Contrato de Locación Inmobiliaria NICOLÁS A. BENEDETTO

CONCEPTO LEGAL – Art. 1187 “Hay contrato de locación cuando una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio de un precio en dinero…” ELEMENTOS TIPIFICANTES DEL CONTRATO La cosa que se transfiere en uso y goce El precio en dinero que se paga por ello El plazo por el cual se puede usar y gozar de la cosa

CARACTERES CONSENSUAL BILATERAL TÍPICO ONEROSO FORMAL Art. 1188 POR ESCRITO: Inmuebles Muebles registrables Parte material de un inmueble Modificaciones y prórrogas Arrendamientos rurales (Ley 13.246) Locaciones de cosas muebles con destino al consumo

PARTES LOCADOR + LOCATARIO ES UN ACTO DE ADMINISTRACIÓN CAPACIDAD DE EJERCICIO ¿Pueden celebrarlo los administradores de bienes ajenos? PADRES (HIJOS MENORES 18 AÑOS): consentimiento de ambos (Art. 645 - 685) La locación se extingue cuando concluya la responsabilidad parental (Art. 691) TUTORES – CURADORES: dar en locación por plazo hasta 3 años – Si es mayor REQUIEREN autorización judicial (Art. 121) MANDATARIOS –ADMINISTRADORES dar o tomar en locación por plazo hasta 3 años – Si es mayor REQUIEREN poder especial – (Arts. 375 inc. K - 1191)

SITUACIÓN ESPECIAL (Art. 1190) Abandono o muerte del Locatario Inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación La locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

PLAZO DE LA LOCACIÓN EN EL CÓDIGO DE VÉLEZ – LEY 23.091 VIVIENDA = 2 AÑOS COMERCIAL = 3 AÑOS MÍNIMO 10 AÑOS CUALQUIER DESTINO MÁXIMO

PLAZO DE LA LOCACIÓN EN EL NUEVO CCCN 2 AÑOS Si carece de plazo expreso mínimo legal MÍNIMO 20 AÑOS = HABITACIONAL 50 AÑOS = COM. / INDUST. MÁXIMO

EXCEPCIONES A LOS PLAZOS MÍNIMOS (Art. 1199) a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines c) Guarda de cosas d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

PRECIO DE LA LOCACIÓN (CANON LOCATIVO) a) En dinero (moneda de curso legal) ¿Moneda extranjera? Art. 765 b) ¿Modo de pago? A falta de convención, si es inmueble POR PERÍODO MENSUAL (Art. 1208) Si tiene destino habitacional NO puede requerirse del Locatario a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c. El pago de valor llave o equivalentes (Art. 1196)