Los condominios y el terremoto 27 F

El Anillo de fuego Alrededor del 90% de los terremotos del mundo y el 80% de los terremotos más grandes del mundo se producen a lo largo del Cinturón de Fuego.

¿Qué es un condominio?  Las viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, desarrollados en un terreno de dominio común y sobre cuyas unidades es posible constituir dominio exclusivo Art. 2 Ley

Bienes Comunes  Los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como: terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura de techumbres, instalaciones generales (energía eléctrica, alcantarillado, gas, agua, comunicaciones).  Pilares, losa, ventanas

Bienes Comunes uso y goce  Los necesarios para el uso y goce de las unidades, servicios comunes, oficinas y habitación del personal  Los que fije el reglamento (debieran ser identificados si difieren a los legales)

Condominios  Norma Base Art. 36 Ley Copropiedad Inmobiliaria  “Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que les corresponda a la respectiva unidad”.  Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo

 4.- En el caso a que se refiere el inciso primero del artículo 36 de la ley, contratar por cuenta y cargo del copropietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que aquél no lo hiciere y velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad a que se refiere el artículo 32 de este reglamento; Alrededor del 90% de los terremotos del mundo y el 80% de los terremotos más grandes del mundo se producen a lo largo del Cinturón de Fuego.

Distribución de los valores  El nuevo concepto es el de bienes comunes, en “derogación” del anterior de espacios comunes. ¿Límites al concepto?  En una comunidad de bienes, conforme a las descripciones dadas por la ley, ¿qué porcentaje de los bienes que forman el condominio son comunes? ¿Límites al concepto?

Edificio de 50 deptos UF Valor depto3.000 Valor total Valor bienes comunes (70%) Valor bienes propios Valor por depto Deptos con crédito hipotec Valor a pagar al acreedor hipotec. (30%)9.000 Diferencia no garantizada Problemas en Condominios

Identificación de los principales problemas  Infraseguros Falta de internalización del bien común por sobre el “espacio común” Montos asegurados disímiles  (¿valor costo con IVA?)  Utilidades y Gastos Generales  Aumento de los costos Distintos criterios de reposición (nuevo / usado) Inmobiliaria / constructora asegura 100% del edificio en construcción. Luego comienza a vender y por tanto disminuye el valor asegurado.

Identificación de los principales problemas  Identificación de concurrencias Reticencia del asegurado Inexistencia de base de datos confiable Modalidades de cálculo según criterios de reposición

Identificación de los principales problemas  Identificación del interés asegurable Póliza contratada por la Administración de la comunidad. ¿Quién tiene el interés asegurable en los bienes comunes? ¿Cómo se paga al acreedor hipotecario? ¿Cuál es el interés asegurable de la comunidad en las unidades? Venta o enajenación de la unidad. Pérdida del interés asegurable. Qué pasó con el inmueble en proceso de inscripción? (el riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se debe, es siempre del acreedor ART 1550 CC)

Identificación de los principales problemas  Comunidades aseguradas en distintas compañías Designación de distintos liquidadores Criterios disímiles. Extensión de la póliza Procedencia del pago (¿pérdida total?) Oportunidad del pago Montos asegurados disímiles Distintos criterios de reposición

Identificación de los principales problemas  Discrepancias al interior de la comunidad Como si fuéramos pocos….. Diversidad de intereses Demora en la solución

Identificación de los principales problemas  Distintos liquidadores para una misma comunidad Oportunidad de la gestión Criterios para determinar Pérdida total Criterios para valorizar Criterios para depreciar Antecedentes requeridos Oportunidad del informe Oportunidad del pago

Lo que podría venir…..  "Todas las unidades de un condominio deberán estar aseguradas contra riesgo incendio y terremoto incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que correspondan a las respectiva unidad;  Este seguro deberá cubrir además tos riesgos de daños que a terceros puedan ocasionar las estructuras del edificio, por un monto mínimo del 10% del valor de reposición del edificio  y la demolición total o parcial de éste ordenada por la autoridad competente por un monto igual al de reposición del edificio.

Lo que podría venir…..  Es obligación del administrador contratar el seguro que cubra la totalidad de las unidades y bienes de dominio común y pagar oportunamente la prima correspondiente.  El porcentaje de la prima que corresponda a cada unidad será cobrado conjuntamente con los gastos comunes indicándose su monto en forma desglosada de éstos.  El administrador y los miembros de comité de administración serán solidariamente responsables de los perjuicios causados a los copropietarios por incumplimiento de esta obligación”.

Recomendaciones  Monto asegurado que comprenda la proporción de cada unidad. (valor a nuevo o convenir depreciaciones)  Deducibles por separado  Cobertura de RC  Cobertura de Avería de maquinaria  Registro de seguros concurrentes  Nombramiento de un liquidador común