SANEAMIENTO DEL PREDIO GUNTHER GONZALES BARRÓN ggonzales@pucp.edu.pe POSTGRADO SANEAMIENTO DEL PREDIO GUNTHER GONZALES BARRÓN ggonzales@pucp.edu.pe

CONCORDANCIA: REGISTRO Y REALIDAD JURÍDICA EL REGISTRO ES UN CONJUNTO DE LIBROS EN EL QUE SE ASIENTA LA HISTORIA TERRITORIAL DE UN PAÍS. SON LIBROS ORDENADOS, CON TRACTO, PRIORIDAD, CONTROL DE LEGALIDAD Y PUBLICIDAD. SOBRE ELLOS SE CONSTRUYE LA SEGURIDAD JURÍDICA EN LA CIRCULACIÓN DE LA RIQUEZA.

CONCORDANCIA: REGISTRO Y REALIDAD JURÍDICA (2) PARA LOGRAR SUS FINES, EL LIBRO REGISTRAL DEBE CONCORDAR CON LA REALIDAD JURÍDICA. EL DESFASE MEDIATIZA O ANULA LOS EFECTOS Y BENEFICIOS DEL REG. UN EJEMPLO TÍPICO EN EL DERECHO COMPARADO ES PUERTO RICO

CONCORDANCIA: REGISTRO Y REALIDAD JURÍDICA (3) EL ART. 2013 CC (LEGITIMACIÓN) PRESUPONE QUE EXISTE CONCORDANCIA ENTRE REGISTRO Y REALIDAD JURÍDICA. POR TANTO, EL ORDENAMIENTO JURÍDICO DEBE ARBITRAR LOS MECANISMOS IDÓNEOS PARA QUE ESA IDENTIDAD SE LOGRE. CASO CONTRARIO: EL SISTEMA FALLA

LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES UNO DE ESOS MECANISMOS SIMPLIFICADORES Y DESJUDICIALIZADOS PARA EL ACCESO A LA INSCRIPCIÓN ES LA LLAMADA “LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES”; QUE DEBERÍA LLAMARSE “LEY DE REGULARIZACIÓN EN LAS INSCRIPCIONES”. ES UN COMPLEJO NORMATIVO COMPUESTO POR LA LEY MATRIZ (27157), SU REGLAMENTO (TUO APROBADO POR DEC. SUP. 035-2006-VIVIENDA) Y LEY COMPLEMENTARIA (27333)

LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES ART. 3 LEY 27157: LOS PROPIETARIOS DE EDIFICACIONES QUE HAYAN SIDO CONSTRUIDAS SIN LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN, CONFORMIDAD DE OBRA O QUE NO CUENTEN CON DECLARATORIA DE FÁBRICA, INDEPENDIZACIÓN Y/O REGLAMENTO INTERNO, DE SER EL CASO, PODRÁN SANEAR SU SITUACIÓN DE ACUERDO AL PROCEDIMIENTO ESTABLECIDO EN LA PRESENTE LEY. ART. 3 REGL: LA PRESENTE SECCIÓN NORMA EL TRÁMITE DE REGULARIZACIÓN DE LAS EDIFICACIONES CONSTRUIDAS O DEMOLIDAS ANTES DEL 21 DE JULIO DE 1999, SIN CONTAR CON LA RESPECTIVA LICENCIA Y/O CONFORMIDAD DE OBRA, O QUE CAREZCAN, EN SU CASO, DE DECLARATORIA DE FÁBRICA, REGLAMENTO INTERNO Y/O LA CORRESPONDIENTE INDEPÈNDIZACIÓN. ART. 13 LEY 27333: SANEAMIENTO DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL TERRENO: A) ACUERDO; B) PROCEDIMIENTO NOTARIAL NO CONTENCIOSO; C) PROCESO JUDICIAL.

LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN RESUMEN, LA REGULARIZACIÓN COMPRENDE ESTAS MATERIAS: 1) EDIFICACIONES (FÁBRICA): SANEAMIENTO SIN TITULACIÓN: ART. 29 REGL. 2) PROPIEDAD: SANEAMIENTO CON TITULACIÓN: ART. 35 REGL. 3) REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN. 4) SANEAMIENTO DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS. EL TRÁMITE ESTÁ SUBORDINADO A LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, SALVO LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O TÍTULOS SUPLETORIOS DE TERRENOS (ART. 5 LEY 27333).

LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES ART. 4 REGL: REGULARIZACIÓN ES EL TRÁMITE DESTINADO A OBTENER EL RECONOCIMIENTO LEGAL E INSCRIPCIÓN DE LAS EDIFICACIONES EXISTENTES SOBRE: A) PREDIOS URBANOS B) TERRENOS QUE CUENTEN CON PROYECTO APROBADO DE HABILITACIÓN URBANA CON CONSTRUCCIÓN SIMULTÁNEA. C) PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDAS QUE SE ENCUENTREN COMO URBANOS EN LA MUNICIPALIDAD CORRESPONDIENTE E INSCRITOS COMO RÚSTICOS EN EL REGISTRO DE PREDIOS. COMPRENDE, DE SER EL CASO, EL TRÁMITE DE SANEAMIENTO DE TITULACIÒN Y SU INSCRIPCIÓN, ASÍ COMO LA INSCRIPCIÒN DEL REGLAMENTO INTERNO, LA JUNTA DE PROPIETARIOS Y LA INDEPENDIZACIÓN DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA. SE REALIZA A TRAVÉS DE LA DECLARACIÓN CONTENIDA EN EL FOR, SUSCRITA POR EL PROPIETARIO, AUTORIZADA POR EL VERIFICADOR RESPONSABLE Y CERTIFICADA POR EL NOT

LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN RESUMEN, RECAE SOBRE PREDIOS URBANOS HABILITADOS, LO QUE COMPRENDE: - PROYECTO APROBADO DE HABILITACIÓN CON CONSTRUCCIÓN SIMULTÁNEA. - PREDIOS URBANOS DE HECHO. - PREDIOS URBANOS POR TRADICIÓN.

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES OBJETO: REGULARIZAR EDIFICACIONES, AMPLIACIONES O DEMOLICIONES ANTERIORES AL 21 DE JULIO DE 1999. ES LA BASE DE LOS OTROS TIPOS DE REGULARIZACIÓN. ART. 3.1 LEY 27333: EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES QUE REALICE (…) UN PROPIETARIO QUE CUENTA CON TÍTULO DE PROPIEDAD REGISTRADO O QUE CONSTE POR ESCRITURA PÚBLICA Y QUE NO REQUIERA DE SANEAMIENTO, SE TRAMITA, SIN NECESIDAD DE INTERVENCIÓN NOTARIAL, CON LA INTERVENCIÓN DE UN INGENIERO CIVIL O ARQUITECTO COLEGIADO, DEBIDAMENTE INSCRITO COMO VERIFICADOR RESPONSABLE (..)

REGULARIZACIÓN DE PROPIEDAD INSCRITA ART. 7 LEY 27157: PARA LA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD DE LOS DEPARTAMENTOS SE DEBE PRESENTAR EL FORMULARIO REGISTRAL, ACOMPAÑADO DEL TÍTULO DE PROPIEDAD QUE PUEDE SER ESCRITURA PÚBLICA, MINUTA, ADJUDICACIÓN O CUALQUIER OTRO DOCUMENTO PÚBLICO O PRIVADO DE FECHA CIERTA QUE LO PRUEBE. A FALTA DE TÍTULO DE PROPIEDAD, O CUANDO EL TERRENO ESTÁ INSCRITO A NOMBRE DE PERSONA DIFERENTE AL VENDEDOR, EL POSEEDOR DEBE DEMOSTRAR POSESIÓN CONTINUA, PACÍFICA Y PÚBLICA COMO PROPIETARIO DURANTE 10 (DIEZ) AÑOS.

REGULARIZACIÓN DE PROPIEDAD INSCRITA ART. 3.2 LEY 27333: LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIÓN QUE REALICE, AL AMPARO DEL TÍTULO I DE LA LEY 27157, UN PROPIETARIO QUE CUENTE CON TÍTULO DE PROPIEDAD QUE CONSTE EN DOCUMENTO DE FECHA CIERTA, RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA O QUE REQUIERA DE SANEAMIENTO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO, FORMACIÓN DE TÍTULO SUPLETORIO O RECTIFICACIÓN DE ÁREA O LINDEROS, NECESARIAMENTE SE TRAMITA ANTE NOTARIO PÚBLICO; SALVO LOS PROCEDIMIENTOS DE REGULARIZACIÓN QUE TRAMITE LA COFOPRI EN LOS PROCESOS DE FORMALIZACIÓN A SU CARGO, LOS QUE SE SUJETARÁN A SUS PROPIAS NORMAS.

REGULARIZACIÓN DE PROPIEDAD INSCRITA ART. 21 LEY 27157: LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA A QUE SE REFIERE EL PRESENTE TÍTULO ES DECLARADA NOTARIALMENTE, A SOLICITUD DEL INTERESADO Y PARA ELLO SE DEBE SEGUIR EL MISMO PROCESO A QUE SE REFIERE EL ARTÌCULO 504 Y SIGUIENTES DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL, EN LO QUE SEA APLICABLE, DE ACUERDO A LO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 5 DE LA PRESENTE LEY. ART. 5 LEY 27333: EL PROCEDIMIENTO DE DECLARACIÓN DE PROPIEDAD POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 21 DE LA LEY 27157 SE TRAMITARÁ EXCLUSIVAMENTE ANTE EL NOTARIO DE LA PROVINCIA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE (…)

REGULARIZACIÓN DE PROPIEDAD NO-INSCRITA ART. 8 LEY 27157: PARA LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO EL TERRENO SE PRESENTA EL FORMULARIO REGISTRAL ACOMPAÑADO DE DECLARACIÓN NOTARIAL QUE ACREDITE EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 2018 DEL CÓDIGO CIVIL. UNA VEZ ACREDITADOS LOS REQUISITOS MENCIONADOS POR NOTARIO, EL REGISTRADOR PROCEDE A INMATRICULAR EL TERRENO A NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS DE DEPÀRTAMENTOS EN CALIDAD DE BIEN COMÚN Y, POSTERIORMENTE, LA PROPIEDAD DE CADA UNA DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS Y LOS DERECHOS SOBRE LAS ÁREAS Y BIENES COMUNES.

REGULARIZACIÓN DE PROPIEDAD NO-INSCRITA ART. 6.1 LEY 27333: LA DECLARACIÓN NOTARIAL DE FORMACIÓN DE TÍTULOS SUPLETORIOS PARA SOLICITAR LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO A QUE SE REFIERE EL ART. 22 DE LA LEY 27157 SE SUJETARÁ AL MISMO PROCEDIMIENTO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO PRECEDENTE, EN CUANTO SEA APLICABLE.

REGULARIZACIÓN DE PROPIEDAD NO-INSCRITA ART. 37 REGL: PROCEDE TRAMITAR NOTARIALMENTE LA FORMACIÓN DE TÍTULOS SUPLETORIOS DE DOMINIO, CUANDO EL PROPIETARIO CARECE DE TÍTULOS QUE ACREDITEN SU DERECHO, SIEMPRE QUE LA EDIFICACIÓN OBJETO DE REGULARIZACIÓN ESTÉ LEVANTADA SOBRE UN TERRENO NO INSCRITO. EL SOLICITANTE DEBE ACREDITAR, POR LO MENOS, CINCO (5) AÑOS DE POSESIÓN. PROCEDE TAMBIÉN TRAMITAR NOTARIALMENTE LA FORMACIÓN DE TÍTULOS SUPLETORIOS, CUANDO EL TÍTULO O TÍTULOS DE PROPIEDAD DEL SOLICITANTE, NO TIENEN LA ANTIGÜEDAD EXIGIDA POR EL ART. 2018 DEL CÓDIGO CIVIL. EN ESTE CASO, NO SERÁ NECESARIO QUE EL SOLICITANTE ACREDITE LOS CINCO AÑOS DE POSESIÓN A QUE SE REFIERE EL PÁRRAFO PRECEDENTE

REGULARIZACIÓN DE PROPIEDAD EN RESUMEN: 1. REGULARIZACIÓN CON DOCUMENTO PRIVADO 2. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DIEZ AÑOS 3. TÍTULOS SUPLETORIOS CON CINCO AÑOS. 4. TÍTULOS SUPLETORIOS SIN PLAZO.

REGULARIZACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO ART. 6.1 LEY 27157: PARA INICIAR EL PROCESO DE SANEAMIENTO A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO PRECEDENTE SE DEBE TOMAR EL ACUERDO POR LA MAYORÍA SIMPLE DE TODOS LOS PROPIETARIOS DE DEPARTAMENTOS, EN UNA REUNIÓN QUE SERÁ CONVOCADA PARA ESTOS EFECTOS POR EL O LOS PROPIETARIOS INTERESADOS, MEDIANTE CARTA NOTARIAL, Y REALIZADA DENTRO DE LOS 10 (DIEZ) DÍAS ÚTILES CONTADOS A PARTIR DE LA CONVOCATORIA. ART. 19 REGL. EL ACUERDO PARA INICIAR EL TRÁMITE DE REGULARIZACIÓN, ESTABLECIDO EN EL ART. 6 DE LA LEY, SE APLICA PARA TODAS LAS EDIFICACIONES EN LAS QUE COEXISTAN BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y BIENES O SERVICIOS DE PROPIEDAD COMÚN. SE ADOPTA CON EL VOTO CONFORME DE LA MAYORÍA DE TODOS LOS PROPIETARIOS, EN LA REUNIÓN CONVOCADA PARA DICHO EFECTO. DICHA REUNIÓN, SERÁ CONVOCADA NOTARIALMENTE POR CUALQUIERA DE LOS PROPIETARIOS, PRECISANDO EL LUGAR, LA FECHA Y LA HORA DE LA REUNIÓN, EL NOMBRE DEL SOLICITANTE Y LA AGENDA …

REGULARIZACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO ART. 20 REGL. EL DESARROLLO DE LA REUNIÓN Y SUS ACUERDOS CONSTARÁN EN UN ACTA SIMPLE QUE SE REDACTARÁ EN ESE MISMO ACTO Y SERÁ FIRMADA POR CADA UNO DE LOS ASISTENTES DE LA REUNIÓN, EN LA QUE SE EXPRESARÁ OBLIGATORIAMENTE: A) LA APROBACIÓN DEL INICIO DEL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN. B) LA DETERMINACIÓN DE LA OPCIÓN DEL RÉGIMEN INTERNO … C) LA APROBACIÓN DEL CUADRO DE PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN … D) LA APROBACIÓN DE LOS GASTOS IRROGADOS.. E) … PODRÁ HACERSE CONSTAR EL NOMBRAMIENTO DEL O DE LOS REPRESENTANTES DE LOS PROPIETARIOS QUE CONTRATARÁN LOS SERVICIOS DEL VERIFICADOR … F) CUALQUIER OTRO ACUERDO CELEBRADO. G) LAS OPOSICIONES, PRECISIONES O RESERVAS QUE CUALQUIER PROPIETARIO DESEE HACER CONSTAR ..

REGULARIZACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO ART. 2.2 LEY 27333. EL NOTARIO, PARA LOS EFECTOS DE CONSTATAR LA EXISTENCIA DEL ACUERDO A QUE SE REFIERE EL ART. 6 DE LA LEY 27157, SOLO CERTIFICARÁ HABER TENIDO A LA VISTA EL ACTA SIMPLE RESPECTIVA, ACOMPAÑADA DE LAS CARTAS NOTARIALES CURSADAS Y LA PUBLICACIÓN DEL CORRESPONDIENTE AVISO, DE SER EL CASO; ASÍ COMO QUE LA REUNIÓN DE PROPIETARIOS SE REALIZÓ DENTRO DEL PLAZO DE 10 (DIEZ) DÍAS ÚTILES, CONTADOS A PARTIR DE LA CONVOCATORIA PREVISTO EN EL NUMERAL 6.1 DEL ARTÍCULO 6 DE LA LEY 27157 …

REGULARIZACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO ART. 2.3 LEY 27333. EL ACUERDO AOPTADO DEBE CONSTAR EN ACTA SIMPLE FIRMADA POR LOS CONCURRENTES. SI EL ACUERDO SE ADOPTÓ SIN LA ASISTENCIA DE TODOS LOS PROPIETARIOS, UNA COPIA DEL ACTA DEBERÁ EXHIBIRSE POR LO MENOS DURANTE 3 (TRES) DÍAS CONSECUTIVOS EN LOS LUGARES MÁS VISIBLES DE LA EDIFICACIÓN. SI EL ACUERDO SE ADOPTÓ CON LA ASISTENCIA DE TODOS LOS PROPIETARIOS, NO REQUERIRÁ DE PUBLICACIÓN ALGUNA …

SANEAMIENTO DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS ART. 13.1 LEY 27333. CUANDO SEA NECESARIO DETERMINAR EL ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL TERRENO, O CUANDO EXISTAN DISCREPANCIAS ENTRE EL ÁREA REAL DEL TERRENO, SUS MEDIDAS PERIMÉTRICAS Y O LINDEROS, CON LOS QUE FIGUREN EN LA PARTIDA REGISTRAL DEL PREDIO; ÉSTAS PODRÁN DETERMINARSE O RECTIFICARSE DE ACUERDO CON LOS SIGUIENTES PROCEDIMIENTOS: A) POR MUTUO ACUERDO .. B) PROCEDIMIENTO NOTARIAL … CUANDO EL ÁREA REAL ES SUPERIOR A LA REGISTRADA, PROCEDERÁ ESTE TRÁMITE SIEMPRE Y CUANDO EXISTA UNA CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE QUE LA MAYOR ÁREA NO SE SUPERPONE A OTRA REGISTRADA. ESTE PROCEDIMIENTO SE TRAMITA DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL REGLAMENTO DE LA LEY 27157. C) PROCEDIMIENTO JUDICIAL…

SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACIÓN ART. 7 LEY 27333. 7.1 EN LAS REGULARIZACIONES TRAMITADAS AL AMPARO DE LA LEY 27157 Y DE LA PRESENTE LEY, NO SERÁ EXIGIBLE PARA SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO LA PREVIA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA O MUNICIPAL DE SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACIÓN DEL TERRENO. 7.2 EL REGISTRO, POR EL SOLO MÉRITO DEL ACTO DE REGULARIZACIÓN, PROCEDERÁ A LA DESMEMBRACIÓN O SEGREGACIÓN DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS OBJETO DE LA REGULARIZACIÓN.

¿Y SOBRE TERRENOS CUYO TITULAR ES COFOPRI? CUARTA DISPOSICIÓN FINAL DE LA LEY 27157: LAS DISPOSICIONES DE LA PRESENTE LEY SE APLICAN EN TODO LO QUE NO SE OPONGA A LAS FUNCIONES Y COMPETENCIAS QUE REALIZA LA COMISIÓN DE FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD INFORMAL _ COFOPRI, DE ACUERDO A SU LEGISLACIÓN.