para el cálculo de ese terreno, pero no tienen ninguna relación con las Coordenadas del Plano de cualquier terreno cercano. En algunos Planos son utilizadas Coordenadas UTM, que son las coordenadas geográficas que dan la posición precisa de ese terreno en el globo terrestre.

La misma figura geométrica ubicada solo en el primer cuadrante:
Ejemplos: Figura geométrica formada por vértices en los cuatro cuadrantes con las siguientes coordenadas: COORDENADA V X Y 1 -100 2 100 -200 3 4 -190 110 La misma figura geométrica ubicada solo en el primer cuadrante: COORDENADA V X Y 1 100 2 300 3 4 10 310

INTERPRETACIÓN DEL CUADRO DE DATOS DEL POLÍGONO
Después de efectuarse el levantamiento planimétrico en un terreno con Teodolito y cinta o equipo electrónico, se hacen los cálculos necesarios y se elabora el Plano del perímetro del terreno en el que aparece un CUADRO DE DATOS con los vértices, lados, ángulos, distancias horizontales, rumbos, coordenadas y superficie de ese terreno. DATOS DEL POLIGONO VER. LADO ÁNGULO DISTANCIA RUMBO MAGNETICO COORDENADAS X Y 1 1-2 139°45'49" SE-63°26'06" 100.00 2 2-3 63°26'06" 300.00 N- 0°00'00" 0.00 3 3-4 91°58'30" NW-88°01'30" 4 4-1 64°49'35" SE-23°11'55" 10.00 310.00 SUPERFICIE = 60, M2

Se interpretan en la siguiente forma: En el primer renglón del vértice “1”, corresponde al lado 1-2, el ángulo que aparece es el del vértice “1” y esta formado entre las líneas 4-1 y 1-2, la distancia en metros es la del lado 1-2, el rumbo corresponde al lado 1-2 y las coordenadas “X” Y “Y” son las del vértice “1”. En el segundo renglón los datos son para el vértice “2”, cuyos datos están representados en la misma forma anterior y así sucesivamente para los demás lados del terreno.

La superficie del terreno generalmente es calculada analíticamente por el método de Dobles Áreas por medio de las Coordenadas “X” y “Y” y esta representada en Metros Cuadrados y se obtiene multiplicando la primer Coordenada “X” por la segunda Coordenada “Y”, mas la segunda Coordenada “X” por la tercer Coordenada “Y”, …., mas la ultima Coordenada “X” por la primer Coordenada “Y”, menos la primer Coordenada “Y” por la segunda Coordenada “X”, menos la segunda Coordenada “Y” por la tercer Coordenada “X”,…., menos la ultima Coordenada “Y” por la primer Coordenada “X”, el resultado se divide entre 2 y se obtiene la superficie del polígono.

PENDIENTE TOPOGRÁFICA
ESCALA En los Planos se hace la representación grafica de los Terrenos, Construcciones, Piezas Mecánicas, etc., y aparece en el mismo la relación o proporción de la figura dibujada con respecto a la figura real, representándose como ESCALA 1:100, 1:200, 1:500, 1:5000 y otras, que significa que un metro en el dibujo son 100 metros en el terreno, ó 200 metros, ó 5000 metros, etc. PENDIENTE TOPOGRÁFICA PENDIENTE.- Una distancia horizontal grande entre 2 curvas de nivel representa una pendiente suave del terreno y una distancia horizontal pequeña entre dos curvas de nivel representa una pendiente mayor del terreno. La pendiente entre dos puntos se determina dividiendo el desnivel o diferencia de nivel o altura entre dichos puntos entre la distancia horizontal entre ellos. Para determinar la pendiente entre 2 curvas de nivel o entre 2 puntos con diferencia de un metro de altura se efectúa midiendo gráficamente la distancia horizontal entre ellas y dividiendo la altura de 1.00 metros entre la distancia (ejemplo de 20 metros).

Tangente = Cateto opuesto = desnivel = 1.00 = 0.05
Pendiente = desnivel 1.00 0.05 distancia 20.00 Esta cantidad se multiplica por 100 y representa el porcentaje de pendiente (0.05 x 100) que es igual al 5%. Lo anterior indica que hay 5 metros de desnivel en 100 metros de longitud. Si se representa la pendiente en grados debe utilizarse la expresión trigonométrica siguiente: Tangente = Cateto opuesto = desnivel = = 0.05 Cateto adyacente longitud Tg –1 = = °, ó sea que la pendiente es de 2.86 grados Si tenemos un desnivel de 1.00 metro en una longitud de 1.00 metro, la pendiente se encuentra: Pendiente = = 1.00, que multiplicado por 100 resulta un porcentaje de pendiente del 100%, o sea que hay 100 metros de desnivel en 100 metros de longitud horizontal.

En el ejemplo anterior si se representa la pendiente en grados se tiene:
Tangente –1 = desnivel = = 1.00 longitud Tg –1 = = 45°, lo anterior indica que una pendiente del 100 es igual a una pendiente de 45° ALTIMETRÍA Los terrenos se representan en forma gráfica en los Planos marcando sus diferencias de nivel por medio de COTAS Y CURVAS DE NIVEL, cuyo valor aritmético representa la diferencia de altura entre dos o más puntos. En muchos casos se requiere que las Cotas no sean con valores arbitrarios, debiendo estar relacionados a la altura Sobre el Nivel Medio del Mar (S.N.M.M.), lo cual exigen las autoridades oficiales para trámites en dependencias como en la de Desarrollo Urbano, Agua y Drenaje, etc.

CURVAS DE NIVEL.- Las curvas de nivel dibujadas en el Plano de un terreno representan que toda la longitud de una línea tiene la misma Cota de Nivel, o sea tiene una misma altura. Entre dos curvas de nivel dibujadas en un Plano, hay una misma diferencia de altura o desnivel, generalmente están dibujadas con una equidistancia o diferencia de altura de un Metro, siendo la equidistancia menor de 1.00 m cuando el terreno es muy plano y con equidistancia mayor si el terreno tiene mucho desnivel o es muy agreste. Con la diferencia de altura entre 2 Curvas de Nivel y con la distancia horizontal tomada en forma gráfica se calcula la pendiente del terreno entre esos puntos, la cual es mayor a una menor distancia horizontal entre las Curvas de Nivel y tiene pendiente menor a una mayor distancia horizontal entre ellas.

Por lo general en el título de los Planos aparece “CONFIGURACIÓN DEL TERRENO...”, lo cual significa que ese terreno está representado tanto en Planimetría que son las medidas gráficas horizontales como en Altimetría que son las Curvas de Nivel y representan las diferencias de altura o nivel en el interior del terreno, o sea el Plano está dibujado en escala horizontal y en escala vertical.

NORMATIVIDAD MUNICIPAL DEL SUELO URBANO
Es atribución municipal asignar Usos y Destinos al suelo comprendido en su territorio, a través de los Planes de Desarrollo Urbano y otros instrumentos. USO DEL SUELO : Fines particulares a que podrán dedicarse los terrenos: habitacional, unifamiliar, multifamiliar, comercial, industrial, de servicios, áreas verdes y otras. DESTINOS Fines públicos a que se dedican ciertos predios o edificaciones. COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO COS Factor máximo aprovechamiento del lote (en %), que multiplicado por el área del predio representa la superficie máxima de desplante de la construcción.

COEFICIENTE DE USO DEL SUELO : CUS Factor de máxima construcción del lote (en unidades), que multiplicado por el área del predio representa la máxima superficie autorizada para construirse en uno o varios niveles. COEFICIENTE DE ABSORCIÓN DEL SUELO CAS Factor que obliga a dejar una parte del lote para absorber el agua de lluvia para recarga de los mantos acuíferos. CAJONES DE ESTACIONAMIENTO Cantidad requerida según el uso del suelo autorizado y el área a construir, en unidades por cada m2 de construcción, que es variable en relación al uso comercial específico autorizado. ALTURA MÁXIMA Distancia vertical permitida de la construcción en función de la ubicación del lote, del ancho de la calle y del uso del suelo autorizado. REMETIMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN Separaciones que deberá observar la construcción al frente, fondo y lados del terreno.

DENSIDAD DE VIVIENDA : Cantidad máxima de viviendas por hectárea que se podrá autorizar al predio. CORREDOR URBANO Concepto urbanístico que se aplica a determinadas vialidades preferenciales, autorizándose para los lotes que dan frente normas más agresivas en cuanto a densidad y usos de suelo.

FACTORES IMPORTANTES A CONSIDERAR EN LA VALUACIÓN
RÉGIMEN DE PROPIEDAD : Pública, privada, condominio, copropiedad. SERVICIOS PÚBLICOS Agua potable, drenaje sanitario, drenaje pluvial, energía eléctrica, gas natural, teléfono, alumbrado público, pavimentos, cordones y banquetas, transporte colectivo, vigilancia y recolección de basura. EQUIPAMIENTO URBANO Educativo, para la salud, comercial, religioso, recreativo, deportivo, etc. DENSIDAD DE POBLACIÓN Alta, media, baja, local, flotante. DENSIDAD DE VIVIENDA Alta, media, baja y muy baja. VÍAS DE ACCESO Y SU IMPORTANCIA Autopistas, carreteras, vías metropolitanas, calles, colectoras, locales, etc. TRANSPORTE COLECTIVO Sistema Metro, autobuses urbanos, microbuses, taxis.

Derechos de paso a nivel, subterráneas, aéreas. TOPOGRAFÍA
SERVIDUMBRES : Derechos de paso a nivel, subterráneas, aéreas. TOPOGRAFÍA Forma y configuración de predio, pendientes y desniveles. ORIENTACIÓN Influencia del asoleamiento en el lote. PANORÁMICA Influencia del paisaje dominante. VEGETACIÓN Tipo de especies y densidad arbórea. CONTAMINACIÓN Del aire, suelo y agua en la zona. Por ruido, graffiti, imagen urbana, colindancias no deseables como basureros. NIVEL SOCIOECONÓMICO DE LA POBLACIÓN Alto, medio, bajo. ZONAS DE RIESGO De inundaciones, explosiones, contaminación por contingencias, laderas de montaña, colindancias con bosques y otras.

CLASIFICACIÓN GENERAL DE TERRENOS SEGÚN EL USO DEL SUELO
Es atribución del Municipio asignar los Usos y Destinos del suelo comprendido en su territorio a través de los Planes de Desarrollo Urbano y otros instrumentos. DE LUJO Unifamiliar y Multifamiliar URBANOS HABITACIONAL DE PRIMERA Unifamiliar y Multifamiliar MEDIA Unifamiliar y Multifamiliar ECONÓMICA Unifamiliar y Multifamiliar

DE LUJO Individual y Centros Comerciales
URBANOS COMERCIAL DE PRIMERA Individual y Centros Comerciales MEDIA Individual y Centros Comerciales ECONÓMICA Individual y Centros Comerciales EQUIPAMIENTO : HOSPITALES, CENTROS RECREATIVOS, GIMNASIOS, CENTROS CULTURALES, PLAZAS, PARQUES, TEATROS, CENTROS EDUCATIVOS, TEMPLOS, CENTROS DEPORTIVOS, Y OTROS. INDUSTRIAL PESADA, MEDIA, LIGERA, TALLERES.

RESERVAS TERRITORIALES : SON TERRENOS EN BREÑA CON FACTIBILIDAD DE USO DE SUELO PARA HABITACIONAL, COMERCIAL, INDUSTRIAL, SIENDO CONSIDERADOS COMO RESERVAS TERRITORIALES PARA USO URBANO FUTURO A CORTO, MEDIANO O LARGO PLAZO. CAMPESTRES : SE LOCALIZAN GENERALMENTE ENTRE LOS CENTROS URBANOS CONSIDERÁNDOSE QUE SON IMPORTANTES LOS FACTORES DE: UBICACIÓN, SERVICIOS INSTALADOS, SUPERFICIE DEL LOTE, TOPOGRAFÍA, PANORÁMICA, VEGETACIÓN NATIVA, CAMINOS O ACCESOS ENTRE OTROS.

AGROPECUARIOS AGRÍCOLAS : DE RIEGO RODADO, DE RIEGO POR PERFORACIÓN, DE TEMPORAL, SU USO PUEDE SER AGRÍCOLA, HORTÍCOLA, FRUTÍCOLA, FLORICULTURA, SILVICULTURA. GANADEROS CON IMPLANTACIÓN DE PASTOS CON O SIN RIEGO COMO MONTE NATIVO INFLUYENDO EN EL VALOR EL ÍNDICE DE AGOSTADERO QUE DETERMINA LA COTECOCA (COMISIÓN TÉCNICA CONSULTIVA DE COEFICIENTES DE AGOSTADERO) Y REPRESENTA EL NÚMERO DE HECTÁREAS NECESARIAS PARA SOPORTAR UNA UNIDAD ANIMAL.

RESERVAS ECOLÓGICAS: EN VALLES O MONTAÑAS CON FACTIBILIDAD DE USO ECOLÓGICO.
ÁREAS PROTEGIDAS: POR DECRETOS FEDERALES, ESTATALES Y MUNICIPALES. PARA QUE SE PRESERVEN EN LAS CONDICIONES ACTUALES. RÚSTICOS: SIN NINGÚN CAMBIO DE SU MEDIO NATURAL CON ACCESO POR CAMINOS VECINALES.

COMPONENTES DEL SUELO URBANO QUE INFLUYEN EN SU VALOR
En la valuación inmobiliaria, los inmuebles nunca deben ser analizados como si fueran una célula independiente, sino deben de observarse, analizarse y compararse dentro de un Área Macro que comprende “LA CIUDAD”, tomando muy en cuenta las condiciones particulares que puedan diferenciarlos de los demás terrenos e influyen en su menor o mayor valor. Son innumerables los diferentes factores que pueden influir en mayor o menor grado en el Valor de los terrenos, enumerándose los más importantes conforme mi experiencia profesional, cuyo listado no es limitativo y clasifica los factores o Variables que son PROPIAS de cada Terreno y los factores o Variables EXTERNAS que son efecto del entorno y que influyen en el Valor de ellos. Cada Determinante de Valor o Variable se describe en forma individual así como su campo de aplicación.

DETERMINANTES DE VALOR
- UBICACIÓN - USO DEL SUELO Y NORMATIVIDAD - FUNCIONES URBANAS - DISTANCIA A CENTROS DE TRABAJO Y CIUDAD - SERVICIOS PÚBLICOS - TRANSPORTE - PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN - TIPOS PREDOMINANTES DE CONSTRUCCIÓN - POBLACIÓN - CONTAMINACIÓN - VIALIDAD - EQUIPAMIENTO URBANO - CLASIFICACIÓN DE ZONA - SOCIOECONÓMICA - TRÁFICO VEHICULAR - ECONÓMICA - FACTORES ECOLÓGICOS Y DE RIESGO - PARQUE NACIONAL O ÁREA NATURAL PORTEGIDA EXÓGENAS O EXTERNAS

ENDÓGENAS O PROPIAS - RÉGIMEN DE PROPIEDAD - USO DEL SUELO - FRENTE
- PROFUNDIDAD - SUPERFICIE - FORMA - LOCALIZACIÓN - ANCHO DE CALLE - ORIENTACIÓN – VENTILACIÓN – ASOLEAMIENTO - TOPOGRAFÍA - SERVICIOS PÚBLICOS INSTALADOS - SERVICIOS PROPIOS - SERVIDUMBRES - VEGETACIÓN - PANORÁMICA - USUFRUCTO - TORRES ELÉCTRICAS - SUELO O SUBSUELO - OTRAS ENDÓGENAS O PROPIAS

VARIABLES EXTERNAS El Decreto Número 159 del Congreso del Estado de Nuevo León publicado en el Diario Oficial del Estado No. 271 el día 3 de Marzo de 1999 referente a la LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN, que establece las disposiciones, normas y bases que rigen y regulan el desarrollo en el Estado. En este estudio se enumeran algunos artículos y se enuncian como Artículos de la LEY. UBICACIÓN : Se refiere a la ubicación general de la Colonia o Zona en estudio respecto a las Colonias o Zonas colindantes y localización geográfica con relación al centro de la Ciudad, al centro de comercio o industrial cercano más importante, indicando si se localiza hacia el Norte, al Sur, al Oriente, al Poniente al Noreste, al Sureste, al Suroeste o al Noroeste, así como su distancia aproximada.

USO DEL SUELO : El Uso del Suelo lo determina la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología por medio de los Organismos Estatales o Municipales en los Planes Directores de Desarrollo Urbano. Para el caso del Área Metropolitana formada por varios Municipios, se determinan en cada uno de ellos los Sectores y Distritos en que se dividen, indicando cual es el Uso y Destino autorizado del Suelo o COMPATIBLE para cada Distrito, cual es el Uso CONDICIONADO o posible a utilizarse mediante autorización expresa de la Secretaría de Desarrollo Urbano y cual es el Uso no permitido o INCOMPATIBLE para cada Distrito. Los Usos del Suelo aparecen en LAS CARTAS URBANAS del Plan de Desarrollo Urbano que edita la Secretaría de Desarrollo Urbano para la localidad y específicamente cada uno de los Municipios que los tengan aprobados y autorizados por el Congreso del Estado, localizando en dicho Plano el Distrito donde se encuentre el terreno por analizar, para el cual en la MATRIZ DE COMPATIBILIDAD DE USOS Y DESTINOS DEL SUELO aparece la clasificación para las diferentes funciones y género del USO DEL SUELO que pueden ser compatibles, condicionados, incompatibles.

USO DEL SUELO : En los Planos o Carta Urbanas aparecen con diferentes colores los Usos del Suelo que pueden ser: Habitacional, Industrial, Comercial, Recreativo, Mixtos, Especiales, Preservación Ecológica y Preservación ecológica de Montaña. En la misma forma se indican con diferente simbología la Estructura Urbana clasificada como: Centro Metropolitano, Centro Urbano, Subcentro Urbano y Corredor Urbano. En la misma forma se indica con diferente simbología la Estructura Urbana clasificada como: Centro Metropolitano, Centro Urbano, Subcentro Urbano y Corredor Urbano. En los Planes de Desarrollo Urbano Municipales se señalan las Normatividades que deben cumplir los terrenos que se deseen analizar; siendo una de ellas el “COS” que representa el Coeficiente de Ocupación de Suelo que es proporcionado como un factor, que se multiplica por el área del terreno por analizar y resulta el área máxima a ocupar en el desplante de la edificación de ese terreno. El resto del terreno queda como área libre para ventilación, iluminación, asoleamiento y absorción de las aguas de lluvia.

USOS DE SUELO: Generalmente en el Área de Monterrey el “COS” es 0.75 y representa que el 75% del terreno como máximo puede utilizarse para la construcción en Planta Baja y el 25% restante debe quedar como área libre. Las Áreas de Preservación Ecológica tienen autorizado un “COS” de 0.15, que representa que máximo en el 15% del área del terreno puede edificarse en Planta Baja y el 85% restante debe quedar libre. Otra normatividad es el “CUS” que representa el Coeficiente de Uso de Suelo o de intensidad de construcción cuyo índice o factor generalmente es mayor que 1.00 y que al multiplicarse por el área total del terreno representa el área máxima de construcción autorizada para edificarse en ese terreno. Los porcentajes más comunes varían de 1.0 a 1.5 y algunos hasta el 2.0 para las zonas habitacionales e industriales. En algunas zonas o corredores urbanos comerciales o de servicios el factor autorizado suele ser de 4.0, 5.0, 7.5, etc. Las Áreas de Preservación Ecológica tiene autorizado un “CUS” de 0.10 en los Cerros y de 0.20 en los Valles, o sea que representa que el área máxima es el 10% ó el 20% de la superficie del terreno con esas clasificaciones.

La Normatividad autoriza generalmente que el Coeficiente de Absorción de las Aguas de lluvia del Suelo “CAS” sea de un 15%, cuya área debe estar libre para la permeabilidad de las aguas de lluvia y recarga de los mantos acuíferos. En los Corredores URBANOS y Avenidas más importantes del Centro de la Ciudad de Monterrey y de algunos de los Municipios el porcentaje del “CUS” generalmente varía de 3.0 a 6.0 y en zonas especiales del 9.0 ó mayor siendo este porcentaje autorizado mediante solicitud expresa por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología o en el Plan Municipal correspondiente. Esta aprobación al tener un porcentaje más alto en la Intensidad de Construcción se debe generalmente a su privilegiada ubicación y se refleja sobre un valor mayor del terreno sobre cualquier otro cercano de características similares que tenga menor porcentaje autorizado del “CUS”. USOS DE SUELO:

USOS DE SUELO: La normatividad de las Secretarías de Desarrollo Urbano Municipales actualmente clasifican al Coeficiente de Utilización del Suelo “CUS” para las áreas de crecimiento urbanizables con diferentes tipos de Densidades, que representa el número máximo de viviendas autorizado por hectárea para la superficie total del mismo.

Las Secretarías de Desarrollo Urbano Municipales implementan la Normatividad para los Corredores Urbanos y las Avenidas Comerciales y autorizan entre otros lo siguiente: FUNCIONES URBANAS : Se debe tener el conocimiento de los proyectos que las Autoridades Municipales, Estatales y Federales tengan para la localidad en estudio, ya que influyen en las zonas cercanas, las cuales pueden ser referentes a: vialidad, rectificación de cauces de ríos o arroyos; introducción de líneas de agua potable, de colectores de drenaje sanitario o de drenaje pluvial; de edificios públicos, de edificios privados, de líneas de transporte colectivo, plazas, parques, centros de espectáculos, mercados, centros comerciales, hospitales, centros culturales, centros educativos de enseñanza superior, escuelas, iglesias; camiones urbanos, para circulación de transporte pesado, etc. NÚMERO DE CAJONES DE ESTACIONA- MIENTO En relación del uso y destino específico de la construcción. Ejem. Para oficinas 1 cajón por 30 M2 de construcción.

ALTURA MÁXIMA : En relación a la ubicación y al uso del suelo. REMETIMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN En base a la ubicación se fija el mínimo requerido al frente, laterales y al fondo del lote. DENSIDAD DE VIVIENDA El número total de viviendas por hectárea. CORREDOR URBANO Predios con frente a una vía pública en la cual se establece el uso y destino del suelo como edificaciones comerciales, de servicio, habitacionales de alta densidad y equipamiento urbano. DESTINO Son los fines públicos a que se dedican las edificaciones. USOS Son los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas o predios.

DISTANCIA A CENTROS DE TRABAJO
: Para la Colonia o Zona habitacional en estudio tiene influencia la distancia y tiempo de recorrido según el medio de transporte a los principales centros de trabajo, a la zona de los Centros de actividad Comercial más importantes del lugar, así como a los centros de las oficinas de Gobierno Federal, Estatal y Municipal. Influyen también las distancias y tiempo de recorrido a las zonas industriales o manufactureras de la localidad. Es condición primordial para el ciudadano que la vivienda se ubique lo menos alejada del centro de trabajo, del equipamiento educativo, de los centros de comercio, de salud, religioso y recreativos entre otros.

SERVICIOS PÚBLICOS : Se indagará con cuales servicios públicos cuenta la Colonia o zona, debiendo aclararse si carece de algún servicio normal o común de la localidad. Los servicios públicos generalmente con líneas ocultas son: agua potable con tomas domiciliarias o tomas comunes; de alcantarillado o drenaje sanitario; de drenaje pluvial; líneas especiales para el servicio de agua contra incendio por medio de hidrantes y la frecuencia de su distribución; líneas de electricidad ya sean ocultas o subterráneas o líneas visibles instaladas en postes de madera o de concreto pudiendo ser de alta y baja tensión; líneas de teléfono ya sean ocultas o visibles; postería de alumbrado de seguridad con lámparas de vapor de sodio, mercuriales, fluorescentes o incandescentes instaladas en postería de madera o metálica, de tipo moderno o de tipo colonial, etc. Las guarniciones de concreto pueden ser del tipo de sección rectangular o de sección curva, las banquetas pueden tener diferentes materiales siendo el más común de concreto, de concreto con algún acabado antiderrapante, de baldosa de barro, de mosaico, adoquinado, etc.; señalando el ancho de la misma; el pavimento puede ser de concreto, de asfalto, adoquinado, empedrado, cascajeado, de tierra, etc., indicando el ancho total del arroyo. Debe indagarse el número de carriles de tráfico de la calle o avenida, si es de uno o de dos sentidos, si tiene camellón o camellones verdes, si las divisiones son con pretiles de concreto o de algún otro material, etc. Se incluyen además el transporte colectivo Metro, transporte en líneas de autobuses, recolección de basura y vigilancia.

TRANSPORTE : Se indagará los tipos de transporte colectivo que existen en la Colonia o Zona de estudio, si su circulación es hacia el centro de la Ciudad, hacia los Centros de Comercio, de trabajo y viceversa. Los medios de transporte colectivo más comunes son: El metro, autobuses urbanos de pasajeros, ecotaxis, rutas periféricas de autobuses urbanos intermunicipales, minibuses, camionetas peseras con rutas definidas; líneas de autobuses del servicio público federal a los diferentes municipios del estado y a otras ciudades del país. Debe también indagarse si por alguna de las Calles cercanas está permitida la circulación de camiones de carga pesada que dan servicio a la industria y al comercio.

DENSIDAD O PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN
: En el estudio debe indagarse el tipo o calidad de construcciones de la colonia o zona que nos interesa, así como en las colonias que están localizadas entre la zona en estudio y el Centro de la Ciudad o el Centro del Poblado, si dicha zona del recorrido se encuentra construida o está despoblada, si hay lotificaciones habitacionales o son terrenos baldíos; así como el tipo y superficie de la construcción predominante, la calidad de los materiales y acabados; siendo de vital importancia el nivel socioeconómico y cultural de los habitantes. Si en la Colonia o Zona de estudio no es uniforme la distribución de la construcción existente, se deberán estudiar tanto el porcentaje de construcción de la zona como el porcentaje de construcción de la manzana y el porcentaje de construcción de la acera del lote en estudio. El porcentaje de construcción se calcula tomando como base la longitud edificada con respecto a la longitud total de la manzana. Otro criterio para determinar el porcentaje de construcción es dividiendo el número de lotes edificados entre el número de Lotes totales en la acera de esa manzana. Ambos criterios coinciden cuando los lotes tienen igual medida de frente; en caso contrario los porcentajes encontrados son diferentes. Debe indagarse además para cada zona las disposiciones que la Secretaría de Desarrollo Urbano establece con respecto al “COS” y “CUS” para cada lote de terreno. La clasificación según la Densidad de Vivienda por Hectárea establecida en el Artículo 104 de la LEY son:

DENSIDAD O PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN : TIPO A hasta una vivienda por hectárea TIPO B hasta cuatro viviendas por hectárea TIPO C hasta quince viviendas por hectárea TIPO D hasta treinta viviendas por hectárea TIPO E hasta cuarenta viviendas por hectárea TIPO F hasta sesenta viviendas por hectárea TIPO G hasta noventa viviendas por hectárea TIPO H hasta ciento veinte viviendas por hectárea TIPO I más de ciento veinte viviendas por hectárea

TIPOS PREDOMINANTES DE CONSTRUCCIÓN
: Se verificará en la Colonia o Zona en estudio el tipo de construcción existente y sus acabados, si es de tipo unifamiliar o multifamiliar; si son casas de uno o más niveles; si son edificios departamentales o de oficinas así como el número de niveles; debe además indagarse si las construcciones están destinadas a comercios; si son bodegas; si son industriales; describiéndose en cada uno de los casos la calidad de la construcción, sus materiales y la calidad de los acabados. POBLACIÓN La densidad de población está en relación al número de habitantes por hectárea según el tipo de zona habitacional y lo establece en forma general para las nuevas lotificaciones la Secretaría de Desarrollo Urbano de la localidad en relación al número de viviendas por Hectárea determina la siguiente clasificación general de la Densidad de Población: Muy Baja, Baja, Media, Alta. ALTA : más de Hab/Ha MEDIA : de a Hab/Ha BAJA : de a Hab/Ha MUY BAJA : de a Hab/Ha FLOTANTE : Para las zonas comerciales es importante indagar la población flotante que circula por la banqueta y se clasifica como normal, media, semidensa o densa, la cual puede ser diferente en ambas aceras.

POBLACIÓN : Cuando no se conoce la anterior clasificación se determina en base al número de viviendas existentes por hectárea que se multiplica por el índice general de 5.1 habitantes promedio por vivienda según INEGI (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática).

CONTAMINACIÓN : A medida que las ciudades crecen en número de habitantes, en número de vehículos y en el ramo industrial, la contaminación del medio ambiente generalmente se incrementa e influye en forma importante en el estudio del valor de los terrenos, ya que define en gran parte la preferencia o deseabilidad para los terrenos de una Colonia o zona habitacional, así como también influye para las zonas comerciales. La contaminación puede ser causada por: polvo, gas tóxico y humo de la combustión de los vehículos particulares, de los vehículos o camiones de servicio urbano de pasajeros; por humos de las chimeneas de la industria manufacturera; por olores desagradables de las industrias químicas; por desechos industriales que se descargan en los colectores del drenaje sanitario, por ruidos de los talleres o de las fábricas, de los camiones de carga, de los autobuses o de los aviones. La contaminación puede ser también por polvos transportados por el viento predominante del lugar que en las zonas cercanas a ríos y canchas deportivas es muy alta por las tolvaneras en época de sequía. Otra causa de contaminación es la imagen visual como es el caso de graffiti, construcciones obsoletas o no agradables en el entorno, anuncios panorámicos y el paisaje de la zona.

CONTAMINACIÓN : En general pueden clasificarse en: Industrial por ruido, gases, polvo, olores, humos. Vehicular por ruido, gases, polvo. Ruido de Aviones. Colectores con descargas de desechos industriales. Transporte urbano y de carga en ruido y gases. Tolvaneras en áreas sin vegetación. Imagen visual por graffiti, construcciones obsoletas o deprimentes. Por basureros y zonas decadentes.

VIALIDAD : Es de gran importancia la facilidad de transportación del Centro de la Ciudad hacia las áreas periféricas, así como el tiempo de recorrido, que dan a estas zonas mayor demanda, siendo la vialidad uno de los factores que influye en el Valor de los terrenos. Se consideran de importancia las avenidas principales de acceso o circulación vial del centro de la ciudad a la colonia o zona en estudio, con los anchos de la misma, el número de carriles en uno o dos sentidos; debiendo compararse la importancia que tenga esta arteria dentro del conjunto vial de la ciudad, observando si la circulación es continua por contar con pasos a desnivel o si es lenta por ser semaforizada; lo cual influye en la facilidad, tiempos de transportación y la intensidad o densidad de tráfico vehicular. El Artículo 123 de la LEY establece la siguiente clasificación: Carreteras, autopistas, libramientos de regulación federal unen los centros de población. Vías principales de carácter metropolitano de alta velocidad que unen las zonas urbanas y son de acceso controlado con metros de ancho y las ordinarias con un ancho de metros.

VIALIDAD : Vías Colectoras que canalizan el tráfico de las vías subcolectoras y locales hacia las Vías Principales con un ancho de metros. Vías Subcolectoras con un ancho de metros. Vías Locales con un ancho de metros. Vías Cerradas con retorno mínimo de metros de diámetro. Vías Peatonales con un ancho de 8.00 metros. EQUIPAMIENTO URBANO : Deberá indagarse y observarse el Equipamiento urbano que se encuentra instalado en el área de estudio y si éste cumple con los requerimientos y necesidades primordiales de esa zona. Las construcciones e instalaciones que están clasificadas dentro del Equipamiento Urbano públicas y privadas son entre otras las siguientes: Parques, plazas y jardines. Escuelas de nivel preprimaria a nivel profesional y jardines de niños. Hospitales, clínicas y centros de salud. Centros comerciales y mercados. Centros culturales y museos. Canchas, parques y clubes deportivos. Templos, salas de velación. Teatros y salas cinematográficas Hoteles, restaurantes, instituciones bancarias. Estaciones de bomberos, centrales camioneras, estación de ferrocarril, gasolineras y otras.

CLASIFICACIÓN DE ZONA : Para la Colonia o Zona en estudio se define si el uso de construcciones existentes es habitacional, comercial, de bodegas, talleres, industrial o de tipo mixto. En cada uno de los casos debe apreciarse la categoría de las construcciones, edad, calidad de sus acabados, número de niveles. La clasificación general de las mismas es la siguiente: Habitacional: de lujo, de primera con algunos acabados de lujo, de primera con acabados normales, media con buenos acabados, media con acabados medios, mediana con acabados económicos, antigua, antigua remodelada, económica o popular, del tipo de autoconstrucción, tejabanes de madera, tugurios, edificios departamentales, en condominios y otros. Industriales: puede ser del tipo de industria pesada como del acero y cemento, del tipo semipesada, de tipo liviana; talleres de servicio a la industria; bodegas y otros. Comerciales: pueden ser los centros comerciales de diferentes ramos de uno o más niveles y con variedad de acabados; comercios de lujo, de primera con acabados de lujo, de primera con buenos acabados, de tipo medio con buenos acabados, medios con acabados de tipo económico, antiguos, antiguos remodelados, económicos. En esta clasificación se incluyen los edificios de oficinas, centros médicos y otros.

CLASIFICACIÓN DE ZONA: Especializados: hospitales, hoteles, restaurantes, centros nocturnos, centros culturales, centros recreativos, centros educativos, centros deportivos, gimnasios, estadios y otros. Las Secretarías de Desarrollo Urbano establecen la siguiente clasificación general: HABITACIONAL UNIFAMILIAR: Con el número de viviendas por hectárea, COS, CUS y Número de niveles de construcción. HABITACIONAL MULTIFAMILIAR: Con el número de viviendas por hectárea, COS, CUS y Número de niveles de construcción COMERCIAL: Establece los Corredores Urbanos para el uso de comercio, habitación, de servicios, con el COS, CUS, destino del predio, número de cajones de estacionamiento. INDUSTRIAL: Ubicación, tipo de riesgo y grado de contaminación. RECREATIVO: Ubicación de parques, jardines y áreas recreativas. EQUIPAMIENTO: Ubicación de escuelas, hospitales, templos, etc. PRESERVACIÓN ECOLÓGICA: Áreas que deben conservarse para protección de la flora y fauna.

INGRESOS ALTOS: Zonas de alto valor del terreno.
SOCIOECONÓMICA : En esta variable influye el concepto del nivel de ingresos general de los habitantes de una colonia o zona directamente en el valor del terreno, siendo el criterio general que a mayor ingreso individual en una zona el valor del terreno es mayor y que a menor ingreso individual el valor del terreno es menor. En teoría el Valor Físico de los terrenos están en relación del precio de la tierra en breña más el valor de la infraestructura (considerando su proyecto óptimo, aportaciones municipales y estatales, infraestructura de servicios, costo de operación, infraestructura y utilidades) para transformarlos en lotes urbanos. En algunas colonias de lujo o primera el valor del terreno aumenta debido en gran parte a los gustos y preferencias de un sector de la población con altos ingresos económicos, que los prefiere y su demanda incrementa en forma notable los precios de venta de los terrenos. Se considera que es una de las variables de mayor influencia en el Valor Comercial de los terrenos y depende del nivel de ingreso económico familiar: INGRESOS ALTOS: Zonas de alto valor del terreno. INGRESOS MEDIOS: Zonas de mediano valor del terreno. INGRESOS BAJOS: Zonas de bajo valor del terreno. .

ECONÓMICA : Esta variable depende directamente de la situación económica del país, elevando los precios de venta de los terrenos cuando prevalecen épocas de auge inflacionarias, es estable cuando prevalecen épocas de estabilidad económica existiendo solo en incremento de valor en las zonas de alta demanda; influye fuertemente en la baja de los precios de venta de los terrenos cuando la situación económica del país es de recesión o depresión. TRÁFICO VEHICULAR Es una variable que influye en el Valor del terreno ya que la densidad de tráfico vehicular da un beneficio al lote en estudio, teniendo limitante en el número mínimo de vehículos, a medida que ese tope de vehículos por hora se incrementa, el beneficio para el lote por el contrario se reduce por este concepto. Generalmente el Valor del terreno es mayor cuando en la Avenida hay Calle Lateral para acceso directo en los Corredores urbanos de alto flujo vehicular. Por lo general las Avenidas de alta velocidad que cruzan las áreas urbanas son utilizadas para transportarse de un lugar a otro, cruzando en ocasiones por zonas comerciales, siendo muy importante para el uso de los predios que la Avenida cuente además de los carriles centrales de alta velocidad con carriles o calles laterales de baja velocidad para el acceso directo a los predios. Por lo general son de mayor valor los predios que tienen acceso por calles laterales que los que dan frente directo a las Avenidas o corredores urbanos.

VARIABLES PROPIAS O ENDÓGENAS
En el análisis de valor del terreno deben considerarse las características particulares que tiene el lote en estudio y aplicarle las variables que le correspondan ya sea que le beneficien o demeriten el factor total del lote en relación al Lote Tipo de la zona o calle. Las variables consideradas son las siguientes: RÉGIMEN DE PROPIEDAD : Es necesario para el estudio de valor de un lote conocer el régimen de Propiedad legal del mismo; que puede ser de propiedad privada, siendo de tipo individual, de tipo copropiedad de 2 ó más personas como propietarios de un lote, en el caso del condominio ampara un área privada y un porcentaje de propiedad común. Otros tipos de régimen de propiedad son las de tipo federal, estatal, municipal. Los terrenos sujetos a propiedad comunal generalmente se amparan por medio de títulos o mercedes que representan un porcentaje de la propiedad. PRIVADA: Del tipo individual. COPROPIEDAD: De 2 ó más personas.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD : COPROPIEDAD: De 2 ó más personas. CONDOMINIO: Ampara el área de propiedad exclusiva (departamento, oficina, consultorio, etc.) y un porcentaje (indiviso) de la propiedad común de los condóminos, tanto del terreno como de la construcción. TÍTULOS O MERCEDES: Representan un porcentaje de la propiedad total. FEDERAL: Inmuebles de propiedad Federal, ríos, carreteras, presas, costas de mar, etc. ESTATAL: Edificios administrativos, hospitales, escuelas, etc. MUNICIPAL: Edificios administrativos, calles, parques y jardines, etc.

USO DEL SUELO: : El Uso del Suelo en cada localidad lo establece el Plan de Desarrollo Urbano Municipal que lo clasifica según el Uso y Destino de cada predio. El Uso de Suelo en ocasiones varía de una acera a la otra en la misma calle; debiendo consultarse el uso específico para ese lote en la Microzonificación Municipal correspondiente, así como el “COS” y el “CUS” autorizado. Para Uso Comercial el Coeficiente que se autoriza para el “CUS” es de gran importancia ya que representa la cantidad de metros cuadrados de edificación que puede construirse en ese terreno, lo cual influye en forma importante en el Valor del terreno. El Plan de Desarrollo Urbano Municipal establece entre otros lo siguiente: “COS” COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO que multiplicado por el área del predio resulta la máxima superficie para ocupar en el desplante de la edificación (cerca del 75%). “CUS” COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO que multiplicado por el área del predio resulta la máxima superficie de construcción permitida en el lote. Este factor es variable hasta el 2.5 en Uso Habitacional y del 2.5 hasta el ó más en el Uso Comercial. “CAS” COEFICIENTE DE ABSORCIÓN DEL SUELO generalmente es el 15% que se multiplica por el área del predio y resulta el área de terreno libre y sin pavimento requerida para la absorción de agua de lluvia para la recarga de los mantos acuíferos.

El Plan de Desarrollo Urbano Municipal clasifica el uso y destino de los predios en:
HABITACIONAL : De diferentes categorías como lujo, primera, media, económica; en baja y alta densidad, unifamiliar y multifamiliar. U R B A N O S COMERCIAL De diferentes categorías generalmente autorizados en los Corredores Urbanos. SERVICIOS Indispensables para la población local como escuelas, hospitales, centros comerciales, cines, centros culturales, áreas recreativas. INDUSTRIAL Pesada, mediana, ligera, de bajo y alto riesgo; clasificada también por el grado de contaminación.

RESERVAS TERRITORIALES
: Comprendidas dentro del área de crecimiento urbano a corto, mediano o largo plazo con factibilidad de incorporación a los servicios públicos. CAMPESTRES Autorizados fuera de las áreas urbanas con la implementación mínima de los servicios básicos de agua y electricidad. RESERVAS ECOLÓGICAS Para la preservación de la flora y fauna en valles y montañas. Además los comprendidos en la Zona Federal Cumbres de Monterrey y del Cerro de La Silla que tienen reglamentación especial. AGRÍCOLAS Los que tienen riego rodado, con riego por perforación, de temporal, que estén destinados al uso agrícola, hortícola, frutícola y floricultura.

FRENTE: La variable “Frente” representa la dimensión que tiene el lote en estudio como frente a la Calle, la cual se compara con la dimensión predominante del “Lote Tipo” o “Lote Patrón” de su colonia o zona. El criterio generalizado es que el lote que tiene menor dimensión de frente a la Calle que el “Lote Tipo” debe tener un factor de castigo y que el lote que tiene mayor dimensión que el “Lote Tipo” debe tener un factor de beneficio. Este criterio no es de aplicación general en los Catastros de los Estados, que solamente aplican factores de castigo. Para su aplicación es necesario establecer perfectamente la dimensión del frente del Lote Tipo para la zona, sector, colonia, etc. En muchas ocasiones la dimensión del frente varía de una acera a otra en una calle, en otras ocasiones esta dimensión es variable en la misma acera de una manzana. El factor de beneficio por “Frente” se establece porque los lotes con frente mayor que el “Lote Tipo” tienen más versatilidad de aprovechamiento en un proyecto, lo cual los hace más atractivos. Por el contrario los terrenos con menor frente tienen más limitantes en los proyectos de urbanización. Esta variable es de gran importancia en los Lotes Comerciales, en terrenos para edificios de oficinas, consultorios, departamentos, etc., para obtener un mejor proyecto arquitectónico sobre todo cuando se requieren cajones de estacionamiento vehicular.

PROFUNDIDAD : La dimensión de la profundidad es una variable que influye en el factor de aprovechamiento de un lote de terreno y representa la dimensión real de profundidad del lote en estudio en comparación con la dimensión de la profundidad establecida para el “Lote Tipo” o “Lote Patrón” para esa colonia o zona en estudio. Como criterio general el lote con menor dimensión en profundidad que el Lote Tipo tiene un factor de beneficio y el lote que tiene una dimensión mayor de profundidad que el Lote Tipo tiene un factor de castigo. Es importante establecer la dimensión del “Lote Tipo” o “Lote Patrón” para el sector en que se hace el estudio porque en muchas colonias o zonas en ocasiones varía de una manzana a otra. Por lo general en el centro de la Ciudad los terrenos tienen profundidades muy variadas debido en gran parte a las frecuentes divisiones o parcelaciones de los lotes de terreno en el curso del tiempo, aunque en el proyecto original de lotificación en muchos casos fue establecida la misma dimensión de profundidad para los lotes.

SUPERFICIE : El área o superficie del Lote en estudio tiene gran importancia ya que representa la magnitud en metros cuadrados del lote, siendo que a mayor superficie equivale a una inversión de mayor cuantía que reduce el posible número de compradores y a menor superficie representa una menor inversión aumentando el número de posibles compradores, lo cual influye directamente en el factor oferta-demanda. Son de especial estudio los lotes localizados en la zona céntrica de las ciudades, que en muchas ocasiones y en base al Uso del Suelo autorizado por el Municipio los de mayor superficie tienen más demanda que los lotes con superficie tipo. El criterio general es que el lote con superficie menor que el “Lote Tipo” tiene un beneficio en valor promedio y el lote con superficie mayor que la del “Lote Tipo” tiene un castigo.

FORMA : La forma o figura del lote influye directamente en su utilización siendo la más común el rectángulo. A medida que la figura del lote es más irregular sobre todo con ángulos muy agudos o con irregularidades importantes, la superficie neta por aprovecharse se reduce notoriamente, lo cual se refleja directamente en una menor eficiencia del Lote de terreno o sea en menor área aprovechable. La mejor o alta eficiencia en general representa el utilizar óptimamente la mayor parte del terreno, considerándose al rectángulo como la figura geométrica que tiene mayor eficiencia. Como ejemplo de figuras con menores eficiencias son los lotes triangulares en que por lo general la superficie cercana a las esquinas o vértices no puede utilizarse y que uno de sus lados es inclinado, siendo menor el área neta útil del lote. El criterio general establece que los lotes de forma irregular tienen un castigo por ser menos eficientes y que a mayor irregularidad resulta con menor eficiencia que se traduce en un mayor castigo. La forma o figura geométrica más comúnmente aceptada para el “Lote Tipo” es la del rectángulo, en relación al Uso del Suelo la proporción frente-profundidad varía, siendo por lo general para el Uso Habitacional y Comercial entre 1 : 2 a 1 : 3; ó sea que el terreno tenga entre 2 y 3 veces como profundidad la dimensión del frente y para el lote de Uso Industrial la proporción de 1 : hasta 1 : 4.

LOCALIZACIÓN: : La localización se refiere a la ubicación que tiene el terreno por analizar con relación a la Manzana donde se localiza. Se consideran como Lotes intermedios todos los terrenos que no están localizados en esquina. Se considera generalmente que un lote tiene mejor ubicación cuando está en esquina y que tiene el beneficio de los 2 frentes, y es de mayor importancia cuando el Uso del Suelo es Comercial, que cuando el Uso es Habitacional o Industrial. El beneficio que tienen los Lotes Comerciales que son Cabecera de Manzanas, o cuando dan frente por lo general a 3 Calles. Los lotes cuando dan frente a dos más Calles sin ser esquina, son de estudio especial. Cuando el lote está cercano a una Calle de mayor importancia en la que el precio puede ser considerablemente mayor que el de la Calle que da frente al lote en estudio debe indagarse la distancia existente desde la esquina hasta el lote para estimar el beneficio por el concepto. La localización de los terrenos para Uso Comercial y de Servicios que dan frente a las avenidas que son el acceso vehicular a las Colonias residenciales tienen más atractivo y deseabilidad en las aceras cuando el tránsito es hacia el interior de la Colonia que cuando el tránsito es hacia el exterior. Si un lote se localiza en esquina, al describir en el dictamen valuatorio como criterio generalizado es de indicar que se encuentra en la esquina Noreste, Noroeste, Sureste o Suroeste del cruzamiento de las Calles de SOL y LUNA.

ANCHO DE CALLE : La dimensión del ancho de la Calle es un factor que influye en el valor de los predios, cuyo valor generalmente no es proporcional directamente a dicha dimensión. Las Calles de mayor ancho generalmente son las más indicadas para la circulación de los autobuses de las líneas de transporte urbano local e intermunicipal, factor que también incide en el valor de los terrenos. Para los nuevos Fraccionamientos el ancho de la vialidad lo rige en Nuevo León la LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN aprobada en Mayo de 1999 la cual establece que las calles o vías locales son de metros de ancho, las vías subcolectoras de metros de ancho, las vías colectoras de metros de ancho, las avenidas principales ordinarias de metros de ancho, las vías principales de acceso controlado de metros de ancho y las vías peatonales de 8.00 metros de ancho mínimo.

ORIENTACIÓN : Para orientar la construcción en un lote de terreno es importante considerar los vientos dominantes del lugar, la trayectoria del sol así como la temperatura normal de la localidad. Cuando el clima es cálido tienen menos deseabilidad los lotes con frente al Poniente por encontrarse castigados por el soleamiento. Tiene la orientación mucha influencia en lotes para proyectos de edificios climatizados donde es conveniente tener menor área de muros expuestos con ventanas, así como muros con aislamiento térmico para disminuir el consumo y costo de la energía eléctrica, así como y la capacidad de las unidades de refrigeración. Influye por el asoleamiento predominante en la zona cuando el clima es cálido. Lotes con frente al poniente tienen menor deseabilidad, los lotes con frente al Sur generalmente tienen mayor deseabilidad.

ORIENTACIÓN: Edificios con muros expuestos al asoleamiento requieren mayor capacidad en las unidades de refrigeración y tienen mayor costo por consumo eléctrico. Influye la trayectoria solar en la iluminación natural del inmueble. Cuando el clima es frío influye en la temperatura interior de la vivienda la dimensión de las ventanas orientadas hacia el Norte. El criterio general para describir un lote de terreno en el dictamen de valuación es mencionar si da frente al Norte, al Sur, al Oriente, al Poniente, al Noreste, al Noroeste, al Sureste o al Suroeste. En las zonas comerciales de lugares cálidos la acera que da frente hacia el poniente tiene un mayor soleamiento en la tarde que disminuye el número personas que circulan, siendo mayor por la acera contraria que no está asoleada, siendo esta condición un factor de valor de los predios.

TOPOGRAFÍA : Por lo general se establece que los terrenos óptimos en general y más aceptables son los planos, con pendiente de 0°. Para los terrenos con pendiente ascendente o descendente el criterio general es que el castigo crece a medida que su pendiente aumenta, considerándose en opinión de algunos arquitectos que son más utilizables cuando su pendiente es ascendente del frente hacia el fondo que cuando la pendiente es descendente del frente hacia el fondo. Otro caso diferente es cuando el terreno en su interior tiene desniveles o terrazas, las cuales pueden ser con nivel superior o inferior con respecto al nivel de calle, siendo el criterio general que en ambos casos tienen castigo. Hay casos en que esos desniveles inferiores favorecen si el Uso autorizado del Suelo es comercial y en el proyecto dicha área se utiliza como sótano para estacionamiento de vehículos lo que representa un beneficio por la excavación existente. En la valuación se considera el terreno óptimo cuando su pendiente es 0° y tiene el mismo nivel de banqueta. POR PENDIENTE.- Como criterio general tienen un factor de castigo más alto a medida que aumenta la pendiente del terreno. POR DESNIVEL.- Tienen factor de castigo para las áreas con desniveles o terrazas que no tengan el mismo nivel de banqueta, que es mayor cuando aumenta el desnivel. Los factores por topografía se multiplican por el Valor de Calle y resulta el Valor Promedio del terreno.

SERVICIOS PÚBLICOS INSTALADOS : En la inspección física al lote en estudio es importante cerciorarse si las tomas o descargas subterráneas correspondientes a los servicios públicos existentes se encuentran instalados dentro del terreno, por representar un costo la conexión si no existieran. Según el uso autorizado del suelo y la topografía del mismo al proyectarse edificios es necesario indagar si los diámetros de las tuberías generales existentes tienen capacidad suficiente para el suministro de los servicios. Para el estudio del valor residual de un terreno con proyecto de lotificación, es necesario indagar la localización, diámetros y distancias de las líneas de los servicios instalados cercanos, a los cuales puedan conectarse las líneas que suministren el servicio a este terreno. SERVICIOS PROPIOS En muchas ocasiones los lotes tienen servicios propios dentro del mismo, como es el caso de fosas sépticas para el drenaje sanitario; pozos o norias para el suministro de agua; tanques estacionarios de gas licuado; generadores o plantas eléctricas con motores de combustión interna, de celdas solares o generadores eólicos para producción de energía eléctrica.

SERVIDUMBRES : Las servidumbres que los predios tengan en su interior no les benefician su valor, siendo de especial análisis y estudio determinar el demérito en su valor en relación al tipo y ancho de la servidumbre que pasa por el interior del predio y siendo de gran importancia la localización con relación a su figura geométrica y su topografía. Para el estudio de los predios se consideran varios tipos de servidumbres entre las que se enumeran las siguientes: DE PASO: Predio Sirviente: Cuando en forma física cede parte de su predio para que pasen por su interior. Predio Dominante: Cuando tiene paso o acceso peatonal o vehicular por otro terreno. Un terreno puede ser a su vez Predio Dominante y Predio Sirviente. AÉREAS: Líneas de torres eléctricas, Líneas de teléfonos, Líneas eléctricas y otras. SUBTERRÁNEAS: Líneas eléctricas, Acueductos, Colectores de drenaje sanitario, Colectores de drenaje pluvial, Gasoductos, Oleoductos y otras. Servicio domiciliario de agua, gas, drenaje sanitario, pluvial. etc.

VEGETACIÓN : La variable de Vegetación representa la densidad de árboles en el lote Influyendo la variedad, el diámetro y frondosidad, siendo un criterio general que a mayor densidad de árboles el lote tiene mayor atractivo; a menor densidad de árboles y de menor diámetro y altura el beneficio considerado debe ser menor. En ocasiones la ubicación de los árboles dentro de un lote de terreno dificulta la localización y distribución del proyecto de edificación, requiriéndose señalar en el terreno los árboles nativos que serán afectados para tramitar su tala ante la Dirección de Ecología Municipal lo cual representa un costo económico por árbol en relación a su especie y diámetro del tronco, requiriéndose la sustitución del mismo por medio de la sustitución de varios árboles en relación al diámetro del tronco del árbol talado en el sitio que se le indique. PANORÁMICA Representa la vista dominante que tenga el predio en la zona donde se ubica. Es muy común en zonas de terrenos en que la topografía es accidentada, con pendientes suaves o pronunciadas, contar con lotes que tienen mayor preferencia por su posición con respecto a la vista dominante o panorámica que tenga hacia el área circundante. Esta posición preferente generalmente en altura influye en tener una mejor ventilación natural y en ocasiones con notoria diferencia de temperatura. El criterio general es que los lotes con mejor panorámica tienen un beneficio en comparación con el Lote promedio y los lotes con panorámica más limitada que el promedio tienen un castigo.

PANORÁMICA : Cuando en una colonia el precio de venta por metro cuadrado es el mismo en todos los terrenos, es frecuente que los lotes de mejor panorámica se vendan primero. Un ejemplo de castigo por panorámica en el área urbana es cuando en una Avenida se construye un Paso elevado a desnivel y la vista predominante de los terrenos es ahora al muro de contención. El factor de afectación por panorámica debe analizarse individualmente para cada predio. USUFRUCTO : Cuando en el texto de una Escritura de Propiedad aparece que una o más personas tienen el Usufructo de ese predio, representa que el fruto o productividad del mismo les pertenece por Ley. El Usufructo no es hereditario y termina cuando la persona o personas fallecen o renuncian al mismo. El propietario de ese predio tiene solamente la Nuda Propiedad y si lo enajena debe incluir el gravamen del Usufructo. Como ejemplos de usufructo en el caso inmuebles urbanos representa la renta del mismo, en un cultivo de árboles frutales representa el fruto o cosecha de los mismos, en un rancho ganadero representa el ganado y sus crías, así como la fauna silvestre.

TORRES ELÉCTRICAS : Se ha especulado mucho desde principios de los años 90 que la presencia de líneas de Torres Eléctricas de alta tensión afectan la salud de las personas, lo cual se refleja en la menor deseabilidad de los terrenos que están localizados a lo largo de vialidades dentro de las colonias del área urbana de las ciudades, los que tienen menor valor que los terrenos ubicados en condiciones similares pero sin la presencia de las Torres Eléctricas de alta tensión. Según estudios realizados en algunas Universidades extranjeras las personas están más propensas a que se les provoque algún tipo de cáncer cuando están expuestas mayor tiempo a los campos magnéticos de las líneas de conducción eléctrica de alta tensión y de las subestaciones eléctricas. Hasta la fecha tanto la Comisión Federal de Electricidad como las Autoridades no han dado crédito a esas investigaciones, basados en que no han demostrado un vínculo directo de esa enfermedad y las ondas magnéticas. Ante la duda, muchas personas prefieren adquirir terrenos donde no existan las Torres Eléctricas de alta tensión ni que les sean instaladas frente a sus predios.

SUELO O SUBSUELO : Esta variable compete a la calidad, tipo y características del suelo en el cual se apoya la cimentación de una edificación y cuyo costo es variable en relación a las características del suelo o subsuelo. Generalmente para la valuación, venta o arrendamiento de un edificio se considera el área de construcción, la calidad de los materiales y acabados de la misma; más poco se toma en cuenta el tipo y costo de la cimentación que tiene y que en ocasiones tiene un incremento notable el costo total del edificio. La clasificación de los suelos puede ser: rocoso, arenoso, arcilloso, limoso, relleno sanitario, mixtos y otros, siendo los arcillosos los más comunes en muchas ciudades del país. Además del tipo de suelo, es muy importante la menor profundidad donde se obtiene la resistencia requerida del suelo para soportar la carga de la cimentación de la edificación; a menor resistencia del suelo es mayor la dimensión de las zapatas de cimentación, así como también a mayor profundidad es mayor el costo de la cimentación. En el caso de los suelos rocosos es muy importante la profundidad y tipo de roca por el alto costo que representa la apertura de la excavación para las zapatas de la edificación o de las zanjas para la introducción de las líneas subterránea de servicios en los proyectos de lotificación.

Para el presupuesto de una edificación, debe solicitarse primero a un Laboratorio el estudio de Mecánica de Suelos, para determinar el tipo de suelo o subsuelo, la resistencia, su cohesión y su consistencia de muy blandos a duros, cuyos datos se aplican en el análisis y proyecto de la cimentación del edificio. La diferencia de los costos de cimentación entre dos proyectos de edificaciones iguales, deben en parte o en su totalidad repercutirse en el valor del terreno, o sea que debe tener menor valor el terreno que tenga el mayor costo por cimentación. ZONAS DE RIESGO : Por deslaves en las faldas de cerros y montañas. Las cercanas a ríos y arroyos. Cercanas a gasolineras y estaciones de gas licuado. Cercanas a los almacenamientos de productos tóxicos o nocivos a la salud. Cercanas a los almacenamientos de productos inflamables o detonantes. Áreas susceptibles a inundarse en época de lluvia. Cercanas a zonas de bosques. PARQUE NACIONAL O ÁREA NATURAL PROTEGIDA Son áreas por lo general protegidas por Decretos Nacionales o Estatales cuyos predios se ubican en zonas montañosas o cerriles y tienen una utilización ecológica regulada y con Normatividad estricta de las Secretarías de Desarrollo Urbano y Ecología que pretenden la protección de la fauna y de la flora reinante en cada una de las diferentes zonas delimitadas. El valor de cada predio depende de su topografía, accesibilidad, su posible utilización.

VALUACIÓN INMOBILIARIA
El crecimiento y ordenamiento urbano de las Ciudades está regido por la Ley Federal de Desarrollo Urbano y su Normatividad, que es la base para que los Estados y Municipios emitan sus Planes Directores Estatales y Planes Parciales Municipales, que en los cuales se define la vocación del Uso del Suelo, las tendencias de crecimiento, los Coeficientes de Utilización del Suelo y de Ocupación del mismo, las futuras ampliaciones de calles, el proyecto para la solución vial y de servicios para áreas no desarrolladas, las zonas de expansión urbana para los futuros desarrollos habitacionales a corto, mediano y largo plazo.

Lo anterior es parte de la Normatividad existente, que puede beneficiar en mayor o menor importancia los terrenos ya urbanizados o por urbanizar, cuya reglamentación debe ser conocida por los profesionales involucrados en el ramo inmobiliario, y especialmente los Valuadores, influyendo estos conceptos en el valor de mercado de los terrenos y en relación de los beneficios que tengan, se refleja en un mayor valor mayor comparativamente con los terrenos que carezcan de ellos, que es primordial en el análisis para el dictamen de Valor. Se requiere estar actualizado en el conocimiento y aplicación de todas las disposiciones y reglamentaciones oficiales, generalmente están expresadas en la Ley Federal de Desarrollo Urbano, en el Plan Director Estatal de Desarrollo Urbano y en los Planes Parciales Municipales y sus Reglamentos. Dentro del contexto urbano de las Ciudades y de las Áreas Metropolitanas siempre hay zonas en decadencia y generalmente corresponden a los Centros Antiguos de las mismas, donde las construcciones son antiguas, en muchos casos obsoletas funcional y arquitectónicamente, parte de ellas sin uso por su estado ruinoso,

la infraestructura urbana de servicios es insuficiente porque fue planeada para menor volumen poblacional, las calles son angostas, las construcciones ocupan todo el frente de los terrenos, quedando sin la adecuada ventilación e iluminación, convirtiéndose en un hacinamiento de material en el que prevalece una alta contaminación visual, aumentada por la gran cantidad de postes y cableado para el servicio eléctrico, telefónico y de alumbrado. Se debe comparar si las Calles del Centro de la Ciudad y las Calles de los fraccionamientos ubicados en la periferia tienen la misma infraestructura de servicios, porque hay gran diferencia en el valor de los terrenos si alguno o algunos de los servicios que en una zona son aéreos, en otra son subterráneos, así como si en algunos sectores las construcciones son antiguas y en otros son modernas, si son construcciones económicas, o de tipo medio o de lujo, debiendo apreciarse estas diferencias, así como el sector o medio social y económico de las gentes que las habitan. Estas diferencias generalmente con igual condición de la infraestructura urbana de servicios se traducen en una fuerte diferencia en el valor de la tierra.

Es muy importante visualizar las áreas urbanas corno si fueran un gran condominio horizontal, en la que los lotes o terrenos representan la propiedad particular o propiedad privada, las Calles y Avenidas representan las áreas viales comunes por la que se transporta y accesa a la propiedad privada, las plazas, jardines, alamedas y parques que son los pulmones de las grandes ciudades, representan las áreas municipales que equivalen a las áreas recreativas en un Condominio y que los cines, teatros, hospitales, etc. representan el equipamiento urbano indispensable para la subsistencia de la Comunidad. Los métodos utilizados en la valuación son fríos y se basan en la comparación de las diferentes dimensiones de las figuras geométricas de los terrenos, en el cual se toma como base el LOTE TIPO o LOTE PATRÓN que es el terreno con la dimensión más común en ese sector de la Ciudad 6 Colonia, comparándose contra dicho Lote los demás terrenos que se desean analizar que se denominan Lotes Reales o en estudio; con objeto de determinar el Factor, porcentaje o coeficiente de comparación entre ellos, el que se multiplica por el Valor/M2 del terreno del Lote Tipo, para calcular el Valor Promedio Teórico del Lote analizado o comparado.

El factor del lote se determina con la raíz cúbica de la relación de la Profundidad Tipo entre la Profundidad Real. Si se aplica la relación directa de la PT/PR es un plano inclinado que representa que el valor del terreno está en relación directa de la profundidad y varía con un factor constante y que en un momento sería “0”. Lo anterior no es correcto porque los terrenos cualquiera que sea su profundidad siempre conserva un valor, que es menor a medida que aumenta la misma. La relación de la Profundidad Tipo entre la Profundidad del Lote Real o en estudio para determinar el factor o coeficiente del Lote, puede ser mayor de 1.00 si la profundidad del terreno a comparar o Lote Real es menor que la profundidad tipo; en cambio el factor resultante es menor que 1.00 si la profundidad del Lote Real es mayor que la profundidad del Lote Tipo.

LOTE TI PO El lote cuyas dimensiones de frente y profundidad son las más predominantes o comunes en el área de estudio se conoce como LOTE TIPO. En general para las lotificaciones que han sido urbanizadas en los últimos 60 años el criterio del proyectista ha sido de formar el mayor número de lotes de una misma dimensión, que por lo general son de forma rectangular y con una relación entre la dimensión del frente y la dimensión de la profundidad en el rango de 1:2 a 1:3, o sea de 2 a 3 veces la dimensión del frente como profundidad, y por lo mismo se convierte en el Lote más predominante en dicho fraccionamiento y a su vez en Valuación se le conoce como LOTE TIPO o LOTE PATRÓN. En algunos métodos de valuación al Lote más común lo identifican como SUPERFICIE MODA que lo establecen con datos estadísticos de los Lotes de la zona.

Por lo general en el área antigua de las Ciudades las calles se fueron formando en los caminos de circulación que existía entre los predios, muchos de ellos seguían líneas sinuosas que fueron respetadas al efectuarse la introducción de los servicios, formándose manzanas de terreno de diversas formas y dimensiones. En otras Ciudades el trazo de la misma es con Calles paralelas que forman manzanas cuadradas y rectangulares. En el transcurso del tiempo los Lotes originales en que se dividen las manzanas de terreno se han subdividido en 2 ó más porciones de diversas dimensiones y en muchas ocasiones son pocos los Lotes en una manzana que tienen dimensiones similares entre ellos, lo cual dificulta la labor para establecer el Lote predominante o LOTE TIPO de esa Calle, que además puede ser diferente en dimensiones y superficie para las demás Calles que circundan esa manzana de terreno.

Algunos Catastros de los Estados del país para unificar criterio y facilitar la Valuación Catastral han establecido una misma dimensión como Profundidad para el Lote Tipo Urbano en el Estado, incluyendo las Ciudades y los cascos urbanos de los Municipios aplicándole factores de castigo a los Lotes que tienen mayor dimensión de profundidad que la Profundidad Tipo establecida. Para determinar el Valor Catastral de cualquier predio es necesario conocer el Valor para esa Calle, que se multiplica por el factor que resulte para el predio según la profundidad que tenga para encontrar el Valor Promedio del mismo, que al multiplicarse por el área del predio resulta su Valor Total. Para los lotes de terreno urbano localizados en los Municipios del Estado de Nuevo León la Dirección del Catastro del Estatal establece la dimensión de metros como la profundidad del Lote Tipo con coeficiente 1.00, asignándole factores o coeficientes menores que la unidad para los lotes que tienen más de metros de profundidad conforme la siguiente Tabla.

DIRECCIÓN DE CATASTRO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN CRITERIOS DE VALUACIÓN
COEF. DIRECCIÓN DE CATASTRO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN CRITERIOS DE VALUACIÓN TABLA DE COEFICIENTES POR PROFUNDIDAD DE LOS TERRENOS DE A COEF. 25.00 25.75 0.99 69.35 71.45 0.66 26.05 0.98 74.35 0.65 26.70 0.97 76.05 0.64 27.40 0.96 81.35 0.63 28.20 0.95 84.80 0.62 28.95 0.94 88.40 0.61 29.75 0.93 92.30 0.60

29.75 30.60 0.92 92.30 96.40 0.59 31.50 0.91 100.65 0.58 32.40 0.90 105.30 0.57 33.35 0.89 110.20 0.56 34.35 0.88 115.25 0.55 35.40 0.87 120.85 0.54 36.45 0.86 127.00 0.53 37.50 0.85 133.40 0.52 38.60 0.84 140.15 0.51 39.85 0.83 147.60 0.50 41.25 0.82 155.40 0.49

41.25 42.55 0.81 155.40 163.40 0.48 43.90 0.80 172.55 0.47 45.40 0.79 182.65 0.46 46.90 0.78 193.40 0.45 48.50 0.77 204.85 0.44 50.15 0.76 217.25 0.43 51.90 0.75 230.85 0.42 53.65 0.74 245.60 0.41 55.60 0.73 261.08 0.40 57.65 0.72 279.30 0.39 59.75 0.71 298.45 0.38 62.00 0.70 319.50 0.37

62.00 64.30 0.69 319.50 342.90 0.36 66.40 0.68 372.85 0.35 69.35 0.67 NOTA: La profundidad de un polígono irregular se obtendrá en base a la perpendicular bajada del punto más alejado al frente del terreno.

MÉTODO CON RAÍZ CÚBICA Se aplica en terrenos urbanos con cualquier profundidad, encontrándose el Factor Promedio del predio empleando el sistema de Raíz Cúbica de la Profundidad Tipo entre la Profundidad Real. Ejemplo.- LOTE REAL CON METROS DE PROFUNDIDAD

PROFUNDIDAD TIPO 25.00 M. C A L 8.00 M. E 16.00 M. PROFUNDIDAD REAL

FACTOR PROMEDIO = PROFUNDIDAD TIPO = 25.00 PROFUNDIDAD REAL 16.00
PROFUNDIDAD TIPO = mts. PROFUNDIDAD REAL = mts. VALOR DE CALLE = $ 1,000.00/M2 FACTOR PROMEDIO = PROFUNDIDAD TIPO = PROFUNDIDAD REAL FACTOR PROMEDIO = = 16.00 FACTOR PROMEDIO = VALOR PROMEDIO = VP = FACTOR PROMEDIO x VALOR DE CALLE VP = x $ 1,000.00/M2 = $ 1,160.40/M2 VALOR TOTAL = VALOR PROMEDIO x ÁREA VT = $ 1, / M2 x M2 VT = $ 148,531.20

M É T O D O C O N R A Í Z C Ú B I C A PROFUNDIDAD TIPO 25.00 M. C A L E 50.00 M. PROFUNDIDAD REAL Ejemplo.- LOTE REAL CON METROS DE PROFUNDIDAD

PROFUNDIDAD TIPO = 25.00 mts. PROFUNDIDAD REAL = 50.00 mts.
VALOR DE CALLE = $ 1,000.00/M2 FACTOR PROMEDIO = PROFUNDIDAD TIPO = PROFUNDIDAD REAL FACTOR PROMEDIO = = 50.00 FACTOR PROMEDIO = FP = VALOR PROMEDIO = VP = FACTOR PROMEDIO x VALOR DE CALLE VP = x $ 1,000.00/M2 VP = $ /M2

REPRESENTACIÓN ESQUEMÁTICA
FACTOR = 1.00 FACTOR = L VALOR = $ 1,000.00/M2 VALOR PROMEDIO = $ /M2 E Área Tipo Área Excedente

TABLA CON FACTORES PROMEDIO PARA DIFERENTES
PROFUNDIDADES UTILIZANDO RAÍZ CÚBICA PROFUNDIDAD LOTE REAL EN METROS PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS 18 20 25 30 40 50 2 2.080 2.154 2.321 2.466 2.714 2.924 3 1.817 1.882 2.027 2.371 2.554 4 1.651 1.710 1.842 1.957 5 1.533 1.587 2.000 6 1.442 1.494 1.609 7 1.370 1.419 1.529 1.624 1.788 1.926 8 1.310 1.357 1.462 1.554 9 1.260 1.305 1.406 1.644 1.771 10 1.216 11 1.178 1.221 1.315 1.397 1.538 1.657 12 1.145 1.186 1.277

PROFUNDIDAD LOTE REAL EN METROS PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS 18 20 25 30 40 50 13 1.115 1.154 1.244 1.321 1.454 1.567 14 1.087 1.126 1.213 1.289 1.419 1.529 15 1.063 1.101 1.186 1.260 1.387 1.494 16 1.040 1.007 1.160 1.233 1.357 1.462 17 1.019 1.056 1.137 1.208 1.330 1.433 18 1.000 1.036 1.116 1.305 1.406 19 0.982 1.017 1.096 1.164 1.282 1.381 20 0.965 1.077 1.145 21 0.950 0.984 1.060 1.240 1.335 22 0.935 0.969 1.044 1.109 1.221 1.315 23 1.922 0.954 1.028 1.093 1.203 1.295

PROFUNDIDAD LOTE REAL EN METROS PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS 18 20 25 30 40 50 24 0.909 0.941 1.014 1.077 1.186 1.277 25 0.896 0.928 1.000 1.063 1.170 1.260 26 0.885 0.916 0.987 1.049 1.154 1.244 27 0.874 0.905 0.975 1.036 1.140 1.228 28 0.863 0.894 0.963 1.023 1.126 1.213 29 0.853 0.884 0.952 1.011 1.113 1.199 30 0.843 1.101 31 0.834 0.864 0.931 0.989 1.089 1.173 32 0.825 0.855 0.921 0.979 1.160 33 0.817 0.846 0.912 0.969 1.066 1.149 34 0.809 0.838 0.903 0.959 1.056 1.137 35 0.801 0.830 0.950 1.046

PROFUNDIDAD LOTE REAL EN METROS PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS 18 20 25 30 40 50 36 0.794 0.822 0.886 0.941 1.036 1.116 37 0.786 0.815 0.887 0.932 1.026 1.106 38 0.780 0.807 0.870 0.924 1.017 1.096 39 0.773 0.800 0.862 0.916 1.008 1.086 40 0.766 0.794 0.855 0.909 1.000 1.077 41 0.760 0.787 0.848 0.901 0.992 1.068 42 0.754 0.781 0.841 0.894 0.984 1.060 43 0.748 0.775 0.835 0.887 0.976 1.052 44 0.742 0.769 0.828 0.880 0.969 1.044 45 0.737 0.763 0.822 0.874 0.961 1.036

PROFUNDIDAD LOTE REAL EN METROS PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS 18 20 25 30 40 50 46 0.731 0.758 0.816 0.867 0.954 1.028 47 0.726 0.752 0.810 0.861 0.948 1.021 48 0.721 0.747 0.805 0.855 0.941 1.014 49 0.716 0.742 0.799 0.849 0.935 1.007 50 0.711 0.737 0.794 0.843 0.928 1.000 51 0.707 0.732 0.788 0.838 0.922 0.993 52 0.702 0.727 0.783 0.832 0.916 0.987 53 0.698 0.723 0.778 0.827 0.910 0.981 54 0.693 0.718 0.774 0.822 0.905 0.975

PROFUNDIDAD LOTE REAL EN METROS PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS 18 20 25 30 40 50 55 0.689 0.714 0.769 0.817 0.899 0.969 56 0.685 0.709 0.764 0.812 0.894 0.963 57 0.681 0.705 0.760 0.807 0.889 0.957 58 0.677 0.701 0.755 0.803 0.884 0.952 59 0.673 0.697 0.751 0.798 0.878 0.946 60 0.669 0.693 0.747 0.794 0.874 0.941 61 0.666 0.690 0.743 0.789 0.869 0.936 62 0.662 0.686 0.739 0.785 0.864 0.931 63 0.659 0.682 0.735 0.781 0.859 0.926 64 0.655 0.679 0.731 0.777 0.855 0.921 65 0.652 0.675 0.727 0.773 0.851 0.916

PROFUNDIDAD LOTE REAL EN METROS PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS 18 20 25 30 40 50 66 0.648 0.672 0.724 0.769 0.846 0.912 67 0.645 0.668 0.720 0.765 0.842 0.907 68 0.642 0.665 0.716 0.761 0.838 0.903 69 0.639 0.662 0.713 0.758 0.834 0.898 70 0.636 0.659 0.709 0.754 0.830 0.894 71 0.633 0.656 0.706 0.750 0.826 0.890 72 0.630 0.652 0.703 0.747 0.822 0.886 73 0.627 0.649 0.700 0.743 0.818 0.881 74 0.624 0.647 0.696 0.740 0.815 0.877 75 0.621 0.644 0.693 0.737 0.811 0.874

LOTES EN ESQUINA ZONAS INDUSTRIALES
Por lo general en las zonas industriales las Calles son de igual ancho e importancia y el criterio general le considera al Área Total del Lote en esquina por tener 2 Calles como acceso y mayor longitud de frente a Calles un incremento de Valor de un 5% a un 15% del Valor Promedio que tienen los lotes intermedios. ZONAS RESIDENCIALES RESIDENCIAL DE LUJO: La valuación del Lote se realiza por la Calle de mayor Valor y se considera a toda el Área del Lote en esquina un incremento de Valor de un 10% a un 15% del Valor Promedio de los lotes intermedios. Este incremento es también para Lotes frente a plazas y parques.

RESIDENCIAL MEDIA: La valuación del Lote se realiza por la Calle de mayor Valor y se considera a toda el Área del Lote en esquina un incremento de Valor de un 10% del Valor Promedio de los lotes intermedios. Este incremento es también para Lotes frente a plazas y parques. RESIDENCIAL ECONÓMICA: La valuación del Lote se realiza por la Calle de mayor Valor y se considera a toda el Área del Lote en esquina un incremento de Valor de un 4% a un 7% del Valor Promedio de los lotes intermedios. Este incremento es también para Lotes frente a plazas y parques. URBANIZACIÓN PROGRESIVA: Para los Lotes en esquina en lotificaciones de urbanización progresiva el incremento de Valor depende de la derrama económica por la introducción de las líneas de servicios faltantes, que puede ser por Lote o por longitud de frente a Calle.

TERRENOS DE USO COMERCIAL EN ESQUINA

Para determinar su Valor se aplica el siguiente procedimiento en las Porciones A, B y C:
Se hace la Valuación del Área Total del terreno por la Calle de mayor Valor, como si fuera un Lote Intermedio, aplicando la variable de la profundidad por Raíz Cúbica. “B” Por su ubicación de ser esquina tiene un beneficio en su valor comparativamente con los Lotes intermedios en la Calle que se analiza que está en relación a la Categoría de la zona comercial y a la superficie de los Lotes. La dimensión de la superficie en la esquina que se beneficia se conoce como “ÁREA DE INFLUENCIA DE ESQUINA” que varía desde 10 x 10 mts hasta 30 x 30 mts. El factor de beneficio que se aplica a esta Área como Incremento por Esquina depende de la importancia Comercial y varía en el rango del 20% hasta un 50% del Valor de la Calle Lateral. “C” Tiene gran importancia comercial la dimensión restante con frente a la Calle Lateral, considerándose que el ÁREA RESTANTE se beneficia con un Incremento de Valor por Calle Lateral en el rango del 20% al 50% del Valor de la Calle Lateral.

EL VALOR TOTAL DEL TERRENO EN ESQUINA ES LA SUMA DE “A” + “B” + “C”
Es de suma importancia investigar en las operaciones inmobiliarias de venta de Lotes en esquina cual es el incremento de Valor en que se realizan con respecto a los Lotes intermedios, con objeto de aplicar los porcentajes de incremento adecuados.

E S Q U I N A S C O M E R C I A L E S Calcular el Valor de los Lotes en Esquina Nos. 1 y 6.

VALOR LOTES DEL 1 AL 6 = 600.00 M2 x $ 8,000.00/M2 = $ 4;800,000.00
SUPERFICIE = m x m = M2 VALOR LOTES DEL 1 AL 6 = M2 x $ 8,000.00/M2 = $ 4;800,000.00 LOTE 1 LOTE 6 INFLUENCIA ESQUINA Área = m x m = M2 Inf. Esq. = M2 x $ 3, x 0.30 = $ 360,000.00 CALLE SECUNDARIA Área = m x m = M2 Influencia Calle Secundaria = M2 x $ 3, x 0.30 = $ 180,000.00 VALOR TOTAL LOTE 1 VT = $ 4;800,000 + $ 360,000 + $ 180,000 VT = $ 5;340,000.00 VALOR PROMEDIO VP = $ 8,900.00/M2 INCREMENTO = 11.1% Inf. Esq. = M2 x $ 5, x 0.40 = $ 800,000.00 AVENIDA Influencia Avenida = M2 x $ 5, x 0.40 = $ 400,000.00 VALOR TOTAL LOTE 6 VT = $ 4;800,000 + $ 800,000 + $ 400,000 VT = $ 6;000,000.00 VP = $ 10,000.00/M2 INCREMENTO = 25%

METODOLOGÍA QUIROGA VARIABLES SECUNDARIAS T O P O G R A F Í A
En la valuación de predios urbanos además de las características propias de la figura geométrica correspondiente al terreno es necesario analizar las variables secundarias que también influyen en su valor, siendo una de ellas la TOPOGRAFÍA, que está presente en los lotes de terreno urbano localizados en la falda de cerros, sierras y lomeríos siendo siempre un factor de demérito del valor, estableciéndose que tienen el Factor (1.00) los terrenos planos y con el mismo nivel que la banqueta. La opinión de los Arquitectos y proyectistas es variada en relación al posible aprovechamiento de los terrenos cuando tienen pendiente ascendente o descendente, o cuentan con barrancos o desniveles, ya que en muchos casos son susceptibles para obtener un buen proyecto y utilización del mismo, requiriéndose hacer el análisis individual de cada terreno para obtener el posible aprovechamiento arquitectónico y su calificación estaría en relación a dicho proyecto, el cual suele ser diferente al que presente otro proyectista.

Para la Valuación en general no deben considerarse opiniones individuales en cuanto al posible aprovechamiento, considerándose que la topografía representa un factor de demérito para los terrenos baldíos que no sean planos o con el mismo nivel de banqueta o sea que, tienen un demérito en su valor. Como soporte de lo anterior el demérito por topografía se debe principalmente al mayor costo de la cimentación y nivelación del terreno para la construcción de un proyecto y se eleva a medida que aumenta el desnivel o la pendiente del mismo. Como ejemplo el Valor de Mercado de 2 inmuebles contiguos en general es igual con construcciones de igual proyecto, similares y de características casi iguales, a pesar de que un terreno originalmente era plano y el otro tenía diferentes características topográficas, en el cual se requirió mayor inversión para su construcción. Esa diferencia de inversión se refleja en un menor Valor del Lote baldío con condiciones topográficas desfavorables. La clasificación por Topografía es por: a) Desnivel b) Pendiente

DEMÉRITO POR DESNIVEL Los terrenos que tienen en el frente a la calle un desnivel ya sea superior o inferior, que impide el acceso directo del nivel de banqueta, obliga al propietario a ejecutar obras especiales para accesar al terreno ya sea en forma peatonal o vehicular. Este impedimento representa el demérito al valor del terreno, el cual es mayor a medida que la altura del desnivel aumenta, aplicándose dicho demérito solamente a la superficie de terreno que tenga el desnivel. Se presentan croquis con ejemplos y la Tabla correspondiente con los castigos en relación a la altura en metros del desnivel, así como el Factor Residual (FR) que se aplica directamente al Valor de Calle (VC) o del terreno considerado como plano y sin desnivel para calcula el Valor Promedio (VP). Es importante establecer que los terrenos de uso comercial cuando tienen una excavación o desnivel inferior generalmente no es un factor de demérito, ya que puede utilizarse como sótano para estacionamiento de vehículos, cuyo valor del terreno será mayor a medida que la profundidad aumente, o sea que tiene un premio por el costo de la excavación existente y la extracción del material.

DEMÉRITO POR PENDIENTE
Se establece que el factor de 1.00 es solamente para los terrenos planos, para los que tengan pendiente sea ascendente o descendente se requiere determinar el Factor Residual o de Demérito, cuyo demérito es mayor a medida que la pendiente aumenta. Cuando el terreno tiene en su interior diferentes pendientes, se aplicarán los Factores Residuales para las diferentes pendientes en el área que corresponda a cada una de ellas. El Factor Residual se aplica al Valor Promedio o Total del terreno para encontrar el Valor Promedio o Total con el demérito por pendiente o pendientes del mismo. Cuando en una zona existen pocos terrenos con pendiente se aplican directamente los factores de las Tablas, porque el Valor de Calle o de Mercado se obtuvo para terrenos planos. Cuando en una zona predominan terrenos con pendiente ascendente o descendente el Valor de Calle en ocasiones se obtiene para la pendiente promedio de un sector o para una pendiente determinada.

Para aplicar los Factores de las Tablas debe ser por la diferencia de los Factores Residuales con respecto a la pendiente individual de los terrenos a comparar, resultando factores residuales positivos y negativos, que se aplican para calcular el Valor de cada Lote, siendo esta la forma como debe determinarse el Factor de Topografía por Pendiente en la homologación de lotes del terreno para las investigaciones de mercado. Las pendientes expresadas en grados no son fácilmente imaginables hasta para los ingenieros y arquitectos, recomendándose que los Factores de Demérito para “Pendientes” deben expresarse en porcentaje, que pueda imaginarse o verificarse, ya que representa una diferencia de altura con respecto a la distancia horizontal de 100 metros. Cuando la Calle que da frente al terreno tiene pendiente, debe determinarse el porcentaje de la misma en relación al desnivel en metros entre los puntos extremos, que se divide entre la dimensión de frente del Lote y se multiplica por El factor de demérito que resulte para esa pendiente se obtiene de la Tabla y se aplica al Valor de Calle o de Mercado.

Si el lote de terreno tiene desnivel y además pendiente se deben aplicar los 2 factores residuales (FR), multiplicándose por el Valor de Calle (VC) para calcular el Valor Promedio (VP). Se presenta una Tabla con diferentes pendientes del terreno, que al ir aumentando va siendo mayor el Factor de Demérito o castigo.

P E R F I L E S L O N G I T U D I N A L E S
DESNIVEL O TERRAZAS P E R F I L E S L O N G I T U D I N A L E S

FACTOR POR DESNIVEL O TERRAZA
ALTURA O DESNIVEL FACTOR DE CASTIGO FACTOR RESIDUAL 0.50 0.04 .96 1.00 0.07 .93 2.00 0.14 .86 3.00 0.21 .79 4.00 0.28 .72 5.00 0.34 .66 6.00 0.40 .60 El Factor Residual se multiplica por el Valor de Calle y se obtiene el valor promedio del terreno o del área donde es aplicable.

P E R F I L E S L O N G I T U D I N A L E S
D E S N I V E L E S P E R F I L E S L O N G I T U D I N A L E S

FACTOR DE DEMÉRITO POR PENDIENTE
DESNIVEL A 25 mts. “h” PENDIENTE “S” FACTOR CASTIGO RESIDUAL “FR” 0.25 0.01 = 1% 0.02 0.98 0.50 0.02 = 2% 0.04 0.96 0.75 0.03 = 3% 0.06 0.94 1.00 0.40 = 4% 0.07 0.93 1.50 0.06 = 6% 0.10 0.90 2.00 0.08 = 8% 0.12 0.88 2.50 0.10 = 10% 0.14 0.86 3.00 0.12 = 12% 0.16 0.84 4.00 0.16 = 16% 0.19 0.81 5.00 0.20 = 20% 0.22 0.78

FACTOR DE DEMÉRITO POR PENDIENTE
DESNIVEL A 25 mts. “h” PENDIENTE “S” FACTOR CASTIGO RESIDUAL “FR” 6.00 0.24 = 24% 0.24 0.76 7.00 0.28 = 28% 0.25 0.75 8.00 0.32 = 32% 0.27 0.73 9.00 0.36 = 36% 0.28 0.72 10.00 0.40 = 40% 0.30 0.70 12.50 0.50 = 50% 0.32 0.68 15.00 0.60 = 60% 0.34 0.66 20.00 0.80 = 80% 0.37 0.63 25.00 1.00 = 100% 0.40 0.60

EJEMPLO: TERRENO DE 40 MTS DE PROFUNDIDAD CON UN DESNIVEL DE 2.40 MTS
PENDIENTE = S = = = 6% FACTOR RESIDUAL = FR = 0.90 40.00 VALOR PROMEDIO = VP = FR x VC = x VC EJEMPLO: TERRENO CON UN DESNIVEL DE 1.00 MTS AL FRENTE Y PENDIENTE DEL 8%. FACTOR RESIDUAL POR DESNIVEL = 0.93 FACTOR RESIDUAL POR PENDIENTE = 0.88 FACTOR DEL LOTE = X = 0.82 VALOR PROMEDIO = X VC

TERRENOS DE USO INDUSTRIAL
Generalmente son planos o con muy poca pendiente los terrenos donde se localiza o se proyecta una Industria Pesada, por contar con espuela de ferrocarril para transportar sus insumos y el producto terminado. No se establecen en terrenos con pendiente debido al alto costo que representa la nivelación de plataformas de grandes dimensiones para la construcción de las naves industriales con más de 100 metros de longitud, cuando la pendiente es del 2%, representa un corte o relleno de unos 2 metros de altura. El análisis con el Factor Residual (FR) que se presenta es aplicable para terrenos de industria mediana o ligera, cuando las naves son de menores dimensiones, pueden tener la condicionante de estar a diferente altura o nivel de piso entre ellas y no cuentan con espuela de ferrocarril. En este caso los cortes y rellenos para nivelar plataformas representan mayor inversión a medida que aumenta la pendiente del terreno, por lo que el Castigo o el Factor Residual de Demérito se incrementa a mayor pendiente.

Se presenta la TABLA GENERAL con las pendientes, castigos y Factores Residuales o de Demérito.
T O P O G R A F Í A P O R P E N D I E N T E P A R A T E R R E N O I N D U S T R I A L PENDIENTE % FACTOR CASTIGO RESIDUAL 1 0.06 .94 2 0.12 .88 3 0.18 .82 4 0.24 .76 5 0.30 .70 6 0.36 .64 7 0.42 .58 8 0.48 .52 9 0.54 .46 10 0.60 .40

PRODUCTIVIDAD O RENTABILIDAD
Los terrenos urbanos que no tienen construcción son susceptibles de arrendarse o rentarse para un uso complementario al Uso del Suelo del sector donde se ubique que sea compatible o permitido en el Plan de Desarrollo Urbano Municipal en vigor. El valor de la posible renta está en relación del valor físico del terreno, el cual debe analizar el valuador en base al valor de mercado de terrenos similares en el sector, con el mismo uso de suelo y similar infraestructura de servicios. Se estima que la renta o percepción económica que debe recibir el propietario del terreno no debe ser menor al porcentaje de la TASA REAL que se obtiene en una inversión bancaria, la cual resulta de restar la Tasa de Inflación Anual de la Tasa de Interés Bancario de rendimiento promedio de ese año.

Esta diferencia es variable anualmente por la influencia de los factores macroeconómicos y microeconómicos, del Producto Interno Bruto Nacional, la paridad Peso–Dólar y otros diversos factores políticos, socioeconómicos, etc., considerándose que el análisis debe ser para periodos largos de 20 a 30 años. Los Analistas financieros han encontrado que la TASA REAL varía del 4.65% al 5.0% anual. CÁLCULO DE RENTA Ejemplo general: El terreno se estima en el mercado inmobiliario con un Valor Físico de $ 1;000,000.00 La Tasa Real se estima en un 5% anual. Cálculo de la Renta anual = $ 1;000, x (Tasa Real) = $ 50,000.00 Cálculo de la Renta mensual = $ 50, / 12 meses = $ 4,166.67

Se requiere hacer la investigación y análisis en el mercado inmobiliario de las rentas y el valor de las operaciones de compraventa en la zona en predios semejantes, para comparar el cálculo que resulta aplicando el Valor Físico y la Tasa Real Promedio con las rentas reales que se manejen en los inmuebles del sector. La Tasa Real tiene variaciones importantes cada año porque está sujeta a la economía y política nacional y actualmente por la globalización comercial internacional, influyen las condiciones y características económicas que prevalecen en los países del primer mundo, por lo que es conveniente establecer una Tasa Real Promedio obtenida para periodos largos entre 20 y 30 años para que su aplicación sea más congruente al determinar la productividad que producen los inmuebles.

METODOLOGÍA QUIROGA VALOR RESIDUAL PARA TERRENOS EN BREÑA
La expresión de VALOR RESIDUAL se utiliza para los terrenos en breña con posibilidad de urbanizarse mediante un proyecto específico, representando el máximo valor que debe pagarse por el terreno para que la inversión sea rentable. Los terrenos localizados dentro del área de expansión o crecimiento urbano del Área Metropolitana de Monterrey son catalogados como Reservas Territoriales y susceptibles de urbanizarse a corto, mediano y largo plazo según su ubicación y servicios públicos ya instalados en la zona. Las urbanizaciones deben cumplir con lo establecido en la Normatividad actual de la LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN del 3 de Mayo de 1999.

Antes de hacer el Análisis Económico para la inversión inmobiliaria del terreno que se desee urbanizar, es necesario solicitar a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología del Municipio que corresponda la “Factibilidad y Lineamientos Generales”, por ser la autoridad competente para determinar las dimensiones y áreas de los lotes a proyectarse que la clasifican como Densidad Habitacional y el Uso o Destino del Suelo específico de ese terreno, así como las Vialidades proyectadas en el Plan de Desarrollo Urbano Municipal vigente y que deben respetarse para la aprobación del proyecto urbanístico. Los trabajos que deben realizarse para elaborar el proyecto son los siguientes: 1.- Levantamiento topográfico del terreno con la localización de calles de acceso, los servicios públicos existentes, las curvas de nivel con alturas relacionadas al Nivel del Mar, que además se utilizan para determinar las áreas de terreno con pendiente menor al 30%, que según la práctica que aplican los Municipios tienen factibilidad para urbanizarse para lotes habitacionales, las áreas de terreno con pendientes mayores la clasifican como área reservada para el propietario y es factible lotificarla con diferentes lineamientos.

2. - Se elabora el anteproyecto para lotes de vivienda unifamiliar
2.- Se elabora el anteproyecto para lotes de vivienda unifamiliar. tratando de optimizar al máximo las áreas de lotes y que sea destinada la menor superficie a la vialidad, que deben tener 12 metros de ancho mínimo y cuyo desarrollo total representa el ÁREA VIAL en el anteproyecto, siendo la superficie restante el ÁREA VENDIBLE y el ÁREA MUNICIPAL. 3.- Se divide el Área Vendible resultante entre el Área Total del terreno y resulta el porcentaje de aprovechamiento para ese proyecto. 4.- Para la autorización del fraccionamiento debe cederse al Municipio para área pública destinada a parques, jardines, plazas, áreas deportivas, equipamiento educativo público de nivel básico, caseta de vigilancia y similares, la superficie reglamentada en la LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN del 3 de Mayo de 1999 en el Artículo 151, Fracción 11, que establece el 17% del ÁREA VENDIBLE ó 22 Metros Cuadrados por unidad de vivienda, lo que resulte mayor, debiendo destinarse el 60% de ella corno jardines, parques o plazas públicas y el otro 40% para la construcción del

equipamiento educativo público del nivel básico, áreas deportivas, caseta de vigilancia y asistencia pública. En el caso de los Fraccionamientos Industriales y Comerciales deberán ceder al Municipio el 7% del Área Vendible para áreas verdes y deportivas, siendo el ancho de calles de mayor dimensión en el rango de a metros. Un anteproyecto para vivienda unifamiliar considerando que el ancho de calles es de metros y con lotes de terrenos de unos 7.00 x metros es factible de realizar si se obtiene un porcentaje de aprovechamiento mayor al 54%. Para su análisis se procede a conocer los costos de la urbanización y la cuantificación de los materiales y mano de obra para la instalación de los servicios de agua potable, drenaje sanitario, gas, electricidad, alumbrado, teléfono, guarniciones de concreto, pavimento asfáltico, arbolado y si se requiere el drenaje pluvial. El laboratorio de Mecánica de Suelos hace el análisis de terreno para determinar la resistencia y granulometría que puede ser de material 1, 2 ó 3, cuya condición varía en forma notable los costos de excavación para instalar las tuberías subterráneas y el movimiento de tierras para la urbanización.

En muchos casos para el análisis preliminar económico por experiencia y a juicio del urbanizador o del Valuador se estima el costo promedio de la urbanización para evitar el presupuesto general con el minucioso estudio y cuantificación de material y mano de obra para cada uno de los servicios que se requiere instalar. Se hace la investigación de Mercado del Valor de Venta actual de los Lotes en las Colonias similares en la zona donde se ubica el terreno, con las mismas dimensiones de lote, los mismos servicios, que sean del mismo nivel socioeconómico y se encuentre la infraestructura en buen estado de conservación, con el fin de determinar en forma comparativa el precio estimado de venta por metro cuadrado para el terreno en estudio, como si ya estuviera urbanizado y fueran puestos a la venta los lotes en ese momento. En el Análisis Físico para calcular el Valor Residual primeramente se determina el Valor de Venta estimado por metro cuadrado como si estuviera urbanizado, para descontar los gastos requeridos y encontrar el máximo Valor de Compra del Terreno en Breña.

No se consideran en el estudio las ventas o preventas de Lotes que se reflejarían en ventaja económica para el Inversionista, ni la construcción de conjuntos de casas para venderse como paquete de terreno y casa, o sea que el análisis es para terrenos en breña que al ser urbanizados se venden corno lotes individuales o Conjuntos de Lotes. En el siguiente ejemplo se plantea la secuela y los conceptos considerados de gastos, utilizando costos aproximados de los gastos con objeto de visualizar la inversión que es necesario efectuar para transformar un terreno en breña en un terreno lotificado, incluyendo la implementación de la infraestructura de los servicios urbanos que generalmente son instalados en los fraccionamientos que se autorizan en el Área Metropolitana de Monterrey. Es necesario mencionar que del cálculo para este análisis resulta una cantidad aproximada del máximo valor en que debe adquiriese un terreno en breña si todos los gastos mencionados coinciden exactamente. En este análisis se considera como si en el mismo momento se adquiere el terreno, se urbaniza con la introducción de todos los servicios y se venden los lotes.

En muchos casos el promotor del fraccionamiento vende lotes en preventa para que sea menor su inversión de capital fresco pretendiendo además reducir el riesgo del proyecto. Si se considera necesario puede elaborarse para su análisis un detallado diagrama de flujos de ingresos y egresos tanto los ingresos que se obtienen de los lotes en preventa así como los gastos semanales o mensuales que es necesario erogar para los permisos y autorizaciones oficiales, trazo topográfico de calles, excavaciones e introducción de las líneas de servicios y los demás gastos programados para impuestos, aportaciones y otros. Además entre otros debe también hacerse un análisis considerando la tasa de rendimiento de capital incluyendo los factores de riesgo del proyecto. Por lo general el proceso de urbanizar se lleva de 8 a 16 meses, desde la adquisición del terreno, el proyecto, la tramitación, la urbanización para iniciar la venta de lotes, o lo que es más común que se construyan viviendas y se venda como paquete el terreno urbanizado y casa.

Cuando el área del terreno es mayor de unas 8 hectáreas, debe considerarse que la urbanización del terreno será por etapas, siendo el número de ellas en base a la superficie del mismo, en relación a la demanda actual y a la saturación de ese tipo de lotes en mercado local, reduciéndose el Valor que resulte en el análisis del terreno en breña para el cálculo del Valor del terreno que corresponda a las siguientes etapas en relación al tiempo que se considere puedan desarrollarse y urbanizarse para venderse. EJEMPLO:

ÁREA TOTAL = 60, M2 ÁREA VIAL = 18, M2 ÁREA URBANIZADA = 41, M2 ÁREA VENDIBLE = 35, M2 ÁREA MUNICIPAL = 6, M2 APROVECHAMIENTO = 35, = % 60,000.00 28 Lotes habitacionales de 7.00 x metros 313 Lotes habitacionales de 7.00 x metros 4 Lotes comerciales Calles de acceso de metros Calles interiores de metros

ANÁLISIS ECONÓMICO PARA URBANIZAR UN TERRENO HABITACIONAL EN BREÑA Y DETERMINAR SU MÁXIMO
VALOR DE COMPRA LOTE TIPO HABITACIONAL = 7.00 x Mts. = M2 1.- PRECIO DE VENTA POR METRO CUADRADO $ 1,300.00/M2 2.- IMPUESTOS Y UTILIDADES. Para el análisis económico se requiere la colaboración de un Fiscalista y un Contador para que determinen los conceptos que como Empresa fiscalmente debe liquidar, así como el impuesto que se retiene a los accionistas y el porcentaje del Reparto de Utilidades al personal de la empresa; la Utilidad Neta que debe como mínimo recibir el inversionista que debe ser mayor al porcentaje del interés bancario actual por el riesgo de la inversión. Se considera que el Impuesto Global y la Utilidad representan un 28% del Valor de Venta por metro cuadrado del Área Vendible. El costo del terreno urbanizado antes de impuestos se obtiene dividiendo el Precio de Venta entre El Impuesto total y los parciales se obtienen multiplicando los $ /M2 por el porcentaje individual de cada uno. $ /M2

Impuesto total Impuesto Global a las Empresas % $ Reparto de Utilidades al personal % $ Impuesto de Dividendos % $ Utilidad Neta Real (representa aprox. el 21% de los costos del terreno en breña más la urbanización) % $

3.-COSTO DEL TERRENO URBANIZADO ANTES DE IMPUESTOS
4.- OPERACIÓN. Para la venta de lotes se requiere como concepto general, de una oficina administrativa que controle las ventas, pagos, cobranza, comisiones, promoción, publicidad, el financiamiento o crédito puente necesario para la urbanización del terreno y la supervisión técnica. Los porcentajes de valor de cada concepto en general son el 34%. Se divide $ 1, entre 1.34 y se obtiene el costo del Área Vendible/M2 antes de Impuestos y aportaciones. Se multiplican los $ por el porcentaje proporcional individual y se obtiene el costo de cada concepto. $ /M2 Administración y Vigilancia % $ Promoción y Publicidad % $ Ventas y Cobranzas % $ Financiamiento (6 meses) con interés del 30% anual % $ Supervisión Técnica % $ COSTO DESPUÉS DE IMPUESTOS Y APORTACIONES $ /M2

5. - IMPUESTOS Y APORTACIONES
5.- IMPUESTOS Y APORTACIONES. La Ley de Desarrollo urbano del Estado y la Ley de Hacienda del Estado y Municipios establecen derechos y obligaciones para los terrenos que se fraccionen y urbanicen, siendo entre ellos las aportaciones del Proyecto Urbanístico para tener derecho de conexión a las redes del servicio de agua potable y de drenaje sanitario con la empresa Agua y Drenaje de Monterrey, el impuesto por el proyecto y conexión de los lotes al servicio eléctrico en la Comisión Federal de Electricidad, el servicio de gas natural, el impuesto Municipal por venta de Lotes, los derechos por la inscripción de las ventas en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, así como el impuesto del 5% del Valor del Terreno en breña que determina la Dirección de Catastro de la Tesorería General del Estado que cobra el Municipio para la Autorización del fraccionamiento. Para el análisis se estiman en un 20% global. $ /M2 Impuesto Municipal (Lotes y Área) $ Aportación a Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey $ Aportación a la Comisión Federal de Electricidad $ Derecho en el Registro Público de la Propiedad $ y del Comercio $ Tesorería General del Estado (5% del Valor en Breña) $ COSTO DE TERRENO DESPUÉS DE URBANIZACIÓN $ /M2

COSTO/M2 PORCENTAJE 6.- URBANIZACIÓN. Comprende la introducción de la infraestructura de servicios en el terreno para que en cada Lote queden instaladas tomas y descargas de agua potable, drenaje sanitario, gas y electricidad, así como las guarniciones de concreto, pavimento asfáltico o concreto, alumbrado de calles y señalización, arborización, incluyendo el Proyecto de Lotificación y su tramitación. Actualmente los Costos de urbanización por metro cuadrado del Área Vendible son en forma general de: $ /M2

1.- Levantamiento y Proyecto $ 8.00 2.2%
COSTO/M PORCENTAJE 1.- Levantamiento y Proyecto $ 2.2% 2.- Trazo, Nivelación y Lotificación 3.- Despalme terracería $ 1.7% 4.- Agua potable $ 13.9% 5.- Drenaje Sanitario $ 11.3% 6.- Gas Natural $ 12.6% 7.- Energía Eléctrica $ 11.7% 8.- Alumbrado Público $ 4.4% 9.- Pavimento Asfáltico $ 22.6%

COSTO/M PORCENTAJE 10.- Guarniciones de Concreto $ 3.5% 11.- Nomenclatura, señalamiento y parques $ 5.2% 12.- Teléfono $ 4.4% 13.- Imprevistos $ 4.3% SUMAN: $ 100.0% COSTO ANTES DE URBANIZACIÓN $ /M2

7.- TERRENO. El análisis considera que el terreno va a adquirirse, por lo que incluye los conceptos de pago a Registro Público de la Propiedad (5 al Millar), pago al Catastro (2 al Millar), pago del Impuesto al Municipio (2%), Costo de Escritura y Notario Público, que suman aproximadamente un 4.0%. Se divide el costo de $ /M2 entre 1.04 y resulta el $ /M2 COSTO DEL TERRENO LOTIFICADO $ /M2 8.- VALOR RESIDUAL. El costo del terreno en breña que es el Valor Residual y motivo de estudio se obtiene multiplicando el Costo del terreno Lotificado por el Porcentaje de Aprovechamiento obtenido en el Proyecto de Lotificación al dividir el Área Vendible entre el Área total del terreno en breña (59.57%). Mientras mayor sea el Porcentaje de aprovechamiento en el proyecto, es mayor el precio que puede pagarse por el terreno y viceversa. VALOR RESIDUAL = COSTO TERRENO LOTIFICADO x Porcentaje de aprovechamiento VALOR RESIDUAL = x $ /M2

El Valor obtenido en el análisis económico representa el máximo Valor de Compra para el terreno en breña, en el supuesto que todos los conceptos considerados que intervienen como gastos estuvieran cuantificados correctamente. Los porcentajes estimados pueden variar en relación a la superficie total del terreno por urbanizar, así como a la calidad del subsuelo y algunos factores específicos de cada terreno. NOTA.- Si es conocido el Valor de Oferta de un terreno en breña que sea factible para ser urbanizado para fines habitacionales, industriales o comerciales y se quiere calcular cual sería el Valor del área vendible, se procede a la inversa iniciando con definir un anteproyecto con el porcentaje de aprovechamiento del terreno para determinar el Valor en breña del Área Vendible, continuando con agregar cada uno de los diferentes conceptos descritos en el Método para calcular el Valor de Venta por Metro Cuadrado del Área Vendible. Si está dentro del rango del Valor de Venta que tengan Lotes de terreno similares en ese sector, puede ser una inversión rentable, en caso contrario es recomendable desecharla ya que todos los conceptos de gastos enumerados es necesario realizarlos en menor o mayor cuantía para convertir el terreno en breña en lotes urbanos con la infraestructura de servicios instalada.

G R A C I A S

D I P L O M A D O EN BIENES INMUEBLES FACULTAD DE ARQUITECTURA UANL Y

Presentaciones similares

Presentación del tema: "D I P L O M A D O EN BIENES INMUEBLES FACULTAD DE ARQUITECTURA UANL Y"— Transcripción de la presentación:

Presentaciones similares

Sobre el proyecto

Feedback

Iniciar la sesión

Autorizarse a través de una red social:

D I P L O M A D O EN BIENES INMUEBLES FACULTAD DE ARQUITECTURA UANL Y

Presentaciones similares

Presentación del tema: "D I P L O M A D O EN BIENES INMUEBLES FACULTAD DE ARQUITECTURA UANL Y"— Transcripción de la presentación:

Presentaciones similares

Sobre el proyecto

Feedback