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FORO AREA METROPOLITANA DE CENTRO OCCIDENTE MERCADO DEL SUELO Y PLANEACIÓN URBANA Samuel Jaramillo CEDE-Universidad del los Andes Pereira JULIO 2011.

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1 FORO AREA METROPOLITANA DE CENTRO OCCIDENTE MERCADO DEL SUELO Y PLANEACIÓN URBANA Samuel Jaramillo CEDE-Universidad del los Andes Pereira JULIO 2011

2 URBANISMO FUNCIONALISTA Tecnocrático Tecnocrático Ineficaz Ineficaz Centrado en la norma y el zonning Centrado en la norma y el zonning Vialidad Vialidad Énfasis en lo físico Énfasis en lo físico Ignorancia del mercado inmobiliario y del suelo Ignorancia del mercado inmobiliario y del suelo

3 URBANISMO POST-MODERNO O NEOLIBERAL Competitividad Gerencia Grandes operaciones Diseño urbano de marca Acciones público-privado Contar con el mercado

4 Subordinación al mercado inmobiliario Mercado del suelo= eficiencia Mercado del suelo= equidad Si hay problemas es por falta de desarrollo del mercado Objetivo de la acción del Estado: garantizar que el mercado funcione Propiedad del suelo: institución intocable e imposible de contradecir

5 Monoclasismo en la ocupación del centro. Lo residencial. Emigración del centro de capas de ingresos altos Emigración del centro de capas de ingresos altos años 50 años 50 - Crisis de modelo de segregación residencial - Competencia de usos no residenciales - Producción para sectores medios en mayor densidad constructiva - Inquilinización de antiguas casas de familias ricas Nunca fue un abandono completo Nunca fue un abandono completo Contra-tendencias recientes (sectores medios intelectuales) Contra-tendencias recientes (sectores medios intelectuales)

6 Urbanismo democrático e inclusivo Desarrollo integrador Desarrollo integrador Lucha contra la segregación Lucha contra la segregación Participación Participación Visión distinta sobre el mercado del suelo Visión distinta sobre el mercado del suelo

7 VISION CRITICA SOBRE EL MERCADO DEL SUELO Importancia de conocer esta dinámica para sacar partida de su dinámica Importancia de conocer esta dinámica para sacar partida de su dinámica Pero también para orientar, corregir, y eventualmente contradecir sus efectos negativos. Pero también para orientar, corregir, y eventualmente contradecir sus efectos negativos. Como el fuego: es fundamental para calentar, cocinar, etcétera. Pero también causa incendios. Como el fuego: es fundamental para calentar, cocinar, etcétera. Pero también causa incendios.

8 Mercado del suelo: ¿equitativo? La renta del suelo, base del precio del suelo es una transferencia unilateral hacia un agente, el propietario territorial, que es pasivo frente a la producción. La renta del suelo, base del precio del suelo es una transferencia unilateral hacia un agente, el propietario territorial, que es pasivo frente a la producción. Implica que los usuarios paguen precios más elevados por los bienes, con relación a la cantidad de trabajo necesario para producirlos Implica que los usuarios paguen precios más elevados por los bienes, con relación a la cantidad de trabajo necesario para producirlos

9 ¿Por qué la tierra tiene un precio? La tierra no es una mercancía real. No es producida, no cristaliza trabajo social. La tierra no es una mercancía real. No es producida, no cristaliza trabajo social. La renta (base del precio del suelo) es una sobreganancia. La renta (base del precio del suelo) es una sobreganancia. Se deriva de la escasez de tierra o de tierras con algunas características. Se deriva de la escasez de tierra o de tierras con algunas características. El precio del biense vuelve más elevado que el que corresponde a una ganancia normal. El precio del biense vuelve más elevado que el que corresponde a una ganancia normal.

10 La renta La competencia entre productores le permite al propietario jurídico, apoderarse de esta ganancia extraordinaria. La competencia entre productores le permite al propietario jurídico, apoderarse de esta ganancia extraordinaria. El precio del suelo es la capitalización de la renta El precio del suelo es la capitalización de la renta PS = r / g` PS = r / g`

11 Rentas Rural: fertilidad, localización, escasez Rural: fertilidad, localización, escasez Urbano Rentas primarias y secundarias Urbano Rentas primarias y secundarias Primarias: Renta dif tipo II (por edificabilidad) Renta absoluta urbana; escasez de tierra urbanizada Primarias: Renta dif tipo II (por edificabilidad) Renta absoluta urbana; escasez de tierra urbanizada Secundarias: comercio, vivienda, de segregación.R Secundarias: comercio, vivienda, de segregación.R

12 Especulación Los precios del suelo tienen movimientos Tendencia al crecimiento Oscilaciones en el tiempo Aumentos del precio por cambios de uso o de intensidad constructiva Retención de tierras Agrava la escasez y encarece más los precios.

13 Contradicción en ciudades latinoamericanas Crecimiento vertiginoso de las ciudades y la demanda por tierra equipada Crecimiento vertiginoso de las ciudades y la demanda por tierra equipada Avasallamiento fiscal y escsez de tierra urbanizada Avasallamiento fiscal y escsez de tierra urbanizada Precios de tierra elevada Precios de tierra elevada Penuria para los más pobres. Informalidad Penuria para los más pobres. Informalidad Mayor presión fiscal Mayor presión fiscal Retención y especulación. Enriquecimiento de propietarios Retención y especulación. Enriquecimiento de propietarios

14 ¿Equidad? ¿Eficiencia? Segregación la genera el funcionamiento del mercado Segregación la genera el funcionamiento del mercado Hiperdensificación Hiperdensificación Retención y tierras vacías Retención y tierras vacías Monofuncionalidad Monofuncionalidad Obsolescencia prematura del espacio construido Obsolescencia prematura del espacio construido

15 Instrumentos de acción Impuestos y captura de plusvalías Impuestos y captura de plusvalías Impuesto a la tierra tiene características especiales Impuesto a la tierra tiene características especiales Es neutral: no se trasmite a los compradores y no encarece los inmuebles Es neutral: no se trasmite a los compradores y no encarece los inmuebles Se traduce en una contracción del precio del suelo (lo pagan los propietarios) Se traduce en una contracción del precio del suelo (lo pagan los propietarios)

16 Instrumentos de acción Activación del mercado: Activación del mercado: Medidas coercitivas para combatir la retención: desarrollo prioritario, predial prgresivo Medidas coercitivas para combatir la retención: desarrollo prioritario, predial prgresivo Medidas facilitadoras: reajuste de tierras Medidas facilitadoras: reajuste de tierras

17 Instrumentos de acción Reglamentación urbana Reglamentación urbana Deben primar consideraciones técnicas y sociales Deben primar consideraciones técnicas y sociales Afecta el precio del suelo. Lo puede reducir Afecta el precio del suelo. Lo puede reducir Cobro de norma Cobro de norma

18 Instrumentos de acción Provisión de infraestructura Provisión de infraestructura Acción inmobiliaria del Estado (como propietario de tierras, como inversor inmobiliario) Acción inmobiliaria del Estado (como propietario de tierras, como inversor inmobiliario)


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