La función registral y los principios registrales Unidad 3 La función registral y los principios registrales

3.1. Concepto de función registral La función registral, tiene como propósito el dar certeza y seguridad jurídica a situaciones y actos relacionados con personas y bienes, mediante la sistematización de los asientos registrales (inscripciones, anotaciones, etc). La función registral está encomendado a una Institución de la Administración Pública (Registro Público) que la ejerce o materializa a través de un acto administrativo. Los actos registrales expresan la decisión de una autoridad administrativa, para reconocer derechos u obligaciones e inscribirlos en el Registro, con la consecuente publicidad que ello implica.

3.2. De la calificación registral La calificación registral es aquella actividad realizada por el registrador, cuya finalidad es el control de la legalidad de los documentos que pretenden acceder al Registro. La calificación encuentra su fundamento en los llamados principios registrales, conforme a los cuales sólo pueden tener acceso al Registro los títulos que reúnan los requisitos de validez establecidos por las leyes.

3.2.1. De los documentos registrables El artículo 3005 del Código Civil para la Ciudad de México, determina los documentos que son registrables. No debe olvidarse, que los documentos que se presenten para inscripción o anotación ante el Registro Público, deben ser sometidos a una calificación por parte del Registrador al que se le asigne el documento, quién la realizará con base en los principios registrales. Así, determina el Código que sólo se registrarán: I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos;

3.2.1. De los documentos registrables II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica, así como los convenios emanados del procedimiento de mediación que cumplan con los requisitos previstos por el artículo 38 de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal. III. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la Ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el Notario, el Registrador, o el Juez competente, se cercioraron de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados fedatarios y llevar impreso el sello respectivo.

3.2.1.1. De los documentos inscribibles El propio Código Civil, hace la distinción entre documentos inscribibles y anotables, con los distintos efectos que cada uno implica. Así, el artículo 3042, indica que en el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán: I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles; II. La constitución del patrimonio familiar; III. Los contratos de arrendamiento de parte o de la totalidad de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; IV. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de limitación de dominio de bienes inmuebles; y V. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.

3.2.1.2. De los documentos anotables Por su parte, el artículo 3043 del Código, indica que se anotarán preventivamente en el Registro Público: I. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre aquéllos; II. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor; III. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos; IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales; V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido denegada por el registrador en los términos de este Código y la Ley Registral; VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2852 de este Código, así como las fianzas a que se refieren los artículos 31 y 100 de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas.

3.2.1.2. De los documentos anotables Por su parte, el artículo 3043 del Código, indica que se anotarán preventivamente en el Registro Público: VII. Los convenios emanados del procedimiento de mediación que cumplan con los requisitos previstos por el artículo 38 de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia. VIII.- Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspensión provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro Público; IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u otras Leyes, y X. El Certificado del Registro de Deudores Alimentarios Morosos a que se refiere el artículo 35 del presente Código.

3.3. Principios registrales En el campo jurídico, un principio es definido como aquella norma dirigida a los órganos de aplicación del derecho, que señala cómo debe aplicarse o interpretarse una norma. En ese sentido, los principios registrales son aquellos que orientan que orientan el funcionamiento del Registro Público, en cuanto a los actos previos, simultáneos y posteriores a la inscripción o anotación de los documentos registrables. Como se ha determinado, la función registral se presta con base en los principios registrales contenidos en la Ley Registral para la Ciudad de México (art. 12) y el Código Civil.

3.3.1. Principio de consentimiento Consiste en la necesidad de la expresión de la voluntad acreditada fehacientemente de quien aparece inscrito como titular registral de un asiento, a efecto de que se modifique o cancele la inscripción que le beneficia. Es decir, que el cambio o modificación de los asientos registrales, sea como consecuencia de la expresión de la voluntad, del deseo de transmisión, modificación o extinción de un derecho u obligación.

3.3.2. Principio de tracto sucesivo Es la concatenación ininterrumpida de inscripciones sobre una misma unidad registral.

3.3.3. Principio de rogación Es un principio que implica que el Registrador no puede actuar de oficio sino a petición o instancia de parte interesada. A partir del principio anterior, se asegura que sólo aquellas personas que acrediten el interés respectivo, puedan promover la actuación del Registro (art. 3018 del Código). Es un principio de naturaleza procedimental, que se materializa con la solicitud de entrada y trámite al Registro Público.

3.3.4. Principio de prelación Es un Principio que implica que la preferencia entre derechos sobre una finca se determine por el número de entrada que otorgue el Registro, que se basará en el día, hora, minuto y segundo de su presentación ante la ventanilla, lo que determinará la preferencia y el rango, con independencia de la fecha de otorgamiento del documento. A partir de este principio se asegura que dos derechos no pueden ocupar al mismo tiempo, un mismo lugar y preferencia. No obstante lo anterior, pueden darse dos derechos iguales, pero con distinta preferencia (como la hipoteca en primero y segundo lugar).

3.3.5. Principio de legalidad Es la función atribuida al Registrador para examinar los documentos que se presenten para su inscripción y determinar si los mismos son susceptibles de inscribirse; y en caso afirmativo, llevar a cabo la inscripción solicitada, o en su defecto suspender el trámite si contienen defectos que a su juicio son subsanables o denegarla en los casos en que los defectos sean insubsanables.

3.3.6. Principio de publicidad Es el principio y función básica del Registro que consiste en revelar la situación jurídica de los bienes y derechos registrados, a través de sus respectivos asientos y mediante la expedición de certificaciones y copias de dichos asientos, permitiendo conocer las constancias registrales (art. 3001 del Código). El artículo 81 de la Ley Registral, indica que el Registro emitirá las siguientes certificaciones: a) Certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones de dominio y anotaciones preventivas único; b) Certificado de inscripción; c) Certificado de no inscripción; d) Certificado de adquisición o enajenación de bienes inmuebles; y e) Copias certificadas de antecedentes registrales.

3.3.7. Principio de inscripción Es el principio por el cual el registro ésta obligado a asentar los actos que determine la Ley, y que sólo por ésta circunstancia, surten efectos frente a terceros. Tal como se desprende del concepto anterior, para que un acto produzca efectos contra terceros, los asientos deben constar en el sistema informático.

3.3.8. Principio de especialidad Es un principio en virtud del cual, el Registro realiza sus asientos precisando con exactitud los derechos, los bienes y los titulares (art. 3060 del Código y 65 de la Ley Registral). Lo anterior, tiene como objeto asegurar una perfecta especificación para determinar con claridad, los derechos y obligaciones que recaen con exactitud sobre cada finca o persona moral.

3.3.9. Principio de fe pública registral Es un principio en virtud del cual, se presume, salvo prueba en contrario, que el derecho inscrito en el Registro existe y pertenece a su titular en la forma expresada en la inscripción o anotación respectiva. El titular del Registro Público, es depositario de la fe pública registral, para cuyo pleno ejercicio se auxilia de registradores y demás unidades administrativas y servidores públicos de la Institución, autorizados conforme a las disposiciones aplicables (art. 6 fracción I de la Ley Registral). De esa forma, los actos inscritos o anotados, gozan de la presunción de veracidad y hacen prueba de pleno derecho, y pueden ser destruidos por vía de acción y no de excepción.

3.3.10. Principio de legitimación Es un principio en virtud del cual prevalece lo inscrito mientras no se pruebe su inexactitud. El artículo 3010 del Código Civil, indica que el derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma expresada en el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una inscripción de dominio o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito. Asimismo, indica que todo lo inscrito o anotado goza de la presunción de autenticidad, veracidad, legalidad y exactitud, y por tanto surte sus efectos hasta en tanto no se declare su nulidad judicialmente.