Medidas de fomento del alquiler

Presentación del tema: "Medidas de fomento del alquiler"— Transcripción de la presentación:

1 Medidas de fomento del alquiler
El alquiler en España representa tan sólo el 11 por ciento del mercado de vivienda, cuando la media europea está situada en torno al 40 por ciento. El miedo al impago de rentas y causación de daños provoca que los arrendadores introduzcan medidas de aseguramiento en los contratos. Introducción de cláusulas penales con sanciones económicas por impago. Pólizas de seguro que garanticen el impago. Aval con renta anual.

2 ESTADÍSTICAS DESAHUCIOS FALTA DE PAGO
Año 2005 2006 2007 Falta de pago 24.922 25.580 22.706

3 ¿Derecho a la vivienda? Y ¿Derechos del arrendador a recuperarla en caso de impago?
No se puede pretender que bajo el abrigo del derecho constitucional a la vivienda los arrendadores no puedan recuperar sus inmuebles en plazos razonables. La protección a las familias no puede recaer en los arrendadores (BOCG de 12 de marzo de 2009, pag,. 19. Debate del Proyecto de Ley). Esta responsabilidad corresponde a los poderes públicos

4 Embargos de inmuebles por impagos de hipotecas
el cuadrante que efectúa en este punto el CGPJ es el siguiente, incluyendo la previsión hasta el año 2010 desde el 2005, con respecto a las ejecuciones hipotecarias ingresadas en los órganos judiciales: La previsión para el 2010 es de frente a las de 2008 y las de 2005.

5 Medidas concretas anticrisis y agilización judicial
Agilización del desahucio. Introducción de las O.S.I. para introducir los juicios rápidos civiles. Facultad al procurador del arrendador para llevar a cabo acto de citación del demandado. Juzgados de Derecho inmobiliario provinciales. Propiedad Horizontal. Arrendamientos Urbanos. Responsabilidad civil por defectos en la construcción.

6 El problema de los actos de comunicación
Reforma del art LEC. No hará falta el agotamiento de la localización de otros domicilios del inquilino en el caso de no ser localizado en el designado o en el propio del inquilinato. Se acudirá directamente a la vía edictal.

7 La reclamación de rentas de futuro
Se añade en el art. 220 LEC que se podrán reclamar todas las rentas debidas hasta la misma entrega de posesión del inmueble tomando por renta el de la ultima mensualidad reclamada al presentar al demanda.

8 La cuantía de los Juicios de desahucio
Se aclara que el valor de la demanda en los desahucios es el de la anualidad de renta, resolviéndose las dudas acerca de que se había interpretado que la cuantía de estas demandas era la del valor del inmueble. Art º LEC.

9 La reforma eficaz debe ser de mayor envergadura
Soluciones: 1) Puesta en práctica de una vez de los juicios rápidos civiles con Oficinas encargadas de tramitarlos con agilidad y con juicios en 15 días desde la demanda. 2) Juzgados especializados. 3) Medidas para luchar contra el moroso profesional en al arrendamiento de inmuebles desde el orden penal ante la nula eficacia del procedimiento civil para que el que actúa con dolo reiterado. 4) La creación del Registro de morosos del alquiler.

10 Juzgados de Derecho inmobiliario provinciales.
Posibilidades de mejorar la formación en materia económica e inmobiliaria no solo de jueces y magistrados especialistas, sino por su ejecución formativa mixta con otros colectivos como los AF que trabajan de forma directa o indirecta en las materias atribuidas a la competencia de estos juzgados. Posibilidades de llevar a cabo estudios estadísticos o informes para comprobar o analizar la situación del país.

11 Mejor cualificación en materia inmobiliaria
Dada la configuración de estos juzgados en el art. 26 LOPJ y su carácter provincial estarían servidos por Magistrados, lo que permite garantizar mayor experiencia profesional en temas complejos.

12 Competencia objetiva de los Juzgados de Derecho inmobiliario
1.- Acciones civiles derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal o relacionadas con esta, por ejemplo, acciones judiciales de terceros frente a las comunidades de propietarios que no se rigen por la LPH, o por el procedimiento ordinario que sirve de cauce procesal para las acciones que tienen su base en la LPH. Acciones arrendaticias cualquiera que sea la causa de pedir, pero siempre que estén relacionadas con la existencia de un contrato de arrendamiento, cualquiera que fuera la calificación de este, con lo que se incluyen todas las acciones que tienen como base la existencia de un arrendamiento, sea urbano, de finca rústica, de industria, etc.

13 Acciones civiles basadas en la Ley de la ordenación de la edificación, Ley 38/1999, de 5 de noviembre, por ejemplo, en materia de reclamaciones por defectos en la construcción. Acciones civiles basadas en la compraventa de inmuebles, tales como el contrato de corretaje en los encargos de gestión de compraventa a agencias inmobiliarias, impago del precio en la compraventa, arras, retracto, etc. Acciones civiles que tengan su base en la Ley o Reglamento Hipotecario.

14 Objetivos Se trata, en definitiva, con esta propuesta de concentrar efectivos y especializar todo lo relacionado con la litigiosidad inmobiliaria. Más y mejor relación de los profesionales que trabajan en el sector inmobiliario con jueces especializados en esta materia. Organización de seminarios y cursos mixtos entre todos los colectivos que se relacionan con el sector inmobiliario.

15 Concentración de la actividad inmobiliaria judicial.
El carácter provincial del órgano judicial concentra la actividad judicial inmobiliaria. Reduce la carga de trabajo del resto de órganos judiciales de la provincia en materias tan complejas como las relacionadas con el sector inmobiliario. Al concentrarse en capitales o localidades importantes de una provincia se garantiza que sean servidos estos juzgados por Magistrados con experiencia.

16 LA CRIMINALIZACIÓN DE LA NO DEVOLUCIÓN POSESORIA POR EL ARRENDATARIO DEL INMUEBLE EN EL IMPAGO DE ALQUILERES

17 Medidas frente al moroso profesional
Viabilidad legal de incluir en el Código Penal un capítulo relacionado con los “delitos inmobiliarios” en donde ubicar uno específico: Objetivo: Supuestos en los que el inquilino dejar de pagar las rentas debidas por el contrato de arrendamiento y, aun a sabiendas de su situación de morosidad y su obligación de satisfacer las rentas debidas, permanece en la continuidad posesoria del inmueble

18 Problemas actuales La agilidad en el dictado de la sentencia
Problemas en la notificación cuando el demandado se ausenta del domicilio. La ejecución de la sentencia de desahucio. (Art LEC Beneficios por la entrega de la posesión efectiva al demandante antes de la fecha del lanzamiento, acreditándolo el arrendador ante el Tribunal. Inexistente aplicación práctica

19 Problemas detectados en la tramitación de los juicios de desahucio.
1.- Obstaculizaciones del inquilino para dejarse notificar de la demanda y señalamiento del juicio. La exigente localización del domicilio del demandado del art. 155 LEC complica la tramitación de los desahucios cuando la única citación debería practicarse en el domicilio.

20 Morosos profesionales arrendaticios
En materia de arrendamientos urbanos existe la conocida figura del moroso profesional del alquiler: Personas que emplean formas de eludir el pago de las rentas y alargar, en la medida de lo posible, su estancia en el inmueble sin pagar las rentas, para luego acudir a otro y repetir su estrategia arrendaticia.

21 El moroso retrasa las comunicaciones judiciales
2.- Una vez celebrado el juicio el arrendatario abandona el inmueble o sigue en él pero obstaculiza la notificación y, en su caso, no comunica el abandono al arrendador ni al juzgado, ni le entrega las llaves a aquél, a fin de seguir perjudicando la entrega de la posesión.

22 Delito de no devolución posesoria por impago de rentas
“Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años el arrendatario que dejare de pagar dos meses de renta pactada en un contrato de arrendamiento en el plazo fijado en el mismo y no entregare la posesión del inmueble al arrendador transcurridos 15 días después del segundo mes impagado. La entrega de la posesión se entenderá efectivamente realizada por la entrega de llaves al arrendador por el arrendatario, no admitiéndose como tal la mera situación de abandono del inmueble sin facilitación al arrendador del acceso libre al inmueble.

23 Agravación de la pena La pena se impondrá en su mitad superior en el caso de que, aunque mediare procedimiento civil de desahucio, o acumulado de reclamación de rentas, la entrega de la posesión se llevara a cabo transcurridos seis meses desde el primer mes impagado.”

24 Elementos y características del tipo penal
1.- La fijación del impago de dos mensualidades de renta como dies a quo para la concesión del plazo de 15 días que tiene el arrendatario para entregar la posesión. 2.- El momento en el que se entiende entregada la posesión es con la entrega de llaves. 3.- Agravación de la penalidad por entrega de la posesión transcurridos seis meses de impago de rentas. 4.- La derogación de la posibilidad de enervar la acción de desahucio.

25 Juicios rápidos por no devolución de la posesión por impago de alquileres
5.- El efecto disuasorio de estas conductas por la derivación penal. Derivación de este delito a la vía del Juicio rápido en el art º de la Ley de Enjuiciamiento criminal (letra i) ).

26 La creación del Registro Central de morosos del alquiler.
Ubicación: Ministerio de la Vivienda. Objeto de inscripción: Personas que hayan sido condenados en un proceso judicial por impago de rentas y no las hayan satisfecho en la ejecutoria civil, a fin de evitar la repetición de su situación con otros arrendadores. Acceso por Colegios de administradores de fincas. Cancelación: Pago de deudas.

27 Sistema de acceso al Registro.
El arrendador, antes de cerrar un contrato con un futuro inquilino, podría dirigirse al Colegio de administradores de fincas de su provincia, quien actuaría como órgano legitimado para solicitar del Registro Central si constan los datos del futuro inquilino. Quienes consten inscritos en el Registro podrían cancelar su inscripción mediante el pago de la suma por la que fueron condenados y gastos del proceso.