INDEPENDIZACIÓN Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (I parte) Elmer Jaimes Jaimes

Marco Normativo Código Civil(Art. 958) Ley 27157 Reglamento de la Ley 27157(TUO D.S.N° 035- 2006-VIVIENDA) Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios(Resolución Nº 097-2013-SUNARP-SN del 3 de mayo de 2013) Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común (Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN) Precedentes obligatorios.

Temas a desarrollar

Propiedad Exclusiva y Propiedad Común Forma especial de propiedad donde coexisten dos elementos: La propiedad exclusiva sobre los bienes o secciones propias(espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente). La copropiedad indivisible sobre los bienes comunes.

Constitución del régimen Requisitos: Existencia de una edificación con áreas físicamente determinables o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo. Existencia de bienes y servicios de dominio común. Que la secciones exclusivas pertenezcan a distintos propietarios( o vocación de pertenencia). Un reglamento interno y una junta de propietarios. Secciones exclusivas independizadas.

Unidades inmobiliarias sujetas al régimen a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto. Ubicados en edificaciones de más de un piso. b) Quintas. Cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.

Unidades inmobiliarias sujetas al régimen c) Casas en copropiedad. Cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios comunes. d) Centros y galerías comerciales o campos feriales. e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. Cuentan con el terreno como bien de propiedad común. Cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.

Regímenes: Propiedad Exclusiva y Propiedad Común Edificios de departamentos necesariamente. Independización y Copropiedad Bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una. Actos de disposición= unanimidad

¿Qué es el Reglamento Interno? Es el estatuto que contiene normas relativas a derechos y obligaciones de los propietarios, así como la administración de las unidades de dominio exclusivo sujetas al régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común o Independización y Copropiedad. La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario.

Contenido del Reglamento Interno El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente: a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva. b) Los derechos y obligaciones de los propietarios. c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva. d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.

Contenido del Reglamento Interno e) La relación de los servicios comunes. f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor. g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.

Contenido del Reglamento Interno h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere. i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.

Reglamento interno con reserva de aires Posibilidades: 1. Reserva de aires con independización: Se independiza como sección de dominio exclusivo, con asignación de porcentajes de participación. Debe tener un área proyectada de acceso. 2. Reserva de aires sin independización: Dicha situación debe constar expresamente en el reglamento interno y la partida matriz.

Pluralidad de Reglamentos Internos

Pluralidad de Reglamentos Internos Delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos podrá contar con su Reglamento Interno propio. . La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un Reglamento Interno General común para todos los bloques o secciones. Art. 154° del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC

(Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios) Inscripción de R.I. (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios) ACTO PREVIO: inscripción de Declaratoria de Fábrica. FORMALIDAD: Escritura pública Documento privado con firma certificada por Notario. ¿Quién otorga o firma? Propietarios Presidente de la junta de propietarios. Insertará o acompañará copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que se aprobó el reglamento interno y las respectivas esquelas de convocatoria o la declaración jurada. En el acta no se requiere trascripción del texto del reglamento.

CONSTITUCIÓN DE R.I. Modalidades: 1. Otorgado por el constructor o promotor(propietario) 2. Propietarios que suman más del 50% del porcentaje de participación. Directiva: el voto se computa por cada sección exclusiva(basado en el Art. 24 de la Ley 27157). Convocatoria por constructor promotor o propietarios que representen 25% de participación. Supuesto de Regularización especial. Art. 6 de la Ley 27157.

MODIFICACIÓN DE R.I. Modificación del Reglamento Interno, es el cambio que se realiza en el contenido del mismo. Este cambio puede recaer, sobre el porcentaje de participación sobre los bienes comunes, o sobre otro contenido del mismo.

MODIFICACIÓN DE R.I. Supuestos: En general: Por acuerdo de la junta que cuente con más del 50% de la participación de los propietarios. 2. Para los casos de modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones. 3. Acumulación – Independización : consentimiento previo Unilateral

EXTINCION DE R.I. Supuestos: 1.Demolición o destrucción de la edificación, salvo determinación de las secciones exclusivas y zonas comunes en función al suelo. 2.Acuerdo unánime Acumulación en la matriz Propietarios distintos de las secciones Copropiedad del inmueble acumulado

ADECUACIÓN DE R.I. ADECUACION: Adaptación a que tiene que someterse el Reglamento Interno vigente, a la normas imperativas de la nueva ley de la materia. BASE LEGAL - Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157.- - Décima Segunda Disposición Transitoria del Reglamento de la Ley D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

ADECUACIÓN DE R.I. Se modifican la disposiciones contenidas en el reglamento interno que contravienen las disposiciones de carácter imperativo que contiene la nueva normatividad y se incorporan disposiciones por mandato imperativo de la nueva norma. Se adecúan a la Ley 27157, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptan por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.

ADECUACIÓN DE R.I. FORMALIDAD DEL DOCUMENTO: - Escritura pública. Documento privado con firmas legalizadas. BASE LEGAL - Artículo 146 del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

Regularización de Reglamento Interno Se puede otorgar reglamento interno mediante el trámite de Regularización establecido por la Ley 27157 cuando las secciones de dominio exclusivo han sido transferidas antes de otorgarse el reglamento interno, siempre que dichas transferencias se realizaron mediante documento de fecha cierta antes del 21 de julio de 1999. También puede otorgarse reglamento interno mediante el trámite de regularización, cuando en un mismo acto (formulario) se está regularizando la declaratorio de fábrica y reglamento interno. Tratándose de regularización de reglamento interno, este debe ser otorgado por los propietarios de las unidades de dominio exclusivo.

Precedente de observancia obligatoria Exigibilidad de la adecuación del reglamento interno inscrito La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio. X Pleno del TR