LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL Fernando Tarazona Alvarado Notario de Lima 1

Prescripción Adquisitiva Definición.- Es la adquisición de la propiedad mediante la posesión continua, pacífica, pública y como propietario, por el tiempo que determine la ley. Clases.- a) Corta: - 5 años. - Justo título. - Buena fe. b) Larga: -10 años 2

Formas de prescripción adquisitiva - Judicial: Art. 504 y ss. CPC. - Administrativa: D.S. N° 013-99-MTC. - Notarial: Ley 27157, Ley 27333. 3

Prescripción adquisitiva notarial - Ámbito de aplicación: Predios urbanos Predios con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. Terrenos ubicados en “zonas urbanas” que no cuenten con edificación. Terrenos con edificación inscrita. 4

Predio ubicado en zona urbana consolidada Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 16/10/2003 5.1. Es procedente la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva y títulos supletorios de predios ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitación, siempre que la municipalidad certifique que el predio cuenta con zonificación urbana. 5

Acreditación de “zona urbana” “A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un certificado de zonificación expedido por funcionario competente de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parámetros urbanísticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condición de urbano del predio.” Resolución N° 472-2006-SUNARP-TR-L 6

Zona urbana consolidada Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”. Precedente aprobado en el XIX Pleno 7

Prescripción de terrenos con edificaciones Prescripción adquisitiva notarial. “Resulta procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización”. Precedente aprobado en el XII Pleno 8

Anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva 9

Sustento de la anotación - El literal c) del artículo 5º de la Ley 27333) establece que el notario “solicitará al Registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud”. - Como toda anotación preventiva reserva prioridad para la inscripción de la decisión final. Art. 64 del RGRP. 10

Documentos a presentar: - Oficio del notario solicitando la anotación preventiva. - Copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y medios probatorios. - Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio. Art. 105 del RIRP 11

Criterios a tener en cuenta: 1. Titular Registral sea comprendido en la solicitud. “Para la procedencia de la anotación de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial, resulta necesario que el titular registral del inmueble respectivo, sea comprendido en la solicitud presentada al notario”. Res. 015-2008-SUNARP-TR-L 12

2. Inexigibilidad de presentación de planos. “Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del requisito previsto en el artículo 105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, relativos a la presentación de planos de ubicación y localización”. Res. 134-2009-SUNARP-TR-A 13

3. Improcedencia de anotación preventiva sobre inmuebles no inmatriculados.- No procede la anotación preventiva de solicitud de formación de títulos supletorios, de declaración de prescripción adquisitiva, ni de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, que recaigan sobre inmuebles no inmatriculados. Art. 5.4. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN. 14

4. Cancelación de anotación preventiva por finalización del procedimiento.- La comunicación dirigida por el notario al Registro, acerca de la finalización del trámite de declaración notarial, es título suficiente para la cancelación de la anotación preventiva, siempre que se formule rogatoria expresa en dicho sentido y se presente dicha comunicación por el Diario. Art. 5.7. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN. 15

5. Caducidad de la anotación preventiva.- “Resulta de aplicación a la anotación de solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, el plazo de extinción de las anotaciones de demanda previsto en el artículo 3º de la Ley 26639, por tratarse de anotaciones que comparten la misma naturaleza cautelar, siempre que el plazo hubiese transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley 28473.” Res. 586-2005-SUNARP-TR-L 16

6. No constituye acto previo para la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva por el notario.- “La anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 839-2007- SUNARP-TR-L del 08 de noviembre de 2007. Precedente aprobado en el XVII-XVIII, publicado en el diario oficial El Peruano el 1/3/2008. 17

Inscripción definitiva 18

Título inscribible - Escritura pública, que contenga inserto los avisos, el acta de presencia y los demás instrumentos que el notario o los solicitantes consideren necesarios. (Art. 5, lit. F) Ley 27333). - Formulario Registral (FOR). Se adjunta copia certificada del acta notarial. (Art. 42 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA) - Acta protocolar de declaración de prescripción adquisitiva de dominio. 19

Acuerdo del Pleno del Tribunal Registral: Título inscribible “La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial se inscribe en mérito a escritura pública, acta protocolar o formulario registral”. Acuerdo adoptado en el L Pleno del TR, agosto 2009. 20

Aspectos no calificables No son calificables los actos procedimentales y el fondo o motivación de la declaración notarial. “No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial”. 5.2. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN. 21

1. Beneficiaros de la prescripción adquisitiva.- “En el caso de la tramitación notarial de la prescripción adquisitiva de dominio corresponde al notario la función de comprobar la situación de posesión del solicitante y legitimar esta situación de hecho; por lo tanto, el Registrador no se encuentra facultado para cuestionar quién o quiénes deberán ser los solicitantes y por tanto beneficiarios de la prescripción adquisitiva.” Res. 677-2006-SUNARP-TR-L 22

2. Notificación.- “En el caso de la tramitación notarial de la prescripción adquisitiva de dominio, compete al notario comprobar la situación de posesión del solicitante y legitimar esta situación de hecho, siendo responsable de los actos procedimentales establecidos en la ley; por lo tanto, el Registrador no se encuentra facultado para cuestionar los aspectos referidos al acto de notificación de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, siendo que este aspecto queda reservado al notario.” Res. 536-2007-SUNARP-TR-L 23

Excepción: Bienes del Estado En los casos de prescripción adquisitiva o formación de títulos supletorios sobre inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el Registrador verificará que en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del emplazamiento señaladas en el artículo 40 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Art. 41.4 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. 24

Art. 40 del D.S. N° 035.2006-VIVIENDA: El Notario notificará necesariamente: d) A la Superintendencia Nacional de Bienes-Estatales-SBN o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de Predios y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada. Las notificaciones se efectuarán adjuntando la integridad de los anexos de las respectivas solicitudes y se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el CPC. El incumplimiento de la notificación en los términos señalados produce la nulidad del trámite. 25

3. Publicación.- “No es materia de calificación por parte del Registrador, el cumplimiento del contenido de la publicación correspondiente al procedimiento no contencioso de competencia notarial” Res. 1210-2008-SUNARP-TR-L 26

Aspectos calificables: La adecuación del título con los antecedentes de la partida registral. La Formalidad del título. La competencia del notario. 27

Se debe comprender al titular registral: “Se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los antecedentes registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentra inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo” Precedente aprobado en el XXVII Pleno 28

Duplicidad de partidas: “Cuando existe duplicidad de partidas registrales con inscripciones incompatibles, la declaración de prescripción adquisitiva sólo es inscribible en las partidas de aquellos titulares registrales comprendidos en el procedimiento de prescripción.” Res. 154-2007-SUNARP-TR-L 29

Aclaraciones a la declaración notarial: “Las aclaraciones a escrituras públicas de declaración de prescripción adquisitiva solamente serán procedentes cuando se refieran a algún concepto oscuro o dudoso expresado en su parte decisoria o que influya en ella, no pudiéndose alterar el contenido sustancial de la declaración final. La inclusión o exclusión de un tercero con posterioridad a la declaración final como beneficiario de la prescripción adquisitiva constituye una modificación al contenido sustancial de la referida declaración.” Res. 264-2007 y 557-2005-SUNARP-TR-L 30

Inexigibilidad de acreditación de tributos municipales Prescripción adquisitiva de dominio e impuestos predial y alcabala. “Para la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio no se requerirá la acreditación del pago de los impuestos de alcabala y predial, por tratarse de un modo originario y no derivativo de adquisición de propiedad” Precedente aprobado en el XXXII Pleno del TR 31

Posición del SAT - alcabala Directiva Nº 01-06-00000005, publicada en El Peruano el 22 de octubre de 2003. 4. Transferencias gravadas. Se encuentran gravadas con el impuesto las transferencias generadas por los siguientes actos o hechos jurídicos: c) Prescripción adquisitiva. 5. Nacimiento de la obligación tributaria. e) En las transferencias provenientes de procesos judiciales o adjudicaciones realizadas por remate dentro de un proceso judicial (...) en la fecha de expedición de la resolución judicial o administrativa que ordena entrega del bien. 32

¿Son gananciales los bienes adquiridos por prescripción? Carácter social del bien adquirido por prescripción por uno solo de los cónyuges. “los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva durante la vigencia de la sociedad de gananciales se presumen sociales”. Precedente aprobado en el Pleno XLVI 33

inexigibilidad de intervención de propietarios del área remanente Para la independización de parte del predio que fue objeto de prescripción adquisitiva, no se requiere la intervención de los titulares registrales del área remanente. Si debe describirse el área remanente, debiendo presentarse los planos respectivos que permitan la verificación catastral. 5.5. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN. 34

Excepción a la descripción del área remanente Tratándose de independización de predios en los que no sea factible determinar el área, los linderos y medidas perimétricas del predio remanente, no se requiere el plano de éste. En estos casos, bastará con presentar el plano del área materia de independización visado por la autoridad competente, previa suscripción por verificador cuando corresponda. Corresponde al área de catastro de la Oficina Registral competente determinar la imposibilidad a que se refiere el párrafo anterior. Quinta Disposición Complementaria y Final del RIRP 35

Inexigibilidad de señalar el área remanente “No resulta exigible la consignación del área, linderos y medidas perimétricas del área remanente, luego de la independización del predio objeto de prescripción adquisitiva, si en la partida matriz se realizaron independizaciones sin la consignación de los sucesivos remanentes, en aplicación de la 6ta. D.C y F del RIRP.” Res. 383-2007-SUNARP-TR-L 36

Exigibilidad de indicar el área remanente “Cuando consta inscrita el área, linderos y medidas perimétricas del predio del cual se independizará un área, y no se hubiesen efectuado independizaciones previas sin señalar área remanente, no resulta de aplicación la 6ta. D. C. y F. Del RIRP.” Res. 719-2006-SUNARP-TR-L y 276-2007-SUNARP-TR-L 37