PROPIEDAD HORIZONTAL RAMIRO SERRANO SERRANO ABOGADO

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1 PROPIEDAD HORIZONTAL RAMIRO SERRANO SERRANO ABOGADO

2 DIPLOMADO DE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL
COPACREDITO – 50 AÑOS AGOSTO 2.014

3 EL DERECHO URBANISTICO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto de Propiedad. Concepto de Copropiedad. Licenciamientos. Visto Bueno de Propiedad Horizontal. Reglamento de Propiedad Horizontal. Modificaciones y Reformas.

4 ASPECTOS HISTORICO-LEGALES DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Los comuneros. Legislación Civil Ley 162 de 1.948 Ley 16 de Ley 428 de 1.998 Ley 675 de 2.001

5 INTERPRETACION DE LAS NORMAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
La Ley. Reglamento de Propiedad Horizontal. La Asamblea de Copropiedad. La Jurisprudencia. La Doctrina. La Costumbre.

6 ALGUNAS DEFINICIONES Bien Privado Bien Común Bien Común Esencial: Bien Común De Uso Exclusivo Bien Común De Rentabilidad Coeficiente De Copropiedad Módulos De Contribución Expensas Comunes Esenciales Bienes Públicos Bienes Fiscales Servidumbres

7 ALGUNAS DEFINICIONES Posesión Prescripción Bienes urbanísticos

8 PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY Art. 2 Ley 675/01
Función social y ecológica de la propiedad. Convivencia pacifica y solidaridad social. Respeto a la dignidad humana. Libre iniciativa empresarial. Derecho al debido proceso.

9 CONTENIDO REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Art. 5 Ley 675/01
1. El nombre e identificación del propietario. 2. El nombre distintivo del edificio o conjunto. 3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria. 4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o por la entidad o persona que haga sus veces.

10 5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso. 6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso. 7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes. 8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

11 Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto. Parágrafo 1°. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

12 Parágrafo 2°. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo. Parágrafo 3°. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

13 Parágrafo 4°. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

14 CONSTITUCION, RECONSTRUCCION Y EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
CONSTITUCION: PROPIETARIO INICIAL RECONSTRUCCIÒN: ASAMBLEA- QUORUM 70% - ARTICULO 46 EXTINCION: ASAMBLEA – QUORUM 100%+ ACREEDORES- ART 9

15 COEFICIENTES DE COPROPIEDAD
Como se calculan: Art. 26

16 TALLER AREA EN METROS – PARQUEO 50% - DEPOSITOS 50%
UNIDAD PRIVADA AREA CONSTRUIDA AREA DESCUBIERTA PARQUEO DEPOSITO. COEFICIENTE 201 60 30 6 4 202 2 301 302 401 100 20 12 402

17 SOLUCION AREA EN METROS – PARQUEO 50% - DEPOSITOS 50% - AREA: 471
UNIDAD PRIVADA AREA CONSTRUIDA AREA DESCUBIERTA PARQUEO DEPOSITO. TOAL AREA COEFICIENTE 201 60 30 6 4 65 13,80 202 2 64 13,59 301 302 401 100 20 12 107 22,72 402

18 MODULOS DE CONTRIBUCION Art. 27
Coeficiente. Usos. Avalúos. Gastos. Machete. Nuevo concepto judicial – sectorización de gastos

19 LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD Y LOS MODULOS DE CONTRIBUCION.
Determina la autoridad interna en la copropiedad y en las Unidades Inmobiliarias cerradas o de parcelación cuando quieran someterse al régimen de propiedad horizontal. Art. 76, 85 Esta es un contenido obligatorio de la escritura pública del reglamento de propiedad horizontal, o por etapas. Art. 5 Num. 6., Art. 7, Art. 25, Se podrán reformar los coeficientes. Art. 28

20 En caso de demolición o destrucción total del edificio o conjunto, el terreno sobre el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente de acuerdo con los coeficientes por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados. Art. 9. En caso de la división de la copropiedad si los bienes comunes de dividen materialmente o se venden para distribuir su producto a prorrata de los coeficientes de copropiedad. Art. 11.

21 Determina: a) La reconstrucción en caso de deterioro superior al 75%, o el pago de la indemnización de los seguros. Lo mismo que su copropiedad y el pago del impuesto predial. Art. 13, 14, 15, 16, b) Expensas comunes ordinarias y extraordinarias. Art. 13 c) Las tomas de decisiones que requieren quórum total, calificado y simple. Art. 45, 46, 10, d) Para desafectar bienes comunes y autorizar cambios acorde a la ley de los coeficientes de copropiedad. Art. 20, 21. e) Para que cuando represente el 50% de bienes privados cuando se haya terminado la construcción y enajenación, el propietario inicial hará entrega de los bienes comunes de uso y goce general. Art. 24 f) Reformar el interés moratorio en el pago de expensas comunes necesarias y extraordinarias. Art. 30. g) Autoriza la instalación de medidores individuales de servicios públicos. Art. 32.

22 No se tendrá en cuenta: a) El consejo de administración delibere y decida validamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros. Art. 54. b) En la constitución de las unidades inmobiliarias cerradas pues los propietarios tendrán derecho a un voto por cada inmueble de su copropiedad. Art. 64. c) Para la toma de decisiones administrativas. Fallo corte. C-265/02

23 ASAMBLEA GENERAL Esta conformada por los coeficientes de copropiedad que establecen la proporción con que cada uno de los propietarios (Representantes o delegados) contribuye en las expensas comunes. Art. 3. Art. 25 Num. 2. Art. 37 Aprueba las expensas comunes y con mayoría del 70% de los coeficientes las expensas comunes diferentes a las necesarias. Art. 3 Decide sobre la extinción parcial o total de la propiedad horizontal. Art. 10.

24 Decide sobre el liquidador en caso de liquidación de la persona jurídica. Art. 12
Decide sobre la reconstrucción del edificio cuando su destrucción o deterioro sea superior al 75% del Edificio o conjunto. Art. 13. Autoriza al propietario o causahabientes para hacer servir la unidad privada a fines u objetos distintos a los convenidos en el reglamento. Art. 18 Num. 1 Autoriza al propietario del último piso para realizar nuevas construcciones. Art. 18 Num. 3.

25 Decide sobre las prestaciones económicas obtenidas por la explotación de bienes comunes. Art. 19 Parg. 2. Art. 23 num. 4. Podrá desafectar los bienes comunes no esenciales y autorizar su inscripción en escritura pública al administrador. Art. 20, 21, 51. Vigilará el cumplimiento de las obligaciones existentes en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Art. 20. Parg. 1. Decide sobre asignación de uso exclusivo de parqueaderos de los vehículos de los propietarios. Art. 22 Designa a la persona que recibe los bienes comunes del conjunto cuando ha de hacer entrega el propietario inicial (cuando haya enajenado el 51% de los coeficientes de copropiedad). Art. 24, 52.

26 Autoriza reforma al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con la modificación de los coeficientes de copropiedad. Art. 28. Autoriza un interés inferior a 1 y media veces el interés bancario corriente. Art. 30. Aprueba las instalaciones individuales de servicios públicos para las unidades privadas que integran el Edificio o Conjunto. Art. 32. Aprueba el fondo de imprevistos y autoriza al administrador para disponer de dichos recursos. Art. 35 Podrá suspender el cobro para el fondo de imprevistos cuando su monto alcance el 50% del presupuesto ordinario de gastos. Art. 35 Inc. 2.

27 Podrá suspender el cobro para el fondo de imprevistos cuando su monto alcance el 50% del presupuesto ordinario de gastos. Art. 35 Inc. 2. Aprueba expensas extraordinarias solamente cuando los recursos del fondo de imprevistos sean insuficientes para atender erogaciones a su cargo. Art. 35. Actúa como órgano de dirección y administración. Art. 36, Art. 38. Delega en el consejo de administración el nombramiento y remoción de los miembros de comité de convivencia. Art. 38 Nombrará el Administrador del Edificio o conjunto cuando no exista consejo de Administración. Art. 50.

28 El presidente firmará el contrato con el Administración, solo en el caso de que no exista el consejo de Administración. Art. 50 Parg. 1. Administrador. Llevar las actas y poner en conocimiento de los copropietarios. Art. 51, Recibe el informe del administrador, las cuentas anuales y presupuesto de ingresos y egresos. Art. 51 Reforma al reglamento y reglamentación interna las áreas comunes. (PH. Unidad inmobiliaria cerrada) Art. 51, 66, 72. Para imponer sanciones a los propietarios por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias Art. 51, 60

29 Para definir funciones al administrador. Art. 51
Para designar el consejo de administración cuando este integrado por más de 30 bienes privados. Art. 53 Elige al revisor fiscal en los conjuntos comercial y mixto. Art. 56. Elige los miembros del comité de convivencia en los edificios o conjuntos de uso residencial. Art. 58. Puede constituir, usos reformas arquitectónicas de las unidades inmobiliarias cerradas, densidad. Art , 74, 75

30 TIPOS DE REUNIONES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1. ASAMBLEAS GENERALES ORDINARIAS: 1.1. CITACIÓN: Debe hacerse con una anterioridad no inferior a 15 días calendario en el ultimo domicilio reportado por el propietario de los bienes privados y con la relación de los propietarios que adeudan contribuciones o expensas comunes. Es citada por el Administrador de la copropiedad.

31 1.2. CUANDO SE REALIZAN: Dentro de los tres primeros meses del año o dentro de los tres meses siguientes al periodo presupuestal. 1.3. TEMAS A TRATAR: Nombramiento de las dignidades de la copropiedad (Consejo de Administración, Comité de Convivencia, Revisor Fiscal, Administrador, entre otros), Aprobación de los estados financieros y del presupuesto de la copropiedad e informes por parte del Administrador, Revisor Fiscal y Presidente del Consejo de Administración. 1.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: El quórum deliberatorio de más del 50% de lo coeficientes de copropiedad y decisorio es de la mitad más uno de los asistentes a la Asamblea de copropiedad.

32 2. ASAMBLEAS POR DERECHO PROPIO:
2.1. CITACIÓN: No se realiza con citación. 2.2. CUANDO SE REALIZAN: Por derecho propio si no fuere convocada la asamblea por el administrador, se reunirá en forma ordinaria el primer día hábil del cuatro mes siguiente de cada periodo presupuestal (Abril), en el lugar y hora que se indique en el reglamento o en su defecto en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8 p.m.

33 2.3. TEMAS A TRATAR: Nombramiento de las dignidades de la copropiedad (Consejo de Administración, Comité de Convivencia, Revisor Fiscal, Administrador, entre otros), Aprobación de los estados financieros y del presupuesto de la copropiedad e informes por parte del Administrador, Revisor Fiscal y Presidente del Consejo de Administración. 2.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: El quórum deliberatorio con el numero plural de copropietarios y decisorio es de la mitad más uno de los asistentes a la Asamblea de copropiedad.

34 3. ASAMBLEAS POR ASISTENCIA DEL 100% DE LOS COPROPIETARIOS:
3.1. CITACIÓN: No se realiza con citación. 3.2. CUANDO SE REALIZAN: Cuando por citación este reunido el 100% de los copropietarios 3.3. TEMAS A TRATAR: Cualquier tema. 3.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: El quórum decisorio para las decisiones que no requieren mayoría calificada es de la mitad más uno de los asistentes a la Asamblea especial de copropietarios.

35 4. ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS:
4.1. CITACIÓN: Debe hacerse en cualquier tiempo, en el ultimo domicilio reportado por el propietario de los bienes privados y con la relación de los propietarios que adeudan contribuciones o expensas comunes. Es citada por el Administrador de la copropiedad, consejo de administración, revisor fiscal o por una quinta parte de los coeficientes de copropiedad del Edificio o Conjunto. 4.2. CUANDO SE REALIZAN: En cualquier tiempo cuando las necesidades imprevistas o urgentes así lo ameriten.

36 4.3. TEMAS A TRATAR: Exclusiva y únicamente los temas determinados en la citación.
4.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: El quórum deliberatorio de más del 50% de lo coeficientes de copropiedad y decisorio es de la mitad más uno de los asistentes a la Asamblea de copropiedad.

37 5. ASAMBLEAS DE SEGUNDA CONVOCATORIA:
5.1. CITACIÓN: Se realiza en la primera convocatoria o lo que se establezca en el reglamento de propiedad horizontal, sobre este tipo de reuniones. 5.2. CUANDO SE REALIZAN: Debe hacerse cuando la Asamblea ordinaria, extraordinaria o por derecho propio; no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8. AM., sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal.

38 5.3. TEMAS A TRATAR: Exclusiva y únicamente los temas determinados en la primera citación.
5.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: El quórum deliberatorio es que exista un número plural (2) de bienes privados y el decisorio es de la mitad más uno de los asistentes a la Asamblea de copropiedad. 5.5. REQUISITO: Dejar constancia en el acta todos los requisitos de forma, especificando que esta Asamblea se realiza como segunda convocatoria.

39 6. ASAMBLEAS (ACTA) DE CONSTITUCIÓN DE LA COPROPIEDAD:
6.1. CITACIÓN: Debe hacerse con una anterioridad no inferior a 20 días calendario con notificación en el domicilio del constructor, comunero del bien privado a constituir en propiedad horizontal. 6.2. CUANDO SE REALIZAN: Para la constitución de la propiedad horizontal. 6.3. TEMAS A TRATAR: Exclusiva y únicamente la aprobación del reglamento de propiedad horizontal.

40 6.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: El quórum deliberatorio y decisorio es del 100% de los propietarios iniciales. 6.5. REQUISITO: Elevar a escritura Pública la aprobación del reglamento de propiedad anexando planos, aprobación de la curaduría, visto bueno de propiedad horizontal.

41 7. ASAMBLEAS DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
7.1. CITACIÓN: Debe hacerse con una anterioridad no inferior a 15 días calendario en el ultimo domicilio reportado por el propietario de los bienes privados y con la relación de los propietarios que adeudan contribuciones o expensas comunes. Es citada por el Administrador de la copropiedad, consejo de administración, revisor fiscal o por una quinta parte de los coeficientes de copropiedad del Edificio o Conjunto.

42 7.2. CUANDO SE REALIZAN: Para solicitar extinción de la propiedad de la propiedad horizontal. El cual solo se puede pedir por las siguientes razones a la luz del artículo 9 de la Ley 675/01: 1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción. 2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto. 3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

43 7.3. TEMAS A TRATAR: Exclusiva y únicamente la extinción de la propiedad horizontal o su reconstrucción. 7.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: En el caso de la extinción por los numerales 1 y 2 del Articulo 9 de la Ley 675/01 se requiere de quórum decisorio el 100% de lo copropietarios. En el numeral 3 el Juez establecerá la forma de extinción de la propiedad que generalmente son las establecidas en el Código Civil para estos asuntos. 7.5. REQUISITO: En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

44 8. ASAMBLEAS (Acta) DE CONSTITUCIÓN DE LA COPROPIEDAD:
8.1. CITACIÓN: Debe hacerse con una anterioridad no inferior a 15 días calendario con notificación en el domicilio del constructor, comunero del bien privado a constituir en propiedad horizontal. 8.2. CUANDO SE REALIZAN: Para la constitución de la propiedad horizontal. 8.3. TEMAS A TRATAR: Exclusiva y únicamente la aprobación del reglamento de propiedad horizontal. 8.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: El quórum deliberatorio y decisorio es del 100% de los propietarios iniciales.

45 8.5. REQUISITO: Elevar a escritura Pública la aprobación del reglamento de propiedad anexando planos, aprobación de la curaduría, visto bueno de propiedad horizontal.

46 9. REUNIONES NO PRESENCIALES.
9.1. CITACIÓN: Debe hacerse con una anterioridad no inferior a 15 días calendario en el ultimo domicilio reportado por el propietario de los bienes privados y con la relación de los propietarios que adeudan contribuciones o expensas comunes. Es citada por el Administrador de la copropiedad, consejo de administración, revisor fiscal o por una quinta parte de los coeficientes de copropiedad del Edificio o Conjunto.

47 9.2. CUANDO SE REALIZAN: Cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. 9.3. TEMAS A TRATAR: El convenido en la citación. 9.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: Se requiere para el deliberatorio más del 50% de los coeficientes de la copropiedad o conjunto. El quórum decisorio más de la mitad más uno de los asistentes a la tele conferencia o reunión no presencial, siempre y cuando las decisiones que se tomen no requieran mayoría calificada.

48 9.5. REQUISITO: Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios. Las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, expresada esta última dentro del término de un mes de haberse realizado la reunión no presencial. De la misma manera en este tipo de reuniones no se puede realizar decisiones que requieran quórum calificado.

49 10. DESICIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA.
10.1. CITACIÓN: Debe hacerse con una anterioridad a 15 días calendario del límite de la fecha de entrega de la decisión que se va ha tomar por comunicación escrita. Como máximo la decisión debe tomarse a los 30 días calendario a la fecha en que se realizó la citación. 10.2. CUANDO SE REALIZAN: Cuando los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.

50 10.3. TEMAS A TRATAR: El convenido en la citación.
10.4. QUÓRUM Y DELIBERACIONES: Se requiere para el deliberatorio que más del 50% de los coeficientes hubieren contestado la comunicación escrita. El quórum decisorio más de la mitad más uno de los que contestaron la comunicación, siempre y cuando las decisiones que se tomen no requieran mayoría calificada.

51 10.5. REQUISITO: En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación. Las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el inciso anterior. De la misma manera en este tipo de reuniones no se puede realizar decisiones que requieran quórum calificado.

52 TIPOS DE QUORUM EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL:
1. QUORUM CALIFICADO: 1.1 QUORUM CALIFICADO DEL 100% Se requiere para la constitución de la propiedad Horizontal

53 Según el artículo 9 de la Ley 675/01 se requiere para la extinción o deterioro parcial que supere el 75% de la propiedad Horizontal y la decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto. Se requiere además orden de autoridad judicial o administrativa. Parágrafo. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

54 1.2. QUORUM DEL 70% El artículo 46 de la Ley 675/01 establece como quórum calificado del 70% las siguientes decisiones: 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. 2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. 3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5. Reforma a los estatutos y reglamento.

55 6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). 8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. 10. Liquidación y disolución. Nota: Este tipo de decisiones no se podrán tomar en reuniones no presénciales.

56 1.3. QUÓRUM CON MAYORÍA SIMPLE:
Las demás que no estén enunciados en los numerales anteriores. Siempre se tomarán las decisiones por coeficiente pero establece la sentencia de la corte constitucional C , que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, solo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expuesto en la parte motiva de dicha sentencia.

57 MAYORÍAS: Las decisiones que se tomen con mayorías diferentes a las establecidas en los numerales anteriores serán totalmente nulas como lo establece el artículo 45 de la Ley. Las votaciones pueden expresarse: Voto General o Innominado. Voto Nominal. Voto escrito. Voto por aclamación. Voto por unanimidad. Voto secreto. Voto proporcional.

58 CONTENIDO DE LAS ACTAS DE ASAMBLEA DE COPROPIEDAD ART. 47
Deben constar el nombramiento del presidente y secretario nombrados por la Asamblea para tal fin. Al finalizar el acta deben estar firmadas por estas. Forma en que se hizo la convocatoria. Orden del día. Nombre, documento de identidad de los asistentes, identificación de la propiedad privada que representan con la identificación de cada coeficiente y en que calidad asisten. Las decisiones que se tomen deben ir identificadas por las personas que realizaron el voto y la suma de coeficientes en cada decisión.

59 Cuando se delegue la aprobación del acta a miembros de la Asamblea deberán hacerlo dentro de los veinte días siguientes a la realización de la Asamblea. De la misma manera el administrador debe dejar a disposición de los copropietarios el acta de la Asamblea dentro de los 20 días siguientes a la realización de esta y realizar constancia en el libro de Actas de la copropiedad. Pasado estos 20 días al no existir reclamación, las decisiones que se tomaron en ellas, quedarán en firme, excepto cuando esta se aduzca cualquier indicio de falsedad. El no solicitar el acta dentro de este termino, se podrá denunciar ante la Alcaldía de la localidad y llevar al administrador a sanciones de carácter policivo.

60 IMPUGNACION DE LAS ASAMBLEAS DE COPROPIEDAD ART. 49
Quienes pueden hacerlo? Administrador. Revisor Fiscal. Cualquier copropietario. Por que se impugna? Violación de la Constitución o las Leyes colombianas. Violación de las normas establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Por vicios de forma o fondo en la realización de la Asamblea.

61 Plazo y como se impugna:
Se debe impugnar 20 días corrientes después de la comunicación o publicación de la misma acta. Este se realiza ante un Juez Civil Municipal (o promiscuo si es el caso) de la localidad donde se encuentra la Propiedad horizontal, por medio de un proceso abreviado. Este procedimiento no se utilizará para la impugnación de las obligaciones pecuniarias y no pecuniarias que se regirán con el procedimiento respectivo.

62 REVISOR FISCAL Cita a Asamblea. Art. 39.
Avala las reuniones no presénciales. Art. 42 Puede impugnar Asambleas. Art. 49 Obligatoriedad para su nombramiento. Art. 56. Funciones. Ley 43 de 1.990 No tener parentesco: 4 grado de consaguinidad, 2º de afinidad o 1º civil, ni vínculos comerciales con el administrador o los miembros del consejo de administración. Art. 56

63 CONSEJO DE ADMINISTRACION
Somete a consideración de la Asamblea General, junto con el administrador los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos. Art. 38. Son elegidos y removidos por la Asamblea General de Copropietarios. Art. 38. Convoca a la Asamblea General extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes lo ameriten. Art. 39. Es obligatorio en los edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial integrado por más de treinta bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos. Art. 53.

64 Deliberará y decidirá validamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior. Art. 54 Le corresponderá tomar las decisiones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. Art. 55. Reglamentará en las unidades inmobiliarias cerradas, para disponer de áreas especificas destinadas al uso social de todos los moradores y visitantes, como establecerá los bienes comunes de rentabilidad. Art. 67, 72.

65 COMITÉ DE CONVIVENCIA Cuando se presenten conflictos entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto. o entre ellos y el administrador el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección y control de la persona jurídica se acudirá a este comité u otros mecanismos alternos de solución de conflictos. Art. 58. En los conjuntos de uso residencial, la Asamblea General nombra y remueve libremente a los miembros del comité de convivencia para periodos de un año. Podrá delegar dicha función al Consejo de Administración. Art. 38 Las consideraciones que tomen se consignarán en actas, suscritas por las partes. En ningún momento podrá imponer sanciones. Art. 58

66 ADMINISTRADOR Es nombrado por el consejo de administración o por la Asamblea donde no existe ese órgano. Responden por el dolo, por culpa leve o grave que ocasionen a la persona jurídica, propietarios o terceros. (Incumplimiento, extralimitación de funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad Horizontal).

67 Funciones: 1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

68 4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

69 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

70 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

71 13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios. Administrador provisional cesa sus funciones. Art. 52

72 EL DEBIDO PROCESO Y LAS SANCIONES
El derecho a la defensa, contradicción e impugnación, las actuaciones de la Asamblea o el consejo de Administración tendientes a la imposición de sanciones de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deberán consultar el debido proceso. Art. 2 Num. 5 La asamblea general decide sobre procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones con observancia del debido proceso y del derecho de defensa. Art. 38 num. 9. Art. 60. Art. 72. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias dará lugar a sanciones previo requerimiento escrito con indicación del plazo para que se ajuste a las normas (debido proceso) que rigen la propiedad horizontal.

73 MASCOTAS. Art. 74. - Ley 675/01. - T35/97. - Ley 746/02
La tenencia de ejemplares caninos en las viviendas urbanas y rurales requieren que las circunstancias de su alojamiento en el aspecto higiénico y sanitario, de alimento y custodia sean adecuados, y que no produzca incomodidad para los vecinos u otras personas en general, o para el propio animal. Se permitirá la presencia de ejemplares caninos en los ascensores de edificios públicos y privados que, como guías acompañen a su propietario o tenedor. Para los demás ejemplares, será deber de la copropiedad reglamentar su permisibilidad.

74 En las vías publicas, en los lugares abiertos al público y en el transporte público en el que sea permitido su estancia, todos los ejemplares caninos deberán ser sujetos por su correspondiente traílla. Los animales tales como Staffordshire Terrier, American Staffordshire Terrier, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, o de caninos producto de cruces o híbridos de estas razas y los ejemplares caninos potencialmente peligrosos además de la traílla, deberán portal su correspondiente bozal y permiso de las autoridades locales municipales que se renovará anualmente. Hoy a esta clase de animales se le prohíbe su importación, su tenencia por parte de menores de edad, como de personas que se encuentran en estado de embriagues, bajo el influjo de sustancias sicoactivas o presente limitaciones físicas.

75 Además deberán poseer póliza civil extracontractual para que cubra los perjuicios patrimoniales que dichos ejemplares ocasionen a personas, cosas o demás animales. Todos estos requisitos deberán ser exigidos por el Administrador de la copropiedad para su tenencia. Queda totalmente prohibido a todas las mascotas dejar las deposiciones fecales en las vías, parques o lugares públicos. El incumplimiento a los preceptos anteriores van acompañados de multas, de salarios mínimos mensuales, retenciones del animal, trabajos comunitarios y hasta arresto por las autoridades policivas.

76 UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS Art. 63-83 Ley 675701
Son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente. Se constituirá por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, llamados a integrarla. Tendrán áreas: acceso vehicular, de circulación peatonal, de recreación, libres engramadas y arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, portería y seguridad, cerramientos en setos vivos o cerramiento transparente.

77 La asamblea determinará sobre los bienes de rentabilidad y reforma de los cánones arquitectónicos y en general las normas de administración y convivencia. En general una vez constituida en unidad inmobiliaria, se adaptarán las normas establecidas para la propiedad horizontal unitaria

78 PISCINAS 1209 del 14 de Julio de 2.009

79 INSPECCION Y VIGILANCIA
Los municipios o distritos serán competentes dentro de su jurisdicción en materia de autorizaciones, inspecciones y ejercicio de la potestad sancionatoria de las piscinas El Gobierno Nacional a través del Ministerio de la Protección Social apoyará y supervisará el cumplimiento de la presente ley, sin perjuicio de la potestad reglamentaria.

80 PROHIBICIONES Y MEDIDAS DE SEGURIDAD
Prohíbase que las piscinas sean diseñadas con túneles o conductos que comuniquen una piscina con otra. No se debe permitir el acceso a menores de doce (12) años sin la compañía de un adulto; Deberá mantenerse permanentemente el agua limpia y sana, cumpliendo los requisitos higiénico-sanitarios establecidos por la respectiva autoridad sanitaria. El tratamiento de desinfección química debe cumplir las condiciones que establezca el reglamento para proteger la salud de los usuarios; Se deberá tener un botiquín de primeros auxilios con material para curaciones; Deberán permanecer en el área de la piscina por lo menos dos (2) flotadores circulares con cuerda y un bastón con gancho;

81 PROHIBICIONES Y MEDIDAS DE SEGURIDAD
Se deberá escribir en colores vistosos y en letra grande, visible con claridad para cualquier persona la profundidad máxima de la piscina; Deberá haber en servicio las veinticuatro (24) horas del día en el sitio de la piscina un teléfono o citófono para llamadas de emergencia; Es obligatorio implementar dispositivos de seguridad homologados, como son: barreras de protección y control de acceso a la piscina, detectores de inmersión o alarmas de agua que activen inmediatamente un sistema de alarma provisto de sirena y protección para prevenir entrampamientos. Deberán instalarse cubiertas anti entrampamientos en el drenaje de las piscinas. Deberá equiparse la bomba de succión de las piscinas con un sistema deliberación de vacío de seguridad, un sensor de emergencia que desactive le succión automáticamente en caso de bloqueo del drenaje. En todo caso, deberá existir dispositivo de accionamiento manual que permita detener la bomba de succión. Este dispositivo deberá de reposar en un sitio visible, señalizado come tal y de libre acceso. Las piscinas que se construyan a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley deberán tener por lo menos (2) dos drenajes. En todos los casos, estas cubiertas deberán permanecer en perfecto estado.

82 PROHIBICIONES Y MEDIDAS DE SEGURIDAD
Se deben señalar de manera visible los planos de la piscina indicando los tubos de drenaje. Los detalles de la piscina relativos a sus planos y en especial de sus tubos de drenaje, deberán incluir dimensiones y profundidad, características, equipos y plano de todas las instalaciones. Este plano debe contener las posiciones de las alarmas de emergencia de la piscina, las alarmas de incendio, las rutas de salida de emergencia y cualquier otra información relevante. Toda piscina deberá marcar de forma visible la profundidad de la piscina. Las piscinas de adultos deberán ser marcadas en tres (3) partes indicando la profundidad mínima, la máxima y la intermedia. La marcación de las diferentes profundidades será de forma seguida y clara, por medio de baldosas de distinto color, sin que se presenten cambios de profundidad de manera abrupta. En el fondo de la piscina debe avisarse con materiales o colores vistosos los desniveles, con colores distintos para cada desnivel. Queda prohibido el acceso a las áreas de piscina a menores de doce (12) años de edad sin la compañía de un adulto que se haga responsable de su seguridad. Esta medida no exime a los responsables de los establecimientos que tengan piscina o estructuras similares de tener el personal de rescate salvavidas suficiente para atender cualquier emergencia. En todo caso, dicho personal de rescate salvavidas no será inferior a una (1) persona por cada piscina y uno (1) por cada estructura similar. El personal de rescate salvavidas deberá tener conocimientos de resucitación cardio-pulmonar y deberá estar certificado como salvavidas de estas calidades por entidad reconocida. (Las Unidades residenciales que tengan piscinas, deberán dar cumplimiento al presente artículo durante los fines de semana, al igual que en época de vacaciones escolares y cuando se realicen eventos sociales en la piscina o sus alrededores que involucren menores de catorce (14) años. En todo caso, deberá darse cumplimiento al presente artículo cuando sea utilizada la piscina por más de diez (10) menores a la vez).

83 RESPONSABILIDAD Serán responsables las personas naturales o jurídicas que incumplan con las medidas previstas en la ley o que permitan el acceso de los menores a las piscinas o estructuras similares sin la supervisión de sus padres o sin la vigilancia de otro adulto distinto al personal de rescate salvavidas o rescatista que haya en el lugar.

84 SANCIONES Las personas naturales o jurídicas destinatarias de esta ley que incumplan con las medidas previstas que permitan el acceso a menores de edad a las piscinas o estructuras similares, sin la observancia de las disposiciones de la presente ley, serán intervenidos por la autoridad de policía, sin perjuicio de cualquier otra acción legal, sanción administrativa o penal a que hubiere lugar. El no acatamiento de las presentes normas será sancionado de forma sucesiva con multa entre cincuenta (50) y mil (1000) salarios mínimos legales vigentes y cierre temporal de la piscina o el sistema de piscinas hasta por cinco (5) días, por la primera falta. Si se sucediere una segunda violación a lo ordenado en esta ley en un tiempo no superior a seis (6) meses desde ocurrida la primera falta, se multará al establecimiento entre cien (100) Y mil quinientos (1500) salarios mínimos legales vigentes y cierre temporal del establecimiento entre cinco (5) y quince (15) días. Una tercera falta ocurrida dentro del período posterior a seis (6) meses desde la primera dará lugar a cierre definitivo del establecimiento. Las multas deberán ser canceladas en favor del Municipio del lugar donde ocurriere la violación a la presente ley, las cuales serán destinadas a un fondo para la vigilancia y promoción del cumplimiento de esta norma.

85 RAMIRO SERRANO SERRANO Bucaramanga – Santander.
GRACIAS RAMIRO SERRANO SERRANO Carrera 29 No. 45 – 45. Oficina 807. Edificio Metropolitan Business Park. Teléfonos: Bucaramanga – Santander. Colombia.