BIEN DE FAMILIA La afectación de un inmueble al régimen del bien de familia, afirma Moisset de Espanés, significa “limitar” el contenido del derecho real de dominio, ya que desde ese momento el bien dejará de integrar la garantía común de los acreedores.

¿Quiénes pueden constituirlo? Toda persona (titular del inmueble) (art. 34), con familia que se “entiende constituida por: El propietario y su cónyuge Sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos O, en su defecto, parientes colaterales hasta el tercer grado de consaguinidad que convivieren con el constituyente.” (art. 36) Si los titulares son condóminos todos ellos deben hacer la gestión justificando que tienen el parentesco del art. 36 (art. 43 2º parte)

¿Sobre que tipo de cosas? Recae sobre un inmueble urbano o rural propiedad del constituyente cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas reglamentarias. (art. 34) Art. 13 ley pcial. 7224: Presúmese, sin admitir prueba en contrario que el valor del inmueble no excede las necesidades del sustento y vivienda del constituyente y su familia, cuando no supere los XXXX (cantidad que va variando) pesos de valuación fiscal. El Poder ejecutivo puede anualmente actualizar el monto establecido en el párrafo anterior.

¿Cuántos? Solo uno:. No puede constituirse más de un bien de familia. Cuando alguien resulta propietario único de dos o más debe optar, bajo apercibimiento de mantenerse el primero. (art. 45)

Efectos: Respecto el titular: No podrá enajenarlo, ni ser objeto de legados o mejoras testamentarias. (art. 37) No puede gravarlo sin el consentimiento del cónyuge de oponerse o ser incapaz, solo puede autorizarse el gravamen ante una causa grave o manifiesta utilidad para la familia. (art. 37) El propietario o su familia están obligados a habitar el bien y a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente. (art. 41)

Efectos: Respecto los acreedores: Art. 38: No será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra, con excepción De las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven diréctamente el inmueble. Gravámenes constituidos con arreglo al art. 37. Créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca Expensas comunes en la P.H. Son embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para satisfacer las necesidades de la familia, pero el embargo no puede afectar a mas del cincuenta por ciento de los frutos (art. 39)

Efectos: Respecto al Estado: No abona impuesto a la transmisión gratuita de bienes Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del “bien de familia” están ecentos de impuestos de sellos y de las tasas correspondientes al Resgistro de la Propiedad. La autoridad administrativa está obligada a prestar a los interesados gratuitamente asesoramiento y colaboración necesaria para la realización de todos los trámites.

Efectos: Respecto a los profesionales: Si el interesado decide recurrir a profesionales para afectar el bien de familia los honorarios en conjunto no pueden exceder el 1 % de la valuación fiscal del inmueble. En las sucesiones los honorarios respecto al bien de familia no pueden superar el 3 % de la valuación fiscal.

Desafectación y cancelación en el Registro Inmobiliario A pedido del propietario con la conformidad del cónyuge; a falta de éste o si fuere incapaz, se admite el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido. Si se hubiere constituido por testamento, a solicitud de la mayoría de los herederos, salvo disconformidad del cónyuge supérstite o que existan incapaces; en tal caso el juez de la sucesión resuelve lo más conveniente al interés familiar. A requerimiento de la mayoría de los condóminos si hubiera condominio computado conforme la proporción de sus partes. De oficio o a instancia de interesado si no subistieran los requisitos del art. 34 (valor que no exceda las necesidades de sustento y vivienda), 36 (familia) o 41 (no se habite el bien o se explote personalmente) En caso de expropiación, reivindicación, vena judicial decretada en ejecución autorizada, o causa grave que justifique la desafectación.

Breves notas registrales: Forma: Por acta ante el Director del Registro General Por escritura pública Requisitos: a) título original inscripto en el Registro de la Propiedad; b) libreta de matrimonio, partidas de nacimiento; c) documento de identidad; d) boleta de impuesto inmobiliario. Previo a su toma de razón es necesario acompañar informes completos Efectos: La constitución se produce a partir de su inscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente. ¿Recursos: De lo decidido por el Registro ante el Juez de primera instancia de Distrito en lo civil (trámite sumario)