LICENCIA DE EDIFICACION Y DECLARATORIA DE FABRICA.

LICENCIA DE EDIFICACION Y DECLARATORIA DE FABRICA.
FRANCO SORIA

INTRODUCCION ASPECTOS GENERALES
Franco Soria

EDIFICACIONES - INFRAESTRUCTURA
INTRODUCCIÓN 3 PROBLEMÁTICA DEL ANTIGUO RÉGIMEN 4 OBJETIVO DEL DECRETO LEGISLATIVO 1330 5 PRINCIPALES MODIFICACIONES 6 DISPOSICIONES Y ADECUACIONES NORMATIVAS 16

Nociones Preliminares
El índice global de competitividad (Fuente Foro Económico Mundial) señala que el principal obstáculo para hacer negocio son las trabas burocráticas. Bajo este índice (al 2013) que determina el índice de competitividad de un país Perú ocupa el puesto 61. Chile: 33. Panamá: 40. Brasil: 48. México: 53 En lo que respecta al trámite de licencia de edificación, ocupamos el puesto 86. Otro gran problema es la brecha de infraestructura. En el Perú al 2025 la brecha ha sido calculada en 160 mil millones de dólares. Fuente: cerraria-al-2021-noticia

Brecha en Infraestructura.
Fuente: Brechas en infraestructura y servicios hacia el AFIN 2015. En miles de millones de dólares. Aprox. 160 mil millones de dólares. Transporte Energía Telecomunicaciones 27 Salud Agua y Saneamiento Infraestructura hidráulica Educación

Sector inmobiliario y construcción crecerá 4% en el 2017, según Capeco. Dependerá del destrabe de grandes proyectos. El Banco Central de Reserva (BCR) corrigió a la baja su proyección de crecimiento del sector construcción para el 2017 y la ubicó en 3.6%

Diario Gestión. 10 de Noviembre del 2016

Normativa Aplicable - Ley Nº : Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones. Publicada el 25 de septiembre de 2007. Modificada por: Ley Nº Publicada el 17 de diciembre del 2008. Ley Nº Publicada el 18 de diciembre del 2009. Ley Nº Publicada el 28 de julio de 2010. Ley Nº Publicada el 11 de julio de 2012. Ley Nº Publicada el 11 de julio de 2013 Ley Nº Publicada el 12 de julio de 2014. Decreto Legislativo Nº Publicado el 25 de septiembre de 2015. Ley Nº Publicada el 2 de agosto del y Decreto Legislativo Nº Publicado el 29 de diciembre de 2016.

Normativa aplicable - D.S. Nº VIVIENDA : Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación. Modificada por: - Decreto Supremo N° VIVIENDA, publicado el 03 octubre 2013 - Decreto Supremo N° VIVIENDA, publicado el 28 agosto 2015, - Decreto Supremo N° VIVIENDA, publicado el 23 julio 2016,

Normativa aplicable - Reglamento de los Revisores Urbanos aprobado por Decreto Supremo N° VIVIENDA - Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica aprobado por Decreto Supremo N° VIVIENDA. Ley Ley de Regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. Reglamento de Ley T.U.O aprobado por Decreto Supremo VIVIENDA. -

Normativa aplicable Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Aprobado por Resolución Nº SUNARP-SN del 03 de mayo del 2013. Ley Orgánica de Municipalidades, aprobada por Ley N° Ley del Procedimiento Administrativo General, aprobada por Ley N° Ley N° 27446, Ley del Sistema Nacional de Evaluación del Impacto Ambiental. Reglamento de la Ley N° 27446, Ley del Sistema Nacional de Evaluación del Impacto Ambiental, aprobado por Decreto Supremo MINAM.

Normativa aplicable - Norma Técnica, Metrados para Obras de Edificación y Habilitaciones Urbanas, aprobada por R.D. N° VIVIENDA-VMCS-DNC. Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible (Decreto Supremo VIVIENDA). Reglamento Nacional de Edificaciones (en adelante, RNE), aprobado por Decreto Supremo N° VIVIENDA. Procedimiento que facilita trámites en proyectos habitacionales ante Gobiernos Locales y entidades prestadoras de servicios públicos. Resolución Ministerial VIVIENDA. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución Nº SUNARP/SN.

Tenemos Norma Urbanística?
- Ley HUE. NORMA DE CARÁCTER PROCEDIMENTAL. - Las normas sustantivas en temas urbanísticos en todo caso serían el Reglamento Nacional de Edificaciones (Decreto Supremo Vivienda) y el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano ( VIVIENDA).

La propiedad en la Constitución de 1993
Artículo 70.- Inviolabilidad del derecho de propiedad El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio.

La propiedad en el Código Civil
Artículo Definición. La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

Propiedad y Derecho a Edificar
El Código Civil: Artículo La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. Artículo La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

Propiedad Predial – Extensión
Derechos Mineros Derechos de aguas Subterraneas Agrícolas Hidrográficos Forestales Derecho al Espacio Aéreo Derechos de Desarrollo Urbano C.C. 954 Hasta donde sea útil al propietario C.C. 955 Desdoblamiento entre distintos propietarios

Clasificación de Bienes
BIENES MUEBLES E INMUEBLES. PREDIOS E INMUEBLES. Predios es aquel INMUEBLE constituidos por SUELO y todo lo que se adhiere a él. Con extensión hacia arriba y hacia abajo. Será el terreno y las edificaciones.

PREDIOS CONCEPTO DE PREDIO
“Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada, y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes regidos por leyes especiales.” Art. 3 – Reglamento de la Ley N° – Ley que crea el sistema nacional Integrado de Catastro

Tipo de Predios Reglamento de Inscripciones de Predios lo divide en: 1) Urbanos y 2) Ruticos. 2.1) Rurales y 2.2) Eriazos. URBANOS : De acuerdo al RNE “Superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, desagüe, energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometido a un proceso administrativo para adquirir esa condición. Puede o no contar con pistas y veredas. Criterios: i) Uso o destino. Urbanos de hecho? H.U de oficio? Centros Urbanos Informales. Puente Piedra. Ii) Zonificación. Urbanos de hecho? Iii) Habilitación urbana.

Carácter urbano Condición urbana es diferente de zonificación urbana.
Condición urbana: Formalmente la da el Municipio a través de habilitación urbana. Si no tiene H.U. sería un predio rústico Zonificación urbana: Otorga usos posibles en la ciudad (residencial, comercio, industrial, etc). Predio rústico en zona urbana.

Tipo de Predios RESOLUCION 360-2005-TR-L.
DETERMINACIÓN DE LA NATURALEZA URBANA DE UN PREDIO Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la naturaleza urbana de un predio, condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. COMPETENCIA DE LA AUTORIDAD ADMINISTRATIVA Cuando la autoridad administrativa municipal, en uso de sus facultades, autoriza una licencia de obra, ello supone que ha verificado el cumplimiento de los requisitos que establecen las normas legales y reglamentarias aplicables, no siendo facultad del Registrador, cuestionar aspectos vinculados al cumplimiento de dichos requisitos.

“Determinación de la naturaleza urbana de un predio”
“Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la naturaleza de un predio, condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de zonificación y vías o el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios”. Resolución No SUNARP-TR-L - Resolución No SUNARP-TR-A

“Determinación de la naturaleza urbana de un predio”
Pronunciamientos de Tribunal Fiscal a efectos de cobro de impuesto predial: “Terrenos ubicados en centros poblados y destinados a vivienda, comercio, industria, o cualquier otro fin urbano y que cuente con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas legalmente.

Tipo de Predios RUSTICOS. Todos aquellos que no sean urbanos. Se dividen en rural y eriazos. Rural: Destinados a actividad agrícola. Competencia: MINAGRI – REGIONES (Antes PETT). COFOPRI? Eriazo: Aquel que no puede tener uso agrícola por exceso o defecto de agua. Competencia?? “SBN es propietario de todo los terrenos eriazos que no sean privados”

Tipo de Predios. Resolución 252-2009-COFOPRI/TAP
“Un predio en área urbana pero de uso rural, no se considera dentro de la competencia de COFOPRI para efectos catastrales, pues se le considera urbano, por lo que el visado de planos corresponde a la municipalidad distrital; sin embargo ello no le quita su naturaleza rural para todo otro efecto legal(...)” Tales como ámbito de aguas, regulación medioambiental, etc.

Tipo de Predios PREDIOS EN ZONA DE EXPANSION URBANA: Pueden ser rurales o eriazos pero en donde la ciudad tiene planes de crecimiento.

Sistemas de Identificación de Predios
1.- GEOREFERENCIADO: Inscrito con coordenadas UTM. - PSAD 56 Y WGS 84. No requiere, no es necesario medidas perimétricas. 2.- PERIMETRAL Incluye medidas perimétricas. Linderos de cada lado. Predio se identifica a partir de colindantes: Accidentes geográficos, vías, nombre de predios. Predios Rurales: Suelen ser identificados por colindantes Norte, Sur, Este, Oeste. Predios urbano: frente, Fondo, derecha, izquierda.

EDIFICACION Limitación al Derecho de Propiedad
FRANCO SORIA

“Objetivo de la Ley” Originalmente: Regular procesos de habilitación urbana y de edificación con la finalidad de facilitar y promover la inversión inmobiliaria. Se modificó: Regular procesos de habilitación urbana y de edificación efectuar seguimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los respectivos proyectos, en un marco que garantice la seguridad privada y pública”

“Derecho de Edificación – Ius Edificandi”
El propietario del suelo cuenta con la facultad inherente de edificar haciendo suya la construcción en virtud al principio de accesión. Manifestación natural en propiedad predial que no es ilimitada. “Es la facultad de disponer sobre las potencialidades edificatorias generadas por la zonificación asignada a un predio a través de los parámetros urbanísticos y edificatorios”. Art. 92 del Decreto Supremo No VIVIENDA.

“Derecho de Edificación – Ius Edificandi”
El Estado podría privar el derecho a edificar? Tener en cuenta: i) Limitación por bien común. ii) Contenido esencial de Derecho de Propiedad - utilidad económica. iii) Expropiación indirecta - privación. Casos legítimos: Zona Monumental (solo con permiso de Cultura), entorno ecológico, zona de protección ambiental).

Titulares de Derecho a Edificar
Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio. Art. 3 del Reglamento de la Ley Alguna doctrina considera que solo se debe legitimar al propietario (por derechos y obligaciones que genera derecho a edificar). Ello es un error.

“El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”. Artículo 938 del Código Civil. Accesión. “Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.” Artículo 887 del Código Civil

Propietario del suelo suele ser propietario de construcción. Excepciones: i) Propiedad exclusiva y común y ii) Derecho de superficie.

Construcción en Propiedad Ajena.
Articulo 941º.- Edificación de buena fe en terreno ajeno “Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno”. Articulo 943º.- Edificación de mala fe en terreno ajeno Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, mas el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor.

Construcción en Propiedad Ajena.
Solo aplica accesión si no hay vínculo entre poseedor y propietario. Si hay contrato (arrendamiento o usufructo) el tema es regulado por normas contractuales. El hecho de que bien en que se edifique se encuentre inscrito en Registros, siempre genera mala fe? Que pasa si se sustenta en un contrato no inscrito? Sentencia de Corte Suprema del año 2008 indica que mala fe debe probarse.

Intervención Administrativa en Propiedad Predial
Dos teorías: 1.- Teoría estatutaria de la propiedad del Suelo: Administración configura contenido del derecho de propiedad a partir de planes urbanísticos. 2.- Constituyen restricciones o limitaciones. Contenido del derecho de propiedad está establecido en Constitución y tiene contenido mínimo.

Clase de Intervención 1.- Otorgamiento de licencias – permisos.
2.-Limitaciones de uso: zonificación, coeficiente de edificación, alturas, uso de azoteas, etc. 3.- Limitaciones a edificar: retiros municipales, ancho de vías. 4.- Restricciones para habilitar o edificar: i) Patrimonio cultural. ii) zona de playa. iii) colindante a aeropuerto o vías de tren. iv) Faja marginal de río. 5.- Otorgamiento de aportes reglamentarios.

Definición de Edificación
Resultado de construir una obra sobre un predio, que cuente como mínimo con proyecto de habilitación urbana aprobado; y, cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. Modificado por Ley Obra de carácter permanente cuyo destino es albergar actividades humanas. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. Según Decreto Supremo VIVIENDA.

Definición de Edificación
- Artículo 41° del Reglamento de Ley: “”Las edificaciones son “obras de carácter permanente, cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades”. Concepción que también es recogida por el Reglamento Nacional de Edificaciones, que señala exactamente lo mismo a través de su Norma Técnica G.040 . - Según última modificación del Reglamento Nacional de Edificaciones todo aquello que no constituye “edificio ” deberá ser considerado una OBRA DE INGENIERÍA CIVIL. La Norma Técnica G.040 define como Obra de Ingeniería Civil: “Obra civil que comprende la construcción de infraestructura (vial, de servicios públicos, movimiento de tierras etc.) equipamiento y/o cualquier tipo de estructura. No incluyen edificios”.

Tipos de Edificación Se considerarán las siguientes obras de edificación: a. Edificación nueva: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno sin construir. b. Ampliación: Obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente, incrementando el área techada. Puede incluir o no la remodelación del área techada existente. c. Remodelación: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo arquitectónico original de una edificación existente. d. Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones, equipamiento y/o elementos constructivos. No altera el uso, el área techada, ni los elementos estructurales de la edificación existente. e. Acondicionamiento: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones.

Edificación f. Puesta en valor histórico monumental: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación. El Ministerio de Cultura debe remitir a la municipalidad distrital, provincial y a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP, el inventario de bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación y su área de influencia. Toda disposición que afecte las condiciones edificatorias y urbanísticas específicas para las construcciones localizadas en el entorno de bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, sólo serán de aplicación, si previamente han sido incorporadas y aprobadas en el Plan de Desarrollo Urbano de la circunscripción correspondiente. g. Cerco: Obra que comprende exclusivamente la construcción de muros perimétricos en un terreno y vanos de acceso siempre que lo permita la municipalidad. h. Demolición: Acción mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificación existente

Algunos Casos Iniciales
1.- Que pasa si quiero demoler una casa de dos pisos pero dicha fábrica no está inscrita en Registros Públicos. Se puede? 2.- Si remodelación incluye demolición de paredes? 3.- Si tengo casa de dos pisos y dicha fábrica no está inscrita y quiero construir edificio de cinco. Se puede?? 4.- En general que pasa ante discordancia entre lo declarado en Municipio y lo inscrito? 5.- Que pasa si remodelo un bien que está ubicado en zona de valor histórico sin intervención del Ministerio de Cultura?

“Edificación e Impuesto Predial”
Impuesto predial grava valor de predios y considera como tales a: Los terrenos. Las edificaciones. Las instalaciones fijas y permanentes que constituyen parte integrante del predio. Criterio importante: Funcionalidad.

“Edificación e Impuesto Predial”
Aires pagan impuesto? Gasoducto. Resolución No del Tribunal Fiscal. Base y antena de telecomunicaciones deben pagar predial? - Tanques de almacenamiento de agua, petróleo y aceite de pescado, fabricados a base de carpintería metálica e instalados en forma fija sobre un anillo de concreto armado que le sirve de base. Se encuentran conectados al resto de una planta industrial de una fábrica destinada, entre otras cosas, a la manufactura de harina y aceite de pescado

Licencias de Edificación
Las licencias de edificación es un acto administrativo que autoriza la ejecución de la obra (art. 7 de la Ley y 3 del Reglamento). El otorgamiento de la licencia determina la adquisición de los derechos de construcción y desarrollo. Es un acto reglado. Así el artículo 6 de la LHUE establece: “Ninguna obra de habilitación urbana o de edificación podrá construirse sin sujetarse a las normas urbanísticas (…)”

No tienen naturaleza concesional. El propietario en si tiene derecho a edificar. Por lo tanto la autorización tiene carácter declarativo. Es más bien un permiso administrativo que no crea un derecho, sino regula el ejercicio del mismo. Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado. Artículo 7 Ley Entidades públicas deben tramitar licencia.

Licencias de Edificación: Caso
Que pasa si Municipio otorga licencia de edificación a un edificio de 12 pisos. Se construye y se inscribe la fábrica en Registros Públicos y se transfieren todos los departamentos a terceros Luego se declara nulidad parcial de licencia, conformidad de obra y fábrica. Anulando permisos del piso 9 al 12. Que prima: Seguridad jurídica. Buena fe registral (artículo 2014 del C. Civil). Normas urbanísticas. Principios de orden público.

Inscripción de nulidad declarada en sede administrativa
La resolución administrativa que declara la nulidad de un acto administrativo inscrito es titulo suficiente para extender el correspondiente asiento cancelatorio. (CV Pleno)

Predios sobre los que puede tramitar Licencia de Edificación.
-Predios urbanos. -Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea. -Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro. Pese a no tener habilitación? - Predios rurales. (pequeños porcentajes de área).

No Requieren Licencia de Edificación
• Acondicionamiento o refacción. • Construcción de cercos frontales hasta 20 ml. Se ha incorporado el siguiente supuesto: • La instalación de casetas de venta, departamentos modelo y cualquier otra instalación temporal, que deberán desmontarse antes de la conformidad de obra. SALVO QUE SE ENCUENTREN EN ZONA MONUMENTAL. Art. 9 de ley 30494

Presentación de Declaración Jurada del Impuesto Predial.
El incremento del monto de impuestos prediales y/o arbitrios, producto de la habilitación urbana nueva y/o edificación será exigible a partir de la recepción de obra y/o la conformidad de obra y declaratoria de edificación, según corresponda. No están permitidos aumentos de impuestos prediales o arbitrios durante la ejecución de las obras en virtud de los avances de las mismas, salvo que, vencido el plazo de vigencia de la licencia, la obra de edificación o de habilitación urbana, no se hubiere concluido. Antes existía la obligación legal de presentar sus declaraciones juradas por aumento de impuesto predial y arbitrios cada vez que sus obras sufrían modificaciones que sobrepasaban al valor de cinco (5) UIT. Séptima Disposición Complementaria Final Ley 30494

Licencia de edificación y Concesiones de aprovechamiento de recursos Naturales
Concesiones eléctricas. “La concesión definitiva permite utilizar bienes de uso público y el derecho de obtener la imposición de servidumbre para la construcción y operación de centrales de generación y obras conexas, sub estaciones y líneas de transmisión así como también de redes y subestaciones de distribución para servicios públicos de electricidad. Concesiones mineras. Contrato de exploración y explotación de hidrocarburos. Requieren licencia de edificación?

Rectificación de Área – H.U.
En los casos que la verificación del lote en campo se encuentre que el predio posee menor o mayor superficie que la inscrita en Registros Públicos, dicha habilitación urbana podrá concluir su trámite de recepción de obras previa rectificación del área del predio. En el caso de que el predio posea mayor área, procederá la redención en dinero de la diferencia de aportes. En el caso de que el predio posea menor área, el interesado podrá mantener su cuadro de aportes o solicitar a la Comisión Técnica, al Revisor Urbano o al Pre verificador, según corresponda, la aprobación de un nuevo cuadro, conservando los demás términos de su aprobación, esto podrá solicitarse de manera conjunta al trámite de recepción de obras."

Información y Puesta en Valor Histórico Monumental.
El Ministerio de Cultura deberá remitir a la Municipalidad distrital, provincial y a la SUNARP el inventario de bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación y su área de influencia de ser el caso. Las disposiciones que afecten las condiciones urbanísticas y edificatorias para las construcciones localizadas en el entorno de dichos bienes inmuebles sólo serán de aplicación si previamente han sido incorporadas en el Plan de Desarrollo Urbano de la Municipalidad correspondiente. INFORMACION. (Art. 3.2.)

Intento de Unificar Normativa.
Se establece que el orden de aplicación de las normas que regulan los procedimientos establecidos en la Ley es el siguiente:  Ley y sus reglamentos. Normas de carácter local provincial. Normas de carácter local distrital. Será cumplido por Municipios??? Artículo 2.4 de Ley

Simplificación de Procedimientos.
Solicitar el inicio de procedimientos presentando declaración jurada en reemplazo de documentos que acrediten: Vigencia de poderes. Certificados de habilitación profesional y Titularidad o dominio sobre bienes registrados. Decreto Legislativo 1297

Sobre exigencia de Requisitos adicionales a Ley - Barreras Burocráticas.
Se establece expresamente que cualquier requisito adicional a los establecidos en la Ley constituye una barrera burocrática. Artículo 2.2 de Ley Decreto Legislativo 1287.

Pronunciamientos de INDECOPI sobre Barreras Burocráticas.
Fijar el cobro del procedimiento de habilitaciones urbanas y/o licencia de edificación en función al valor de la obra. Fijar el cobro del procedimiento de habilitaciones urbanas y/o licencia de edificación sin tomar en cuenta el tope máximo que es una UIT. Exigir requisitos adicionales a los establecidos en la Ley. Pago de aportes en porcentajes mayores a los establecidos en RNE.

Formalización de propiedad de COFOPRI
Formalización de propiedad del suelo. Y edificaciones? Con título de COFOPRI se puede solicitar licencia de edificación? Independización?

Saneamiento de propiedad - COFOPRI

PROCEDIMIENTOS DE EDIFICACION
FRANCO SORIA

Anteproyecto en Consulta
Su aprobación constituye un acto administrativo. Busca otorgar seguridad jurídica al titular del proyecto. Se presenta planos de Arquitectura y seguridad y evacuación (modalidades C y D). Con Decreto Legislativo 1297 se ha precisado que se podrá tramitar anteproyecto en consulta de edificación solo en las modalidades B, C y D.

Procedimientos 1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado por el Capítulo III de la Ley 2. Procedimientos en vía de regularización. 2.1. Regularización al amparo de la Ley (FOR), sin intervención municipal. 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención municipal. Modificado por Decreto Legislativo 1225 y Ley

PROCEDIMIENTO ORDINARIO O REGULAR
FRANCO SORIA

Etapas del Proceso de Edificación
Es un procedimiento integral que comprende: Presentación de expediente. Licencia de edificación. Conformidad de obra. Declaratoria de fábrica.

Entidad competente para aprobar la Licencia de edificación y declaratoria de fábrica
Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Art. 4 núm. 9 de la Ley Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, están sujetos a silencio administrativo positivo.

Documentos Previos Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación. Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley

Efectos de la Inscripción de los Documentos Previos
Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad. El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros. Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
Documento emitido por las municipalidades provinciales. Indican los parámetros edificatorios y de diseño que se deben tener en cuenta para el trámite de licencia de edificación. Así precisará: i) Altura de Edificación. Ii) Área Libre. iii) Coeficiente de Edificación. iv) Retiro Municipal y V) Alineamiento de fachada (uso de aleros)

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
Busca sintetizar normativa urbanistica. Establece normativa aplicable a un predio y con vigencia de 36 meses – “Congela normativa urbanística”. Seguridad jurídica. Genera derechos y deberes para particular y municipio. En Decreto Legislativo 1297 se reitera obligación municipal de publicar en la página web de las municipalidades toda la información relativa a la normativa urbanística, en particular la contenida en el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, quedando a opción del interesado tramitar dicho documento. Es un acto administrativo??

Certificado de Zonificación y Vías
Documento emitido por las municipalidades distritales, provinciales y Lima Metropolitana. Establece: - Usos de los suelos permisibles y compatibles. - Coeficientes máximos y mínimos de edificación. - Área de lote normativo. - Cuadro de Aportes Reglamentarios. - Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso. - Fecha de emisión.

Certificado de Zonificación y Vías
Busca sintetizar normativa urbanística. Establece normativa aplicable a un predio y con vigencia de 36 meses – “Congela normativa urbanística”. Seguridad jurídica. Genera derechos y deberes para particular y municipio. EFECTOS: Seguridad jurídica. Es un acto administrativo??

Certificado de Factibilidad de Servicios
Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras. b) Plazo en que podrá accederse al servicio. c) Fecha de emisión. d) fecha de vigencia. Art. 14 Ley 29090

Reglamento de Inscripción de Registro de Predios
Artículo 32.- Anotación preventiva de documentos previos El Certificado de Zonificación y Vías y los certificados de Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro B) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripción de la habilitación urbana y siempre que se encuentren vigentes. La falta de anotación preventiva de los documentos previos no impide la inscripción de la habilitación urbana.

Las licencias de edificación es un acto administrativo que autoriza la ejecución de la obra (art. 7 de la Ley y 3 del Reglamento). El otorgamiento de la licencia determina la adquisición de los derechos de construcción y desarrollo.

Plazo de Vigencia – Efectos de la Licencia
Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. Art. 11 de la Ley 29090 Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo, en los términos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de la Ley

No Podrá Otorgarse Licencia de Edificación.
De acuerdo a Decreto Legislativo1330 no podrá otorgarse licencia de edificación a predios involucrados en ejecución de proyectos de infraestructura. (Adquisición y expropiación)

Deberes del Titular de Licencia de Edificación
Comunicar el inicio de la obra a los propietarios de los predios colindantes a fin de evitar perjuicios materiales y/o personales. Restituir los elementos del espacio público que sean afectados por causas del proceso de construcción. Art. 13 literal a) y e) de ley 30494

Modalidades de Licencia de Edificación.
Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales. Modalidad B: Aprobación de proyectos con evaluación por Municipalidad o con evaluación previa por Revisores urbanos. Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación previa por Comisión técnica o Revisores urbanos. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica o de revisores urbanos.

Silencio administrativo positivo
Técnica de conclusión del procedimiento por la cual corresponde entender, sustituido el incumplimiento administrativo por la voluntad legal de aprobar lo pedido, surgiendo un acto administrativo ficticio.

Silencio Positivo Supuestos de procedencia (Ley 29060)
Solicitudes que habiliten ejercer derechos preexistentes o actividades económicas de autorización previa. (derecho a construir, libertad de comercio, de empresa, de transito, etc.) Ej. Licencias y autorizaciones Recursos destinados a cuestionar la desestimación de una solicitud o actos administrativos anteriores. Procedimientos en los que la trascendencia no repercuta en terceros administrados.

Aplicación del Silencio Administrativo Positivo.
Se aplicará el silencio administrativo positivo vencido el plazo que tiene la Municipalidad para realizar alguna notificación. Se ha precisado que la Municipalidad no podrá invocar el incumplimiento de presentación de alguno de los requisitos y/o la existencia de alguna observación formal para la no aplicación del silencio administrativo positivo. (Art. 2.4 Ley 30494)

Aplicación del Silencio Administrativo Positivo.
“La falta de regulación o precisión en el TUPA del silencio al que está sometido un procedimiento administrativo, no impide la aplicación del silencio administrativo positivo contemplado en la Ley N° 29060”. ❖ Pleno C

Sobre Los Revisores Urbanos.
Son profesionales: Arquitectos o Ingenieros que verifiquen los proyectos de habilitación urbana y/o anteproyectos y proyectos de edificación. Deben ser certificados y estar inscritos en un registro que debe ser implementado y administrado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en un plazo de 180 días desde dación de Decreto Legislativo 1297. El Ministerio de Vivienda podrá sancionarlos en caso de incumplimiento de obligaciones.

Sobre Los Revisores Urbanos.
La regulación del control de los revisores urbanos ha sido muy variable. Ha dependido de los Municipios provinciales, luego de los Colegios profesionales y ahora de Ministerio de Vivienda. El Ministerio de Vivienda adecuará mediante Decreto Supremo, en el plazo no mayor de ciento ochenta (180) días calendario, el Reglamento de la Ley N° y el Reglamento de Revisores Urbanos a las disposiciones aprobadas en el Decreto Legislativo N° 1287 (Publicado el 29 de diciembre del 2016).

COMENTARIOS SOBRE LEY. Ley busca o debería buscar:
Agilizar expedición de licencias? Aprobación automática, SAP. Facilitar procesos de construcción de viviendas. Modalidad A. Ser rigurosos en control – fiscalización de obras. Sobre todo con procesos constructivos más complejos. Revisores urbanos. Se usan en Chile, Colombia. Subsidios para asesoría en construcción?

COMENTARIOS Especial cuidado al estar en zona sísmica, zona de huaycos, lluvias torrenciales (departamentos en Lima no soportan lluvias). Problemas : Aprobación de instrumentos ambientales, EIV. Fábricas otorgadas indebidamente en zona monumental, zona de riesgo, lecho de río. O Por regularización de edificaciones. Se inscriben?

CALIFICACION DE ACTOS ADMINISTRATIVOS
En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado. (XCIII Pleno).

¿LA VIVIENDA CUENTA CON LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN?, 2014
INFORMALIDAD DE PREDIOS Y CONSTRUCCIÓN Al 2014, siete de cada diez viviendas se construyen informalmente, lo que genera condiciones de vivienda inadecuada, precariedad física y legal, e incrementa la vulnerabilidad de los hogares ante fenómenos naturales ¿LA VIVIENDA CUENTA CON LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN?, 2014 ¿LA VIVIENDA FUE CONSTRUIDA CON ASISTENCIA TÉCNICA DE UN INGENIERO CIVIL O ARQUITECTO?, 2014 Fuente: INEI – ENAHO 2014

PROTECCIÓN DE VIVIENDAS VULNERABLES
iii Entre diciembre de 2014 y octubre de 2015, se ha entregado 354 bonos de protección de viviendas vulnerables a los riesgos sísmicos, por un monto total de S/. 4.2 millones. Está pendiente la entrega de 362 bonos adicionales. Se tiene programado el desembolso de 2,000 Bonos el presente año. Objetivo: Reducir la vulnerabilidad de las viviendas autoconstruidas, erradicando malas prácticas frente a un sismo o fenómeno natural, y otorgando un Bono determinando un área segura en la vivienda. 96 96

PROGRAMA DE MEJORAMIENTO INTEGRAL DE BARRIOS
v Entre 2011 a 2015 se ha transferido S/. 2,613.7 MM a los gobiernos locales para ejecutar 1,507 proyectos de pistas y veredas, puentes, polideportivos y mercados. PROGRAMA MEJORAMIENTO INTEGRAL DE BARRIOS, Agosto 2011 – Setiembre 2015 (Nº de proyectos y millones $US) Pistas y Veredas Centros Comunales Comerciales 1, 167 proyectos S/ MM 137 proyectos S/ MM Puentes Losas Recreacionales 16 proyectos S/ MM 187 proyectos S/ MM Proyectos que benefician a la población urbana que viven en distritos con 2, 000 habitantes

FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD REPERCUCIÓN NEGATIVA DE LAS INVASIONES
ii Entre enero de 2011 y agosto de 2015, se ha inscrito 286,711 títulos de propiedad, beneficiando a casi 1.5 millones de peruanos. REPERCUCIÓN NEGATIVA DE LAS INVASIONES Están ocupando zonas de alta vulnerabilidad Están ocupando zonas sin factibilidad de servicios El riesgo de invasiones desincentiva la inversión privada Promueve la informalidad de la construcción La exclusión genera conflictos sociales Solo en el 2014 se identificaron mas de 6, 843 hectáreas de terrenos invadidos en todo el país. Fuente: MVCS

PROMOCIÓN DE ACCESO A VIVIENDAS SOCIALES
En 2015, se construyeron viviendas rurales, serán completadas al finalizar el 2015 El programa Vivienda Rural beneficia a familias pobres y pobres extremas asentadas en áreas rurales localizadas por encima de los 3, 000 m.s.n.m Fuente: PNVR

CASOS El “Hotel Embassy” que se derrumbó en terremoto de Pisco. Fue tramitado con antigua Ley mediante licencia Automática por tener tres pisos. Las viviendas que se derrumbaron en terremoto en Ica en su mayoría fueron construcciones informales efectuadas sin supervisión profesional. Hotel que se derrumbó en Huancayo por crecida de río. Hotel Sheraton que se estaba construyendo en Cusco

1. Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales.
El cargo de ingreso constituye la licencia, a partir de ese momento se pueden iniciar obras. Pueden acogerse a esta modalidad: La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m2 construidos. b. La ampliación de una vivienda unifamiliar hasta de 200 m2. La modificación realizada en este literal exige que la fábrica no cuente con carga técnica inscrita para poder acceder a esta modalidad. c. La remodelación de una vivienda unifamiliar sin modificación estructural.

d. La construcción de cercos de más de 20 m de longitud. e. La demolición total de edificaciones menores de tres (3) pisos de altura, que no cuenten con semisótanos y sótanos, siempre que no haga uso de explosivos Antes de modificación se podía demoler una edificación hasta de 5 pisos de altura y no se tenía en cuenta si la edificación contaba o no con sótanos o semisótanos. F . Las obras menores de ampliación y remodelación según lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

g. Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, los que deben ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.

MODALIDAD ARequisitos: Modificado por Ley 30494
FUE suscrito por el solicitante y, de ser el caso, por los profesionales responsables. b. En el caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular. c. En los casos de persona jurídica, se acompaña la vigencia del poder con antigüedad no mayor de 30 días desde su emisión en los RRPP. d. Documentación técnica: Plano de ubicación, planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas. Para el caso de ampliaciones, modificaciones así como obras menores, solo deben presentar: plano de ubicación y arquitectura y la declaración jurada de habilitación profesional del arquitecto responsable del proyecto.

REQUISITOS: Modificado por Ley 30494
MODALIDAD A En la demolición total de edificaciones menores a tres (3) pisos, se debe presentar la Carta de Seguridad de obra firmada por un ingeniero civil, acompañando declaración jurada de habilitación profesional. e. Comprobante de pago de la licencia de edificación. Edificaciones de carácter militar de las Fuerzas Armadas y policiales, establecimientos penales, deberán ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano y solo presentarán lo señalado en los literales a y e que anteceden, así como el plano de ubicación y memoria descriptiva.

2. Modalidad B: Aprobación de proyectos con evaluación por Municipalidad o con evaluación previa por Revisores urbanos. Puede ser por evaluación de la Municipalidad o de los Revisores Urbanos. Por evaluación de la Municipalidad: el cargo de ingreso constituye la licencia temporal que permite iniciar obras preliminares. Evaluación por Revisores Urbanos, el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia. Pueden acogerse a esta modalidad: c. Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5) pisos y que no superen los m² de área construida. d. Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con modificación estructural, aumento de área techada o cambio de uso. Asimismo, las demoliciones parciales.

2. Modalidad B: Aprobación de proyectos con evaluación por Municipalidad o con evaluación previa por Revisores urbanos. Construcción de cercos en inmuebles que se encuentren sujetos al régimen de propiedad exclusiva y común. Demolición total de edificaciones hasta 5 pisos de altura y/o que cuenten con semisótanos y sótanos, siempre que no se requiera uso de explosivos. No se incluye Patrimonio cultural de la nación.

Requisitos: Según Ley 30494. Modalidad B.
Fue suscrito por solicitante y de ser el caso por profesionales responsables. Acreditar poder en caso no lo solicite el propietario. Vigencia de poder en caso de persona jurídica. 30 días de antigüedad. Declaración jurada de habilitación profesional. Certificado de factibilidad de servicios para obra nueva de vivienda multifamiliar o fines diferentes a vivienda. Documentación técnica. Plano de ubicación, arquitectura, estructuras, sanitarias, eléctricas.

Requisitos: Según Ley 30494. Modalidad B
Informe de Revisores urbanos. Póliza CAR (Todo riesgo contratista). Para proyectos multifamiliares. Comprobante de pago de derechos administrativos, En los casos de remodelación, ampliación o demoliciones parciales, se exigirá la declaratoria y planos de la edificación existente. Y si fábrica no está inscrita??

3. Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación previa por Comisión técnica o Revisores urbanos. Puede ser aprobada por Comisión Técnica o Revisores Urbanos. Por Revisores Urbanos: el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho correspondiente. Pueden acogerse a esta modalidad: c.- habilitaciones urbanas con construcción simultanea de viviendas. d.- Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar, quinta o condominio de más de cinco (5) pisos o 3,000 m2 de área techada. e.- Las edificaciones para fines diferentes a vivienda con excepción de las previstas en modalidad D. f.- Las edificaciones de uso mixto con vivienda.

3. Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación previa por Comisión técnica o Revisores urbanos. g.- Intervención en bienes declarados Patrimonio Cultural de la Nación. h.- Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de 30,000 m2 de área techada. i.- Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15,000 m2 de área techada. j.- Locales para espectáculos deportivos de hasta ocupantes.

3. Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación previa por Comisión técnica o Revisores urbanos. k.- La demolición total de edificaciones con más de cinco (5) pisos de altura. l.- Todas las edificaciones no contempladas en modalidades A, B y D.

3. Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación previa por Comisión técnica o Revisores urbanos. Si se tramita ante Comisión Técnica: La municipalidad convoca a ésta en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días hábiles para evaluar expediente de licencia de edificaciones. Vencido este plazo sin pronunciamiento se aplicará el silencio administrativo positivo. En inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles o predios, se aplicará el silencio administrativo negativo. La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no observados inicialmente, bajo responsabilidad. Revisores Urbanos: El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho correspondiente.

3. Modalidad C: Dictamen de Comisión Técnica.
El dictamen de la Comisión Técnica se emite por mayoría simple de los delegados asistentes, estos pueden ser: - Conforme. - Conforme con Observaciones. - No Conforme.

4. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica o de revisores urbanos.
Revisores Urbanos: el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia. Pueden acogerse a esta modalidad: Las edificaciones para fines de industria. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de m2 de área techada. Las edificaciones para mercados que cuenten con más de m2 de área techada. Los locales de espectáculos deportivos de más de ocupantes.

Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de combustibles y terminales de transporte. Se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, de los requisitos establecidos en la presente Ley. El Reglamento puede establecer otros requisitos.

Trámite ante Comisión Técnica: La municipalidad convoca a ésta en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días hábiles para edificaciones. Vencido este plazo sin pronunciamiento se aplica el silencio administrativo positivo. Inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles o predios, se aplicará el silencio administrativo negativo. La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no observados inicialmente, bajo responsabilidad. Revisores Urbanos: El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho correspondiente.

4. Modalidad D: Dictamen de Comisión Técnica.
El dictamen de la Comisión Técnica se emite por mayoría simple de los delegados asistentes, estos pueden ser: - Conforme. - Conforme con Observaciones. - No Conforme.

Requisitos: Según Ley 30349. Modalidad C y D
FUE suscrito por solicitante y de ser el caso por profesionales responsables. Acreditar poder en caso no lo solicite el propietario. Vigencia de poder en caso de persona jurídica. 30 días de antigüedad. En caso de demoliciones totales o parciales debe acreditar que no existan cargas y gravámenes, De existir se requiere autorización del acreedor. Certificado de factibilidad de servicios para obra nueva de vivienda multifamiliar o fines diferentes a vivienda. Documentación técnica. Plano de ubicación, arquitectura, estructuras, sanitarias, eléctricas y otros de ser el caso. Declaración jurada de habilitación profesional.

Requisitos: Según Ley 30230. Modalidad C y D
Estudio de impacto ambiental. De acuerdo al sistema nacional de evaluación de impacto ambiental. Excepto para las edificaciones de vivienda, comercio y oficinas en áreas urbanas. Estudio de impacto vial, únicamente en los casos que el Reglamento Nacional de edificaciones lo establezca. Ninguna autoridad puede establecer requisitos adicionales a los establecidos en el RNE. Informe técnico de los revisores urbanos o dictamen de comisión técnica según corresponda. Póliza CAR (todo riesgo contratista). Los requisitos referidos a bienes integrantes del patrimonio cultural de la nación. Comprobante de pago de licencia de edificación.

Estudio de Impacto Vial.
Se reitera su exigencia en las modalidades C y D de licencias de edificación pero únicamente en los casos que establezca el Reglamento Nacional de Edificaciones. Sin embargo si se incorpora al proyecto de edificación todos los requisitos establecidos por el Reglamento nacional de Edificaciones ya no será necesaria la presentación del Estudio.

De acuerdo al RNE establece la exigencia de EIV para los siguientes tipos de edificación: Proyectos destinados a Industria: Gran industria (I3) e Industria mediana (I2). Proyecto destinados a Comercio. Centros comerciales, complejos comerciales, mercados mayoristas, supermercados, mercados minoristas, estaciones de servicio y gasocentros. Proyectos destinados a edificios corporativos o de oficinas independientes con más de 5,000 m2 de área útil. Proyectos destinados a Servicios Comunales. Edificaciones que supongan una concentración de público de más de 500 personas. Servicios de seguridad y vigilancia (compañía de bomberos, comisarías y estaciones de serenazgo), Protección Social (Asilos, orfanatos y juzgados), Servicios de culto (templos y cementerios), Servicios culturales (museos, galerías de arte, bibliotecas y salones comunales) y Gobierno (municipalidades y locales institucionales).

Proyectos destinados a recreación y deportes cuya infraestructura concentre a más de 1,000 ocupantes. Se encuentran comprendidas. Centros de diversión (salones de baile, discotecas, pubs y casinos), Salas de espectáculos (teatros, cines y salas de concierto) y Edificaciones para espectáculos deportivos (estadios, coliseos, hipódromos, velódromos, polideportivos e instalaciones deportivas al aire libre. Proyectos de actividades de transportes y comunicaciones destinados a terminales terrestres.

Sobre los Instrumentos Ambientales.
Ley del Sistema Nacional de Evaluación del Impacto Ambiental (Ley N° 27446). Reglamento de la Ley N° 27446, Ley del Sistema Nacional de Evaluación de Impacto Ambiental, aprobado por Decreto Supremo N° MINAM Ley 30230

LEY 30230 – SOBRE EIA Para las Modalidades C y D: (…)
h. Estudio de Impacto Ambiental, excepto para las edificaciones de vivienda, comercio y oficinas en áreas urbanas de conformidad con el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Las autoridades locales incorporan en los Planes Urbanos y demás instrumentos de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, los criterios de ocupación racional y sostenible del territorio.

OPINION DE MINISTERIO DE AMBIENTE SOBRE LEY 30230 – EIA
Oficio N° MINAM-VMGA-DGPNIGA: En aplicación de la normativa ambiental, un proyecto de inversión que sea susceptible de generar impactos ambientales negativos significativos está sujeto al SEIA. En ese sentido, el artículo 15 del reglamento de la Ley N° señala que “Toda persona natural o jurídica, de derecho público o privado, nacional o extranjera, que pretenda desarrollar un proyecto de inversión susceptible de generar impactos ambientales negativos de carácter significativo, que estén relacionados con los criterios de protección ambiental establecidos en el Anexo V del presente reglamento y los mandatos señalados en el Título II, debe gestionar una Certificación Ambiental ante la Autoridad Competente que corresponda de acuerdo a la normatividad vigente a lo dispuesto en el presente reglamento”.

OPINION DE MINISTERIO DE AMBIENTE SOBRE LEY 30230 – EIA
Por lo tanto, si bien la Ley N° modifica los requisitos para solicitar la licencia de edificación, esta no exime al titular del proyecto de tramitar su certificación ambiental previo al inicio de obra ante la Autoridad Competente, el cual está regulado mediante la Ley del SEIA.

Especialidades a ser Revisadas – Comisión Técnica.
Arquitectura. Estructura. Sanitarios. Eléctricos. Data y comunicaciones.

Verificación Técnica Visitas de inspección que efectúa el Municipio de acuerdo al cronograma aprobado antes de emisión de licencia o al informar inicio de obra. Verificación puede ser efectuada por PRIVADO. Supervisor de obra puede hacer veces de verificador técnico siempre que se cumplan condiciones del Reglamento de Verificación. El costo se determinará según el número de visitas. Art.10.6 de Ley

Delegado ad hoc de Seguridad
Será nombrado por el Centro Nacional de Estimación de Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (CENEPRED) y que participará en la aprobación de los proyectos de edificación en las modalidades C y D, de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva de público; así como en proyectos de habilitación urbana ubicados en zonas de riesgo si han sido identificadas como tales a través del plan urbano municipal.

Licencia Temporal en Modalidad C y D.
En modalidades C y D con la aprobación del proyecto en la especialidad de arquitectura y de estructura, se puede solicitar la licencia temporal con la que se pueden iniciar obras. Ley

CAUSAS DE ACCIDENTES POR ELECTROCUCION EN LAS CONSTRUCCIONES
Manipulación de varillas de construcción, palos, alambres y tubos cerca de líneas de Media Tensión. Construcción de edificaciones Instalación de antenas de TV y astas Robo de conductores Conexiones Clandestinas Instalación de letreros, banderolas carteles y anuncios publicitarios Maniobra con equipos pesados Poda de arboles Pintado de fachadas con andamios Incumplimiento de las distancias de seguridad

CAUSAS DE ACCIDENTES POR ELECTROCUCION DADAS EN LAS EDIFICACIONES

Cuando Se Revisan Las Condiciones De Seguridad?
De manera específica con al expedición del Certificado de inspección técnica de seguridad en edificaciones. ITSE. Se tramita ante la Municipalidad distrital correspondiente. Es requisito para licencia de funcionamiento. Decreto Supremo No PCM. Reglamento de Inspección técnica de seguridad en edificaciones.

Construcción sin Licencia.

CONFORMIDAD DE OBRA -DECLARATORIA DE FABRICA
FRANCO SORIA

Pre declaratoria de Fábrica
Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un año. Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la preindependización. Art Ley 29090, modificado por la Ley

Pre declaratoria de Fábrica
Es una promesa de construcción futura que puede acceder a Registros. Genera anotaciones preventivas.

Pre Declaratoria de Fábrica
Bien existente. Suelo. Bienes futuros. Derechos sobre inmuebles son inmuebles. Art. 885 numeral 10 del Código Civil. Cuando existen legalmente el predio? Tener en cuenta Reglamento de inscripción de predios Hipoteca sobre bienes futuros.

Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica
Para Modalidades A y B a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado. b) Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o distribución) presentados ante la Municipalidad respectiva. c) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. Art. 71 del RIRP.

Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica
Para Modalidades C y D Copia autenticada del FUE licencia. Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o distribución) presentados ante la Municipalidad respectiva. c) FUE – Anexo C – predeclaratoria de fábirca, conteniendo la memoria descriptiva. * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el plano. * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital Art. 71 del RIRP.

Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones
El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente. Anotado el prereglamento, simultáneamente se extenderán las preindependizaciones. Art. 73 del RIRP

Plazo de vigencia y prórroga
Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra. Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompañado de la documentación pertinente. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. Art. 75 del RIRP

Cancelación de anotación preventiva de predeclaratoria de fábrica
“Si la normativa pertinente admite la renuncia a la licencia de edificación, es procedente la cancelación de la anotación preventiva de la pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independizaciones derivadas de la obtención de la licencia, siendo necesario que se acompañe el cargo de recepción de la municipalidad de la solicitud de desistimiento de la licencia de edificación”. Resolución SUNARP-TR-L

Conversión de la anotaciones en inscripción
Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica. Cuando no exista conformidad con la predeclaratoria de fábrica y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones, deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios. Art. 77 del RIRP

Actos de disposición de unidades proyectadas
“Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tienen correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de pre-declaratoria de fábrica. (...) En caso que no se culmine la edificación y se cancelen las partidas independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en éstas se trasladan a la partida matriz del predio, en el porcentaje que corresponda según la participación en las zonas comunes que se había asignado. Este traslado se realiza en forma automática y simultáneamente con la asignación del citado porcentaje”. Art Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

Declaratoria De Edificación Anticipada. Casco No Habitable
Se establece la posibilidad de solicitar la conformidad de obra y declaratoria de edificación a nivel de “casco no habitable”. Se genera una inscripción definitiva. Se aplica en: Edificaciones destinadas a vivienda, comercio y oficinas. Modalidades B, C y D. Proyecto financiado por una entidad financiera o con las garantías respectivas. La obra se ha realizado de acuerdo a los planos aprobados en la licencia. Ley

Inscripción de Declaratoria de Edificación Anticipada.
El formulario único de conformidad de obra y declaratoria de edificación anticipada sellado y con el número de resolución respectiva, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para proceder a su inscripción de manera definitiva Con ello se inscribe la respectiva declaratoria de edificación, la independización y el reglamento interno, sin cambio de la titularidad de las unidades inmobiliarias Ley establecía que simultáneamente se registra una carga que acredite la existencia de obras pendientes de ejecución. Con Decreto Legislativo 1297 se excluye obligación de inscribir carga técnica. Inscrito el casco no habitable se podrá inscribir compras ventas, hipotecas, etc en un asiento definitivo. Ley

Conformidad de Obra y Declaratoria de edificación .
Conformidad de Obra: Es la verificación que la edificación ejecutada cumple con parámetros y que los planos aprobados en la licencia de edificación o del replanteo, de ser el caso, corresponden a la realidad física de la obra. Declaratoria de Edificación: Una vez concluidas las obras de edificación, quien las realice, efectuará una descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada.

Conformidad De Obra La conformidad de obra es la etapa a la que se llega una vez concluidas las obras de edificación. En ese momento se efectúa una descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, la cual es denominada declaratoria de fábrica. Con esta declaratoria de fábrica, acompañada de los documentos establecidos en la LHUE y su Reglamento se solicita la conformidad de obras a la Municipalidad respectiva. Vencido el plazo de 15 días sin que se haya expedido la conformidad, opera el silencio administrativo positivo.

Procedimiento de la Conformidad de obra (sin variaciones)
Recepción del expediente en la Municipalidad Verificación e inspección (5 días) Sella planos de declaratoria de edificación Conformidad de obra

Modificación del Proyecto de Edificación.
1.- Antes de emitida licencia. 2.- Después de emitida licencia 2.1. Modificaciones No sustanciales; Cumple parámetros y normas técnicas vigentes o aplicables a la aprobación del proyecto, que respete condiciones mínimas del RNE; que no afecten condiciones de seguridad, funcionalidad o habitabilidad del RNE Aprobación antes de su ejecución Aprobación después de su ejecución. Se podría sancionar al profesional responsable.

Modificación del Proyecto de Edificación.
2.- Después de emitida licencia 2.2. Modificaciones Sustanciales; No se puede determinar en forma directa, el cumplimiento de parámetros urbanísticos y edificatorios, de las normas técnicas vigentes o aplicables a la aprobación del proyecto, que respete condiciones mínimas del RNE; que no afecten condiciones de seguridad, funcionalidad o habitabilidad del RNE Aprobación antes de su ejecución Aprobación después de su ejecución.

Definición de declaratoria de fábrica
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley. Art. 2 Reglamento Ley 27157

Declaratoria de fábrica
Es una declaración de ciencia y no de voluntad ya que se limita a constatar un hecho con aprobación municipal y que luego generará una inscripción en Registros.

Jurisprudencia Registral
Declaratoria de fábrica “La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este último caso, la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real”. Resolución N° SUNARP-TR-L

Jurisprudencia registral
“La declaratoria de fábrica tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que tratándose de un predio perteneciente a una comunidad de bienes puede ser realizada por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de los copropietarios, según sea el caso”. Resolución N° SUNARP-TR-T

Naturaleza de la Declaratoria de Fábrica
Res N° SUNARP-TR-L La declaratoria de fábrica es un acto administrativo de competencia municipal y es el punto culminante de un procedimiento que se inicia con la autorización del proyecto de construcción (Licencia de obra – FUO parte 1) sigue con la declaratoria administrativa de conformidad de la construcción levantada sobre la base del proyecto (certificado de finalización de obra) y termina con la formalización del documento necesario para la inscripción (declaración de fábrica – FUO parte 2).

Resolución N° SUNARP-TR-T “La declaratoria de fábrica tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que tratándose de un predio perteneciente a una comunidad de bienes puede ser realizada por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de los copropietarios, según sea el caso”. Resolución SUNARP-TR-L “A través de la declaratoria de fábrica no se modifica ninguna realidad física ni jurídica del bien edificado; por lo tanto no puede considerarse como un acto de disposición el hecho de inscribir la fábrica”

Res N° TR-A En los supuestos de actos de modificación de declaratoria de fábrica e independización se requiere que se acredite facultades de disposición dado que mediante la modificación del área techada y ocupada de una edificación, se está modificando sustancialmente la composición del inmueble. Res N° TR-T La declaración de fábrica tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que tratándose de un predio perteneciente a una comunidad de bienes puede ser realizada por cualquiera de los cónyuges o por cualquiera de los propietarios.

Declaratoria de Fábrica
RESOLUCIÓN N° SUNARP-TR-L DECLARATORIA DE FÁBRICA SEGÚN LEY N° 29090 “El Formulario único de Edificaciones (FUE) así como sus respectivos planos deben contar con firma y sello de la autoridad municipal, a efectos de tener acogida por el Registro”. INSCRIPCIÓN DE DEMOLICIÓN DE FÁBRICA COMO ACTO PREVIO “Resulta necesario que previamente se registre la demolición total de la fábrica inscrita del predio para efectos de inscribir una nueva declaratoria de fábrica respecto de la totalidad del predio”.

Declaratoria de Fábrica para Predios Rurales
Ver Quinta Disposición Final de Decreto legislativo 667. Con intervención de verificador.

Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges
Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada. RIRP

Adecuación con el Antecedente Registral
“Uno de los aspectos de la calificación registral es la determinación de la adecuación de la declaratoria de fábrica con los antecedentes registrales respecto del área, linderos y medidas perimétricas del predio. Por lo tanto, en caso no conste en la partida registral ni en los antecedentes registrales los linderos y medidas perimétricas, constituye acto previo la inscripción de dichos actos”. Resolución N° SUNARP-TR-L

Ampliación de fábrica con aprobación municipal
“Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre secciones de propiedad exclusiva, aun cuando altere la volumetría, estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la edificación, no se requiere acreditar ante el Registro la autorización de la junta de propietarios si se cuenta con licencia de edificación, salvo que afecte zonas comunes”. Acuerdo adoptado Pleno LXXX

Declaratoria de Fábrica en La Ley 29090
El artículo 28 de la Ley – LHUE, señala lo siguiente: “Una vez concluidas las obras de edificación, quien las realice efectúa una descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, la cual se denomina declaratoria de fábrica. Este documento, acompañado con los planos o gráficos correspondientes, motiva la solicitud de conformidad de las mismas, para lo cual se debe presentar, ante la municipalidad que otorgó la licencia de edificación, …”

FUE El FUE, es el formulario de declaratoria de fábrica que se presenta ante la municipalidad donde se solicitó la licencia de edificación y posteriormente fue emitida. Para todas las modalidades de edificación (A,B,C y D), se debe presentar el FUE debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir la licencia de edificación.

Formulario Único de Edificaciones - FUE
Artículo 43 del D.S. N° VIVIENDA El FUE es el documento mediante el cual se formalizan los actos de ejecución de edificaciones. Es el título que da mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica en Registros Públicos.

Requisitos del FUE De acuerdo a las Resolución N° SUNARP-TR-L “el FUE es título suficiente para acceder a la inscripción” y debe cumplir con lo siguiente: Estar suscrito por el solicitante y por los profesionales responsables. Indicar las Resoluciones que autorizan la licencia de edificación y la conformidad de obra. Estar acompañado de los planos de ubicación y localización y de distribución sellados y suscritos por el funcionario de la Municipalidad competente.

Requisitos del FUE 4. Contar con cargo de recepción, número de expediente, sello y firma del funcionario de la Municipalidad competente y estar foliado. 5. Consignar la fecha de culminación de las obras.

Sobre la inscripción De acuerdo a la Resolución N° SUNARP-TR-L, para la inscripción de la fábrica debe tenerse en cuenta lo siguiente: Tanto el FUE como los planos que lo acompañan deben contener la información completa de la fábrica, además de la firma y sello de la autoridad municipal. No se requiere adjuntar la Resolución de otorgamiento de la Licencia de Edificación ni la de Conformidad de Obra. Debe constar la fecha de culminación de la obra.

Inscripción de nueva fábrica
De acuerdo a la Resolución N° SUNARP-TR-L, para la inscripción de una nueva declaratoria de fábrica sobre un predio que ya cuenta con una se requiere previamente inscribir la demolición total de la fábrica inscrita. 173

PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACION SIN INTERVENCION MUNICIPAL LEY 27157
Franco Soria.

Definición de regularización
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley. Art. 3 Ley 27157

Requisitos para la regularización FOR
1. Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. 2. Se haya culminado antes del 21/7/1999. 3. Las edificaciones se hayan levantado sobre predios: - Urbanos, - Que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea, - Ubicados en zonas urbanas consolidadas. 4. No establece sanción ni pago de multa. Art. 4 Reglamento Ley 27157

Ampliación excepcional del plazo
1. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. 2. La Ley publicada el 28/12/2004, amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005.

Ordenanza para el Cercado de Lima
Edificaciones construidas desde el 21 de julio de 1999 hasta el 30 de abril del Se podían acoger al procedimiento de regularización hasta el 01 de febrero del 2006. Ordenanza 740.

Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR

ACTORES Administrado. Verificador Responsable. Verificador Ad hoc.
Notario. NO INTERVIENE MUNICIPIO.

Competencia del Verificador Responsable
El verificador asume responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que verifica. El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula. Teniendo en cuenta parámetros urbanísticos vigentes.

Competencia del Verificador Responsable
“Es facultad del Verificador Responsable determinar la necesidad de la comunicación a las entidades rectoras a efectos de requerir Informe Técnico de Verificación ad-hoc, salvo en los casos en que las circunstancias que ameritan el requerimiento de dichos informes consten en la partida registral o en el título presentado, en cuyo caso el Registrador puede exigir que se efectúe la comunicación y el pago respectivos.” RESOLUCIÓN N° – SUNARP-TR-L

Informe del Verificador Responsable
Ubicación del terreno. Areas, linderos y medidas perimétricas. Cumplimiento de parámetros urbanísticos y edificatorios. Características arquitectónicas estructurales y de las edificaciones. Identificación de las secciones de propiedad exclusiva y sus áreas.

Observaciones de Verificador
- Discrepancias entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los de la partida registral del predio. Trasgresiones a la normativa urbanística o de edificación. Si el área libre es inferior en más del 15% al límite reglamentarios. DE EXISTIR OBSERVACIONES SE INSCRIBEN COMO CARGAS. Art. 13 Reglamento Ley 27157

Competencia del Verificador Ad hoc
El Verificador Ad hoc ejerce su función como especialista y representante de cualquiera de las entidades llamadas por ley para la protección del patrimonio monumental, arqueológico, natural y a la seguridad, entre otras. Necesariamente actúa en calidad de verificador público. Interviene tantos verificadores ad hoc como sean necesarios. Cada uno emite su informe. El informe del Verificador Ad hoc no es requisito previo para inscribir, la regularización. De contener observaciones estas se inscribirían como cargas de corresponder.

Intervención de verificador ad-hoc.
“Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo” X Pleno del TR.

Competencia Notarial El Notario, para los fines de la legalización, certifica y verifica la documentación que se adjunta al Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la Ley N° 27157 El Notario constata la existencia y legalidad de la documentación. El Notario no incurrirá en responsabilidad si es inducido a error debido a la actuación maliciosa de los interesados, siempre y cuando haya tomado todas las medidas necesarias en el proceso de verificación respecto a la legalidad de los documentos. Que pasa por ejemplo si certifica documentos de una regularización en zona de patrimonio cultural y sin intervención del Ministerio?.

Inscripciones con cargas
Las observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización, pero podrán ser inscritas por el Registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio. El propietario está obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación. Art. 32 Reglamento Ley 27157

Cancelación de cargas técnicas
Nuevo informe técnico con firmas certificadas por notario, que acredite la subsanación de las observaciones. De ser necesario, se adjunta planos replanteados. - Si la cancelación conlleva la modificación del asiento de inscripción, se extenderá el asiento respectivo. - La cargas relativas a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, se cancelarán de acuerdo al procedimiento legal correspondiente. Art. 34 Reglamento Ley 27157

Cancelación de carga técnica
Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. RIRP

Cancelación de carga técnica vía rectificación
“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”. Precedente Plenos XXVII y XXVIII. Incorporado en el RIRP.

Precedente vinculante
Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios, no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”. XIX Pleno

Imposibilidad de regularizar en caso de invasión de propiedad ajena.
No se puede regularizar edificaciones al amparo de la Ley cuando se produce superposición de áreas o invasiones al colindante pues ello afecta el derecho de propiedad de terceros. Resolución SUNARP-TR-L Por ejemplo para: Alerones externos que invaden claramente vía pública o propiedad privada. Alero: Según RNE; parte del techo que sobresale de un muro o elemento de soporte.

RNE prohíbe la construcción de aleros (voladizos) sobre vereda. Más aún si allí se construye una habitación. Con excepciones (protección de lluvias, 50 cm.).

Tener en cuenta Resoluciones: SUNARP-TR-L, /SUNARP-TR-L y /SUNARP-TR-L. Regulan: Declaratoria de fábrica aprobada por Municipalidad. Se impone presunción de legalidad. Invasiones menores del alero externo sobre la vía, lo que se encuentra dentro de tolerancia catastral o de tolerancia urbanístico municipal.

CAUSAS DE ACCIDENTES POR ELECTROCUCION DADAS EN LAS EDIFICACIONES

Municipalidad de Pacasmayo. Ordenanza municipal 016-2015.
"Ordenanza para el control y fiscalizaciones de las edificaciones en el distrito de Pacasmayo y de prohibición de la construcción de aleros y voladizos". “Las construcciones, reconstrucciones, ampliaciones, modificaciones o reforma de inmuebles que cuentan con aleros o voladizos están obligados a conservar el alineamiento y retiro establecido por la normatividad vigente y no sobrepasar la altura máxima permitida, quedando prohibido ocupar el dominio público o la vía pública de la avenida, calles jirones y pasajes”.

Improcedencia de regularización sucesiva
Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090” (Regularización de edificaciones ante Municipio) Décima primera disposición transitoria RIRP.

Improcedencia de segunda regularización vía rectificación
“No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente que se trata de una segunda regularización". Precedente aprobado en el Pleno XCIII

Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157
“Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”. IV Pleno del TR.

Restricciones a la regularización: Patrimonio cultural
“Las obras vinculadas a inmuebles del patrimonio cultural deben ejecutarse con arreglo a las especificaciones técnicas consignadas en la autorización que otorgue el Instituto Nacional de Cultura. La autorización en referencia siempre es anterior al inicio de la obra. Está prohibido sin excepción alguna conceder autorizaciones en vía de regularización, bajo responsabilidad penal de quien lo autoriza”. Art. 2 Ley 27580 Se exige intervención previa.

Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN
“Edificio construido cuando se podía regularizar edificaciones incluso en caso de bien del patrimonio cultural. Cuando el propietario se acoge a la regularización ya se encontraba vigente norma que restringía regularización para este tipo de bienes. SE RECHAZA LA INSCRIPCION” Resolución No SUNARP-TR-L.

Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN
“Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el INC (Ministerio de Cultura) lo haya autorizado”. Resolución del Tribunal Registral No SUNARP-TR-L Precedente aprobado en el Pleno 62 publicado el 6 de setiembre de 2010.

“Independización por Regularización de Edificaciones- Sin aprobación de la municipalidad
“El supuesto de hecho para proceder a la subdivisión o fraccionamiento de predios urbanos sin autorización de la municipalidad respectiva, es que se trate de regularizaciones tramitadas al amparo de las Leyes y 27333, es decir, que se pretenda inscribir vía regularización, una declaratoria de fábrica, demolición, prescripción adquisitiva o título supletorio que recaigan sobre predios urbanos, por lo que no corresponde a las instancias registrales la calificación de si el área de los sublotes cumplen con las especificaciones contenidas en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, por cuanto ello constituye función específica de los verificadores responsables conforme se desprende de artículo 9.1 del Reglamento de la Ley N° 27157”.

“Independización por Regularización de Edificaciones- Sin aprobación de la municipalidad.
“Si bien por regla general toda subdivisión de predio urbano debe ser aprobada por la municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los supuesto de regularización de edificaciones al amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley 27333, conforme a lo previsto por los artículos 4 y 7 de este último dispositivo legal” (Resolución del Tribunal Registral Nº SUNARP-TR-A, del 19 de Octubre de 2010).

Título que sustentará la inscripción de la regularización
Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente. Documentos complementarios: - Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. - Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. - Planos de ubicación, localización y distribución. Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública, documento privado de fecha cierta, declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.

Las edificaciones de los predios rústicos ubicados en zonas urbanas ¿pueden regularizarse?
Res N° SUNARP-TR-L Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre el predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. XIX PLENO Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas

PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACION CON INTERVENCION MUNICIPAL

Regularización al amparo de la Ley 30494
Artículo 30°.- De la regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la presente Ley Las habilitaciones urbanas y las edificaciones que hayan sido ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra después del 20 de julio de 1999 hasta la publicación de la Ley Nº (“Publicada el 25 de septiembre de 2007”), Ley de regulación de las habilitaciones urbanas y de edificaciones, pueden ser regularizadas hasta el 26 de setiembre de 2017, de acuerdo a lo estipulado en la primera disposición complementaria transitoria del Decreto Legislativo N° 1225 y conforme al procedimiento establecido en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.

Regularización al amparo de la Ley 30394
Todas aquellas edificaciones que no cumplen con las normas urbanísticas y de protección del patrimonio histórico, o que no se hayan regularizado al vencimiento del plazo establecido en el primer párrafo, serán materia de demolición, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades. - Las municipalidades podrán establecer programas de regularización de habilitaciones urbanas y/o edificaciones mediante incentivos a los contribuyentes, determinando las condiciones, requisitos, respetando la normativa nacional existente, a fin de regularizar las edificaciones existentes y la respectiva actualización de su registro Predial.

ACTORES Administrado. Profesional.
Municipio: Verificará cumplimiento de parámetros.

Regularización de Edificaciones

Regularización de edificaciones

Regularización de Edificaciones

Sanción. 10% del valor de construcción.
Municipios suelen ofrecer amnistías.

Título que sustentará la inscripción
- Resolución municipal que aprueba la regularización de la edificación. - Planos de ubicación, localización y de arquitectura firmados por profesional constatado. Art. 70 Reglamento de la Ley y 50J del RIRP

EXP. N.° PA/TC Las municipalidades distritales, en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, tienen competencia para la aprobación de proyectos de habilitación urbana y de edificación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley núm , Ley Orgánica de Municipalidades. Corresponde a las municipalidades, conforme su jurisdicción, competencias y atribuciones, el seguimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los proyectos contemplados en las diversas modalidades establecidas en la presente Ley.

D.LEG 1330: MODIFICACIONES A LA LEY MARCO DE ADQUISICIÓN Y EXPROPIACIÓN DE INMUEBLES D. L. N° 1333 PARA LA SIMPLIFICACIÓN DEL ACCESO A PREDIOS PARA PROYECTOS DE INVERSIÓN PRIORIZADOS FRANCO SORIA

Relacionadas con Identificación – Valorización del Bien
Se regula la Anotación preventiva para el íntegro del Proyecto por 60 meses. Se efectuará en las partidas de todos los predios donde se extienda el proyecto de infraestructura en cuestión. Sunarp efectuará inscripción en un plazo máximo de 60 días hábiles. Luego de anotación y para no alterar valor de inmuebles, se prohíbe que cualquier entidad pública otorgue cambios de zonificación, habilitaciones urbanas, licencias de obra u otras autorizaciones. Si se efectúan no serán valorizadas. Sujeto activo debe notificar a Municipios distrital y provincial sobre inscripción de anotación preventiva para su incorporación a planes municipales.

LICENCIA DE EDIFICACION Y DECLARATORIA DE FABRICA.

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