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L/O/G/O www.themegallery.com DIPLOMADO 2013 FASE ll TÉCNICAS MODERNAS DE VALUACIÓN Aplicación de metodos de reposicion depreciado y metodo comparativo.

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1 L/O/G/O DIPLOMADO 2013 FASE ll TÉCNICAS MODERNAS DE VALUACIÓN Aplicación de metodos de reposicion depreciado y metodo comparativo de mercado

2 Fachada y planta arquitectónica. 1 Área de construcción: M2 Costo por m2 de construcción: $300.00/m2 TOTAL: $16, (Costo de reproduccion) Edad: 15 años Estado de conservación: Bueno. Área de terreno: m2= v2 DATOS

3 Método de Ross- Heidecke. Este método es exclusivo para calcular la depreciación en la valoración de construcción, considera el estado de conservación calculando la depreciación mas acorde a la realidad. Metodo de reposicion depreciado 2 TABLA DE DEPRECIACION POR ESTADO. ESTADOCONDICION FISICACLASIFICACION NORMAL COEFICIENTE. 1 NUEVO. No a sufrido ni necesita reparaciones. Optimo- 0 0 Excelente mantenimiento, casa recien construida. Muy bueno - MB REGULAR: Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.52 Mantenimiento no muy buenoIntermedio I Requiere reparaciones simplesRegular R Mantenimiento deficiente.Deficiente -D Requiere reparaciones importantesMalo M Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo -MM Sin valor= Valor de DemoliciónDemolición -DM 100

4 Formula del valor actual depreciado: 3 Formula del Coeficiente de depreciación por estado E = – Coef. Deprec. 1 Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente formula. VA: Valor actual. * E VA= Vn x n X N 2 Vn: Valor de nuevo para la edificación. E: Estado de bueno. X: Edad actual de la construcción. 2 2

5 EJEMPLO. 4 Área de construcción: M2 Edad: 15 años. Costo por m2 de construcción: $300.00/m2 Estado de conservación: Bueno. SI CONTAMOS CON LOS SIGUIENTES DATOS Determinar el valor actual de la construccion cuyo estado actual es BUENO y al cual se le ha Determinado una vida probable de 60 años con un valor de reposición de $ E = – Coef. Deprec. E = – 2.52 E = VA: VALOR ACTUAL. Vn: Valor de nuevo para la edificación. $ m2 E: Estado de bueno n : Vida util probable. 60 años. X: Edad actual de la construcción. 15 años. * E VA= Vn x n X n 2 2

6 Aplicacion de formula. 5 * VA = $ * VA = $ * VA = $ VA: $ M2 $ X M2= $ 13,447.88

7 ¿Qué metodo hemos utilizado? El método de reposición depreciado Metodo utilizado 6

8 Análisis de valores comparables (Sistema Ramaguti) 6 Avenida el Limón Sujeto C-1 C-2 C-3 Pje. peatonal Calle El Almendro. (de tierra) PNC Basurero Escuela Parada De buses $75v2 $50v Desvalorizado Valorizado Normal Indices de valores de tierra. El objetivo de esta metodología es fijar una serie de parámetros que califiquen ya sea de manera positiva o negativa, según sea el caso, las características que posee el terreno. Se definen diferentes cocientes razones y parámetros de calificación, que se han denominado "criterios de afectación", los cuales tienen como fin el dar un apoyo más técnico en la definición final del valor de la tierra. Bajo este concepto y una vez considerados todos aquellos elementos que el valuador estima que influyen en el valor del bien, concluirá que el valor del terreno es igual al producto entre sí de todos los coeficientes cuantificados. ? Rango Metodo comparativo de mercado

9 Indices de valores de Tierra. 7 Factores o criterios de afectación. SujetoComp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Criterios Exógenos Via de acceso Servicios urbanos básicos1.0 Seguiridad Contaminación ambiental Criterios Endógenos Topografia (planimetría) Frente de lote Configuración del lote Total del factor de terreno FACTOR DE APLICACION FTC FTV FTV= FACTOR DE TERRENO VALUADO FTC= FACTOR DE TERRENO COMPARABLE = 1.93 X $75.00= $ = 1.21 X $75.00= $ = 1.40 X $50.00= $ $ / 3 = $ Valor redondeado= $100.00/v2 AREA DE TERRENO = M2 = V2 X $100.00V2 = $10,731.00

10 RESUMEN. 8 VALOR DE CONSTRUCCION = $ 13, VALOR DE TERRENO = $ 10, VALOR DEL INMUEBLE = $ 24, Método de reposición. Método comparativo. ? ¿Qué tan dificil sera la comercializacion del inmueble al quedar en dacion en pago? ¿ Que valor de venta rapida tendria este inmueble? (si quedace en dación en pago) (Subjetividad porcentual) ¿ Sera esta cantidad calculada el valor del inmueble?

11 L/O/G/O Gracias Arq. Otto Sidney Flores


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