Derechos Reales UNIVERSIDAD NOTARIAL ARGENTINA PROVINCIA DE CHACO 21 de OCTUBRE de 2015 Código Civil y Comercial de la Nación Leyes.

Presentación del tema: "Derechos Reales UNIVERSIDAD NOTARIAL ARGENTINA PROVINCIA DE CHACO 21 de OCTUBRE de 2015 Código Civil y Comercial de la Nación Leyes."— Transcripción de la presentación:

1 www.sebastiansabene.net Derechos Reales UNIVERSIDAD NOTARIAL ARGENTINA PROVINCIA DE CHACO 21 de OCTUBRE de 2015 Código Civil y Comercial de la Nación Leyes 26.994 y 27.077

2 OBJETO DEL DERECHO REAL Art. 1883 LA COSA PARTE MATERIAL DE LA COSA PARTE INDIVISA DE LA COSA UN “BIEN” TAXATIVAMENTE SEÑALADO POR LA LEY

3 LA NUEVA ENUMERACIÓN DE DERECHOS REALES (Art. 1887) Dominio Condominio Propiedad horizontal Conjuntos inmobiliarios Tiempo compartido Cementerio privado Superficie Usufructo Uso Habitación Servidumbre Hipoteca Anticresis Prenda

4 ADQUISICIÓN, CONSTITUCIÓN, TRANSMISIÓN Y OPONIBILIDAD (Arts. 1892 y 1893) TÍTULOSUFICIENTEMODOSUFICIENTEPUBLICIDADSUFICIENTE

5 ADQUISICIÓN LEGAL DE DERECHOS REALES 1.- Condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso de varios inmuebles 2.- Condominio de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso 3.- Accesión de cosas muebles inseparables 4.- Habitación del cónyuge y del conviviente supérstite 5.- Derechos de adquirentes y subadquirentes de buena fe 6.- Prescripción adquisitiva

6 DERECHOS REALES DE HABITACIÓN DEL CÓNYUGE Y CONVIVIENTE SUPÉRSTITES I.U.I.F. I.A. Nuda propiedadhabitación

7 PROTECCIÓN DE SUBADQUIRENTES DE BUENA FE AB Acto Nulo C Transmisió n de derechos reales o personales 3° 1.- BUENA FE 2.- TÍTULO ONEROSO Art. 392 “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso” “Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho”

8 EXTINCIONEXTINCION 1.- DESTRUCCIÓN TOTAL DE LA COSA, SI LA LEY NO AUTORIZA SU RECONSTRUCCIÓN 2.- ABANDONO DE LA COSA 3.- CONSOLIDACIÓN, EN DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

9 RELACIONES DE PODER LA POSESIÓNLA TENENCIA “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no” Art. 1909 “Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor” Art. 1910

10 UNIÓN DE POSESIONES (Art. 1901) Sucesión Universal Sucesión Particular “El heredero continúa la posesión de su causante” “El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico” IMPORTANTE! Art. 1935, párrafo 1° “(…) la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular”.

11 CONCEPTO LEGAL DE “DOMINIO PERFECTO” DOMINIO PERFECTO Artículo 1941, 2ª parte PRESUNCIÓN DE DOMINIO PERFECTO “El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario” DOMINIO IMPERFECTO

12 EL DOMINIO IMPERFECTO Art. 1946 “El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales”. DOMINIO REVOCABLE DOMINIO FIDUCIARIO DOMINIO DESMEMBRADO

13 LA EXTENSIÓN DEL DOMINIO Art. 1945 “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”

14 CONCEPTO LEGAL DE “CONDOMINIO” Artículo 1983, 1ª parte “Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa” CONDOMINIO CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA Indivisión forzosa temporaria Indivisión forzosa perdurable

15 ASPECTOS SALIENTES DE LA ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN Se suprime la exigencia de la UNANIMIDAD como QUÓRUM para la ASAMBLEA en que se tomen decisiones sobre la administración de la cosa común (art. 1993) Se incorpora expresamente la regulación de la CITACIÓN a la ASAMBLEA, con TRES exigencias: a) CITACIÓN FEHACIENTE; b) ANTICIPACIÓN RAZONABLE; c) ORDEN DEL DÍA (art. 1994)

16 SUPUESTO DE EMPATE CÓDIGO CIVIL Art. 2706 (fuente: art. 4356, inc. 5°, Esbozo de Freitas) “Habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la decisión por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros”. CCCN Art. 1994 in fine (fuente: art. 1936 in fine Proyecto 1998) “En caso de empate, debe decidir la suerte”.

17 FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS SOBRE LA PARTE INDIVISA Artículo 1989 “Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos”

18 ASPECTOS NOVEDOSOS DE LA PARTICIÓN DEL CONDOMINIO La legitimación de los acreedores para partir es por vía de subrogación (art. 2364, párrafo 1°) También será judicial la partición en que existan partícipes con capacidad restringida (art. 2371) Art. 2377 – Reglas específicas para la formación de los lotes: a.- no debe tenerse en cuenta el destino o naturaleza de los bienes, salvo disposición especial; b.- evitar parcelamiento de inmuebles y división de empresas, en lo posible; c.- compensación dineraria en caso de desigualdad de hijuelas, la que nunca puede superar la mitad del valor del lote; d.- cuando al deudor del saldo se le adjudican bienes que luego aumentan o disminuyen su valor, el saldo aumentará o disminuirá en la misma proporción Reincorporación de la LICITACIÓN (art. 2372) de acuerdo a las siguientes reglas: a.- debe ser por valor superior al del avalúo, si los demás condóminos no superan la oferta; b.- efectuada la licitación entre condóminos, el valor debe ser imputado a la hijuela del adquirente; c.- la oferta puede hacerse por dos o más condóminos, generando una adjudicación en condominio; d.- límite temporal: 30 días de aprobada la tasación

19 ASPECTOS SALIENTES DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL Personalidad jurídica del Consorcio (art. 2044) Legislación de los subconsorcios (art. 2068) Mayor flexibilidad del régimen asambleario Incorporación del Consejo de Propietarios como órgano de carácter obligatorio Mayor regulación de las funciones del administrador

20 RÉGIMEN DE LAS EXPENSAS COMUNES (Art. 2049) “Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones”

21 RÉGIMEN DE LAS EXPENSAS COMUNES Art. 17, ley 13.512 – Art. 3266 Cód. Civ. ABC Consorcio 20 Responde con todo su patrimonio 2010 Responde con todo su patrimonio Responde con la cosa 2530 Responde con todo su patrimonio Responde con la cosa

22 RÉGIMEN DE LAS EXPENSAS COMUNES Art. 2049, CCCN ABC Consorcio 20 Responde con todo su patrimonio 2010 Responde con todo su patrimonio Responde con la cosa 2530 Responde con todo su patrimonio Responde con la cosa

23 CONJUNTOS INMOBILIARIOS TIEMPO COMPARTIDO SUPERFICIE CEMENTERIOS PRIVADOS

24 LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS Art. 2073: “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”. Elementos característicos: Cerramiento Partes comunes y privativas Indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes Reglamentación de órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos de los particulares, régimen disciplinario y obligación de contribuir al pago de cargas comunes Entidad con personalidad jurídica

25 MARCONORMATIVO

26 ENCUADRE JURÍDICO: DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL ENTIDAD: CONSORCIO DE PROPIETARIOS

27 FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES PRIVATIVAS 1.- Facultades materiales: 1.1.- Poseer la cosa 1.2.- Usarla y gozarla 1.3.- Limitaciones 2.- Facultades jurídicas: 2.1.- Constituir derechos personales 2.2.- Constituir derechos reales 2.3.- Los límites del artículo 2085

28 FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES COMUNES 1.- Restricciones a los titulares de las unidades funcionales 2.- Restricciones a los adquirentes de derechos reales temporarios o de derechos personales sobre las unidades funcionales (art. 2082) 3.- Restricciones a los invitados y otros usuarios (art. 2083, primer párrafo) Art. 2083, segundo párrafo: “El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permamente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario”

29 OBLIGACIÓN DE PAGAR EXPENSAS COMUNES Artículo 2081: “Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece en reglamento de propiedad y administración. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares”

30 LA UTILIDAD DEL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE Artículo 2084: “Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento”

31 Derecho Real de Tiempo Compartido Art. 2087: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”. Bienes que lo integran: Bienes inmuebles Bienes muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines indicados

32 MARCONORMATIVO El acto de afectación, los deberes y derechos y la extinción del derecho Los conceptos de “usuario”, “emprendedor” y “administrador”; y la autoridad de aplicación

33 EL ACTO DE AFECTACIÓN ASPECTOS DE FONDO (arts. 2090 y 2091) ASPECTOS DE FORMA (art. 2089) INSCRIPCIÓN REGISTRAL (arts. 2092 y 2093)

34 EL COBRO DE LAS CUOTAS (art. 2098) Deben constar en un CERTIFICADODeben constar en un CERTIFICADO El certificado debe ser expedido por el AdministradorEl certificado debe ser expedido por el Administrador En el Certificado debe constar: a) la deuda; b) los rubros que la componen; c) el plazo para abonarlaEn el Certificado debe constar: a) la deuda; b) los rubros que la componen; c) el plazo para abonarla El Certificado constituye “título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva”El Certificado constituye “título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva” Previamente, debe intimárselo fehacientemente por el plazo que prevea el reglamentoPreviamente, debe intimárselo fehacientemente por el plazo que prevea el reglamento

35 PROPIETARIOEMPRENDEDORCOMERCIALIZADORADMINISTRADOR USUARIO Relación de consumo Artículo 2101: “Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales”

36 EXTINCIÓN (art. 2099) Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación Cuando no se han producido enajenaciones o se han rescindido la totalidad de los contratos (se debe dejar “constancia registral”) Destrucción o vetustez

37 Derecho Real de Cementerio Privado Art. 2103: “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”. EL ACTO DE AFECTACIÓN ESCRITURA DE AFECTACIÓN REGLAMENTO DE ADM. Y USO INSCRIPCIÓN REGISTRAL

38 EL DESTINO ESPECÍFICO Art. 2104 in fine: “A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía”. PODER DE POLICÍA MORTUORIA

39 LOS REGISTROS PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 2106 1.- REGISTRO DE INHUMACIONES: Allí se llevará un control de las inhumaciones realizadas con los datos de la persona inhumada ¿Exhumaciones? 2.- REGISTRO DE TITULARES: Se deben consignar los titulares de la sepultura y los cambios de titularidad ¿Suple al Registro de la Propiedad Inmueble?

40 INEMBARGABILIDAD Artículo 2110: “Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a)Los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros b)Las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas”

41 PROPIETARIOADMINISTRADOR TITULAR DE LA SEPULTURA Relación de consumo Artículo 2112: “Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales”

42 Derecho real de superficie (arts. 2114 a 2128, CCCN)

43 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN – LEY 26.994 Art. 2114, CCCN “El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales”

44 POSIBLES FINES DEL DERECHO DE SUPERFICIE 1.- FORESTACIÓN 2.- PLANTACIÓN 3.- CONSTRUCCIÓN

45 SUPERFICIE DE PRIMERA MODALIDAD Etapa 1: Derecho a construir, plantar o forestar un inmueble ajeno Etapa 2: Derecho a hacer propio lo construido, plantado o forestado SUPERFICIE DE SEGUNDA MODALIDAD Etapa única: Derecho a hacer propio lo construido, plantado o forestado

46 SUPERFICIE DE PRIMERA MODALIDAD PRIMERA ETAPA: DERECHO DE PLANTAR, FORESTAR O CONSTRUIR DERECHO REAL SOBRE COSA AJENA (Art. 1888) “FACULTAD MEDIAL” APLICACIÓN SUPLETORIA DE LOS LÍMITES AL USUFRUCTO (Art. 2127)

47 SUPERFICIE DE PRIMERA MODALIDAD SEGUNDA ETAPA: PROPIEDAD SUPERFICIARIA Y SUPERFICIE DE SEGUNDA MODALIDAD DERECHO REAL SOBRE COSA PROPIA (Art. 1888) OBJETO DE DERECHO: LO PLANTADO, FORESTADO O CONSTRUIDO APLICACIÓN SUPLETORIA DEL DOMINIO REVOCABLE INMOBILIARIO (Art. 2128)

48 PROPIEDAD DEL SUELO PROPIEDAD SUPERFICIARIA

49 EXTENSIÓN DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE EXTENSIÓN MATERIAL O FÍSICA EXTENSIÓN TEMPORAL

50 EXTENSIÓN MATERIAL DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE TODO EL INMUEBLE UNA PARTE DETERMINADA DEL INMUEBLE

51 DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DETERMINADA DE INMUEBLE CALLE PÚBLICA

52 EXTENSIÓN MATERIAL DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE CON PROYECCIÓN EN EL ESPACIO AÉREO CON PROYECCIÓN EN EL SUBSUELO

53 EXTENSIÓN TEMPORAL DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE (Art. 2117) SUPERFICIE CON FINES DE CONSTRUCCIÓN: SETENTA (70) AÑOS 1.- EL PLAZO SE COMPUTA DESDE LA ADQUISICIÓN DEL DERECHO 2.- POSIBILIDAD DE PRORROGAR EN TANTO NO SE EXCEDAN LOS PLAZOS MÁXIMOS SUPERFICIE CON FINES DE FORESTACIÓN O PLANTACIÓN: CINCUENTA (50) AÑOS

54 LEGITIMACIÓN (Art. 2118) 1.- Titular de DOMINIO 2.- Titulares de CONDOMINIO 3.- Titulares de PROPIEDAD HORIZONTAL

55 MODOS DE CONSTITUCIÓN Contrato gratuito Contrato oneroso Art. 2119, in fine “La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título”

56 TRANSMISIÓN DEL DERECHO Por acto entre vivos Por causa de muerte

57 Facultades materiales del titular de superficie POSEER USAR GOZAR ACTOS DE DISPOSICIÓN MATERIAL

58 Facultades jurídicas del titular de superficie Facultad de transmitir su derecho (arts. 2119 y 1906) Facultad de constituir derechos personales (arts. 2127, 2128, 2142, 1966 y 1941) Facultad de constituir derechos de disfrute (arts. 2131, 2155, 2159 y 2168) Facultad de constituir derechos reales de garantía sobre el derecho a construir, plantar o forestar, o sobre la propiedad superficiaria, limitados al plazo de duración de la superficie (art. 2120, 1º párrafo) Facultad de afectar a propiedad horizontal (art. 2120, 2º párrafo)

59 PROPIEDAD DEL SUELO PROPIEDAD SUPERFICIARIA CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO Nuda propiedad superficiaria Usufructo “superficiario”

60 PROPIEDAD DEL SUELO PROPIEDAD SUPERFICIARIA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA Ejecución en subasta Adquisición de la propiedad superficiaria por tercero

61 PROPIEDAD DEL SUELO PROPIEDAD SUPERFICIARIA AFECTACIÓN A VIVIENDA

62 PROPIEDAD DEL SUELO PROPIEDAD SUPERFICIARIA Afectación a propiedad horizontal

63 Facultades del propietario del suelo Art. 2121, CCCN “El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario”

64 Extinción del derecho a construir, plantar o forestar (art. 2124) Renuncia expresa Vencimiento del plazo Cumplimiento de condición resolutoria Consolidación No uso: por diez (10) años, si es superficie con fines de construcción; por cinco (5) años, si es superficie con fines de forestación o plantación.

65 Extinción de la propiedad superficiaria Causas generales de extinción de los derechos reales (consolidación y abandono – art. 1907) Destrucción de lo construido, si el superficiario no reconstruye dentro del plazo de SEIS (6) años (art. 2122) Destrucción de lo plantado o forestado, si no se vuelve a plantar o forestar en el plazo de TRES (3) años (art. 2122) Vencimiento del plazo (arts. 2117 y 2125)

66 EFECTOS DE LA EXTINCIÓN 1.- Extinción por vencimiento de plazo legal o convencional: El propietario del suelo hace suyas las construcciones, plantaciones o forestaciones libres de derechos reales o personales. (art. 2125, 1º párrafo) 2.- Extinción antes del vencimiento del plazo: El propietario hace suyas las construcciones, plantaciones o forestaciones, pero continúan los derechos reales y personales gravando la propiedad superficiaria como si fuesen parcelas distintas. (art. 2125, 2º y 3º párrafo) 3.- El propietario debe INDEMNIZAR al superficiario salvo pacto en contrario (art. 2126)

67 La cuantía de la indemnización al superficiario Posibilidad de pactarlo al constituir la superficie Posibilidad de pactarlo en acuerdos posteriores En subsidio, “a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización” (art. 2126)

68 Derecho Real de Usufructo Código Civil Artículo 2807 “El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia”. Código Civil y Comercial Artículo 2129 “Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia”.

69 ¿Cuándo se produce la alteración de la sustancia del objeto del usufructo? Código Civil y Comercial Artículo 2129, 2° párrafo 1.- Usufructo sobre cosas: modificación de materia, forma o destino 2.- Usufructo sobre derechos: cuando se lo menoscaba

70 En el nuevo CCC, ¿el usufructuario puede disponer jurídicamente del objeto? Artículo 2142, 2° párrafo, CCC El usufructuario puede: 1.- Constituir servidumbres 2.- Constituir derecho real de uso 3.- Constituir derecho real de habitación 4.- Constituir derechos personales de uso y goce ! CONCEPTO AMPLIO DEL TÉRMINO “DISPOSICIÓN”

71 Amplitud del objeto del usufructo en el nuevo Código Civil y Comercial Art. 2130 1.- Una cosa no fungible 2.- Un derecho, en los casos previstos por la ley 3.- Una cosa fungible, cuando sea un conjunto de animales 4.- Todo o una parte indivisa de una herencia, cuando sea usufructo testamentario Puede ejercerse sobre: 1.- La totalidad 2.- Una parte material 3.- Una parte indivisa De:

72 Legitimados para constituir usufructo TITULAR DE DOMINIO TITULAR DE PROPIEDAD HORIZONTAL SUPERFICIARIO CONDÓMINOS

73 MODOS DE CONSTITUCIÓN en el nuevo código civil y comercial CONTRATOTESTAMENTO PRESCRIPCIÓN

74 USUFRUCTO CONTRACTUAL I.U.I.F. I.A. DOMINIOUSUFRUCTO SUPUESTO 1: CONSTITUCIÓN

75 USUFRUCTO CONTRACTUAL I.U.I.F. I.A. USUFRUCTODOMINIO SUPUESTO 2: RESERVA

76 USUFRUCTO CONTRACTUAL I.U.I.F. I.A. USUFRUCTO DOMINIO SUPUESTO 3: CONSTITUCIÓN Y ENAJENACIÓN

77 USUFRUCTO TESTAMENTARIO I.U.I.F. I.A. USUFRUCTO (LEGATARIO) DOMINIO desmembrado (heredero) SUPUESTO 1: LEGADO DE USUFRUCTO testador

78 USUFRUCTO TESTAMENTARIO I.U.I.F. I.A. USUFRUCTO (heredero) DOMINIO desmembrado (legatario) SUPUESTO 2: LEGADO DE nuda propiedad testador

79 USUFRUCTO TESTAMENTARIO I.U.I.F. I.A. USUFRUCTO (LEGATARIO) DOMINIO desmembrado (legatario) SUPUESTO 3: LEGADO DE USUFRUCTO y legado de nuda propiedad testador

80 FACULTADES JURÍDICAS DEL USUFRUCTUARIO: CONSTITUCIÓN DE DERECHOS PERSONALES CESIÓNLOCACIÓN

81 Derecho real de servidumbre (arts. 2162 a 2183, CCCN)

82 CONCEPTO LEGAL Art. 2162, CCCN “La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo”

83 INMUEBLE DOMINANTEINMUEBLE SIRVIENTE CALLEPÚBLICACALLEPÚBLICA GRÁFICO DE EJEMPLO

84 DERECHO REAL DOS INMUEBLES UTILIDAD

85 Sobre la servidumbre como carga 1.- NO HACER 2.- DEJAR HACER 3.- ¿HACER?

86 CLASIFICACIONES DE LAS SERVIDUMBRES SERVIDUMBRES REALES Y PERSONALES SERVIDUMBRES PERPETUAS Y TEMPORARIAS SERVIDUMBRES POSITIVAS Y NEGATIVAS

87 Servidumbres positivas y negativas Art. 2164, CCCN “La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título”

88 Servidumbres reales y personales Art. 2165, CCCN Real: es la inherente al inmueble dominante Personal: es constituida a favor de persona determinada, sin inherencia al inmueble dominante

89 Servidumbres temporarias y perpetuas Art. 2165, CCCN Temporaria: aquella que tiene contemplado un plazo Perpetua: aquella que no se extinguirá por el transcurso del tiempo

90 Presunciones en materia de servidumbres 1.- En caso de duda, la servidumbre se presume onerosa (art. 2170, CCCN) 2.- En caso de duda, la servidumbre se presume personal (art. 2165, último párrafo, CCCN) 3.- En caso de ser real, se la presume perpetua si no se ha pactado lo contrario (art. 2165, 2º párrafo, CCCN)

91 MODOS DE CONSTITUCIÓN CONTRATOTESTAMENTO LEY

92 Constitución contractual de la servidumbre 1.- Referencias normativas a “título” o “pacto” 2.- Presunción de onerosidad del art. 2170, CCCN

93 Constitución testamentaria de la servidumbre 1.- Art. 2462, CCCN – “Las personas humanas pueden disponer libremente de sus bienes para después de su muerte…” 2.- Art. 2463, CCCN – “Las reglas establecidas para los actos jurídicos se aplican a los testamentos en cuanto no sean alteradas por las disposiciones de este Título” 3.- Art. 279 – Objeto del acto jurídico

94 Servidumbres legales forzosas PRINCIPIO GENERAL – Art. 2166, párrafo 1º “Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa”

95 Servidumbres reales forzosas 1.- Servidumbre de tránsito: a favor de un inmueble “sin comunicación suficiente con la vía pública” 2.- Servidumbre de acueducto: cuando sea necesaria para la explotación económica desarrollada en el inmueble dominante o para la población 3.- Servidumbre de recibir aguas: cuando son extraídas o degradadas artificialmente, sin perjuicio para el inmueble sirviente

96 Modos constitutivos suprimidos 1.- Servidumbre por destino del padre de familia 2.- Servidumbre que revive 3.- Prescripción adquisitiva de servidumbres continuas y aparentes ATENCIÓN! Art. 7º, CCCN

97 Se mantiene la prohibición de constituir servidumbre judicialmente (art. 2169, CCCN)

98 Esquema en la transmisión o constitución mortis causa de servidumbres ADQUISICIÓN INSTANTÁNEA Y OPERATIVA EN EL MISMO INSTANTE DE LA MUERTE DEL CAUSANTE Arg. art. 2277, CCCN Servidumbres personales: se extinguen con la muerte del dominante (art. 2182, inc. “c”)

99 Consideraciones sobre la forma en la constitución contractual de servidumbres 1.- CONTRATO ONEROSO: Escritura pública (art. 1017, inc. “a”) Acto solemne relativo (art. 1018) 2.- CONTRATO GRATUITO: Escritura pública (art. 1017, inc. “a”) Acto solemne absoluto (arts. 1552 y 1543)

100 SUJETOS LEGITIMADOS PARA CONSTITUIR SERVIDUMBRE Art. 2168, CCCN TITULARES DE DERECHOS REALES INMOBILIARIOS QUE SE EJERCEN POR LA POSESIÓN EN CASO DE COTITULARIDAD, DEBE SER CONSTITUIDA POR TODOS (Considerar el efecto declarativo de la partición)

101 EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE MODOS GENERALES DE EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES (Art. 1907, CCCN) 1.- DESTRUCCIÓN TOTAL DE LA COSA 2.- ABANDONO 3.- CONSOLIDACIÓN MODOS PARTICULARES DE EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE 1.- DESAPARICIÓN DE TODA UTILIDAD 2.- NO USO POR DIEZ (10) AÑOS 3.- VENCIMIENTO DEL PLAZO 4.- CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA 5.- FALLECIMIENTO DEL DOMINANTE EN LA SERVIDUMBRE PERSONAL 6.- EXTINCIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA EN LA SERVIDUMBRE PERSONAL 7.- PLAZO DE CINCUENTA (50) AÑOS, CUANDO SEA PERSONA JURÍDICA

102 Derechos Reales de Garantía Disposiciones comunes (arts. 2184/2204) Hipoteca (arts. 2205/2211) Anticresis (arts. 2212/2218) Prenda (arts. 2219/37)

103 Caracteres de los derechos reales de garantía Convencionalidad (art. 2185) Accesoriedad (art. 2186) Especialidad (arts. 2188/9/90) Indivisibilidad (art. 2191)

104 PRINCIPIO DE CONVENCIONALIDAD Artículo 2185 “Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrados por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo” ¿Quiénes son los legitimados? HIPOTECA: Titular de dominio, condominio, propiedad horizontal y superficie (art. 2206) ANTICRESIS: Titular de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo (art. 2213) PRENDA: Titular de dominio o todos los condóminos (prenda de cosas – art. 2219) – titular del crédito o todos los co- acreedores (prenda de créditos – art. 2232) ¿Cuál es la forma legal? HIPOTECA: Escritura pública, excepto ley contraria (art. 2208) ANTICRESIS: Escritura pública (art. 1017, inc. “a”) para inmuebles. ¿Y los muebles registrables? PRENDA: Instrumento público o privado (art. 2219)

105 ESPECIALIDAD OBJETIVA DE LA GARANTÍA Artículo 2188 1.- COSAS 2.- DERECHOS Recaudos del objeto: a.- OBJETO ACTUAL b.- ADECUADA INDIVIDUALIZACIÓN EN EL ACTO CONSTITUTIVO (Designación de acuerdo a título, identificación registral, identificación catastral)

106 ESPECIALIDAD CREDITICIA DE LA GARANTÍA MONTO DE LA MONTO DE LA GARANTÍA Artículo 2189, párrafo 1º, parte 2ª “La especialidad queda cumplida con la expresión del ” “La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen” GARANTÍA REAL DE MÁXIMO LA DETERMINACIÓN DE LA DEUDA GARANTIZADA YA NO ES MÁS UNA CUESTIÓN ATINENTE AL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO SINO UNA CUESTIÓN VINCULADA AL PRINCIPIO DE ACCESORIEDAD

107 MONTO DE LA GARANTÍA MONTO DE LA DEUDA PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO (Art. 2189, CCCN) PRINCIPIO DE ACCESORIEDAD (Arts. 2186 y 2187, CCCN)

108 EXTENSIÓN CREDITICIA Y PRIVILEGIO EXTENSIÓN CREDITICIA DE LA GARANTÍA Art. 2193, CCCN ¿Qué cubre la garantía? 1.- CAPITAL ADEUDADO 2.- INTERESES POSTERIORES A LA CONSTITUCIÓN 3.- DAÑOS Y COSTAS POSTERIORES AL INCUMPLIMIENTO 4.- INTERESES, COSTAS Y DAÑOS ANTERIORES, SÓLO CUANDO ESTÉN PREVISTOS Y DETERMINADOS EN EL ACTO CONSTITUTIVO ATENCIÓN!!! SÓLO LO CUBRE HASTA EL MONTO FIJADO COMO TOPE DE GARANTÍA Art. 2189, 2º párrafo por todo concepto “… mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas u otros conceptos” PRIVILEGIO Art. 2583, inc. “b” y “c” CAPITAL, INTERESES DE 2 AÑOS ANTERIORES A LA EJECUCIÓN Y LOS POSTERIORES A ELLA, Y COSTAS

109 LA CUESTIÓN DEL PLAZO CONTEMPLADO Artículo 2189, 3º párrafo, CCCN “El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de DIEZ (10) años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia” SÓLO SE APLICA A LA GARANTÍA REAL DE CRÉDITOS INDETERMINADOS

110 Transición normativa BIEN DE FAMILIA (Ley 14.934, arts. 34 a 50) VIVIENDA (Arts. 244 a 256, CCCN)

111 El nuevo objeto de protección… LA VIVIENDA NO NECESARIAMENTE “VIVIENDA FAMILIAR”

112 AFECTACIÓNOBJETO BENEFICIARIOS EFECTOS DESAFECTACIÓN SUBROGACIÓN REAL

113 AFECTACIÓN ASPECTOS SUSTANCIALES ASPECTOS FORMALES LEGITIMACIÓNCAPACIDAD

114 LEGITIMACIÓN Art. 245, CCCN “La afectación puede ser solicitada por el titular registral; (…)” Art. 246, CCCN “Son beneficiarios de la afectación: a) el propietario constituyente (…)”

115 LA CUESTIÓN DE LA PRIORIDAD REGISTRAL Y SU INCIDENCIA EN LA FUNCIÓN JUDICIAL En el régimen del CCCN… Art. 244, 2º párrafo: “La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario”

116 Los beneficiarios en el régimen de “vivienda” en el nuevo Código (art. 246) PRIMER GRUPOSEGUNDO GRUPO DESCENDIENTES ASCENDIENTES CÓNYUGE CONVIVIENTE PARIENTES COLATERALES HASTA EL TERCER GRADO + CONVIVENCIA CON EL CONSTITUYENTE ! Art. 529, CCCN

117 Sobre la subrogación real en el nuevo Código Civil y Comercial Artículo 248 “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio”

118 Subrogación real: distintos supuestos SUBROGACIÓN REAL DE INMUEBLE A INMUEBLE SUBROGACIÓN REAL DE INMUEBLE A DINERO * CONTRATO DE PERMUTA * CAMBIO DE RADICACIÓN DE LA VIVIENDA A OTRO INMUEBLE DE TITULARIDAD DEL CONSTITUYENTE * INDEMNIZACIÓN * PRECIO

119 Prescripción adquisitiva inmobiliaria POSESIÓN 20 AÑOS Prescripción adquisitiva larga (art. 1899, CCCN) POSESIÓN 10 AÑOS JUSTO TÍTULO BUENA FE Prescripción adquisitiva breve (art. 1898, CCCN)

120 Régimen jurídico de las cosas muebles no registrables en el Código Civil y Comercial (Ley 26.994) COSA MUEBLE NO HURTADA NI PERDIDA POSESIÓN DE BUENA FE Adquisición legal (art. 1895 CCCN) COSA MUEBLE NO HURTADA NI PERDIDA COSA MUEBLE HURTADA O PERDIDA POSESIÓN DE MALA FE POSESIÓN DE MALA FE POSESIÓN DE BUENA FE Prescripción adquisitiva de 2 años (art. 1898, CCCN) ¿Prescripción adquisitiva larga? (art. 1899, CCCN)

121 Régimen jurídico de los automotores a partir de la entrada en vigencia de la Ley 26.994 AUTOMOTOR NO HURTADO NI ROBADO INSCRIPCIÓN DE BUENA FE Dominio del automotor (art. 2°, Dto 6582/58) AUTOMOTOR NO HURTADO NI ROBADO AUTOMOTOR HURTADO O ROBADO POSESIÓN DE MALA FE POSESIÓN DE MALA FE POSESIÓN E INSCRIPCIÓN DE BUENA FE Prescripción adquisitiva de 2 años (art. 4°, Dto 6582/58 y art. 2254 CCCN) Prescripción adquisitiva de 10 años (art. 1899, 3º párr) Prescripción adquisitiva de 20 años (art. 1899, 1º párr)

122 PUBLICIDAD REGISTRAL Nuevos documentos registrables

123 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN Incorporación de nuevos documentos o situaciones jurídicas registrables en los registros inmobiliarios Afectación a régimen de vivienda por resolución judicial (art. 245, 3º párrafo) Subrogación real en el régimen de vivienda (art. 250)

124 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN Incorporación de nuevos documentos o situaciones jurídicas registrables en los registros inmobiliarios Atribución de uso de la vivienda familiar en supuestos de unión matrimonial (art. 444) Atribución de uso de la vivienda familiar en supuestos de unión convivencial (art. 526)

125 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN Incorporación de nuevos documentos o situaciones jurídicas registrables en los registros inmobiliarios Escritura de afectación a Sistema de Tiempo Compartido (arts. 2089, 2092 y 2093) Escritura de afectación a Cementerio Privado (art. 2104) Escritura de Reglamento de Administración y Uso de Cementerio Privado (arts. 2104 y 2105)

126 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN Incorporación de nuevos documentos o situaciones jurídicas registrables en los registros inmobiliarios Testimonio judicial o documento notarial portante de derecho real de habitación del conviviente supérstite (art. 527) Escritura pública de cesión de derecho real de usufructo o de derecho real de uso (arts. 1906 y 2142) Escrituras públicas de constitución y transmisión de derecho real de superficie (arts. 1906 y 2114) Pactos de convivencia (art. 517)

127 ASPECTOS SALIENTES DE LA PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA Principio de prescriptibilidad de las acciones (arts. 2534 y 2536) Improcedencia de su declaración de oficio Cómputo del plazo: exigibilidad de la prestación Prescripción liberatoria y derecho transitorio (art. 2537)

128 SUPUESTOS DE SUSPENSIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA Interpelación fehaciente al deudor (art. 2541) Mediación (art. 2542) Supuestos especiales, con incorporación de los convivientes y administradores y fiscalizadores de personas jurídicas (art. 2543) Se elimina el supuesto de la querella penal pendiente

129 SUPUESTOS DE INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA Sometimiento del deudor a árbitros (art. 2548) Reconocimiento de la deuda (art. 2545) Reclamo judicial (art. 2546) Reclamo administrativo (art. 2548)

130 DISPENSA DE LA PRESCRIPCIÓN (Art. 2550) Dificultades de hecho o maniobras dolosas Deducción del reclamo dentro de los seis (6) meses de la cesación del hecho impeditivo

131 PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN Plazo genérico: 5 años Plazo genérico: 10 años Resp. Extracontract: 2 años Resp. Civil: 3 años Nulidad relativa: 2 años Nulidad relativa: 10 años Prestaciones periódicas: 2 años Prestaciones periódicas: 5 años Fraude: 1 año Fraude: 2 años Revocación de donación por ingratitud o legado por indignidad: 1 año Revocación de donación por ingratitud o legado por indignidad: 2 años

132 CADUCIDAD Extinción del derecho De aplicación particular. No es principio general No procede suspensión ni interrupción Posibilidad de modificación convencional de su término

133 DERECHO DE RETENCIÓN Identidad de causa entre la obligación incumplida y la cosa que se debe restituir Detentación de la cosa por medios lícitos Onerosidad

134 www.sebastiansabene.net Derechos Reales UNIVERSIDAD NOTARIAL ARGENTINA PROVINCIA DE CHACO 21 de OCTUBRE de 2015 Código Civil y Comercial de la Nación Leyes 26.994 y 27.077