LA LOCACION INMOBILIARIA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN Por: Dr. Esteban Daniel Otero Abogado Av. Belgrano 3282, 7° B, C.A.B.A. Tel: 11-4862-1175.

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1 LA LOCACION INMOBILIARIA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN Por: Dr. Esteban Daniel Otero Abogado Av. Belgrano 3282, 7° B, C.A.B.A. Tel: 11-4862-1175 / 11-15-3806-4011 oteroesteban@yahoo.com.ar

2 Definición legal Art. 1187: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgarle a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero”. Se reserva la denominación “locación”, exclusivamente para la que recae sobre cosas

3 Forma (art. 1188) El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya alguna de ellas o de parte material de un inmueble debe ser hecho por escrito Incluye sus modificaciones y prórrogas

4 Continuadores de la locación Si la cosa locada es inmueble destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada, en las mismas condiciones, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. (Art. 1190) (similar art. 9 ley 23091) El continuador tiene preferencia sobre el heredero (art. 1189 y 1190 última parte)

5 Habitación de personas incapaces Es nula la cláusula que impida el ingreso o excluya del inmueble, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda del locatario. No es necesario que el locatario habite el inmueble. (art. 1195)

6 Disposiciones especiales para locación habitacional (art. 1196) No puede requerirse al locatario: a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes b) Depósitos en garantía por cantidad mayor a un mes de locación por año de contrato c) El pago de valor llave o similar

7 Objeto y destino de la locación El CCC incluye la locación de “partes de cosas” y de una “universalidad que incluya cosas”. (Art. 1188) Se acepta la locación de cosa futura (art. 1192) A la locación mixta se le aplican las normas de la locación habitacional (art. 1194 última parte)

8 Cláusula de recepción sobre el estado del inmueble SEPTIMA: El LOCATARIO recibe el inmueble objeto del presente, desocupado y en perfecto estado de aseo y conservación, con todos sus vidrios, herrajes, llaves y demás accesorios; obligándose a mantener y devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones, y a pagar el importe de los objetos que faltaren o estuvieren rotos y los deterioros ocasionados, salvo los que resulten del buen uso y de la acción del tiempo. A tal fin, al momento de restituir el inmueble, el LOCADOR recibirá el inmueble sólo en el supuesto en que el LOCATARIO haya cumplido con las condiciones pactadas, para lo cual el LOCADOR, extenderá el recibo de la misma dejando expresa constancia del estado en que la recibe.

9 Cláusula sobre destino del inmueble NOVENA: El LOCATARIO ocupará el inmueble arrendado con exclusivo destino de vivienda familiar y no podrá cambiar su destino ni hacer modificaciones de ninguna naturaleza en la propiedad sin consentimiento previo por escrito del LOCADOR; las mejoras que el LOCATARIO hiciere, de cualquier naturaleza que fueren, quedarán a beneficio de la propiedad sin remuneración alguna. Tampoco podrá el LOCATARIO tener en la propiedad cosas que pudieran afectar la seguridad de las personas, objetos e instalaciones ni realizar actos que contraríen las normas municipales vigentes. El LOCATARIO declara conocer, y se obliga a cumplir las disposiciones legales sobre Propiedad Horizontal.

10 Plazos Código Civil y Ley 23091 Mínimos: - Vivienda: dos años. - Comercial: tres años. Máximo 10 años. Codigo Civil y Comercial Mínimos: - Se unifica en dos años. - Permite al locatario renunciar al mínimo si ejerce la tenencia (art 1198) Máximo: - Vivienda: veinte años. - Comercial: cincuenta años.

11 Excepciones al plazo mínimo y situaciones especiales - Las dispuestas en el art. 1199 - Renuncia al plazo mínimo (art. 1198 última parte) - La continuación de la locación con plazo vencido no presume tácita reconducción (art. 1218)

12 El precio - El precio debe ser en dinero (de acuerdo a la definición del art. 1187) - Modos de pactarlo y análisis de legalidad Escalonamiento Pacto de renegociación Relación con otros bienes Moneda extranjera

13 Cláusula de determinación del precio por escalonamiento simple TERCERA: El alquiler se fija en la suma de PESOS DOS MIL DOSCIENTOS ($ 2.200.-) mensuales para el primer año de vigencia contractual, es decir para los periodos locativos que van desde la fecha hasta el …. de ……..de 2016, y la suma de PESOS DOS MIL SETECIENTOS ($ 2.700.-) mensuales para el segundo año de vigencia del contrato y hasta su vencimiento y/o su efectiva desocupación.

14 Cláusula de falta de pago, morosidad y efectos QUINTA: La falta de pago de cualquiera de los alquileres y/o de las demás obligaciones aquí acordadas generará la mora automática y partir de esa fecha, se adicionarán al monto de adeudado, los intereses compensatorios y punitorios que en conjunto ascenderán a dos veces la tasa activa promedio del Banco de la Provincia de Buenos Aires para las operaciones de descuento de documentos comerciales, hasta su efectivo pago.

15 Acción ejecutiva por cobro Se mantiene la acción ejecutiva para el cobro de alquileres (art. 1208). La prestación dineraria se integra con el precio de la locación y con toda prestación de pago periódico. Se mantiene el requisito de intimación previa a la demanda de desalojo, solamente en la locación habitacional (art. 1222)

16 CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL Para que el locatario pueda ceder su posición contractual es necesario que el locador consienta antes, simultáneamente o posteriormente a la cesión (art. 1213 y 1636) La prohibición de ceder importa la de sublocar y viceversa La sublocación de todo el inmueble se considera “cesión” Las garantías no pasan al tercero cesionario, sin autorización expresa de aquellas (art. 1640)

17 Sublocación La sublocación está permitida, salvo pacto en contrario (art. 1214) Procedimiento: 1- Comunicar al locador, por medio fehaciente, la intención de sublocar, indicando nombre y domicilio de la persona que se propone como sublocatario, y destino de la cosa. 2- El locador, una vez notificado, tiene diez días para oponerse por medio fehaciente. 3- Si se opone, no queda permitida la sublocación. Si no se opone o guarda silencio en el plazo señalado, queda aceptada la sublocación.

18 Prohibición de ceder y/o sublocar OCTAVA: El LOCATARIO no podrá subarrendar el todo o en parte de el inmueble locado, así como tampoco transferir y/o ceder y/o transmitir su posición contractual en este contrato, salvo expresa conformidad del LOCADOR. El incumplimiento del LOCATARIO habilitará al LOCADOR a rescindir este contrato, por su culpa y responsabilidad.

19 Fianza en la locación El CCC mantiene el criterio del actual art. 1582 bis del Código Civil, incorporado por la ley 25.628. El art. 1225 regula la caducidad de la fianza al vencimiento del plazo de la locación. Para extender la fianza se requiere consentimiento expreso del fiador Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza del contrato de locación original.

20 Comparecencia del fiador principal pagador DECIMO QUINTA: Presente en este acto el Señor …… DNI……, con domicilio en ……., quien declara aceptar todas las cláusulas del presente contrato, se constituye en FIADOR PRINCIPAL PAGADOR (art. 1591, Cód. Civ. y Com.), por el cumplimiento de todas las obligaciones contraídas en el presente contrato por el LOCATARIO y sus consecuencias. Garantiza igualmente el pago de los honorarios y gastos de los juicios que se promuevan contra el locatario por desalojo, posesión judicial, daños y perjuicios, desperfectos, cobro de alquileres, consignación y cualquier otra acción judicial relacionada con el presente contrato. La fianza subsistirá aun vencido el término del contrato y en tanto el LOCATARIO se rehusase o no procediere a reintegrar el inmueble arrendado al LOCADOR en los términos pactados, conforme con los alcances establecidos en el art. 1225, Cód. Civ.y Com. Si el LOCATARIO se atrasa en el pago del alquiler, o no cumple con cualquiera de sus obligaciones, el hecho de no dar aviso al fiador ni demandarlo no importa prórroga del plazo al LOCATARIO ni al fiador, ni extingue la fianza.

21 Causales de extinción a) Cumplimiento del plazo convenido (1217) b) Rescisión anticipada (1217 y 1221) c) Resolución imputable al locatario (art. 1219) -por cambio de destino -por falta de conservación -por falta de pago de prestación dineraria durante 2 periodos consecutivos a) Resolución imputable al locador (1220) -Por falta de conservación para su uso y goce -garantía de evicción o vicios redhibitorios

22 Rescisión Anticipada Se mantiene el régimen de resolución anticipada, habiéndose eliminado el plazo de notificación previa (art. 1221). Queda alcanzada por la regla para contratos en general, dispuesta en el art. 1011

23 Cláusula de rescisión anticipada DECIMO TERCERA: El LOCATARIO podrá, transcurrido los seis primeros meses del presente contrato resolverlo en los términos, plazos y forma conforme con las opciones fijadas en el art. 1221, Código Civil y Comercial, debiendo cumplir con las multas establecidas en dicho articulado. A tal efecto, al ser el tiempo un elemento esencial del presente contrato, en cumplimiento del principio de la buena fe entre los contratantes, el LOCATARIO deberá dar el correspondiente preaviso, para lo cual la notificación de rescisión deberá dirigirse al LOCADOR por medio fehaciente, con treinta días de anticipación a la fecha de rescisión expresada. En todo caso, cuando este plazo no fuera pactado, la rescisión se considerará efectiva, contados los sesenta días desde que la hubiera recibido el LOCADOR.

24 FIN Muchas gracias