Fredy Luis Silva Villajuán REGÍMENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD Fredy Luis Silva Villajuán

Aspectos generales

Normativa aplicable Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333. TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Código Civil. Resolución Viceministeral N° 004-2000-MTC-15.04, que aprueba los reglamentos internos modelos. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución 248-2008-SUNARP/SN. Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN. Precedentes de observancia obligatoria.

Regímenes Propiedad exclusiva y propiedad común Independización y copropiedad Art. 38 Ley 27157

Tipos de edificaciones Edificios de departamentos Quintas Casas en copropiedad Centros y galerías comerciales o campos feriales Otras unidades unidades inmobiliarias con bienes comunes Art. 2 Ley 27157 y 126 de su Reglamento

Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común Derecho de propiedad especial caracterizado por la coexistencia de dos elementos: a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. b. Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes. Art. 129 Reglamento de la Ley 27157.

Régimen de independización y copropiedad Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad regulado por el Código Civil. No es procedente solicitar la partición de las zonas comunes. Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Art. 128 Reglamento de la Ley 27157

Regímenes aplicables según el tipo de edificación El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical. En las demás edificaciones, puede optarse por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad. Art. 128 Reglamento de la Ley 27157 y Art. 5.1 Directiva

Nacimiento del régimen - De hecho, con la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva antes de otorgarse el reglamento interno. - Con el otorgamiento del reglamento interno por el único propietario de la edificación cuando tenga por finalidad transferir las secciones de propiedad exclusiva. Art. 39 Ley 27157

Reglamento Interno Es el estatuto de la edificación que contiene la descripción de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participación, derechos y obligaciones de los propietarios, régimen de la junta de propietarios como sesiones, quórum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157 La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario (subdivisión tipo quinta - habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP, respectivamente.

Formalidad del Reglamento Interno y del Pre-reglamento Interno Documento privado con firma certificada por notario. Escritura pública. Resolución de la Gerencia de Titulación de COFOPRI. Art. 53 RIRP

Legitimados para otorgar el R.I. El propietario del predio. El presidente de la junta de propietarios. - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesión y debe acreditarse la convocatoria. - El voto se computa por cada sección, mientras no se encuentren definidos los porcentajes. - La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de participaciones de la edificación. Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

Actos inscribibles en la partida matriz del predio Reglamento interno. Constitución de la junta de propietarios. Elección del presidente de la junta de propietarios y de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se inscriben en mérito al reglamento interno o a la copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios. Arts. 52 y 54 RIRP

Inscripción de administrador general “No procede denegar la inscripción del administrador general de una edificación cuando de la revisión del reglamento interno se advierte que dicha persona cuenta con facultades de representación similares a las que le corresponden al presidente de la junta de propietarios”. Resolución 475-2010-SUNARP-TR-L

Independización simultánea Las unidades de propiedad exclusiva se independizarán simultáneamente con la inscripción del reglamento interno, salvo los aires reservados que pueden quedar en la matriz. La independización implica la apertura de una partida especial en la que se señalará el régimen al que están sujetas y su relación con la partida matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los aires reservados. Arts. 45 y 55 RIRP

Otras situaciones especiales en independización Unidad funcional Pueden inscribirse en una misma partida registral, dos o mas secciones físicamente separadas, siempre que constituyan una unidad funcional. Art. 45 RIRP. Servidumbre de paso “Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la vía pública o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso”. Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.

Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

Acuerdos de la junta de propietarios relevantes para el Registro Elección del presidente y de la junta directiva, en su caso. Modificación del reglamento interno: - Adecuación de reglamento interno. - Modificación de porcentajes de participación. - Transferencias de bienes comunes.

Convocatoria a la sesión - La realiza el presidente de la junta. - Se efectuará en la forma y con los plazos establecidos en el reglamento interno. En su defecto, se hará con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante esquelas, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega. - Ante el Registro, la convocatoria puede acreditarse mediante declaración jurada. Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

Convocatoria - agenda a tratar “Al haberse consignado en la convocatoria como materia a tratar la modificación del reglamento interno para su adecuación a la Ley 27157, se encuentra comprendida dentro de dicha materia, la elección del presidente de la junta”. Resolución 425-2007-SUNARP-TR-L

Convocatoria - agenda a tratar “Cuando en la convocatoria se señala como materia a tratar la modificación total del reglamento interno, se encuentra comprendida la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes y la incorporación de nuevas secciones de propiedad exclusiva”. Resolución 1167-2010-SUNARP-TR-L

Quórum para sesionar. Modificación del reglamento interno o elección del presidente y de la junta directiva, en su caso: En primera convocatoria más del 50% de los porcentajes de participación. En segunda convocatoria, los que asistan. Modificación de porcentajes de participación, desafectación, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes: Mayoría calificada de 2/3 de los porcentajes de participación. Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

Determinación del quórum Quórum de sesión de junta de propietarios Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito. Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR

Situación especial de los “aires” Los “aires” pueden ser definidos como el techo del último piso de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. También se consideran “aires” a los espacios vacíos a nivel del piso respectivo. Son comunes, salvo que en los “títulos de propiedad” se establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157). Si en el reglamento interno se le considera como sección de propiedad exclusiva, debe asignársele porcentaje de participación y tener cuando menos proyectada un área de acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva). Puede quedar en la partida matriz si el reglamento interno así lo establece. (Art. 5.5 Directiva)

Precisión de la naturaleza jurídica de los “aires” La omisión de señalar en el reglamento interno que los “aires” son propios, puede ser aclarada mediante el voto favorable de las 2/3 de los porcentajes de participación. Si en el reglamento se estipuló expresamente que los “aires” son comunes, debe seguirse el procedimiento aplicable para la transferencia de bienes comunes. Art. 5.7 Directiva.

Transferencia de bienes comunes Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos tales como sótanos, azoteas o aires, cuarto de guardian, estacionamientos comunes, etc. Procedimiento: - Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de la junta de propietarios.

Transferencia de bienes comunes - Notificación por conducto notarial a los no asistentes otorgándoles un plazo de 20 días. La comunicación y el transcurso del plazo podrá acreditarse mediante declaración jurada del presidente. - Ejecución del acuerdo (transferencia de la propiedad) - Consecuencia de la transferencia: modificación del reglamento interno. Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

Transferencia de bienes comunes “Procede la inscripción de la transferencia de bienes comunes en unidades sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, siempre que dicho acuerdo se adopte con la mayoría calificada establecida en la Ley 27157, se modifique el respectivo reglamento interno y se cumpla con la formalidad prevista en el artículo 2010 del Código Civil.” Resolución 613-2009-SUNARP-TR-L

Adquisición de bienes por la JP Jurisprudencia “La junta de propietarios no es una persona jurídica. La rogatoria en la que se solicite la inscripción de la adquisición de predios autorizada por la junta de propietarios debe estar acompañada necesariamente de la modificación del reglamento interno -en la que se incorpore en calidad de comunes los bienes adquiridos-, y la acumulación de predios”. Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006

Fundamentos - Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad jurídica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los bienes comunes. - Por lo tanto, sobre la base de una interpretación analógica, si la junta de propietarios puede disponer bienes comunes, también podrá adquirir bienes. - Sin embargo, la adquisición se restringe a que se trate de predios colindantes con la unidad matriz pues se incorporarán como bienes comunes. - Conjuntamente, deberá solicitarse la modificación del reglamento interno y la acumulación de la unidad adquirida.

Adquisición de bienes por la JP “Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes mueble o inmuebles. El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere.” Numeral 5.13 Directiva

Acumulación o independización de secciones de propiedad exclusiva Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus secciones de propiedad exclusiva, de acuerdo a las normas del RNE. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes de las secciones involucrados. Art. 44 Ley 27157

Acumulación o independización de secciones de propiedad exclusiva Conjuntamente con la acumulación o las independizaciones de las secciones deberá registrarse la modificación del reglamento interno. La modificación será aprobada por la junta a instancia del propietario interesado. No se requiere acuerdo cuando el reglamento interno contenga consentimiento previo, supuesto en el que la modificación del reglamento será otorgada de manera unilateral por el propietario interesado. Artículo 5.4 Directiva.

Modificación de reglamento interno por independización “En el procedimiento registral de independización de un bien sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común donde se va a producir una variación del porcentaje de participación sobre las zonas comunes, se requiere la inscripción simultánea de la modificación del reglamento interno, por ser la consecuencia de la independización a efectuarse”. Resolución 002-2008-SUNARP-TR-L

Modificación de reglamento interno por acumulación “Para proceder con la acumulación de inmuebles dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, es requisitos indispensable la modificación del reglamento interno que será aprobado por la junta de propietarios, salvo disposición en contrario del propio reglamento”. Resolución 375-2010-SUNARP-TR-L

Exigibilidad de la adecuación del reglamento interno inscrito La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio. Precedente aprobado en el X Pleno del TR

Inexigibilidad de adecuación del reglamento interno “La adecuación del reglamento interno a la Ley 27157, no constituye acto previo para la inscripción de la junta directiva de la junta de propietarios. Tampoco constituye acto previo para la inscripción definitiva de la predeclaratoria de fábrica anotada en la partida registral”. Resolución 303-2009-SUNARP-TR-L

Adecuación de reglamento interno - secciones sin porcentajes “Teniendo en cuenta que no existe un concepto unívoco del término “adecuación”, con relación a los aspectos que necesariamente se encuentran comprendidos en la Ley N° 27157, resulta válido reproducir en el reglamento adecuado, la asignación de porcentajes adoptados conforme a la normativa anterior, en la medida que también es un criterio mayoritariamente aceptado que la asignación de porcentajes conforme a la nueva normativa implicaría la modificación y no la adecuación del reglamento interno”. Resolución 1114-2010-SUNARP-TR-L

Pluralidad de reglamentos internos “En todos los casos se puede otorgar más de un reglamento interno y conformar la respectiva junta de propietarios por áreas físicamente determinables, que comprendan un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios. (...) La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre juntas y demás aspectos concernientes, será fijados en el reglamento interno general”. Art. 45 Ley 27157

Características de las edificaciones con pluralidad de R.I. 1. Secciones de propiedad exclusiva agrupadas por sectores o bloques. 2. Bienes y/o servicios comunes de cada sector o bloque. 3. Bienes y/o servicios comunes del conjunto de la edificación.

Acuerdo adoptado en el “L” Pleno del TR “La inscripción del reglamento interno general de una edificación, constituye un acto previo para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector”.

Fundamentos del acuerdo del pleno del TR 1. La determinación de los bloques o sectores que contarán con reglamento interno propio debe ser adoptada por la mayoría simple del total de propietarios de la edificación y no por la mayoría simple del total de propietarios del bloque o sector. Ello implica la preexistencia del reglamento interno general. 2. La relación entre el reglamento interno general y los reglamentos internos de cada bloque o sector es de subordinación de los segundos al primero. Es decir, los reglamento internos propios no son autónomos sino que tienen que adecuarse al reglamento general.

Fundamentos del acuerdo del pleno del TR 3. Si se registrase el reglamento interno propio de cada bloque o sector sin que previamente se registre el reglamento interno general, las zonas y servicios comunes del conjunto de la edificación no tendrían regulación alguna, es decir, no habrían reglas para el uso y mantenimiento. 4. Conforme al artículo 39 de la Ley 27157, todas las edificaciones en las que existan secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, deben contar necesariamente con un reglamento interno. 5. Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de cada bloque o sector se requiere que previa o simultáneamente se registre el reglamento interno general de toda la edificación.

Régimen de independización y copropiedad - reglas especiales

Código Civil: artículo 971 Adopción de decisiones sobre el bien común: 1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. 2. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide el Juez por la vía incidental.

Mayorías para adoptar acuerdos - Unanimidad para aprobar y modificar el reglamento interno, transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier acto o contrato que importe la disposición o limitación de uso de los bienes de copropiedad. - Mayoría absoluta para los demás actos de administración ordinaria.

Adquisición de bienes comunes “Para que la junta de propietarios sometida al régimen de independización y copropiedad autorice la adquisición de bienes comunes, se requerirá también el voto a favor de la totalidad de propietarios de las unidades de dominio exclusivo”. Resolución 1855-2009-SUNARP-TR-L

Reglamento interno - subdivisión tipo quinta “Procede la inscripción de un reglamento interno relativo al régimen de independización y copropiedad respecto de predios sin edificación cuando se solicite además la inscripción de la resolución municipal de subdivisión en que conste que existen áreas comunes”. “Cuando la resolución municipal de subdivisión de una quinta comprende predios que no requieren del pasaje común por tener acceso directo a la vía pública, procede sujetar al régimen de indepedización y copropiedad a los demás predios comprendidos en la subdivisión, sin incluir en dicho régimen a los predios que no requieren del pasaje común.” Resolución 1186-2010-SUNARP-TR-L

Extinción de los regímenes Por destrucción o demolición de la edificación, salvo que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en función al terreno. Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación en la partida matriz. No se requiere cumplir con algún requisito municipal o administrativo. Numeral 5.14 Directiva.