ARRENDAMIENTOS DE TEMPORADA Y VACACIONALES: NOVEDADES Y PROBLEMÁTICA EN BALEARES   Institució Pública Antoni M. Alcover, 05.11.2015 Javier Blas Guasp Abogado – Doctor en Derecho

1. INTRODUCCIÓN Conjunción de diversos marcos normativos: A) Marco europeo   Política turística, título XXII sobre turismo del TRATADO DE LA UE, Artículo 195. Ausencia de Política Común: únicamente medidas específicas para complementar las acciones de los Estados. Directiva 2006/123/CE de servicios conocida como Bolkestein. B) Marco constitucional Artículos 9.3, 33 y 38 y 135 y 148.1.18 de la Constitución. C) Marco autonómico Artículo 30.11 del Estatuto de Autonomía de las Islas Baleares (LO 1/2007 de 28.02.2007). “Turismo. Ordenación y planificación del sector turístico. Promoción turística. Información turística. Oficina de promoción turística en el exterior….”

1. INTRODUCCIÓN D) Marco estatal sobre arrendamientos   Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU); Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, modificativa de la LAU; E) Marco autonómico sobre viviendas vacacionales Ley 8/2012 de 19 de Julio de Turismo; Decreto 20/2015 de 17 de Abril de Turismo de les Illes Balears; F) Marco estatal sobre competencia: Ley 17/2009 de 23 de Noviembre sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio. Transposición de la Directiva de servicios; Ley 20/2013 de 9 de Diciembre de garantía de la unidad de mercado; Ley 3/1991 de 10 de Enero de Competencia Desleal;

2. TIPOLOGÍA DE LOS CONTRATOS DE ALOJAMIENTO DEFINICION GENÉRICA: Contrato por el que se cede el uso de una unidad de alojamiento a un turista por un precio y por una unidad de tiempo corta, por lo que no sirve para cubrir la necesidad permanente de vivienda. SUBTIPOS: Contrato de arrendamiento de temporada vacacional: cesión a cambio de precio del uso de una edificación urbana habitable o vivienda con o sin muebles, sin distinción de tipología alguna.

2. TIPOLOGÍA DE LOS CONTRATOS DE ALOJAMIENTO  Contrato de alojamiento turístico: En vivienda vacacional (se analiza más abajo) y en apartamento turístico.   Artículo 41.1 de la LTB: “son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar un servicio de alojamiento turístico, que se publiciten como tales, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario, instalaciones, SERVICIOS y equipo adecuados para la conservación, la elaboración y el consumo de alimentos y bebidas, y en condiciones que permitan su inmediata ocupación, cumpliendo las exigencias establecidas reglamentariamente. Artículo 41.2 de la LTB: tipología de los apartamentos turísticos: bloques de apartamentos, villas, chalés, bungalows o cualquier otra construcción análoga que conformen un todo homogéneo e independiente. Contrato de hospedaje: contrato suscrito entre empresario titular de un establecimiento de alojamiento y un cliente por el que se cede mediante precio el uso de una unidad de alojamiento con mobiliario, equipo e instalaciones, custodia de equipaje y prestación de algunos servicios complementarios.

3. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA VACACIONAL Se mantiene el artículo 3.2 LAU. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda. “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas, cualquiera que sea su tipología, celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.

3. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA VACACIONAL Artículo 4 LAU. Régimen aplicable. “1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I, IV y V de la misma (art. 36 fianza 2 meses, oral o escrito). Problemática de la fianza al ser norma imperativa a pesar de que se excluye su aplicación al amparo del Art. 6.2 del CC. 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley (subrogación del adquirente, conservación, mejora, obras, cesión, subarriendo, adquisición preferente, etc.) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos”. Si el inmueble fuera rústico: voluntad de las partes y Código Civil. No se exige fianza.

3. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA VACACIONAL Otras consecuencias de la calificación: Plazo de Prescripción para reclamar las rentas a los CINCO años, Art.1966 CC. Irresponsabilidad por accidentes de inquilinos. Inaplicación de las estrictas normas preventivas de los alojamientos turísticos e Innecesaridad de seguros de Responsabilidad Civil al no ser establecimiento público turístico. El inquilino tiene la condición de particular, no de turista: inaplicación de normativa de protección de consumidores. Vías de comercialización de estas viviendas: en la praxis vetados los canales de comercialización turística.

3. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA VACACIONAL No se prestan servicios complementarios. Exento de IVA: son rendimientos de capital inmobiliario. En caso de impago o no abandono de la vivienda en el plazo estipulado: inicio de acción judicial. Imposibilidad de utilizar publicidad con los términos “turístico, vacacional o similar” por reservar el artículo 28 de la Ley Turística Balear dichas menciones a las empresas turísticas debidamente inscritas. Exclusión de la LAU: letra e) del Art. 5.

4. MODALIDADES DE CONTRATACION EN LA LTIB Ley 8/2012, del Turismo, regula administrativamente modalidades de estancia turística: Establecimientos de alojamiento hotelero. Apartamentos turísticos. Alojamiento de turismo rural. Régimen de aprovechamiento por turnos (Real Decreto Ley 8/2012, de 16 de marzo).

4. MODALIDADES DE CONTRATACION EN LA LTIB Establecimientos de alojamiento turístico coparticipados o compartidos u otras formas análogas cíe explotación de establecimientos de alojamiento turístico (Condohoteles). Explotación de establecimientos de alojamiento turístico bajo la modalidad de pensión completa integral. Empresas turístico-residenciales. Empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas. Albergues, refugios y hospederías (solo los define).

Ausencia de definición legal de estos contratos. 5. EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS. CONTRATOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDA VACACIONAL. Ausencia de definición legal de estos contratos. La LTIB no regula las estancias en TODO TIPO DE VIVIENDAS. Solo las que cumplen cumulativamente estos requisitos (art. 49 y 50 LTIB): 1. Las comercializan empresas turísticas (personas físicas o jurídicas) o el propietario. Ello implica una organización empresarial, profesionalidad y habitualidad (art. 30 LTIB), en la actividad turística (fuera del entorno habitual del alojado, art. 3 LTIB). El propietario entendido como empresario, que lo es, al prestar servicios complementarios, y al organizar empresarialmente la actividad (por ejemplo, gestionando un sistema de reservas). Sujeción a IVA: rendimiento de actividades económicas. Plazo de Prescripción para reclamar: 3 años (1967.4 CC).

Creemos que no lo son los portales de las inmobiliarias. 5. EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS. CONTRATOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDA VACACIONAL. 2. Se comercializan como turísticas en canales de comercialización turística. No se definen estos canales. ¿Lo son todas las plataformas de internet ? A pesar de que el Artículo 106.8 del Decreto 20/2018 anuncia que la Conselleria “tendrá publicada en su página web una lista actualizada de los canales que se consideran de comercialización turística”, sin que se pueda considerar una lista cerrada” A DÍA DE HOY TODAVÍA NO SE HA PUBLICADO. En todo caso, dicha lista no otorgaría SEGURIDAD JURÍDICA ya que la Administración se reserva la facultad de considerar POR RAZONES JUSTIFICADAS a un canal no incluido en su lista como un canal de comercialización turística. Son canales de comercialización las agencias de viajes, los portales de internet, turísticos, folletos de las empresas hoteleras. Se han abierto expedientes sancionadores por anunciarse en HOUSETRIP.COM, HOMEAWAY.COM, AIRBNB.COM, OWNERS DIRECT, HOLIDAY LETTINGS. Interpretación ABSOLUTAMENTE EXTENSIVA por parte de los Inspectores de la Conselleria. Creemos que no lo son los portales de las inmobiliarias. Solución provisional pero insuficiente: anunciar que no se oferta como Arrendamiento Turístico y declarar que no se ofertan servicios.

5. EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS. CONTRATOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDA VACACIONAL. 3. Prestan servicios de alojamiento turístico que se alterna con el uso propio y residencial que tiene la vivienda. Ello identifica el contrato como contrato de ALOJAMIENTO TURÍSTICO. No de arrendamiento de temporada. Los servicios están regulados en el art. 51 LTIB. Régimen (art. 50 a 52 LTIB): al ser una ventaja, se limita su ámbito y se imponen obligaciones en cuanto a la tipología de la vivienda: En primer lugar, la vivienda unifamiliar aislada (no tiene viviendas contiguas) y única en la parcela.   En segundo lugar, la vivienda unifamiliar entre medianeras siempre que sea la única en la parcela.

5. EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS. CONTRATOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDA VACACIONAL. En tercer lugar, se permite por analogía las viviendas en edificio de varias alturas y entre medianeras. Es el caso en que hay dos o más viviendas de tipología tradicional dentro de una única parcela. Cada una de ellas es una finca registral distinta. La problemática se suscita respecto a qué se entiende por” tipología tradicional”, concepto sobre el que Reglamento guarda silencio. Se podría incluir dentro de dicho concepto las viviendas del casco antiguo de Palma integradas en un antiguo “casal mallorquí”.

5. EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS. CONTRATOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDA VACACIONAL. En cuarto lugar, las viviendas unifamiliares pareadas. Dos modalidades aceptadas dentro de esta categoría y que constituyen una novedad: Dos pareados sometidos a propiedad horizontal:    Dos pareados sometidos a propiedad horizontal (parcela 1 y parcela 2):      Es el supuesto en que en diferentes parcelas hay viviendas unifamiliares adosadas a la pared medianera que los separa. Prohibición Art 52.2: viviendas en edificios plurifamiliares.

Requisitos de las viviendas vacacionales: 5. EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS. CONTRATOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDA VACACIONAL. Requisitos de las viviendas vacacionales: Máximo de seis dormitorios y con un máximo de doce plazas. No se computa personal de seguridad ni limpieza. Tampoco se tiene en cuenta a los menores de 12 años. Dotación mínima de cuartos de baño será de uno por cada tres plazas . Estancias "de corta duración". Períodos de tiempo no superior a dos meses. Cesión temporal del derecho de goce y disfrute de la totalidad de la vivienda.

Prestación directa o indirecta de los servicios de: 5. EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS. CONTRATOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDA VACACIONAL. No se permite la formalización de contratos por habitaciones o hacer coincidir en la misma vivienda a usuarios que hayan formalizado distintos contratos. Prestación directa o indirecta de los servicios de: limpieza periódica de la vivienda, ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de éstos, mantenimiento de las instalaciones, servicio de atención al público en horario comercial, servicio de asistencia telefónica al turista o usuario del servicio turístico prestado durante 24 horas. Los propios de las empresas turísticas (art. 19 LTIB), declaración responsable de inicio de actividad turística …

Consideración del turista como consumidor. 5. EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS. CONTRATOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDA VACACIONAL. Consideración del turista como consumidor. Artículo 107.4: En el plazo máximo de 1 año se va a exigir, a más tardar el 19.04.2016, Seguro de Responsabilidad Civil con importe mínimo de 300.000 Euros con fianza máxima de 600 Euros por siniestro para cubrir daños materiales y corporales. El problema: la presunción del art. 50.2. Sin perjuicio del apartado anterior, se entenderá que hay comercialización de estancias turísticas en viviendas cuando no se puede acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial. REMISIÓN A LA LAU.

6. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS FRENTE A AMBOS TIPOS DE CONTRATOS CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA VACACIONAL Imposibilidad de impedir que se pueda arrendar una vivienda al amparo de dicho contrato: Prevalece el derecho constitucional a la Propiedad, el Art. 348 del CC y la libertad de pactos ex 1.254 del CC. Si el arriendo genera actividades contrarias a los Estatutos o nocivas o insalubres: aplicación de Art. 7.2 in fine de la LPH ante los Juzgados Civiles que permitiría la privación del derecho al uso de la vivienda al propietario durante un plazo máximo de TRES AÑOS.

6. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS FRENTE A AMBOS TIPOS DE CONTRATOS CONTRATO DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDA VACACIONAL Sólo cabe si el Título Constitutivo y/o los Estatutos contemplan el doble destino (residencial y turístico). En cualquier otro caso, se exigiría modificación del Título por unanimidad de los comuneros o autorización de la Junta por mayoría de 3/5 partes del total de los comuneros más compromiso del propietario de no producción de daños y molestias y la previsión de sanciones impuestas por la Junta a la propiedad que incumpla las normas de convivencia y RRI.

7. IMPACTO DE LA NORMATIVA ESTATAL SOBRE UNIDAD DE MERCADO Artículo 5: cualquier restricción que imponga la Administración para el acceso o ejercicio de la actividad económica debe ser necesaria, debe estar dirigida la protección de alguna razón imperiosa de interés general de las contenidas en el artículo 3.11 de la Ley 17/2009 de 23 de Noviembre.

8. ESCRITO DEL DEFENSOR DEL PUEBLO. 23.12.2014 Posición de la Conselleria de Turismo: PROHIBICIÓN ALQUILER TURÍSTICO APARTAMENTO AISLADO Posición del Defensor del Pueblo: LIBERTAD DE EMPRESA DERECHO DE LA PROPIEDAD DESIGUALDAD DE TRATO ENTRE PROPIETARIOS PROHIBICIÓN DE ARBITRARIEDAD DE LOS PODERES PÚBLICOS Conclusión

9. NOTA SECRETARÍA DEL CONSEJO PARA LA UNIDAD DE MERCADO, 20.02.2015 Posición de la Conselleria de Turismo: UNIDAD DE EXPLOTACIÓN Posición de la Secretaría del Consejo: EL ALQUILER DE APARTAMENTOS TURISTICOS CONSTITUYE ACTIVIDAD ECONÓMICA Conclusión: SÍ ALQUILAR AL AMPARO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA. A efectos prácticos: NO SE PUEDEN COMERCIALIZAR A TRAVÉS DE CANALES DE OFERTA TURÍSTICA, por tanto, impide o dificulta mucho la actividad. **Principios en conflicto: necesidad / proporcionalidad / interés general **Medidas menos restrictivas (no prohibición total en edificios plurifamiliares) ** CNMC: economía colaborativa ** Recurso contencioso administrativo contra Decreto de la Comunidad de Madrid.

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