Dr. Leonardo G. Embon Corrientes, Abril 2013.- Diferencias entre el Código Civil y el Proyecto de Código Civil y Comercial en materia de Contratos Dr. Leonardo G. Embon Corrientes, Abril 2013.-

Proyecto de Código Civil y Comercial Redactado por la Comisión de Reformas integrada por: Ricardo Luís Lorenzetti, Presidente. Elena Highton de Nolasco Aída Kemelmajer de Carlucci Requerido por el decreto 191/2011

Método Código Civil Proyecto de reforma Libro Sección Título Capítulo - Contratos: Libro Segundo, Sección Tercera. Libro Título Capítulo Sección Parágrafo - Contratos: Libro Tercero, Titulo II.

Proyecto Prevé la unificación del Código Civil y el Código Comercial. No incluye notas. Se modifican algunas leyes especiales (ley de defensa del consumidor, sociedades, leasing). Se incorporan leyes sin modificación (seguros, concursos y quiebras).

El contrato de compraventa en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación

Definición Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. Modificación: se elimina de la definición la obligación de recibir la cosa vendida.

Alcance de la definición Hay compraventa aún cuando la cosa vendida deba ser manufacturada o producida, salvo que la principal de las prestaciones consista en suministrar mano de obra o algún otro servicio. (Art. 1124)

Aplicación supletoria a otros contratos Transferencia de derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso. Constitución derechos reales de condominio, superficie, usufructo o uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre. Transferencia de la propiedad de títulos valores.

Naturaleza del contrato El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las pares así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial. (Art. 1127)

Obligación de vender Nadie esta obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. (Art. 1128)

Venta de cosa ajena Art. 1132: “La venta de cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del art. 1008. Régimen.

Fijación del precio por tercero Si la determinación del precio quedara al arbitrio de un tercero y este no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez. Modificación: el proyecto altera los efectos de la falta de determinación por terceros.

Fijación del precio en la compraventa de fracciones de terreno Precio NO convenido por unidad de medida de superficie. Precio convenido por unidad de medida de superficie.

Gastos de entrega Están al cargo del vendedor, excepto pacto en contrario, los gastos de entrega, incluidos el estudio de título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta. (Art. 1138)

Cláusulas Especiales Código Civil Proyecto de reforma Pacto de no enajenar. Venta a Satisfacción del comprador. Pacto de retroventa. Pacto de reventa. Pacto de preferencia. Pacto de mejor comprador. Compraventa condicional. Cláusula de arrepentimiento. NO SI

Pacto de retroventa Proyecto de reforma Código Civil Esta previsto para bienes muebles e inmuebles. Plazo máximo 5 años para inmuebles y 2 años para muebles. Solo se aplica para bienes inmuebles. Plazo máximo 3 años.

Boleto de Compraventa El derecho del comprador, de buena fe, tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: El comprador contrato con el titular registral o con quien lo hubiera hecho. El comprador pago el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar. El boleto tiene fecha cierta. La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Boleto de Compraventa Oponibilidad a la quiebra o concurso del vendedor Buena fe. Pago del 25% del precio. El juez “debe” disponer la escrituración. Si la prestación a cargo del comprador es a plazo debe constituirse hipoteca.

El contrato de locación en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación

Definición legal del Código Civil Art. 1493 Código Civil: “Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero”.

Definición legal del Proyecto Art. 1187 del Proyecto: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgarle a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero”.

Forma El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya alguna de ellas o de parte material de un inmueble debe ser hecho por escrito

Continuadores de la locación Si la cosa locada es inmueble destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada, en las mismas condiciones, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo. (Art. 1190)

Facultad expresa Para celebrar contrato de locación por mas de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad “expresa”. (Art. 1191)

Objeto de la locación El Proyecto incluye la locación de “partes de cosas” y de una “universalidad que incluya cosas”. (Arts. 1188 y 1192)

Plazos Código Civil Proyecto de reforma Mínimos: Vivienda: dos años. Comercial: tres años. Máximo 10 años. Mínimos: Vivienda: dos años. Comercial: no lo menciona. Máximo: Vivienda: veinte años. Comercial: cincuenta años.

Excepciones a los plazos mínimos: - Sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales y el destinado a habitación del personal extranjero diplomático o consular (se elimina el resto del personal). - Habitación con muebles para fines turísticos (se elimina “en zonas aptas para este destino”).

Excepciones a los plazos mínimos: Guarda de cosas (elimina la casuística prevista en el inc. c del art. 2 del Código Civil). Se suprime el caso del Estado locatario. Se incorporan los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato.

Obligaciones del locador Se mantienen las previstas en el Código Civil que básicamente son: Obligación de entrega. Obligación de conservar la cosa apta para el uso y goce. Obligación de pagar mejoras.

Obligaciones del locatario Se mantienen las previstas en el Código Civil. Se elimina la facultad de requerir reducción del precio o resolver el contrato en caso de pérdida de luminosidad (art. 1605 CC y art. 1204 del Proyecto).

Acción ejecutiva por cobro Se mantiene la acción ejecutiva para el cobro de alquileres. Se mantiene el requisito de intimación previa a la demanda de desalojo, solamente en la locación habitacional.

Resolución Anticipada Se mantiene el régimen de resolución anticipada, habiéndose eliminado el plazo de notificación previa.

Fianza en la locación El Proyecto mantiene el criterio del actual art. 1582 bis del Código Civil, incorporado por la ley 25.628.