TITULOS y ACTOS INSCRIBIBLES. MS MANUEL ROMAN OLIVAS maropj@gmail.com

Presunción de exactitud . INSCRIPCION Presunción de exactitud “ART. 2013º c.c.- El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”. se hace necesario que el acto o hecho conste en DOCUMENTO FEHACIENTE

¿Quien le asigna el valor de fehaciente o no a un documento? La discrecionalidad del sujeto. Artículo 624 CPC.- Responsabilidad por afectación de bien de tercero.-Cuando se acredite fehacientemente que el bien afectado con la medida pertenece a persona distinta del demandado, el Juez ordenará su desafectación inmediata, incluso si la medida no se hubiera formalizado. La Ley (el legislador). Art. 2010 CC: “ la inscripción se hace en virtud de titulo que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.”

Documentos públicos. “el documento auténtico está ligado al concepto de fe pública, el mismo que supone certeza y creencia en una verdad oficial basada en la autoridad de una persona que cumple una función pública”. Documento notarial Documento judicial Documento administrativo El desarrollo de cada una de ellas en las laminas posteriores.

Instrumento Notarial Documentos autorizados por notario público, quien formaliza y da fe de la voluntad de los otorgantes de los actos y contratos. Da también fe de los actos y contratos solo cuando se celebran ante él. (art.24) Su función también comprende la comprobación de hechos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. ArtIculo 24°.- Fe Pública: Los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto juridico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie.

Fe publica notarial Los hechos que el notario no percibe, Artículo 24°.- Fe Pública: Los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie. Decreto Legislativo 1049 Los hechos que el notario no percibe, o la veracidad intrínseca de las decla- raciones de voluntad, no pueden ser objeto de fe publica. 1.- Respecto de los HECHOS por que no son conocidos directamente por el notario, y nadie puede dar fe de lo que no conoce. 2.- LA VERACIDAD DE LAS DECLARACIONES, por que ninguna persona puede ingresar al fuero interno de otra, debiendo el notario solamente constatar la existencia de la declaración de voluntad. NO PUEDE INGRESAR al mundo psicologico del declarante. POR LO QUE no puede determinar si la voluntad es real, falsa o simulada.

Instrumentos Notariales. Art. 2019 CC. “Son inscribibles […]: 1. los actos y contratos que constituyen, declaren, transmiten, extingan, modifiquen , modifiquen o limiten derechos reales […] ”. “El Registro no recibe derechos puros, sino los actos que los crean, modifican o extinguen; siendo que dichos actos no siempre se limitan a anunciar la atribución patrimonial a favor del titular […]. El acto llega al registro con todos sus elementos típicos y accidentales, circunstancias que configuran el derecho real […]” Ghunter Gonzales, p. 137. Introducción . 1.- Respecto de los HECHOS por que no son conocidos directamente por el notario, y nadie puede dar fe de lo que no conoce. 2.- LA VERACIDAD DE LAS DECLARACIONES, por que ninguna persona puede ingresar al fuero interno de otra, debiendo el notario solamente constatar la existencia de la declaración de voluntad. NO PUEDE INGRESAR al mundo psicologico del declarante. POR LO QUE no puede determinar si la voluntad es real, falsa o simulada.

Instrumentos Notariales. “Son inscribibles […]: 1. los actos y contratos que constituyen, declaren, transmiten, extingan, modifiquen , modifiquen o limiten derechos reales […] ”. Transferencias de propiedad (art. 59 RRP). Compraventa con pacto de reserva de dominio (art. 60 RRP) Transferencia de cuotas ideales (art. 62 RRP) Transferencia por aporte (art. 76 RRP) 1.- Respecto de los HECHOS por que no son conocidos directamente por el notario, y nadie puede dar fe de lo que no conoce. 2.- LA VERACIDAD DE LAS DECLARACIONES, por que ninguna persona puede ingresar al fuero interno de otra, debiendo el notario solamente constatar la existencia de la declaración de voluntad. NO PUEDE INGRESAR al mundo psicologico del declarante. POR LO QUE no puede determinar si la voluntad es real, falsa o simulada.

DOCUMENTOS JUDICIALES “Las sentencias o los autos son hechos jurídicos que se materializan en un documento público, y como tal pueden ingresar al Registro a través del denominado parte judicial, consistente en el traslado o copia certificada de los actuados o piezas procesales pertinentes del expediente”. Gunther Gonzales Barron

¿Quién es el depositario de la fe pública? Artículo 266 LOPJ.- Obligaciones y atribuciones.- Son obligaciones y atribuciones genéricas de los Secretarios de Juzgados: 13.- Expedir copias certificadas, previa orden judicial.

DOCUMENTOS JUDICIALES Los mandatos judiciales inscribibles generalmente tienden a enervar los efectos legitimadores de los actos inscritos en el Registro de Sociedades: Temporalmente.- Medidas cautelares o anotaciones de demanda, etc. Definitivamente.- Adjudicando la propiedad de un bien rematado judicialmente.

DOCUMENTOS JUDICIALES INSCRIPCIÓN DEFINITIVA. art. 739 CPC: “en el remate de inmueble […] el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá: 1. Descripción del bien […]. Art. 952 CC: “[…] la sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño.”

DOCUMENTOS JUDICIALES INSCRIPCIÓN TEMPORAL. art. 642 CPC. Embargo. “Cuando la pretensión principal es apreciable en dinero, se puede solicitar embargo. Este consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho[…]”. Art. 650 CPC.- Embargo de inmueble inscrito a nombre de tercera persona. “ […] en caso que se acredite, de modo fehaciente que el bien pertenece al deudor y se encuentre inscrito a nombre de otro […] la medida se anotará en la partida respectiva […].”

DOCUMENTOS JUDICIALES MEDIDA CAUTELAR INNOVATIVA. «CUANDO SE INSCRIBE UNA MEDIDA CAUT. INNOVATIVA QUE DISPONE LA SUSPENSIÓN DE LOS EFECTOS DE DETERMINADOS ASIENTOS REGISTRALES, ESTOS NO TENDRÁN EFECTOS JURÍDICOS MIENTRAS DURE LA SUSPENSIÓN ORDENADA JUDICIALMENTE». ART. 682 CPC: ANTE LA INMINENCIA DE UN PERJUICIO IRREPARABLE, PUEDE EL JUEZ DICTAR MEDIDAS DESTINADAS A REPONER UN ESTADO DE HECHO O DE DERECHO CUYA ALTERACIÓN VAYA A SER O ES EL SUSTENTO DE LA DEMANDA. MEDIDA EXCEPCIONAL.

DOCUMENTOS JUDICIALES MEDIDA CAUTELAR DE NO INNOVAR. «RESULTA PROCEDENTE ANOTAR UNA MEDIDA DE NO INNOVAR, EVITANDO LA TRASLACIÓN DE DOMINIO MIENTRAS DURE EL PROCESO JUDICIAL”. LA CITADA CAUTELAR CUMPLE ASÍ LOS FINES PARA LOS QUE FUE DICTADA , CUAL ES, SUSPENDER LOS HECHOS FUTUROS MEDIANTE EL MANTENIMIENTO DE UNA SITUACIÓN JURÍDICA.

MEDIDAS CAUTELARES MEDIDA CAUTELAR GENÉRICA. «PODRÁ DESIGNARSE UN ADMINISTRADOR JUDICIAL DE PERSONAS JURÍDICAS COMO MEDIDA CAUTELAR GENÉRICA EN DISTINTOS PROCESOS, ADMINISTRADOR QUE TENDRÁ LAS OBLIGACIONES Y FACULTADES QUE EL JUEZ SEÑALE». EL CODIGO PROCESAL CIVIL HA PREVISTO: ADMNISTRACION JUDICIAL DE BIENES EN CONCRETO. ADMINISTRACION DE UNIDAD DE PRODUCCION O DE COMERCIO, DERIVA DE LA CONVERSION DEL EMBARGO EN FORMA DE INTERVENCIÓN EN RECAUDACIÓN (EMBARGAR LOS INGRESOS QUE GENERE UNA EMPRESA) A INTERVENCIÓN EN ADMINISTRACIÓN.

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS Es todo aquel que tiene por objeto “dar notoriedad y valor de hechos auténticos a los actos realizados por el Estado o por las personas de derecho público dotadas de soberanía, de autonomía o de jurisdicción” Giménez Arnau, citado por Gonzales Barrón.

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS En materia del Registro de Predios, estos actos constituyen títulos autónomos inscribibles. Certificado de Jurisdicción, nomenclatura y numeración. (art. 56 RRP). Resoluciones de Habilitación Urbana (art. 31 C RRP). Aprobación de Habilitación Urbana. Recepción de Obras. Independización de Predio Urbano. Resolución Municipal de subdivisión (art. 42RRP)

Asiento Registral: ¿constituye acto administrativo? ASIENTO REGISTRAL: Manifiesta la voluntad de inscribir del registrador como declaración positiva de calificación. Además contiene voluntad de las personas cuya declaración es el contenido del acto que accede a la inscripción registral al atravesar positivamente por el tamiz de la calificación. NATURALEZA: ¿es una actuación administrativa? Posición registralista. Manifestaciones de voluntades cuya esencia no tiene como eje a la administración sino a la sociedad civil. Tratamiento especial. Acción civil de nulidad de asiento registral. Posición administrativista. La función registral es administrativa y el acto de la administración es una actuación administrativa sujeto a control jurisdiccional vía contencioso administrativa.

Asiento registral. Tesis mixta ¿es una actuación administrativa? El asiento es siempre la consecuencia de un acto jurídico extrarregistral precedente que le da origen. El asiento registral es una declaración de voluntad que contiene 3 sentidos: La del particular. La del funcionario registrador quien ha ejercido la labor calificadora. La de la sociedad como destinataria de la publicidad. Pretensión de nulidad: Acción acumulada de acción civil: Pretensión nulidad acto y asiento. Acción contenciosa administrativa: Pretensión nulidad asiento.

DOCUMENTOS PRIVADOS. En el Registro existe una gran cantidad de actos que se inscriben en virtud a documentos privados con características especiales, adquiriendo un rol preponderante las denominadas: COPIAS CERTIFICADAS DE ACTA. DESIGNACIÓN DE PRESIDENTE O JUNTA DIRECTIVA (ART.54 RPP) DOCUMENTO PRIVADO CON CERTIFICACIÓN DE FIRMAS. INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS URBANOS (ART.42 RRP) ACUMULACION DE PREDIOS (ART.48 RPP) REGLAMENTO INTERNO (ART. 53 RPP) - En determinados casos la Ley permite que algunos documentos privados sean títulos inscribibles. (art.2010º cc y II RRS)

Actas. Es el documento que describe el acto de la celebración de la junta general, redactado por el secretario de la Junta o en su caso por el Notario, que consiste en reflejar de forma veraz y fiel los actos que se han desarrollado durante esa celebración y en especial los acuerdos que han sido adoptados por la junta general de la sociedad”. Fernández Sánchez Calero. “ES AQUEL DOCUMENTO EN DONDE SE HACE CONSTAR LOS ACUERDOS ADOPTADOS POR LA JUNTA GENERAL U OTRO ORGANO COLECTIVO DE LAS SOCIEDADES RESPECTO AL DESARROLLO Y MARCHA DEL NEGOCIO.”

Función de actas. Función descriptiva.- En el acta se narran los hechos. Función probatoria.- Sirve para acreditar dichos hechos. Función de control.- Sirve para controlar la actuación de la Junta, lo narrado se examina y supervisa antes de la aprobación. Fernández Sánchez Calero. 1.- ES AQUEL QUE RELATA UN HECHO O SUCESO, Y EN DONDE SUS AUTORES NO NECESARIAMENTE SON LA MISMAS PERSONAS QUE HAN FORMADO EL ACTO O NEGOCIO JURÍDICO CONTENIDO EN EL INSTRUMENTO. DOCUMENTOS CONSTITUTIVOS NO ES IGUAL AL NARRATIVO.

Actas. ¿Cómo conciliamos el carácter de documento privado de las actas con la presunción de legalidad y exactitud de las actas inscritas? La atribución y veracidad del contenido del acta, se explican por razones de orden práctico, ya que la exigencia de firma de todos los socios podría poner en grave riesgo el funcionamiento de la sociedad. Riesgo de admitir documentos privados en el Registro, por su menor costo y simplicidad, antes de pretender una seguridad mayor con documentos costosos. En determinados casos la Ley permite que algunos documentos privados sean títulos inscribibles. (art.2010º cc y II RRS)

Libro de actas. “EL ACTA CONSTITUYE UN INSTRUMENTO FACILITADOR DE LAS ACTIVIDADES DE LAS EMPRESAS EN UN SISTEMA DE MERCADO DONDE ES PRECISO ADOPTAR DECISIONES EN FORMA RÁPIDA, SACRIFICANDO DE CIERTO MODO LA SEGURIDAD JURÍDICA, PUES NADA ASEGURA QUE SU CONTENIDO COINCIDA CON LA REALIDAD PUES ES SOLO EL RELATO DE UN SUCESO.” Resolución Nº 127-2006-TR-T En determinados casos la Ley permite que algunos documentos privados sean títulos inscribibles. (art.2010º cc y II RRS) 25

Libro de actas. Importancia “ES OBJETO DE EVALUACIÓN EN SEDE REGISTRAL LA COMPATIBILIDAD ENTRE EL LIBRO DE ACTAS EN QUE CONSTE EL ACUERDO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y EL LIBRO DE ACTAS EN QUE CONSTA ASENTADO EL ÚLTIMO ACUERDO VINCULADO INSCRITO.” Resolución Nº 432-2009-TR-L En determinados casos la Ley permite que algunos documentos privados sean títulos inscribibles. (art.2010º cc y II RRS) 26

Libro de actas. Jurisprudencia Toda persona jurídica debe llevar sus libros en forma ordenada, debiendo acreditar ante el Notario la conclusión o pérdida del anterior para que proceda la certificación de un segundo libro (art. 115 de la Ley del Notariado). Resolución Nº 127-2006-TR-T El notario no se encuentra obligado a consignar las razones por las cuales se efectúa tal acto, siendo de su exclusiva responsabilidad la acreditación ante su despacho la conclusión o pérdida del Libro anterior. Resolución Nº 033-2010-TR-T En determinados casos la Ley permite que algunos documentos privados sean títulos inscribibles. (art.2010º cc y II RRS) 27

La finca inmobiliaria y la inmatriculación en el registro USMP 2012

La ordenación del Registro por fincas «El bien inmueble, como finca registral, abre un folio autónomo en el Registro, y cada folio registral, tras identificar adecuadamente un bien inmueble, recoge el historial jurídico real del mismo y las afecciones hipotecarias y gravámenes judiciales que pesan sobre dicho inmueble». Alvarez Caperochipi, p. 99

En un registro de fincas la inmatriculación es el acceso de la finca en sentido material al registro, junto con una declaración plenaria de propiedad. En un registro de títulos, por el contrario, no existe propiamente inmatriculación, pues acceden al registro directamente los títulos o contratos de transmisión de la propiedad o de constitución de gravámenes sobre la propiedad.

El sistema Torrens, constituye un auténtico registro de fincas, sí se puede decir que tiene una inmatriculación sustancialmente distinta de la inscripción, mientras que en el Perú la inmatriculación no es sino la primera inscripción. En el sistema Torrens la inmatriculación controla topográficamente la realidad física de la finca y hace de la primera inscripción una declaración pública de la propiedad, con presunción iuris et de iure de propiedad (quién indemniza como acto expropiatorio a quien por ello fuera privado de su propiedad efectiva).

En el Perú, la primera inscripción en el registro, llamada quizás impropiamente inmatriculación, se hacía hasta hace poco sólo en base a una titulación, sin control efectivo de la titularidad del inmatriculante y sin control efectivo de la entidad física de las fincas inscritas.

Art. 16.- Inmatriculación. «la inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta. Para la inmatriculación de un Predios se requerirá el informe técnico del área de Catastro …, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito (…)».

El sistema peruano ha contemplado un registro de títulos ordenado por fincas. Así, la primera inscripción referente a una finca describe ésta y suele tener unas garantías especiales en orden a una declaración sumaria de propiedad, fundamentadora del tracto sucesivo.

En la organización de un registro de títulos ordenado por fincas y con tracto sucesivo, se prevé la «inmatriculación» de la finca en el primer título que accede al registro. No es inmatriculación en sentido estricto, porque no controla la realidad de la finca, ni el derecho que nace a la primera inscripción.

Problemas de identidad de la finca en el registro peruano En el sistema registral peruano, la finca es la base ordenadora del registro, que inicia un folio registral en el libro de inscripciones.

El registro es, principalmente, un conjunto de libros en los que se toma razón de unos títulos públicos relativos a inmuebles. Para identificar la finca se toma en cuenta preferentemente la descripción que resulta de los títulos aportados, sin control exhaustivo de la veracidad de las declaraciones relativas a los hechos, y sin que los títulos posteriores se ajusten necesariamente a una identidad fáctico material pre constituida.

Problemas «la posibilidad de inmatricular fincas inexistentes, la existencia de dobles inmatriculaciones, el acceso al registro de fincas con extensiones superficiales muy superiores a las reales, la posibilidad de inmatricular en el registro, como propiedad privada, bienes de dominio público». - La descripción de la finca no era georreferenciada.

Problemas La descripción perimetral no georreferenciada delimita el contorno de la finca, también con linderos fijos, pero a través de elementos topográficos existentes en la realidad física (un camino, una calle, una acequia, una montaña, etc.) La descripción perimetral no georreferenciada es la más imperfecta, al utilizar descripciones literarias de las fincas.

Ejemplos descripción perimetral no georreferencial. «terreno sur del pueblo de Paramonga en el camino a Francisco Vidal, circundado por terrenos de cultivo del Fundo San Francisco y la Granja Club Agrícola Juvenil en línea quebrada de dos tramos, en la siguiente forma: partiendo del vértice D con rumbo..» «por el nor este colinda con terrenos eriazos y el fundo Carapongo con una línea sinuosa que describe la acequía Nieviería..»

Actualmente «en los últimos años se ha ido realizando un esfuerzo considerable de coordinación entre el registro y catastro, y de informatización en el registro de las bases fácticas de las fincas registrales.»

Actualmente El Decreto Supremo No 002-89 – JUS avanzó decididamente en el sentido de exigir necesariamente las descripciones perimétricas de la finca a través del uso de planos oficiales. Art. 1.- para la primera de dominio, subdivisión o acumulación de predios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral, los interesados deberán presentar: Copia del plano catastral, Código catastral emitido por la oficina de catastro distrital debidamente autenticada por profesional.

Art. 16 del RRP. «para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área de catastro…donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de catastro.»

Art. 19 del RRP. «el asiento de inmatriculación contendrá (…) su ubicación georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato.(...)» «el código de referencia catastral, área expresada en hectáreas (…)» Art. 20 del RRP. «Para la inmatriculación de predios urbanos (…) se presentará el plano catastral».

Georreferenciación a la Red Geodésica Nacional «se caracteriza porque define los linderos indicando la posición geográfica (latitud y longitud) de los puntos por los que pasa la línea del perímetro de la finca. Esta técnica es la más precisa, por cuanto permite definir las fincas de modo inequívoco, exacto y sin cambios con el paso del tiempo».

«El registro pretende hacer de la propiedad una institución de orígenes ciertos e indubitados (publicando derechos), cuando la propiedad como relación directa del hombre con la tierra tiene una entidad esencialmente posesoria, pues es la posesión la que hace efectiva el arraigo del hombre a la tierra (por la tradición posesoria que transmite la propiedad) y la que identifica propia y adecuadamente la entidad física de la finca». p. 107.

«La inscripción registral es siempre una instancia artificial creada sobre bases formales (el título público) que si se desarraiga de la realidad material (la posesión) se enfrenta a graves problemas de identidad, y a posibles maniobras especulativas y defraudatorias.»