Principales novedades de la Ley de Suelo y Urbanismo CAPV Bilbao a 6 de Julio de 2006.

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1 Principales novedades de la Ley de Suelo y Urbanismo CAPV Bilbao a 6 de Julio de 2006

2 Estrategias incorporadas a la Ley (I) Urbanismo Política Vivienda Desarrollo sostenible Política fomento de suelo Estrategia de regeneración urbana 2

3 Estrategias incorporadas a la Ley (y II) Política Vivienda Desarrollo sostenible Política fomento de sueloRegeneración urbana Viviendas de Protección Pública. Estándares Vivienda social de alquiler. Dotación pública con estándar de reserva de suelo. Obligación de municipios menores de 2.000* habitantes Regeneración urbana y mantenimiento del parque urbanizado y edificado Criterios de clasificación suelo no urbanizable. Suelo no urbanizable “de régimen común” Protección jurídica del suelo no urbanizable. Vivienda agropecuaria. Caseríos. Modelos urbanos sostenibles. Edificabilidad mínima, máxima y mixtificación de usos urbanos Participación ciudadana en la ordenación Suelo para actividades de uso industrial o terciario de fomento o interés público Actualización del régimen de los Patrimonios Públicos de Suelo. Destinos Medidas de intervención pública en el mercado del suelo. Reservas de suelo agrario. Prohibición de monetarización de cesiones. Eliminación de las subastas para PMS Herramientas de intervención en materia de conservación de edificaciones. ITE Suelo urbano consolidado y no consolidado. Actuaciones de dotación. Régimen de realojo Delimitación de áreas de tanteo y retracto en suelo urbano sometido a transformación Versatilidad de instrumentos de planeamiento y ordenación. 3

4 Objetivos de la Ley La jurisprudencia constitucional (STC 1997), deja en manos del legislador autonómico la responsabilidad competencial de desarrollo de una legislación propia en materia de Urbanismo. A partir de ese momento, la remisión a normativa preconstitucional convierte en una urgencia disponer en nuestra Comunidad Autónoma, no sólo para adaptar sus contenidos a la realidad actual, sino para disponer de un instrumento normativo integrado y completo de la materia urbanística. Los objetivos generales del Proyecto a la hora de redactarlos fueron los siguientes: Urbanismo Función pública Flexibilización de la gestión de la ordenación urbanística Fomento de la sostenibilidad. Modelos urbanos sostenibles Efectividad en la ejecución de la ordenación urbanística Intervención administrativa en el mercado inmobiliario Participación ciudadana, información urbanística y transparencia en la gestión 4 Impulso a la política de vivienda protegida

5 Impulso a la política de vivienda protegida (I) En la Ley se prevén unos estándares de reserva de suelo para viviendas de protección superiores a los actualmente existentes en la Ley 17/1994. No sólo se prevé un incremento en las reservas de vivienda protegida en suelo urbano y urbanizable, sino que se extiende la obligación de reserva a los municipios de población superior a 2.000 habitantes* (antes 7.000 habitantes). Para los municipios de población inferior a 2.000* habitantes, se les obliga con carácter novedoso a vincular la cesión de edificabilidad urbanística residencial para su destino a vivienda protegida, salvo que el ámbito ya prevea estos desarrollos. Por otra parte, con carácter inédito en el urbanismo comparado, se formaliza un compromiso de conformación progresiva y obligatoria de una red de alojamientos públicos en régimen de alquiler social y destinados a los segmentos de renta más necesitados (municipios de más de 20.000 habitantes). Suelo urbanizable: 75% (actual 65%) 55% VPO +20% VPT (posibilidad 20% en VTM) 5 Suelo urbano: 40% (actual 20%) 20% VPO +20% VPT (posibilidad 20% en VTM) 1,5 m2 parcela por cada vivienda (10% de nuevas viviendas) Gobierno Vasco se queda 75% de las parcelas y el Ayuntamiento el 25%

6 Impulso a la política de vivienda protegida (II) En la Ley se flexibiliza el actual sistema de vivienda protegida estableciendo límites mínimos obligatorios de cada tipo de vivienda en cada ámbito de nuevo desarrollo. Los tipos de vivienda resultantes son los siguientes: 6 Vivienda Protegida Viviendas de Protección Pública Calificación permanente Adjudicación sorteo Regulación autonómica Regulación municipal VPO de régimen especial (viviendas sociales). Alquiler de 180 a 200 € mensuales VPO de régimen general. 117.700 € máximo en capitales con garaje y trastero. VPT de protección tasadas. 170.700 € máximo en capitales con garaje y trastero (1,45/1,5). Rentas de hasta 1,3 renta máxima VPO. Alojamientos dotacionales*. Alquiler entre 120 a 200 € mensuales. VTM Viviendas tasadas municipales régimen especial. 200.000 € máximo en capitales con garaje y trastero (1,70). Rentas de hasta 1,3 renta máxima VPO. VTM Viviendas tasadas municipales régimen concertado. Por encima del estándar. Sin precio límite.

7 Flexibilización de la ordenación urbanística Existe un consenso unánime en afirmar que la tramitación de la aprobación y modificación de la ordenación urbanística (Planes, etc.) es farragosa y complicada y suponen demoras injustificadas en la puesta en marcha de las actuaciones. Esta ha sido una de las consideraciones que han provocado los siguientes cambios en cuanto a la legislación anterior: Diferenciación entre las determinaciones de la ordenación entre estructural y pormenorizada. La atribución del rango la atribuye la propia determinación y no el documento. Competencias municipales en materia de planeamiento. Especialmente, en materia de aprobación definitiva de planeamiento general (7.000 habitantes) y pormenorizado (3.000 habitantes). Se eliminan controles de oportunidad, no de legalidad ni de afectación supramunicipal. Mayor versatilidad de Estudios de Detalle y del Plan Especial de Ordenación Urbana. No se limita a ordenar la reforma interior sino que se le atribuye más recorrido (planificación de dotaciones y equipamientos, etc.) Se introduce la figura, como autónoma, de los Planes de Sectorización para la fijación de la ordenación estructural y la incorporación al desarrollo de suelo urbanizable no sectorizado. Ordenación estructural Ordenación pormenorizada Planes Generales de Ordenación Urbana Planes de Sectorización y Compatibilización Planes Especiales (Ordenación Urbana y otros) Planes Parciales Otros instrumentos Estudios de Detalle Programas de Actuación Urbanizadora 7

8 Modelos urbanos sostenibles El Proyecto de Ley concibe la sostenibilidad en su triple vertiente (social, económica y medio ambiental) y aplica sus directrices a los desarrollos urbanos futuros. Cohesión frente a la segmentación espacial de la población: Estándares de reserva mínima de suelos con destino al interés general (dotaciones y equipamientos) Estándares de reserva mínima de suelo con destino para vivienda de protección oficial y tasadas Introducción de la obligación tanto del Gobierno Vasco como de Ayuntamientos en constituir una red de alojamientos dotacionales. Apuesta especial por la vivienda pública en régimen social de alquiler (concursos PAU y destinos PPS) Posibilidad de reserva de suelos con destino para usos industriales o usos terciarios de carácter protegido Vertiente social Apuesta por modelos urbanísticos equilibrados y “convivibles” Establecimiento de límites obligatorios a la edificabilidad bruta admisible en las áreas y sectores. Establecimiento de una edificabilidad mínima obligatoria en los polígonos de uso residencial en función de la dimensión del municipio Garantía suficiente de la calidad de la obra pública urbanizadora mediante la introducción de la iniciativa empresarial (Concertación / Agente Urbanizador) Mixtificación obligatoria de usos en los ámbitos y prohibición de transferencias entre sectores PPS como instrumento de equilibrio del mercado inmobiliario Vertiente urbanística Recuperación de la categoría de suelo no urbanizable de régimen común (estrategia ocupación suelo) Exigencia además de la declaración de impacto ambiental de un estudio específico de capacidad de acogida de los suelos a colonizar Régimen jurídico de protección del suelo no urbanizable. Diputaciones Régimen específico de edificaciones residenciales situadas en suelo no urbanizable, vivienda agropecuaria, los núcleos rurales y la regulación de rehabilitación de caseríos Atención especial a la rehabilitación del Patrimonio Cultural Inmueble destinado a uso común y general Vertiente ambiental 8

9 Esquema de clasificación + ordenación + tipos de ejecución Suelo urbano consolidado 9 Plan General Estudio de Detalle Tipo de actuación Actuación aislada Requisito ejecución Licencia Suelo urbano no consolidado (Edificación) Plan General Estudio de Detalle Tipo de actuación Actuación dotación Requisito ejecución Licencia + Cesión Suelo urbano no consolidado (Urbanización) Plan General Plan Esp Orden Urbana Áreas Tipo de actuación Actuación integrada Requisito ejecución Licencia + Cesión PAU (unidades) Suelo urbanizable sectorizado Plan General o bien Plan de Sectorización Sectores (Plan Parcial) Tipo de actuación Actuación integrada Requisito ejecución PAU (unidades) Suelo urbanizable no sectorizado Plan General o bien Plan de Sectorización Sectores (Plan Parcial) Tipo de actuación Actuación integrada Requisito ejecución PAU (unidades) Ejecución de sistemas generales y locales (urbano no consolidado por la urbanización, urbanizable y no urbanizable) Expropiación o adscripción e inclusión en actuaciones integradas en suelo urbano y urbanizable.

10 Efectividad en la ejecución de la ordenación. Programas Uno de las principales novedades del texto consiste en prestar especial atención no sólo a la organización del espacio – a través de los planes urbanísticos - sino también a la organización de los tiempos en la ejecución – a través de los Programas de Actuación Urbanizadora-. Planes Especiales Ordenación Urbana Planes Parciales Programas de Actuación Urbanizadora Delimitación Unidades de Ejecución Elección del sistema de ejecución Anteproyecto de urbanización Plazos de la ejecución urbanización / edificación Ejecución del Programa de Actuación Adjudicación por convenio o concurso Cooperación Expropiación Régimen de ejecución privada Régimen de ejecución público Agente urbanizador Concertación directa Unidades de Ejecución Actuaciones Aisladas (urbanización y edificación) Obligación de edificar (un año desde fin urbanización) Agente edificador Sustitución del propietario 10 Ordenación pormenorizada

11 Intervención administrativa en el mercado inmobiliario Partiendo de la actual Ley 20/1998 de Patrimonios Públicos de Suelo se hace una reflexión añadida sobre los destinos de dicho patrimonio y sobre la necesidad de preservar los derechos sobre los mismos en aras a garantizar un efectivo control público de sus futuros usos y los precios y la obligación de mantenimiento de las edificaciones construidas sobre los mismos en buen uso. Por otra parte, se incrementan las medidas de intervención administrativa en el mercado del suelo Extensión de la obligación de reserva de VPP y del 10% de los ingresos a los municipios superiores a 3.000 habitantes Materialización obligatoria de la edificabilidad municipal en suelo (no monetarización). Corrección de los destinos posibles del Patrimonio Municipal de Suelo Prohibición de la subasta del Patrimonio Municipal de Suelo, sustituyendo su sistema de enajenación por el concurso Patrimonios Públicos de Suelo Extensión de la habilitación jurídica y régimen jurídico para su conformación. Destino a vivienda protegida Posibilidad de ampliación del instrumento para obtención de suelo no urbanizable de especial protección Delimitación de reservas y de áreas sometidas a los derechos de tanteo y retracto Posibilidad del planeamiento de dar carácter dotacional al derecho superficiante de los suelos VPO Posibilidad de suelos de uso dotacional para alojamientos dotacionales en el régimen propio del alquiler público Dotación residencial protegida. Derecho de superficie 11

12 Participación ciudadana El proyecto de ley parte de la convicción que el diseño de la ciudad, la función urbanística, afecta al interés público e incide directamente en el bienestar y la calidad de vida de los ciudadanos. Por lo tanto, más allá de intereses particulares, la estrategia de ocupación del suelo, la zonificación de usos del municipio, la concreta localización de las infraestructuras, de las dotaciones y equipamientos al servicio del interés general, son cuestiones públicas que deben estar abiertas a la participación ciudadana. Los municipios – aprobación definitiva planes generales - tendrán la obligación de constituir un Consejo Asesor de Planeamiento con presencia del movimiento asociativo. Dicho órgano emite informa obligatoriamente los expedientes urbanísticos. La primera formulación o revisión de un Plan General o plan de ordenación estructural deberá incorporar dentro de sus documentación un Programa de Participación Ciudadana para dar publicidad de sus principales contenidos. Se habilita la posibilidad a los Ayuntamientos de celebración de una consulta popular respecto a algún contenido especialmente controvertido, con arreglo a la legislación básica de régimen local. Se consolida un esquema de exposición para información pública en el desarrollo de toda la documentación urbanística. Novedad respecto de convenios urbanísticos, que se someten a información pública y alegaciones. Estas propuestas tienen directo enlace con las estrategias recomendadas en la Agenda Local 21, asumida por una gran parte de los municipios de la CAPV. Instrumentos de fomento de la participación ciudadana 12

13 Urbano anterior Urbano nuevo Consolidado o no si reúne requisitos ley Urbanizable anterior Programado o apto sin PP definitivo Programado o apto con PP definitivo No programado Ayuntamiento puede delimitar el suelo urbano para hacer la separación por el trámite de modificación puntual Urbanizable sectorizado sin PAU Urbanizable sectorizado con PAU Urbanizable no sectorizado Urbanizable nuevo No urbanizable anterior No urbanizable nuevo Categorías de la ley o de las DOT e instrumentos desarrollo Categoría de suelo rural. En función de cumplimiento de requisitos nueva ley. Si no, suelo urbano. Núcleos consolidados por número de caseríos conforme a la Ley 5/1998 no pueden aumentar su crecimiento. Licencias de uso residencial en suelo no urbanizable se sujetarán a la nueva ley si no estuvieran ya otorgadas. 13

14 14 Ordenación estructural. Planes Generales y NNSS Regla general para contenidos Si aprobación definitiva antes de la entrada en vigor se rigen por la ley anterior. Si aprobación inicial de modificación o revisión antes de la entrada en vigor, contenidos pueden ser optativos entre la ley anterior o la nueva. En todo momento, se pueden adaptar los contenidos a la nueva ley con un expediente de modificación. En todo caso, la adaptación debe estar aprobada definitivamente en 8 años Excepción 1 a la regla general Límites máximos y mínimos de edificabilidad. Si no se cumplen, la adaptación es automática o hay obligación de adaptación a dichos límites, salvo que la ordenación pormenorizada esté ya aprobada definitivamente. Excepción 2 a la regla general Reservas para vivienda protegida, alojamientos dotacionales y sistemas locales Ordenación pormenorizada y otros instrumentos de ordenación. Regla general para contenidos Si aprobación definitiva antes de la entrada en vigor se rigen por la ley anterior. Si aprobación inicial de modificación o revisión antes de la entrada en vigor, contenidos pueden ser optativos entre la ley anterior o la nueva. Regla general para procedimiento Los no aprobados de manera provisional a la entrada en vigor de la ley, se pueden aprobar por el nuevo procedimiento. Regla general para procedimiento Los Planes y NNSS no aprobados de manera provisional a la entrada en vigor de la ley, se pueden aprobar por el nuevo procedimiento. Exige informe de Consejo Asesor. La separación entre ordenación estructural y pormenorizada es automática a la entrada en vigor de la ley

15 15 Regla general (Municipios adaptados a Ley 17/1994 o municipios de nueva adaptación) Sólo es exigible adaptación en los dos siguientes supuestos: a. Modificación o revisión de ordenación estructural que incremente m2 de techo de uso residencial y aprobación inicial posterior a la entrada en vigor. b. Incremento de uso residencial por aplicación de la adaptación a la edificabilidad mínima, de aplicación directa. Si aprobación inicial de modificación o revisión con incremento de uso residencial antes de la entrada en vigor, los contenidos pueden ser optativos entre la ley anterior o la nueva. Si se opta por la no adaptación a la nueva ley, el cumplimiento sólo se hará sobre las bases de VPO de régimen general y especial. En todo caso, la adaptación a los nuevos estándares debe estar aprobada definitivamente en el plazo de 24 meses para planes y de 30 meses para programas desde entrada en vigor. En caso contrario, se aplica directamente por imperativo de la ley a la ordenación pormenorizada que no hubiera sido aprobada definitivamente. Regla excepcional (municipios obligados pero no adaptados a la Ley 17/1994) Si la ordenación pormenorizada no está aprobada con carácter inicial antes de la entrada en vigor de la Ley, se les aplican los nuevos estándares de VPP diga lo que diga la ordenación estructural. También fecha límite de 24 y 30 meses. Alojamientos dotacionales Adaptación a nuevos estándares Municipios de más de 20.000 habitantes Exigible a modificaciones y revisiones que supongan un incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial y no estén aprobadas inicialmente a la entrada en vigor de esta ley. Estándares dotaciones locales Adaptación a nuevos estándares Se aplica a toda la ordenación pormenorizada que no tenga aprobación inicial a la fecha de entrada en vigor de la Ley. Viviendas protección pública

16 16 Sistemas de actuación Entrada en vigor con carácter automático de los sistemas y sus regulaciones. Los sistemas de actuación se entienden sustituidos por sus homónimos incluso en lo que refiere a sus contenidos. El sistema de compensación pasa a denominarse y a regirse por lo establecido para el sistema de concertación directa de la ley. Si el sistema estuviera fijado en el planeamiento, los plazos fijados en la ley se deben entender referidos: a. Al momento de aprobación definitiva del planeamiento respectivo o, b. Al plazo de un año desde la entrada en vigor de la ley, si este plazo fuera superior ¿Programas de Actuación Urbanizadora? No requiere tramitación si la ordenación urbanística pormenorizada está aprobada con carácter definitivo antes de la entrada en vigor de la ley. Su tramitación será entonces potestativa. El Ayuntamiento que opte por el sistema de concurso público – agente urbanizador – deberá previamente tramitar y aprobar un PAU donde aparezcan las bases del citado concurso para la selección del mismo. Proyectos de gestión y urbanización Proyectos de compensación Reparcelación Si aprobados definitivamente antes de entrada en vigor sus modificaciones se tramitan y aprueban conforme al régimen anterior. Si aprobados inicialmente antes de entrada en vigor, la aprobación definitiva se hará conforme al régimen anterior. En otro caso, el contenido, régimen y procedimiento se sujetarán a la nueva ley aun cuando la ordenación pormenorizada que desarrollan se aprobaran antes. Los proyectos de urbanización aprobados inicialmente antes de la entrada en vigor se regirán por el anterior régimen. En otro caso, deberán sujetarse en cuanto a procedimiento y contenido a esta ley. Unidades de ejecución El régimen establecido en esta ley será de aplicación a todas aquellas unidades no delimitadas con carácter definitivo a la entrada en vigor de esta ley

17 17 Equiparaciones terminológicas Legislación anterior Legislación actual Ámbitos de planeamiento Áreas (suelo urbano) Sectores (suelo urbanizable) Polígonos de actuación Unidades de ejecución Unidades de ejecución Aprovechamiento tipo Edificabilidad urbanística media Aprovechamiento medio El régimen de las áreas de reparto y del aprovechamiento tipo permanecen en vigor en tanto no se revise el instrumento de planeamiento general que las estableciera Régimen de realojo y reinstalación actividades Aplicación a proyectos de gestión de aprobación inicial posterior a la entrada en vigor de la ley. El régimen de adjudicación de vivienda de realojo en viviendas de protección pública podrá ser operativo desde el momento de entrada en vigor de la ley, siempre que estas no se hubieran adjudicado con carácter definitivo.