ACTUALIDAD LEGAL DEL SECTOR INMOBILIARIO ¿INCENTIVO O REGULACIÓN? DRA. ADA RAFFALLI DE STUYT

ULTIMOS INSTRUMENTOS LEGALES EN MATERIA INMOBILIARIA Decreto – Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, del 6 de Mayo de 2011, G.O. Nº 39.668 Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, del 12 de Noviembre de 2011, G.O. Ex. Nº 6.053 Reglamento de la Ley para Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, del 14 de Noviembre de 2011, G.O. Nº 39.799 Ley Contra la Estafa Inmobiliaria., del 30 de Abril de 2012, G.O. Nº 39.912 Resolución Nº 165 Consultoría Jurídica MPPVH, del 23 de Agosto de 2012, G.O. Nº 39.992, relacionada con la ley contra la Estafa Inmobiliaria. Resolución Nº 203 del 20 de Noviembre del 2012, dictado por la Consultoría Jurídica del M.P.P.V.H. contiene la tabla de valores de la construcción por metro cuadrado.

ULTIMOS INSTRUMENTOS LEGALES EN MATERIA INMOBILIARIA Resolución Nº 11 emanda de la Consultoría Jurídica del M.P.P.V. H. del 5 de Febrero de 2013 Decreto Nº 602, dictado por el Presidente de la República de fecha 29 de Noviembre de 2013, publicado G.O. Nº 40.305 Providencia Administrativa Nº 00042 dictada por SUNAVI, del 27 de Marzo de 2014, publicado G.O. Nº 40.382

LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA 30 Abril 2011, G.O. 3977 Establece un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar las construcción, preventa, venta y permisología y protocolización de viviendas

LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA COMENTARIOS GENERALES DE LA LEY 1. Hasta el nombre es descalificador pues parte de la premisa que todos los constructores actúan de mala fe, son abusadores e incurren regularmente en el delito de estafa y otros fraudes. 2. Acaba con el principio de autonomía de la voluntad de las partes al obligar a la revisión del contenido de los contratos y de la inclusión de las clausulas que el Estado quiere. (Artículo 14 y siguientes) 3. Sustituye y confunde la terminología y los lapsos máximos de respuestas previstos en la vigente Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU), la cual habla de Consulta Preliminar, Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales y Constancia de Habitabilidad. Esta ley habla de permiso de construcción e inicio de obra y de variables urbanas

COMENTARIOS GENERALES DE LA LEY 4. Siendo la LOOU Orgánica, y esta una simple Ley Especial, la misma viola el principio de Jerarquía Normativa, por tanto es ilegal. 5. La ley incurre en abiertas contradicciones al establecer en diferentes artículos, lapsos distintos para lo mismo, lo que generara gran confusión, tanto para los usuarios, como para los funcionarios. 6. Se centraliza en un órgano de carácter nacional, la Dirección Nacional de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, el control previo, concomitante y posterior urbanístico de las obras, haciendo doblemente tediosa y costosa la tramitación de la permisología en dos (2) instancias, nacional y municipal en contra del principio y la Ley de Simplificación de Tramites Administrativos.

COMENTARIOS GENERALES DE LA LEY 7. El precio de la venta primaria de viviendas es controlado por el Estado quien lo fija de acuerdo al criterio subjetivo del funcionario. 8. Es una Ley absolutamente castigadora, penalizadora y sancionatoria, prevée sanciones pecuniarios excesivas, responsabilidades penales, civiles, administrativas y hasta la suspensión del funcionario publico. 9. Estamos convencidos que esta ley junto con la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, se ha constituido en un freno a la inversión privada en la construcción de Viviendas, que luego de favorecer al sector lo ha perjudicado sensiblemente.

DECRETO Nº 602 Dictado por el Presidente de la República, Publicado en G.O. Nº40.305, de fecha 29 de Noviembre de 2013. -Regula el régimen transitorio en protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción.

Viviendas Oficinas Con fines Turísticos Galpones Educacional Médico –Asistencial Centros Comerciales Locales comerciales Establecimientos donde se desarrollan actividades comerciales en Inmuebles afectados En general donde se desarrollen actividades comerciales, económicas productivas o de servicio.

OBLIGACIONES DEL DECRETO 1.- Los cánones de arrendamiento no podrán exceder de un monto mensual a razón de Bs. 250 por m2. 2.- Si existen contratos de arrendamiento que prevean un canon superior al indicado, se entenderán automáticamente regulados en ese monto. = Local 60 m2 = Contrato Bs. 35.000 mensual = nuevo monto Bs. 25.000,00 3.- Si el canon mensual esta por debajo de ese monto se mantiene igual. 4.- El monto por concepto de condominio no podrá exceder del 25% del canon de arrendamiento mensual. = Cuota de = Bs. 6.250 (Tope que debe pagar el arrendatario Condominio la diferencia la asume el propietario).

NULIDAD AUTOMÁTICA DE CLAUSULAS EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y CONDOMINIOS QUE PREVEAN Cánones de arrendamiento en moneda extranjera. Valoración de activos o valor agregado intangible. (Relaciones – reputación –goodwill) Ajustes periódicos del canon durante la vigencia del contrato Canon de arrendamiento calculados sobre porcentajes de ventas brutas o netas. Penalidades, regalías o comisiones que impliquen erogaciones distintas al canon de arrendamiento. Multas al arrendatario por no aperturar el local, aperturar fuera de horario o por cierre anticipado. Imposiciones por NO arreglo de fachadas o vitrinas. Penalidades, regalías o comisiones de apariencia parafiscal.

PROHIBICIONES CONTROVERSIAS El arbitraje privado como método de solución de conflictos inter-partes La Resolución Unilateral del contrato El decreto y ejecución de medidas cautelares de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles arrendados La administración de los contratos por parte de empresas extranjeras Serán dirimidas mediante la intermediación del ministerio con competencia en comercio.

PROVIDENCIA ADMNISTRATIVA 00042, dictado por SUNAVI de fecha 27 de Marzo de 2014. G.O. Nº 40.382

DISPOSICIÓN TRANSITORIA QUINTA “Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años (20) o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.”

PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA 00042 INMUEBLES AFECTADOS Edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento. ¿Debe entenderse edificios enteros propiedad de una sola persona, sometidos o no al Régimen de Propiedad Horizontal?

SUJETOS OBLIGADOS Multi arrendadores Personas naturales o jurídicas que a titulo personal o a través de terceros se dedica al arrendamiento de 3 o mas viviendas Artículo 7 LRCAV “Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse como: Multi arrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas”.

OBLIGACIÓN Los propietarios multi arrendadores deberán ofertar en venta a sus arrendatarios en un lapso de 60 días hábiles, contados a partir del 28 de Marzo de 2014- (vence el 24 de Junio de 2014) Es decir, quien no OFERTE dentro de ese lapso, será penado con Multa de 2000 UT x 127 (Bs. 254.000,00), por cada unidad de vivienda que no oferte, la cual deberá cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes al incumplimiento.

¿CUANDO DEBE PAGAR LA MULTA? Dentro de los 5 días hábiles siguientes al incumplimiento. ¿Y si no lo hace? Se le considera REINCIDENTE y se le dobla la multa a 4000 UT x 127 (BS. 508.000,00) que deberá cancelar dentro de los próximos 5 días hábiles.

¿QUE SUCEDE SI NO SE CANCELA LA MULTA? Artículo 5 La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda considera como Titulo Ejecutivo el acto administrativo que determina la Reincidencia y solicitara ante un tribunal Embargo Ejecutivo sobre el inmueble. ¿Eso quiere decir que el Estado se quedara con el inmueble como compensación por no haber pagado la multa? Ver Artículo 145 LRCAV = Expropiación del Inmueble para adjudicarlo al arrendatario

JUSTO VALOR DEL INMUEBLE Se tramita ante la SUNAVI Solicitud por escrito acompañando los siguientes Recaudos: 1. Contrato de arrendamiento o justificativo de testigos donde conste la relación arrendaticia, 2. Inscripción en el Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda. 3. Planilla con las características del inmueble. 4. Documento de condominio de Inmueble. 5. Documento de propiedad del inmueble. 6. Permiso de habitabilidad o de construcción del inmueble. 7. Fotografías de la 4 fachadas del edificio, de los ascensores, ductos y bajantes de basura, escaleras, sótanos, tanques de agua blancas, jardines, áreas comunes.

PROCEDIMIENTO PARA IMPLEMENTAR LA PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA Capítulo VII del Procedimiento Sancionatorio del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento. Artículos del 47 al 62

¿QUE RECAUDOS DEBEN ACOMPAÑARSE A LA OFERTA? L.R.C.A.V Oferta= Debe contener las condiciones de venta, modalidades de negociación, dirección donde deberá recibirse la oferta, precio fijado por el SUNAVI quien debe calcular el justo valor. Recaudos: 1. Documento de propiedad 2. Certificación de gravámenes 3. Documento de condominio o de propiedad colectiva familiar o multifamiliar. 4. Poder de disposición protocolizado si la hace a nombre del tercero propietario. 5. Fe de vida del poderdante 6. Si el propietario es persona jurídica, el acta constitutiva y la última asamblea donde el otorgamiento del poder. 7. Ultima declaración del ISLR.

DE LA PREFERENCIA OFERTIVA No se podrá exigir el pago de contado. El termino de la opción de compra no podrá ser menor de un (1) año, a los efectos de obtener un crédito hipotecario. No podrá exigirle la entrega de arras. Sin clausulas penales que contemplen la Resolución unilateral del contrato por parte del oferente. Condiciones de la Negociación

¿CUANDO DEBERA CONTESTAR EL ARRENDATARIO? Articulo 134: Dentro de los noventa (90) días calendarios siguientes a la oferta deberá contestar, si la acepta o la rechaza. Comentarios Si la rechaza, es difícil que alguien compre una vivienda con un arrendatario adentro.

DE LA EXTINCIÓN DEL OFRECIMIENTO Artículo 135 Transcurrido un (1) año, contado a partir del rechazo o no contestación al ofrecimiento de Venta, sin que se efectúe, quedara sin efecto el ofrecimiento. Toda venta efectuada a un 3ro sin darle el derecho preferente al arrendatario, es NULA de pleno derecho sin que sea necesario ejercer la Acción Judicial de Nulidad ni desde luego el Retracto Legal.

DE LOS DESCUENTOS SOBRE EL PRECIO DE VENTA AL ARRENDATARIO Artículo 137 Duración de la Relación Arrendaticia Descuento Entre 10 años y 20 años 10% Entre 21 años y 30 años 15% Entre 31 y 40 años 20% Mayor a 41 años 21% Incumplimiento: Multa 400 UT.

COMENTARIOS A LA PROVIDENCIA -Es una providencia inconstitucional que atenta contra el derecho de propiedad previsto en el articulo 115 de la Constitución Nacional, toda vez que obliga al propietario a vender. -Es inconstitucional pues las sanciones previstas son confiscatorias violándose el Artículo 317 de CRBV. -Es ilegal, toda vez que mediante un acto de rango sub- legal, como es una Providencia Administrativa, no se puede modificar una Ley Especial, por violentar el principio de la Jerarquía Normativa, previsto en la legislación Venezolana. -No se aclara lo del embargo ejecutivo. ¿Sera este el inicio de un procedimiento expropiatorio? porque hay que interpretarlo de acuerdo con el Artículo 145 de la LRCAV, por lo tanto el E.E. es el inicio del procedimiento expropiatorio por parte del Estado para adjudicar el inmueble al arrendatario -Es una providencia absolutamente penalizadora al establecer multas confiscatorias de 2000 UT y 4000 UT respectivamente, que no fueron previstas en la L.R.C.A.V.